Saksprotokoll Forslag til reguleringsplan for Gamle Kolbjørnsvik skole - mindre område av Slingra gnr 306 bnr 28 Arkivsak-dok. 16/27624 Saksbehandler Nina Blomberg-Carlsen Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget 16.11.2016 16/162 Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-10/ 12-11 at forslag til detaljplan for Gamle Kolbjørnsvik skole med plankart og bestemmelser datert 04.11.16 legges ut til offentlig ettersyn. Kommuneplanutvalget har behandlet saken i møte 16.11.2016 sak 16/162 Møtebehandling Representant Einar Krafft Myhren (SV) fremmet følgende tilleggsforslag: FELLESBESTEMMELSER 3.4 Alle boligene skal være sikret adgang til uteoppholdsareal på minimum 50 kvm. Representant Einar Krafft Myhren (SV) fremmet følgende endringsforslag (1): BEBYGGELSE OG ANLEGG PBL 4.1, bokstav D, får følgende ordlyd: "For hver ny boenhet innenfor BFS må det etableres 1,5 parkeringsplass for bil. Det må også etableres 1,5 parkeringsplass for sykkel under tak." FELLESBESTEMMELSER 3.3, 2.setning fjernes Representant Einar Krafft Myhren (SV) fremmet følgende endringsforslag (2): Før planen legges ut til offentlig ettersyn må området # 1 gis en maks utnyttelsesgrad på 10%. Resten av området gis maks utnyttelse på 80%. Votering Det ble først votert over endringsforslagene. Endringsforslag (1) fra representant Einar Krafft Myhren (SV), ble enstemmig vedtatt. Endringsforslag (2) fra representant Einar Krafft Myhren (SV), ble vedtatt med 6 (Ap 2, V 1, SV 1, PP 1, KrF 1) mot 3 (Frp 1, H 2) stemmer. Rådmannens forslag forøvrig ble enstemmig vedtatt. side 1 av 2
Tilleggsforslaget fra representanten representant Einar Krafft Myhren (SV) ble enstemmig vedtatt. Kommuneplanutvalget vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-10/ 12-11 at forslag til detaljplan for Gamle Kolbjørnsvik skole med plankart og bestemmelser datert 04.11.16 legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: BEBYGGELSE OG ANLEGG PBL: 4.1, bokstav D, får følgende ordlyd: "For hver ny boenhet innenfor BFS må det etableres 1,5 parkeringsplass for bil. Det må også etableres 1,5 parkeringsplass for sykkel under tak." FELLESBESTEMMELSER: 3.3, 2.setning fjernes Før planen legges ut til offentlig ettersyn må området # 1 gis en maks utnyttelsesgrad på 10%. Resten av området gis maks utnyttelse på 80%. FELLESBESTEMMELSER (Nytt punkt): 3.4 Alle boligene skal være sikret adgang til uteoppholdsareal på minimum 50 kvm. side 2 av 2
ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/27624-5 Saksbehandler Nina Blomberg-Carlsen Utvalg Kommuneplanutvalget Møtedato Forslag til reguleringsplan for Gamle Kolbjørnsvik skole - mindre område av Slingra gnr 306 bnr 28 Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-10/ 12-11 at forslag til detaljplan for Gamle Kolbjørnsvik skole med plankart og bestemmelser datert 04.11.16 legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg Planbeskrivelse.pdf Plankart.pdf Planbestemmelser.pdf ROS-analyse.pdf Fylkeskommunens uttalelse.pdf Fylkesmannens uttalelse.pdf Sammendrag/problemstilling: Forslaget legger til rette for bruksendring av den gamle skolebygningen til boligformål; inntil 3 leiligheter. Det settes rammer for utvikling av hagen og uteområdene og åpnes for tilbygg til mot nord. En utfordring ved bruksendringer av gamle bygninger er at alle tekniske krav ikke alltid kan oppfylles. For eksempel vil isolasjonsevne i tråd med forskrift vanskelig kunne oppnås. Rådmannen mener likevel at bevaring gjennom rehabilitering er en god metode for å sikre en slik historisk bygning, og mener det er for usikkert å kreve fortsatt bruk som skole/ barnehage/ andre offentlige formål. fig.1 Lokaliseringen Dokumentnr.: 16/27624-5 side 1 av 5
Bakgrunn for saken: Området ligger på Hisøy, mellom Kolbjørnsvik og Hisøy skole. Oppstartsmøte ble avholdt i desember 2015 og første utkast kom 12.april 2016. Forslagsstiller er Per Egil Invest AS og plankonsulent er arkitektkontoret BGM Arkitekter AS. Bygningen er oppført i 1864 som skolehus med lærerbolig, og har i senere tid rommet barnehagedrift. De siste årene har bygningen stått tom. Eiendommen er regulert til offentlig formål. Planforslaget omfatter gnr 306, bnr 28 og del av gnr 306, bnr 95, som eies av Arendal kommune. Fortsatt adkomst over 306/95 sikres, sammen med veiadkomst til 306/428; Villaveien 3A, ihht avtale med Arendal Eiendom KF. fig.2 Skolebygningen med omgivelser Innkomne merknader med rådmannens kommentarer: Det er mottatt to merknader; fra Aust-Agder fylkeskommune og fra Fylkesmannen i Aust-Agder. Aust-Agder fylkeskommune: Ingen spesielle merknader utover at bevaringshensynet må sikres. Skriver at.. «..kulturminnevernseksjonen vurderer at bygningen er et viktig kulturminne for lokalsamfunnet og for kommunen. Bygningens høye alder styrker verneverdien. Det forutsettes at ny detaljreguleringsplan sikrer at bygningen skal bevares og at de verdiene som er sikret i den gjeldende områdeplanen også blir ivaretatt i den varslete detaljreguleringsplanen. Kulturminnevernseksjonen forbeholder seg retten til å fremme innsigelse dersom planforslaget vurderes til å være i konflikt med de verdiene som områdeplanen for Guldsmedenga Kolbjørnsvik Gimle skal ivareta.» Rådmannens kommentar: Områdeplanens hensynssone og bestemmelser videreføres. Bygningen har stått tom en stund og det er rådmannens vurdering at den sikres bedre gjennom bruksendring til boligformål enn ved å vente på at noen ser muligheter for drift av virksomhet i bygningen i tråd med områdeplanen. Dokumentnr.: 16/27624-5 side 2 av 5
Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder: Utover generelle hensyn for utarbeidelse av planforslag, har FM fremhevet skolebehovet: «Fylkesmannen er kjent med at skolen på Hisøy har for liten kapasitet Når det planlegges nye byggeområder sentralt på Hisøy, vil det være eksisterende boligområder i ytterkantene som ikke lenger vil ha Hisøy skole som sin nærskole pga. skolens kapasitet i dag. Det bør fremgå av skolebruksplanen hvilke områder dette eventuelt vil gjelde.» Rådmannens kommentar: Fylkesmannen har rett i sin bekymring for skolebarn i ytterkantene av skolekretsen. Det knytter seg likevel flere problemstillinger til temaet. Tre boenheter vil ikke kunne utgjøre en stor økning i antall barn. Bystyret må vurdere dette opp mot kommunens politikk i å fortette i eksisterende bebyggelse, samt nær kollektivaksene. Rådmannens vurdering: Vurderinger av merknader som er mottatt Fylkeskommunen har varslet innsigelse til forslaget dersom det kommer i konflikt med de verdiene områdeplanen skal ivareta. Rådmannen mener forslaget sikrer disse verdiene like godt som områdeplanen. Videre anser rådmannen omfanget av planforslaget som så lite at de forhold det støter an mot ikke bør lede til en avvisning av forslaget. I dette tilfellet mener rådmannen bevaring gjennom bruk veier tyngre enn om tekniske krav vil måtte fravikes, eller skolekapasiteten blir marginalt utfordret. Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Kommuneplanen viser til gjeldende reguleringsplan og angir i tillegg hensynssone for bevaringsverdig bebyggelse. Området inngår i kommunedelplan for bevaring. Områdeplan for Guldsmedenga-Kolbjørnsvik-Gimle, vedtatt 2013, regulerer arealet til offentlig tjenesteyting og bevaring. Planen stiller krav om detaljregulering før bruksendring og oppføring av nye bygninger. Den har detaljerte bestemmelser om utforming og materialbruk. Konsekvensutredning, KU Planområdet er lite og regulert til byggeformål og planen utløser ikke krav om konsekvensutredning. Bestemmelsene Bestemmelsene er gitt iht pbl 12-7. Et bestemmelsesområde dekker store deler av boligformålet og sikrer at det ikke kan føres opp bygning med boenhet foran den gamle skolen, samt at byggverk ikke kan bli høyere enn 4m. Dette anser rådmannen som viktig for å sikre at bygningen ikke blir skjult bak ny bebyggelse. Av hensyn til skala og den stilhistoriske sammenhengen med sveitserstilen er det foreslått en lemping av bestemmelsen om at alle bygninger skal ha symmetrisk saltak. Her mener man at sekundærbygninger også kan ha asymmetrisk saltak, eller pulttak med takvinkel minst 22 grader. Det stilles krav til bilparkering og sykkelparkering ihht kommuneplanen;1.5 pl/boenhet av begge. I tillegg gjelder for sykkelparkering at 30% skal være overbygd. Det er satt inn rekkefølgekrav som skal sikre siktsoner før boligene tas i bruk, samt parkering til hver boenhet for at beboere ikke skal legge beslag på de kommunale plassene ved siden av. Disse plassene er nødvendige for avviklingen av trafikken til barnehagen morgen og ettermiddag. Forholdet til barn og unges oppvekstvilkår Det settes ikke av areal spesifikt til lek eller uteopphold. Kommuneplanen stiller krav om lekeplasser og felles møteplasser fra og med 4 boenheter. Her etableres det 3; én stor og to mindre leiligheter, og kravene slår ikke inn. Rådmannen mener likevel gode oppvekstvilkår er ivaretatt. Uteområdet er allerede opparbeidet, og ligger godt til rette for lek og uteopphold. Eiendommen har tidligere fungert både som skole med Dokumentnr.: 16/27624-5 side 3 av 5
boligdel og som barnehage. Den har gode solforhold, terrenget skråner svakt mot Trommestadveien og eiendommen krever liten bearbeidelse for evt ytterligere tilrettelegging. Det er kort og trygg vei til Hisøy skole; knapt 500 meter, hvor de store barna vil ha mange tilbud. Universell utforming Eiendommen har lett tilgjengelig adkomst og inngangsplanet ligger i lav høyde over terrenget. Estetikk Områdeplanens bestemmelser om utforming og bevaring videreføres i planen. Estetikken er dermed ivaretatt så godt det lar seg gjøre. Bestemmelsen i områdeplanen om at renovasjonslegg og søppeldunker skal innebygges vil for planområdets del bidra til forskjønnelse når den nye planen gjennomføres. Dette både ved tilføyelse av flere volumer som vil skape et tun og ved at dunker ikke blir stående løse og tilfeldig plassert. Teknisk og sosial infrastruktur Vann og avløp: Eksisterende kommunalt vann- og avløpsanlegg har tilstrekkelig kapasitet. Veg: Avkjørsel fra kommunal veg; Villaveien. Munner ut i fylkesveg 212 Trommestadveien, som passerer planområdet. I disse områdene utgjør Vikaveien et trafikalt problem, men her ligger det til rette for å kjøre om His. Nærheten til fergekai stimulerer til å spasere for å benytte fergen til sentrum. Kollektiv: Ferge til Arendal sentrum; Kolbjørnsvik, 0,5 km, 3 avganger/time. Bussholdeplass; Kolbjørnsvik, 0,5 km; 1 avgang/time. Skole/ barnehage: Hisøy Skole, barne- og ungdomstrinn. Gang- og sykkelsti helt fram, knapt 0,5 km. Starter ved krysset til Villaveien. Noe uheldig at skolebarna vil måtte krysse avkjørsel til barnehage innenfor. Dette er allerede skolevei for et stort antall barn og tre nye boenheter vil ikke generere svært mange flere. Barnehage vegg i vegg, ellers His, ca 1 km. Sykkelveg til Arendal sentrum: Gang- og sykkelvei via Hisøy skole og His, ca 5 km. I kommunedelplan for sykkel ligger Vikaveien inne som planlagt. Avstanden denne veien vil bli ca 4 km. Dagligvareforretning på His, ca 1 km, lege i Kolbjørnsvik eller på His, 0,5-1 km. Håndtering av overflatevann: Omtrent som i dag fordi antall harde overflater ikke vil øke vesentlig, ettersom det ikke skal bygges noe nytt utover muligheten for garasje og boder. Renovasjon: Skal plasseres på egen eiendom ifm parkeringsplassene, slik at renovasjonsbilen har enkel adkomst. Det er påbegynt planarbeid på den bakenforliggende naboeiendommen, 306/428, og det kan bli aktuelt å vurdere samarbeid om et nedgravd anlegg. Det vil i så fall måtte reguleres i naboplanen. Veg: Villaveien forbi eiendommen er kommunal, og kommunen eier også adkomstområdet 306/95. Det er ikke aktuelt med offentlig drift av adkomstområdet, men det offentlige eierskapet sikrer adgang og passasje for de tilknyttede eiendommene. Blant annet har barnehagen på naboeiendommen 306/6 rettighet til å beholde en sti mellom egen eiendom og det kommunale området. Trommestadveien er fylkeskommunal. Eiendommen grenser ikke til denne, men det reguleres inn frisikt på nedre del av hagen for å sikre avkjørselen til barnehagen på naboeiendommen 306/6. Kommunedelplan for sykkel planlegger tiltak på Trommestadveien fra Hisøy skole til Kolbjørnsvik i form av fortau og sykling i veibanen (tiltak 4.8). Tiltaket berører ikke foreslått planområdet direkte, Dokumentnr.: 16/27624-5 side 4 av 5
men kan ha indirekte virkninger om barnehagen (nabo) mister sin nåværende adkomst fordi veien blir utvidet. Parkering: Parkering blir anlagt på egen eiendom, tilgrensende den offentlige parkeringsplassen på 306/95. Det er krav om 5 plasser. Et rekkefølgekrav sørger for opparbeidelsen. Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold, forholdet til Naturmangfoldloven: Forslaget omfatter bare areal som allerede er tatt i bruk, og innebærer liten endring i forhold til tidligere. Det er ikke registrert spesielle eller sårbare naturtyper innenfor eller nær planområdet, og Naturmangfoldloven 8-12 er ivaretatt. Landskapsvirkninger/natur: Ingen mulighet for vesentlige endringer i bygningsmassen. Eksisterende hovedbygning tar opp noe av høydeforskjellen på eiendommen. Mindre bygninger som boder med mer vil dele opp mer av uteområdene og øke dannelsen av tun. Det er ikke usannsynlig at skolen har hatt et uthus en gang. I dag finnes bare byggverk for barns uteopphold i tillegg til hovedbygningen innenfor planområdet. Konklusjon: Forslaget innebærer etter det rådmannen kan se fornuftig gjenbruk av den gamle skolebygningen, og sikrer den vern gjennom bruk. I og med at det opprinnelig var en lærerbolig i huset betyr forslaget egentlig en økning bare med to boenheter. Tekniske krav kan erfaringsmessig bli vanskelig å innfri fullstendig. Dette gjelder forøvrig for svært mange boliger i dette området, hvor hovedtyngden av bebyggelsen er verneverdig. Denne gamle skolebygningen har stor historisk og kulturhistorisk verdi, og boligformål betraktes som det som lettest kan la seg gjennomføre på stedet. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Dokumentnr.: 16/27624-5 side 5 av 5