ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Ramm Salbu Arkitektur C. Sundts gate 4 5004 Bergen Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200907791/10 EBYGG-5210 290110 GULO RAMMETILLATELSE Svar på søknad om rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 og 95 a nr 1 Eiendom : Gnr 177 Bnr 357 Tiltakets adresse : Salhusvegen 227 Tiltakets art : Tilbygg - bolig Tiltakshaver : Marianne Hansen Saken gjelder: Riving av eksisterende tilbygg mot syd/øst som erstattes med nytt tilbygg. Eksisterende fasader tilbakeføres tilnærmet opprinnelig utseende. Tak ark på loft fjernes og erstattes med nytt velux vindu. Nytt tilbygg har et oppgitt bebygd areal på 34m 2 og et bruksareal på 60m 2 VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 19-2 gis det dispensasjon fra utnyttelsesgrad - TU i gjeldene reguleringsplan nr 164 10 000 samt fra plan og bygningslovens 70 nr 2 (avstand til nabogrense) for oppføring av tilbygg til bolig som omsøkt. Tiltaket: I medhold av plan- og bygningsloven 93 og 95 godkjennes søknad om rammetillatelse mottatt bygningsmyndighetene 23.07.09 for riving av eksisterende tilbygg mot syd/øst som erstattes med nytt tilbygg på samme sted. Eksisterende fasader tilbakeføres tilnærmet opprinnelig utseende. Tak ark på loft fjernes og erstattes med nytt velux vindu. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene 23.07.09
Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Plassering: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes plasseringen som omsøkt med byggeavstand til nabogrenser som omsøkt. Atkomst/avkjørsel: Ingen endring. Vannforsyning og avløp: Ingen endring. Utforming/tilpasning: Etter bygningsmyndighetenes skjønn imøtekommer tiltaket intensjonene i plan- og bygningsloven 74 nr 2. Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf pbl 93 b, 97 og 98: Firma Org.nr Godkj. Funksjon Fagområde Ram Salbu Arkitektur 987514728 Sentral SØK Hele tiltaket Ram Salbu Arkitektur 987514728 Sentral PRO/KPR Arkitektur SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: (Kun forhold som har betydning opp mot omsøkte tiltak er drøftet) Planstatus/dispensasjoner: Eiendommen er regulert til boligformål ved plan R. 164 10 000 stadfestet i 2005 Da søknaden kommer i strid med nevnte plan med hensyn til utnyttelsesgrad - TU i gjeldene reguleringsplan nr 164 10 000 samt fra plan og bygningslovens 70 nr 2 (avstand til nabogrense) er en godkjenning av tiltaket avhengig av at det gies dispensasjon fra planen Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med i strid med nevnte plan med hensyn til utnyttelsesgrad og avstand til nabogrense. Det er søkt om dispensasjon. Det vises til begrunnet søknad fra NEAS ASA dat 11.05.09 og for øvrig til søkers redegjørelse for prosjektet. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 2008 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foretas konkret vurdering av de faktiske forhold i saken opp mot de hensyn som ivaretas av den bestemmelsen som det er aktuelt å dispensere fra samt lovens formålsbestemmelse, bl.a. universell utforming, hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. I tillegg må det foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket blir vurdert opp mot ulempene. Foreligger det en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon, samt hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Side 2 av 6
Vurdering: Hensynet bak bestemmelsen om utnyttelsesgrad er blant annet å sikre tilstrekkelig med luft og lys mellom eiendommene. Planen angir en utnyttelsesgrad på TU - 30 %. Boligen har i dag en oppgitt TU på 48 % Etter utbygging vil TU være på 75 %. Eksisterende tilbygg mot øst som erstattes av det nye tilbygget fremstår som lite vellykket og det nye tilbygget har gode arkitektoniske kvaliteter som vil heve det arkitektoniske uttrykket sammen med tilbakeføringen av den opprinnelige boligen. Det vektlegges at det bebygde arealet i liten grad økes og at dette ligger på øst siden (baksiden) av boligen. Ute oppholdsarealet nordvest for boligen (på solsiden) berøres ikke. Vedrørende avstand til nabogrenser så vil ikke tilbygget komme nærmere grensen mot bnr 305 enn eksisterende bygg. Denne naboen har ikke protestert på tiltaket. Mot bnr 302 vil kun en liten del av tilbygget i hjørnet mot nord/øst komme nærmere enn 4,0m fra grensen. Avstanden vil her være 3,5m, omtrent som eksisterende tilbygg. Mot vei parsell, bnr 7 vil avstanden være 1,5m. Eksisterende bygg ligger tilnærmet i grensen mot denne eiendommen. Slik etaten ser det vil tilbygget i liten grad endre på sol og lysforholdene til berørte naboer. Etaten vurderer heller ikke de øvrige forhold vedrørende tiltaket som erstatning for eksisterende tilbygg til å være til vesentlig sjenanse for naboer. Eiendommen gnr 177 bnr 302 ligger øst for omsøkte og en del høyere i terrenget. Tilbygget vil være lavere enn mønehøyden på eksisterende bygg. Tilbygget vil ikke ta sol eller lys fra denne eiendommen. Kun den øverste etasjen av tilbygget vil komme over terrenget på denne siden. Eiendommen gnr 177 bnr 274 ligger sør for omsøkte og har sin hovedorientering mot vest. Tilbygget vil ikke ta sol eller lys fra denne eiendommen. Slik etaten ser det vil tilbygget i liten grad endre på sol og lysforholdene til berørte naboer. Ut fra det en kan se på situasjonskartet så ligger de fleste boligene i nærområdet til denne boligen nærmere nabogrenser enn 4,0m. Dette gjelder også boligene til de som har protestert på tiltaket. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det i dette tilfellet en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon samt at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra eier av gnr 177 bnr 7 AS Salhus Trikotasjefabrikk og likelydende merknad fra Museumssenteret i Hordaland. Merknaden går på at tiltaket ikke vil være med på å sikre et godt vern av kulturminna i Salhus, samt at tiltaket kan skape presidens for fremtidige bygge saker i Salhus. Felles merknad fra Salhusveien 231 og 232 går på tap av lys, luft og utsikt. I tillegg stilles det spørsmål ved brannsikkerheten. Ansvarlig søker har redegjort for dette og så lenge det ikke er søkt om dispensasjon så skal de tekniske krav oppfylles. Side 3 av 6
Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Saken har vært forelagt byantikvaren til uttalelse. Etaten skriver i si uttalelse dat 16.11.09 Når det gjelder det omsøkte tilbygget som erstatter dagens tilbygg, er Byantikvaren av den oppfatning at dette er et vellykket grep. Vi kan ikke se at det vil komme i konflikt med områdets kulturhistoriske verdier. Tilbygget underordner seg og lar "moderhuset" fremstå som den viktigste strukturen. Vi er positive til det arkitektoniske utrykket det nye tilbygget har fått, og dets plassering i bakkant av hovedhuset. Tilbygget er også godt integrert i terrenget, og vil således ikke svekke helhetsinntrykket til den omkringliggende bebyggelsen. Konklusjon: Salhusveien 227 har høy antikvarisk miljøverdi som del av det viktige kulturhistoriske miljøet knyttet til Salhus Tricotagefabrikk. Det omsøkte tilbygget er et tiltak Byantikvaren kan anbefale på grunnlag av nybyggets vellykkede tilpasning til eksisterende bygning. Etter vår vurdering vil dette tilbygget ikke svekke de kulturhistoriske verdiene i Salhus. Det er avgjørende for vår vurdering at man tilbakefører eksisterende bygning til et mer historisk riktig uttrykk. Byantikvaren er positiv til omsøkte tiltak. Søknad om igangsettingstillatelse: Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf plan- og bygningsloven 96 første ledd. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 4 av 6
Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200907791. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Gunnar Lothe - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppekoordinator Kopi: MARIANNE HANSEN, SALHUSVEGEN 227, 5107 SALHUS ALVÆR MORTEN BJARNE, SALHUSVEGEN 231, 5107 SALHUS JAMNE ANNE KARIN, SALHUSVEGEN 233, 5107 SALHUS MUSEUMSSENTERET I HORDALAN, 201 SALHUSVEGEN, 5107 SALHUS STANDNES ANNE-METTE, SALHUSVEGEN 231, 5107 SALHUS AS SALHUS TRICOTAGEFABRIKK, 201 SALHUSVEGEN, 5107 SALHUS Side 5 av 6
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6