2/23/2005 Et skolebygg å være stolt av!
Offentlig privat samarbeid (OPS) En orientering om Undervisningsbygg sitt OPS prosjekt 2/23/2005
3 Innhold Bakgrunn / Historikk Verbalvedtak Tidsrammen Organisering av OPS prosjektet internt hos Undervisningsbygg Juridiske momenter og vurderinger OPS modellen Den enkelte OPS avtale er unik Avtaleverket Tildelingskriterier benyttet Leieprisen inneholder følgende elementer Hvorfor viser OPS seg å være lønnsomt Fremleieavtaler Byggmarkedet fremover
4 Innhold fortsetter Valg av OPS selskap Nærmere om betalingsmekanisme og incentivordninger Avslutning
5 Bakgrunn/historikk Undervisningsbygg har fått i oppdrag å iverksette et OPS prosjekt Mandater - ny skolebehovsplan k42/2001 - verbalvedtak K 16b og K 16c 2002 - i handlingsplan for opprustning av Osloskolene - budsjett 2002 Styre i Undervisningsbygg Oslo KF bes legge ut for salg to skoler med behov for rehabilitering med påheftet klausul om tilbakeleie. Det skal klausuleres rehabiliteringsplikt fra eier og løpende vedlikehold i hele leieperioden.
6 Verbalvedtak K 16c Styre i Undervisningsbygg Oslo KF bes prøve ut alternativ organisering og styring av rehabiliterings-, og utbyggingsprosjekter i samarbeid med profesjonelle selskaper
7 Tidsramme Veiledende kunngjøring 16.12.02 Informasjons- og veiledningsmøte 31.01.03 Prekvalifisering 20.02 1.04.03 Evaluering og valg av prekvalifisert 1.04 1.05.03 Konkurransegrunnlaget klart 30.06.03 Tilbudsfasen 1.07-30.11.03 Evaluering 1.12 15.02.04 Forhandlinger med flere 15.02 10.05.04 Forhandling med en 15.05 15.10.04 Kontrakt medio oktober 2004 Styremøte ultimo oktober 2004 Bystyrebehandling innen våren 2005 (jf. byrådets budsjettforslag 2005) - bør være behandlet innen utgangen av 2004, ellers øker risikoen for at skolene ikke står ferdig til skolestart høsten 2007 Skolen står ferdig til skolestart høsten 2007
8 Roy Sypriansen prosjektleder OPS Pål Frølich rådgiver OPS Terramar Guri Vatn rådgiver OPS Byrådsavdsavd. KOU Terje Stepaschko juridisk sjef Ragnar Eldøy kommuneadvokat Vidar Lie prosjektutvikler Bjørn Larsen seksjonsleder utbygging Per Arne Grøndal eiendomsforvalter Anne Lise Nes juridisk rådgiver Marianne Braarud prosjektleder Høybråten Rolf Stenersby prosjektleder Persbråten Dag Andersen eiendomssjef Jon Heggelund PGL Høybråten Heggelund & Koxvold Rådgiver bygg Hjellnes Cowi Rådgiver VVS Hjellnes Cowi Rådgiver EL Hjellnes Cowi Landskapsarkitekt Jan Gunnar Bråten brukergruppeleder rektor Høybråten Dag Andersen teknisk kravspesifikasjon Bernt Hertzenberg RIB Bygganalyse Thorbjørn Matsen RIB Bygganalyse Ida Bryn VVS-Inneklima Ericksen & Horgen Jan Olav Nilsson EL OPAK Bue Ulfstein prosjektmedarbeider Bruno Sailer prosjektmedarbeider Kirsten Bjørndal programmeringsrådgiver AS Skoleplan Emil Hasle brukergruppeleder rektor Persbråten
9 Juridiske momenter OPS prosjektet har vært styrt av regelverket om offentlige anskaffelser.
10 Juridiske momenter Konkurranseform forhandlinger (forskriften 4-2b) Gjennomføring av konkurransen (forskriften 9-3) 7 tilbud, - vi gikk videre med 5 prekvalifiserte De fem aktørene fikk presentere sine tilbud. Vi låste deretter de økonomiske forutsetninger på en slik måte at tilbudene ble sammenlignbare. Likebehandlingsprinsippet
11 Juridiske momenter Faset ut to aktører ved brev av 11. februar 2004 Ikke reell mulighet for å få tildelt kontrakt. Faset ut øvrige aktører ved brev av 6. mai 2004. Ikke reell mulighet til å få tildelt kontrakt. Underretning om beslutning om tildeling av kontrakt Ved brev av 20. september klagefrist satt til 7. oktober.
12 Juridiske momenter Som et utslag av anskaffelsesregelverkets likhetsprinsipp har forhandlingen med den utvalgte aktør vært bundet av konkurransegrunnlaget. Unntak! der endringen er en nødvendig tilpasning til grunnleggende forutsetninger for OPS selskapet og vår posisjon ikke svekkes i nevneverdig grad
13 Juridiske momenter AVTALEVERKET Kjøpekontrakt for eksisterende bygninger Festeavtale tomt Avtale om tilbakeføring av eiendommen Leiekontrakt Kontrakt om rettigheter og plikter i prosjekterings og byggefasen Avtale om drift og vedlikehold i byggetiden Avtale om drift og vedlikehold i leieperioden Avtale om tilleggstjenester Avtale om skole i drift Avtale om inventar Avtalene inngås med Elcon Finans AS
14 UTFORDRINGER Betydelig nybrottsarbeid Risikofordeling
15 Hvordan er risikoen fordelt? Hvilket ansvar løper vi for de byggene vi selger? Hvilket ansvar har vi for de mangler som måtte oppstå på leieobjektet i leietiden?
16 Samarbeid Hjemlet to fora for samarbeid: Samarbeidsforum Styringsgruppe Sammensetning Oppgaver
17 Betalingsmekanisme Målsetting for betalingsmekanismen Hva er grunnlaget for trekk? Rapporteringssystem Størrelsen på utilgjengelighetsfradraget
OPS modell 18 Eier(e) Byråd for Barn og Utdanning Bevilgning Eierskapsavtale Utdanningsetaten Utlån/Finansiering Låneavtale OPSselskap OPSkontrakt Undervisningsbygg Entreprisekontrakt Driftskontrakt Vedlikeholdskontrakt Entreprenør Prosjektering, bygging, leverandører/ underleverandører Drift Vedlikehold
19 I KPMGs rapport til Nærings- og handelsdepartementet om OPS er følgende definisjon formulert: En offentlig tjeneste som utvikles og/eller drives av private (eller sammen med det offentlige) etter forespørsel fra det offentlige, og der risiko fordeles mellom privat og offentlig sektor.
20 Den enkelte OPS avtale må vurderes isolert Det er en unik avtale som er fremforhandlet. Om det skulle være slik at det tidligere er forhandlet frem avtaler under OPS paraply begrepet som har vist seg ikke å fungere tilfredsstillende, må man likevel vurderer den enkelte avtale isolert. Husk det er snakk om en realinvestering, det betyr inneffisiente leveranser, hvor intellektuell kapital hos tilbyder betyr mye for selve leveransen.
21 Tildelingskriterier benyttet Leiepris økonomien i tilbudet (prosjektkostnad og FDV element) Oppgaveforståelse Organisering og kompetanse Arealeffektivitet Funksjonsmessig egnethet Kvalitet Estetikk og arkitektur Miljømessige egenskaper Oppfyllelsestid
22 Leieprisen inneholder følgende elementer Finansiell leie - rullering av finanselementet hvert femte år FDV leie (KPI justeres) Tilleggstjenester (KPI justeres)
23 Hvorfor viser OPS seg å være lønnsomt? De generelle faktorene som bidrar? Leverandørens kompetanse mht kreative løsninger (foreslår selv løsninger) Livsløpstankegangen Sikrer vedvarende høy kvalitet på infrastrukturen Konkurranseelementet (konkurranseformen) Effektiv prosjektgjennomføring når kontrakt er tildelt Ikke ensartet produkt Helhetlig ansvar Risikodelingen (via avtaleverket beholder likevel det offentlige kontrollen over leveransen/produktet)
24 Fremleieavtaler Fremleieavtale for Persbråten vgs. Fremleieavtale for Høybråten skole
25 Byggmarkedet fremover Et gunstig tidspunkt å inngå avtale på! Økt etterspørsel etter bygg Medfører økte priser Sannsynligvis meget vanskelig å forhandle seg frem til tilsvarende priser i et stigende marked.
26 Valg av OPS selskap Hvordan er OPS formen valgt organisert? OPS selskapet er et finansselskap Påvirker kredittvurderingen * vurderes som en kommunal kreditt! Medfører rimelig finansiering?
27 Avslutning Vi mener å ha oppfylt bystyrets vedtak med det avtaleverket som er fremforhandlet Det er oppnådd fornuftige leiepriser Konsekvensene vil sannsynligvis bli betydelig både for lærere, elevere og foreldre hvis prosjektet blir terminert. Tror det blir vanskelig å oppnå tilsvarende priser fremover!