byromsnett gangforbindelser områderegulering / et samarbeid mellom skedsmo kommune og blå arkitektur landskap ab og plasser november 2013 lillestrøm øst planbeskrivelse
kvartal 8 meierikvartalet stortorvet områderegulering lillestrøm øst/ ved planavdelingen skedsmo kommune i samarbeid med blå arkitektur landskap ab 2
forord Forslag til områdereguleringsplan er utarbeidet av Skedsmo kommune v/planavdelingen i perioden mars 2012 oktober 2013. For deler av planområdet (område A) er planforslaget utarbeidet i samarbeid med private eiendomsutviklere, i samsvar med avtale vedtatt i formannskapet 08.02.12. Utarbeidelse av områderegulering for området er i samsvar med plankrav satt i kommuneplan 2011-2022. Områdereguleringsplanen legger til grunn de regionale og lokale utfordringer og utviklingstrender, i tillegg til gjeldende strategier for dette. Områdereguleringsplanen omfatter feltene mellom Storgata og jernbanen nord for stasjonen. Planen gir i størst grad føringer for de østre delene, som er modne for transformasjon til bymessig bebyggelse. I planens nordøstre del er det utarbeidet tre illustrasjonsprosjekt som beskriver piloter for utvikling i planområdet. Planen består av beskrivelse, bestemmelser og kart, i tillegg til et byromsprogram for hele planområdet. I tillegg er det utarbeidet et illustrasjonsprosjekt for Område A, og for de tre pilotprosjektene. For planen er det gjort konsekvensutredning i tråd med fastsatt planprogram, hvor blant annet trafikkutredning, handels- og ROS-analyse inngår. Lillestrøm, 15. oktober 2013 Teknisk sektor, Skedsmo kommune Rådmannen 3
innholdsfortegnelse gml. 1.Sammendrag 2. Bakgrunn 2.1. Hensikt og visjonen med planen 2.2. Forslagstiller, plankonsulent, berørte eiendommer (gnr/bnr, areal) 2.3. Tidligere vedtak i saken 2.4. Utbyggingsavtaler 2.5. Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger 3. Planprosessen 3.1.Varsel om oppstart og planprogram 3.2 Medvirkning, workshops og åpen dialog 3.3 Plansamarbeidet for Område A 4. Planstatus og rammebetingelser 4.1. Overordnede planer 4.2 Kommunale planer/strategier 4.2. Gjeldende reguleringsplaner 4.3. Tilgrensende planer 5. Eksisterende forhold 5.1. Beliggenhet 5.2. Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk 5.3. Stedets karakter 5.4. Landskap 5.5. Kulturminner og kulturmiljø 5.6. Naturverdier 5.7. Rekreasjonsareal/ uteoppholdsarealer 5.8. Landbruk 5.9. Trafikkforhold 5.10. Barns interesser 5.11. Sosial infrastruktur 5.12. Universellutforming 5.13. Teknisk infrastruktur 5.14. Grunnforhold 5.15. Støyforhold 5.16. Luftforurensing 6. Planforslaget 6.1. Byromsnettet 6.2. Område A Underrubrikker 6.3. Pilotprosjektene 6.4. Meierikvartalet 6.5. Stortorget 6.6. Teknisk infrastruktur 6.7. Reguleringsformål 6.8. Eksisterende, regulerte og ubebygde kvartal i planområdet 7. Konsekvensutredning 7.1 Forhold til overordnede planer 7.2 Trafikk 7.3 Handelsanalyse 7.4 ROS-analyse 7.5 Andre virkninger/forhold av planforslaget 8. Avsluttende kommentar? Vedlegg Innkomne innspill og merknader Illustrasjonsprosjekter Byromsprogrammet Kulturverminner x 2 Plankart Planbestemmelser 4
sammendrag Utgangspunktet for områdereguleringen var STRAKKS studiet (xx.xx.11) og videre kommunestyrets egengodkjenning av Kommuneplanen 2011-22 med krav til områderegulering for Lillestrøm Øst, samt fastlagt planprogram (av xx.xx.12) og samarbeid med grunneiere, berørte parter og etater. Først og fremst hvilken utvikling vi planlegger for, og hvorfor. Hvilke konkrete tiltak som ligger i planen. 5
Sammedrag xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 6
Sammedrag xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 7
2 bakgrunn 2.1 hensikt og visjonen med planen Denne områdeplanen er å betrakte som en forandringsagent som åpner for at et sterkt fornyet Lillestrøm Øst kan folde seg ut. Alle plandokumenter og kommunale initiativer, som Skedsmo 2050, Kommuneplanen 2011-2022 og særlig STRAKKs arbeidet undersøker og peker ut Lillestrøm Øst sitt uforløste byutviklingspotensial. Områdeplanens visjon er å realisere dette potensialet med en forsterket byvekst i de sentrale områdene, med mål om at Lillestrøm skal innta en større og viktigere posisjon i den totale byveksten i Osloregionen. Visjonen rommer at det nå er mulig å igangsette testing av dette gjennom konkrete prosjekter i store arealer i Lillestrøm Øst. Dette gjør det mulig å eksperimentere fram den moderne bærekraftige byen som er tett og urban med et levende sentrumsområde, med et mangfold av byrom for ulike kulturer og livsstiler. Den grønne by kan settes på dagsordenen, og gående og syklende kan få utfoldelsesrom. En ny urban mobilitet undersøkes gjennom områdeplanen. område a Øyeren og Nesa Utviklingspotensialet ligger i hovedsak på industrieiendommene i øst, mot jernbanen. Område A og Meierikvartalet blir de viktigste transformasjonsområdene. Det er særlig her områdereguleringsplanen har til hensikt å sette søkelyset inn i framtiden. Industrieiendommene har arealstørrelser med en robusthet som åpner for en mer variert bebyggelsesstruktur, høyere utnyttelse og friere funksjonsfordeling, enn sentrumskvartalene med tradisjonell karréstruktur i 4-5 etasjer har gitt. Visjonen og intensjonen er en tidlig utvikling av de mest transformasjonsmodne industriarealer, med tilstrekkelig tyngde, slik at Stortorget kan få tilskudd til byaktivitet, også fra en fornyet østlig bydel. Områdeplanen har til hensikt å legge til rette for en fortetting av sentrumsområdet til en mer variert, spennende og sammenhengende struktur, beriket av nye urbane elementer, og å tilføre nye typer bebyggelse. Dette vil bli noe annet enn det vi har sett i Lillestrøm sentrum i de siste 15 årene. Som del av områdereguleringsplanen skal det utvikles et byromsprogram og et byromsnett, en kartografi over alle byens eksisterende og nye gater, torg, miljøgater, strøkstorg og strøksparker. Dette byromsnettet skal vise den tilførsel av nye byrom som Område A og Meierikvartalet sine utbyggingsstrukturer kan tilføre helheten Lillestrøms Øst. Et mangefasettert byromsnett der gående og syklende har høyeste prioritet, og der en urban mangfoldighet settes på dagsordenen i det kommende Lillestrøm Øst. Visjonene i dette nye byromsnettet vil i særlig grad bli åpnet gjennom samarbeidsprosjektet i område A, mellom kommunen og utbyggerne. Her skal Landstadsgate gis en ny definisjon som et strøkstorg, en rambla, en ny byarena fra Stortorget til jernbanelinjen. Mot jernbanen vil dette byrommet bli en utsiktsplattform der en ny gjennomgående sykkelhighway fra jernbanestasjonen passerer forbi. Sykkelbyen Lillestrøm vil med det kunne få en ny, stor attraksjon. Lillestrøm Øst kan få en ny dybde inn i dette området gjennom det nye byrommet. Sammen med strukturen av indre gater og parker i område A kan det etablerte sentrum utvides og forbindes på et nytt og interessant vis med transformasjonsområdene langs jernbanen. Meierikvartalet har vært utbyggingsmodent lenge, da mesteparten av bebyggelsen er revet og erstattet med store parkeringsarealer, men hovedeier har ikke hatt utbyggingsinteresser, som da heller ikke har inspirert øvrige grunneiere til initiativ. Det er områdereguleringsplanens hensikt å åpne for helt nye tanker her, og byromsnettet skal derfor antyde hva slags urbane muligheter dette rommer.
be tm mo t st ort org rget n/ de se el gg år ng an by mo ea storto lla rm no vi råd sgata solheim ot em ls ge yg eb lab n vil ne fra rnba je om KJELLER ER R FLYPLASSS et eie Stortorget, som i dag framstår som markant uutnyttet urban rikv art ressurs, inngår i planen med formål å hente nye aktiviteter fra ale t en fornyet østlig bydel med vesentlig høyere intensitet enn det dagens sentrum kan tilby. Det er en hensikt og visjon at Stortorget forandres fra en parkeringsplass til en identitetsskapende møteplass for hele Lillestrøms befolkning, et virkelig Stortorg. Særlig gjennom utbyggingen av område A, vil Stortorget kunne få tilført en betydelig endringsenergi. Det foreligger et ferdig utarbeidet detaljreguleringsforslag for Kvartal 8, der utbyggingspotensialet er løftet på grunnlag av kommunens strategidokumenter, kommuneplan og spesielt STRAKKS prosjektet. Realisering av denne planen kan bli et tidlig uttrykk for det nye Lillestrøm, slik det forutsettes videreført i områdereguleringsplanen for øvrig. Områdeplanen har altså til hensikt å utnytte det window of opportunity som nå åpner seg. Visjonen skal være at en realisering av planen vil gi kommunen og Lillestrøm Øst et helt nytt og interessant ståsted, en ny regional dynamikk. om rådereg u l e r i n g l i l l e s t r ø m ø st MOT M O FFETT MOT STRØMMEN JEERN JERN JE ERNBA RNB NBA AN ANESTASJONEN ANEST NESTA NESTASJON NESTASJ NESTASJO N NESTASJONE NEST EST ESTASJONE ESTASJONEN EES ESTASJON ESTA STA STASJ SST STASJONEN STASJONE STASJO TTAS TASJO TA ASJO ASJON ASJONE AS A SJ SSJONEN SJO JO JONE ONEN ONE NEN N EEN N 9
2.2. forlagstiller, plankonsulent, berørte eiendommer Forslagsstiller er Skedsmo kommune og arbeidsgruppen for Område A. Deler av planen (område A) er utarbeidet i et samarbeid med tre grunneiere i området øst for Stortorget, kalt PET-gruppen, bestående av Plantax AS, Eiendomsgruppen AS og Taraldset Eiendom AS. Pet-gruppen har brukt blå arkitektur landskap ab som konsulenter i samarbeidet med planavdelingen. Kommunen har ikke brukt ekstern plankonsulent bortsett fra delutredninger i konsekvensutredningen. 2.3. tidligere vedtak i saken Ved kommunestyrets egengodkjenning av Kommuneplan 2011-22 (08.06.11), ble det vedtatt krav til områderegulering for Lillestrøm Øst. Det er gitt muligheter for unntak for krav om områderegulering, dette har kvartal 8 og kvartal 24 benyttet seg av. I kommunestyrets vedtak av planinitiativ for Lillestrøm Øst den 07.12.11 ble rådmannen gitt fullmakt til å igangsette arbeidet med områdereguleringsplanen, og til å igangsette forhandlinger med private eiendomsutviklere. Dette med sikte på å inngå avtaler om plansamarbeid for deler av planområdet. Avtalen ble lagt fram for formannskapet og vedtatt 08.02.12. I Hovedutvalg for teknisk sektors vedtak den 13.06.2012 ble planprogrammet fastsatt i henhold til plan- og bygningslovens 12-9, 3. ledd. Det ble vedtatt at planprogrammet for Lillestrøm øst områderegulering, 17.02.12, revidert 14.05.12, skal ligge til grunn for det videre plan- og utredningsarbeidet. Parallelt med planarbeidet har det pågått forhandlinger i utbyggingsavtaler mellom private eiendoms utviklere og kommunen. I henhold til kommunens vedtak forutsettes det at det inngås utbyggingsavtaler før eller samtidig med behandling av detaljreguleringsplaner slik at avtalene foreligger ved endelig behandling av planene. Avtalene inngås mellom kommunen og en eller flere utbyggere eller tiltakshavere, der dette anses som nødvendig for å få etablert tilfredsstillende offentlig eller felles infrastruktur, samt sikre god kvalitet i området. >> Her skal det ligge tekst om evt. skisse til utbyggingsavtale mellom PET-gruppa og kommunen << Det foreligger utbyggingsavtale mellom kommunen og Plantax for den pågående utbyggingen av vestre del av kvartal 24. Denne avtalen er inngått på grunnlag av den nylig vedtatte detaljreguleringsplanen for dette feltet. Avtalen sikrer blant annet opparbeidelse av gategrunn tilliggende det kommende bygget. 2.5. forholdet til forskrift om konsekvensutredninger Planforslaget kommer inn under forskriften om konsekvensutredning 2 d) Følgende tema er utredet i konsekvensutredningen: Forhold til overordnede planer og mål Trafikk Risiko og sårbarhet (ROS-analyse) Handelsanalyse Andre virkninger av planen 2.4. utbyggingsavtaler 10
3 plan prosessen flyer til deltagere 3.1 varsel om oppstart og planprogram Kunngjøring med varsel om oppstart av planarbeidet og forhandlinger om utbyggingsavtale, samt offentlig ettersyn av planprogram ble gjort i Romerikes Blad 17.03.12, og berørte naboer, etater og organisasjoner ble tilsendt brev datert 15.03.12. Det kom inn 10 uttalelser til kunngjøringen. 3.2. medvirkning, workshops og åpen dialog Aktuelle aktører i Lillestrøm, deriblant grunneier med utbyggingsinteresser, ble invitert med på tre workshops, holdt 23.03.12, 21.08.12 og 20.06.13. I tillegg til å kunne presentere og diskutere hverandres prosjekter har dette bidratt til å tilpasse de enkeltes utviklingsbehov og ønsker i en større helhet, samtidig som områdereguleringen gir en bedre felles ramme med relativt like utviklingsmuligheter. Spesielt viktig var det dessuten å få innspill i prosessen, på hva brukere, næringsdrivende, kulturelle interessegrupper og utbyggingsinteresser så behov for å gjøre med den nye bydelen Lillestrøm Øst. Dette representerte en oppfølging av den dialogen om byutvikling som mulighetsstudien STRAKKS peker på at trengs for å skape transformasjon til kunnskapsby. Det ble holdt et åpent informasjonsmøte om Områderegulering for Lillestrøm Øst i Kommunestyresalen 05.06.2012. I møtet ble det gitt anledning til å komme med spørsmål og kommentarer muntlig, og det ble delt ut flyers for eventuell skriftlig respons. Det kom ikke inn skriftlige innspill i møtet. Temaer som ble diskutert og kommentert i møtet var blant annet trafikk og kulturminnevern. Det ble også sosial infrastruktur og medvirkning i den videre planprosessen. Det planlegges nytt åpent møte ved offentlig ettersyn, hvor planforslaget presenteres. I tillegg er det blitt hold møter et stort antall workshops og drøftingsmøter med tverrsektoriell deltakelse. Det også holdt en rekke informasjons- og avklaringsmøter mellom planleggere som jobber i planområdet og kommunen. 3.3. plansamarbeidet for område A I tillegg har kommunen gjennom plansamarbeidet hatt et utstrakt samarbeid med jevnlig dialog med Blå Arkitektur Landskap (som representerer PET-guppa) om Område A. Gjennom dette arbeidet er det gjort store strukturerende grep som til dels bryter med den utviklingstrend som har vært i Lillestrøm, men som gir byutviklingen en ny dimensjon. Dette har da skjedd som et resultat av at kommunen har drevet aktiv planlegging sammen med sentrale grunneier i Område A, og man har på denne måten oppnådd målsettingene fra STRAKKS-prosjektet om et reelt samarbeid med en sammensatt gruppe av lokale aktører. En slik arbeidsform er nyskapende, og gir kommunens områdeplanleggingen en interessant, men krevende dynamikk. Blant de mest sentrale temaene i plansamarbeidet har utformingen av gode forbindelser og plasser byrommene vært. Og drøftingene i planarbeidet har i stor grad dreid seg om hvordan strukturering av bydelen bør være dersom man vil skape kvalitetene som er beskrevet i mulighetsstudien for STRAKKS. Hvordan få gode kvaliteter for næringsvirksomhet og boligmiljø i en stadig mer fortettet bykjerne. Når forslag til områdereguleringsplan for Område A legges frem, er dette et resultat av en drøfting, forhandling og prøving av bygnings- og byromsstruktur. Og det kan være et svar på hvordan forhandling om volumbonus med bakgrunn i mulighetsstudien for STRAKKS må foregå.
4 planstatus og ramme betingelser 4.1 overordnede planer FYLKESDELPLAN ROMERIKE MØTER FRAMTIDA Formålet med fylkesdelplanen er at Romerike skal utvikles som : Del av et sammenhengende storbyområde med fokus på miljøet. Tettsteder bundet sammen av et effektivt system for veg-, kollektiv- og sykkeltransport, omkranset av et livskraftig landbruk og høyverdige natur- og friluftsområder. FYLKESDELPLAN HANDELSVIRKSOMHET, SERVICE OG SENTERSTRUKTUR Formålet med fylkesdelplanen er å: Styrke eksisterende by- og tettstedssentre Unngå utvikling som fører til byspredning Hindre økt bilavhengighet og dårlig tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling. FYLKESDELPLAN FOR KULTURMINNER OG KULTURMIL- JØER I AKERSHUS 2007 2018 Med formål å: Bevare et utvalg av kulturminner, kulturmiljøer og kulturlandskap som gjenspeiler mangfoldet og særpreget ved kulturhistorien i Akershus Forvalte kulturminner, kulturmiljøer og kulturlandskap som en integrert del av en helhetlig miljø- og ressursforvaltning Innhente, skape og formidle kunnskap om kulturarven og gjennom dette øke forståelsen for dens betydning i samfunnet Ta i bruk kulturarven som grunnlag for bærekraftig verdiskaping og utvikling av lokalsamfunn og næringsliv Lillestrøm som regionalt senter viktig, men i et av alternativene er det lagt opp til et mye sterkere fokus på vekst i Lillestrøm, som en av to eller tre byer rundt Oslo. 4.2. kommunale planer/strategier ENERGI- OG KLIMAPLAN Mål: Mer effektiv energi- og ressursutnyttelse i kommunen. Dette vil gi en bærekraftig utvikling og være kommunens bidrag i den globale oppvarmingen. Klimagassutslippene i kommunen skal reduseres og omfatter tiltak som er knyttet til kommunal drift og tjenesteyting, samt til kommunen som geografisk område. Den skal legges til grunn for all arealdisponering, planlegging og annen virksomhet i kommunen. GRØNTPLAN Hovedmålet med Grøntplanen er å synliggjøre Skedsmos særpreg, og bidra til å sikre befolkningens behov for rekreasjonsområder innenfor byggesonen, samt bidra til en urban byutvikling i tråd med byøkologiskeprinsipper. Grøntplanen er en frittstående tematisk, ikke juridisk bindende plan. KULTURMINNEVERNPLAN 2010Formålet med planen er økt bevissthet blant kommunens innbyggere, eiere og brukere av kulturminner for hvilke ressurser kulturminnene i Skedsmo utgjør for lokalmiljøet. Videre skal planen danne grunnlag for bedre saksbehandling i den kommunale arealforvaltningen og byggesaksbehandlingen. Kulturminnevernplanen viser dessuten hvilke deler av bebyggelsen i Skedsmo som kan ha verneverdi som kulturminne. illustrasjon av osloregionen fra samordnet arealog transportstrategi. SAMORDNET AREAL- OG TRANSPORTPLAN FOR OSLO OG AKERSHUS Denne planen er under utarbeidelse, et arbeid som Skedsmo deltar aktivt i. Arbeidet skal munne ut i en helhetlig plan på regionalt nivå, og vil bli styrende for utviklingen i Oslo, og alle kommuner i Akershus når det gjelder arealutvikling. Planen vil bli grunnlag for langsiktige prioriteringer innen samferdsel, som i Samferdselsplanen for Akershus Nasjonal Transportplan. I planskisser er det vist tre alternativer for utvikling av tettstedsstrukturen i regionen. I alle alternativene er utvikling av
kart fra venstre, kommuneplanen og dagens reguleringsplan SAMFERDSELSSTRATEGI 2009 2050 Med bakgrunn i sykkelbyplanen for Lillestrøm og Strømmen, strategi for universell utforming og flere områdeplaner og analyser, er det utarbeidet en samferdselsstrategi for Skedsmo frem mot 2050 (vedtatt 9. september 2009). med grunnpremiss: Skedsmo kommune ønsker en miljøvennlig og bærekraftig arealog transportutvikling Under de fem målene oppgir strategien noen tiltak som vil være aktuelle for å få den ønskede utviklingen. I forbindelse med områdereguleringen vil trolig de to første målene være viktigst. Å gjøre transportbehovet så lite som mulig og å påvirke reisemiddelvalget bort fra personbil. Verktøy som ABC-prinsippet og regional knutepunktstrategi må da legges til grunn i planarbeidet. I det videre arbeidet med gaterommene er det dessuten viktig at det menneskelige perspektivet ivaretas, og dermed også trygghet og trivsel. BYUTVIKLING OG URBAN STRATEGI - 2050 PERSPEKTIV (2009) Strategien har hovedvekt på utvikling innenfor LSK triangelet, en sammenhengende urban struktur mellom Lillestrøm, Strømmen og Kjeller. Vekst skal være innenfra i eksisterende byområder, der områder skal utvikle seg på egne premisser med vekt på egen styrke og egen identitet, både historisk og fremtidig, gjennom struktur og innhold. Områdene skal supplere hverandre og ikke konkurrere, og etter hvert vokse bedre sammen med styrket kommunikasjon/kollektivtransport. Å nå disse målene forutsetter at forholdene legges til rette for at byen kan tiltrekke seg kreative mennesker gjennom blant annet å skape gode, kreative arenaer og et variert og godt boligtilbud. STUDIER: EUROPAN 9 NORWAY SUSTAINABLE CITY AND NEW PUBLIC SPACESE Europan er en av verdens største konkurranser for unge arkitekter, landskapsarkitekter og planleggere. På initiativ fra Husbanken og Kunnskapsbyen Lillestrøm var Lillestrøm, med fokus på Stortorget, et av de fire områdene i Norge som var med i 2007-konkurransen. Målet var å underbygge visjonen om Lillestrøm som en moderne kunnskapsby. Arbeidet er ikke videreført. 13
MULIGHETSSTUDIEN FOR STRAKKS STRAKKS-prosjektet omhandler strategier for kunnskapsbyutvikling i Kattegat-/Skagerakregionen, og er et EU-støttet nærings- og byutviklingsprosjekt. mulighetsstudiet er det utarbeidet en masterplan (tre kart) med tilhørende retningslinjer hvor det er lagt stor vekt på møteplasser og det 4. byrom. Rapporten og mulighetsstudiet av Lillestrøm sentrum skal brukes som en veileder og inspirasjon for alle aktører og som grunnlag for en eventuell områderegulering. Et hovedmål i rapporten er samarbeid mellom grunneier, beboere, forretninger, investorer, entreprenører og politikere, med kommunen som en pådriver og tilrettelegger i planleggingen. Felter omfattet av en hensynssone FP1 har krav om felles planlegging. Det er stilt feltvise krav om dette, og det forutsetter at det inngås forpliktende samarbeid om regulering av det enkelte felt. Dette kan være samarbeidsformer som utbyggingsselskap (AS) eller avtalebaserte samarbeidsformer. I tillegg er det ønsket an STRAKKS-prosjektet skal være en plattform for vurdering for å komme videre med spennende enkeltprosjekter. Mulighetsstudien resulterte blant annet i en masterplan hvor forbindelser og byrom skulle bidra til god byutvikling i laboratorieområdene, og hvor bygningenes utforming rundt byrommene skulle bidra til velfungerende byrom. Volum og høyder i områdene skal vurderes, og det skal defineres kriterier for volumbonus i felt som kan kvalifiserer til det. Det kan også tillates spesielle markeringer og bymerker dersom utformings- og estetikkbestemmelsene i kommuneplanen utfylles. For å kunne oppnå volumbonus følgende kriterier sikres i tilstrekkelig grad: Særskilt gode bidrag tilkunnskapsby Særskilt gode bidrag til det 4. byrom (samspill mellom ute- og innerom) Særskilt gode bidrag til kvalitet i offentlige rom/ grøntområder Særskilte bidrag til byens attraktivitet (positivt omdømme) Særskilt bidrag til styring av byens identitet Særskilt bidrag til merverdi for omgivelsene Det er derfor en kobling mellom hvilke felt som er utvalgt til å bli med i STRAKKS, og de ambisjoner kommunen har for å sikre en god og variert arkitektur som ivaretar det 4. byrom og andre kvaliteter beskrevet i mulighetsstudien. Som et resultat av plan-id planavn ikraftredelsesdato 363 Planavn: Kvartal 5, Storgata-Voldgata-Jonas Lies gt. 22.09.2003 Lillestrøm. Sentrale deler 1_79 10.12.1987 343 Reguleringsplan med bestemmelser for Torvet Øst 30.05.2002 279 Reguleringsplan for Torvhjørnet og Abelkvartalet 22.11.1995 390 Kvartal 22, Teatergt., Storgata, Parkalleen og Brøtergt. 20.04.2005 315 Kvartalet Parkallen 3 15.12.1999 353 Skedsmogata 3A og Gjerdrumsgata 10 19.02.2003 283 Eiendommene gnr.81, bnr. 523/573 m.m 27.03.1996 406 Meierikvartalet 01.02.2006 267 GMB Nitelva-Åråsen 18.10.1985 396 Reg.plan for brannstasjonstomta Nordmanngården og Dovregården 12.10.2005 406 Meierikvartalet 01.02.2006 308 Jernbanegt x Solheimsgt 16.06.1999 440 Reguleringsplan Fagerborg hotell 19.01.2011 484 Kvartal 24 05.12.2012 tabellen viser gjeldende reguleringsplaner 14
STRAKKS mulighetstudie KOMMUNEPLAN 2011-2022 I kommuneplanen kommer Skedsmo kommunes sterke satsing på byutvikling og urbane strategier i sin planlegging klart til uttrykk. Planen bygger på vedtatt byutviklingsstrategi, og øvrige urbane strategier. Også de to forutgående planperioder har det vært sterkt fokus på urban utvikling, men sterkest i foreliggende plan, der ingen jomfruelige utbyggingsområder er lagt inn. All utvikling skal skje i form av fortetting og transformasjon innenfor eksisterende by- og tettstedsområder. Kommuneplanen legger også tilrette for begynnelsen på en sammenbinding mellom Lillestrøm og kunnskapsbyen på Kjeller, ved å utvide sentrum i retning nord. Planbestemmelser Av de generelle bestemmelsene som gjelder i hele kommunen, er det først og fremst utformings- og estetikkbestemmelsene som får størst betydning for området. Disse stiller bl.a. strenge krav til sentrumsområdene, hvor det unntaksvis kan oppføres bygninger med ekstra høyde, ut over norm på 4-5 etasjer. I Lillestrøm er alle disse områdene felt med sentrumsformål. Kommuneplanens arealdel Gjeldende Kommuneplan 2011-2022 disponerer planområdet i all hovedsak til nåværende og framtidig sentrumsformål, og delvis nåværende boligbebyggelse. Blant de viktigste bestemmelsene til felt for framtidig sentrumsformål, er krav om kvartalsvis regulering, normhøyde 4-5 etasjer, og krav om minimum 20 % grøntareal i hvert felt. For enkelte felt kan det tillates ekstra høyde utover norm, dersom prosjektet oppfyller formings og estetikkbestemmelser. I overgangssoner mot tilstøtende småhusbebyggelse skal det gjøres tilpasninger mhp form, funksjon, volum og høyder. De framtidige feltene for sentrumsformål er også omfattet av en hensynssone FP1 med krav om felles planlegging. SYKKELBYEN LILLESTRØM/ STRØMMEN HOVEDPLAN 2013 Kommunen har nylig vedtatt hovedplanen som var noe fornyet i forhold til den opprinnelige planen fra 2005. Planen har som mål å få sykkelandelene opp til 10%, og å gi trygge forhold for syklende. Strategien for mål oppnåelse sier at det blant annet skal satses på: - Tenke framkommelighet og tilrettelegging for sykkel og gange i all planlegging og om nødvendig på bekostning av bilen og bilparkering. - Tilrettelegge for samspill mellom alle trafikantgrupper trafikkregulerende tiltak som tar hensyn til alle, men som prioriterer de myke trafikantene. Dette gir syklisten en klar og trygg posisjon i trafikkbildet. - En aktiv parkeringspolitikk. - God framkommelighet der syklister og gående blir prioritert i planlegging av nye veger. - Separasjon mellom syklister og gående samt syklister og bilister. 4.3. gjeldende reguleringsplaner Innenfor planområdet er det i dag 13 gjeldende reguleringsplaner. De delene av planområdet som i kommuneplanens arealdel er disponert til nåværende sentrumsformål, har i all hovedsak gjennomgått kvartalsreguleringer og fått en tilfredsstillende reguleringsstatus med funksjonsblanding og høyere utnyttelse. De delene av planområdet som er avmerket som felt for framtidig sentrumsformål og boligbebyggelse, derimot, er preget av lite tidsmessig bebyggelse og lav arealutnyttelse, samtidig som de mangler reguleringsplaner som kan gi grunnlag for en utvikling mot målene under punkt 1.2. i planprogrammet. Detaljreguleringsplan for kvartal 8 har allerede ligget ute til offentlig ettersyn når områdereguleringsplan for Lillestrøm Øst fremmes for 1. gangs behandling. Det er ventet at det vil foreligge endelig vedtak av planen før områdereguleringsplanen vedtas. 4.3. tilgrensende planer De omkringliggende eiendommene er i hovedsak regulert til kombinert formål forretning, kontor og bolig mot sør og vest, og småhusbebyggelse i nord og øst (på andre siden av jernbanen). Se tabell. 15
5 eksisterende forhold 5.1 beliggenhet kontor og bolig. Noen av kvartalene er ikke ferdig utbygd, og har dårlig arealutnyttelse. Lengst i sørvest ligger kulturkvartalet som en inngangsportal til planområdet fra stasjonen, med flere opprinnelige trebygninger fra Lillestrøm tidlig på 1900-tallet. Planområdet ligger i sentrumskjernen av Lillestrøm og avgrenses av Storgata i vest, Gjerdrumsgata i nord og Gardermobanen i sørøst. Området er på ca. 170 daa. 5.2. dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk I gjeldende Kommuneplan 2011-2022 er planområdet avsatt til sentrumsformål og boligbebyggelse. Dette innebærer for sentrumsformålet en mulighet for mye funksjonsblanding, hvor det tillates en kombinasjon av underformål som forretning, kontor, offentlig og privat tjenesteyting, bevertning og bolig. I den nordøstlige delen av planområdet er det et mindre areal som er disponert til frittliggende boligbebyggelse (del av Funkisbyen). Nord for Gjerdrumsgata ligger et større boligområde med hovedsakelig småhusbebyggelse, men også innslag av rekkehus og lavblokk. Øst for Gardermobanen ligger Vigernes, som er et velfungerende boligområde med godt vedlikeholdt småhusbebyggelse. Vest for Storgata ligger det flere bykvartal, hovedsakelig med karrébebyggelse og en funksjonsblanding med forretning, 5.3. Stedets karakter Siden vedtak av byplanen i 1947 har Lillestrøm utviklet seg fra å være en stasjonsby med hovedsakelig småhusbebyggelse og enkel gatestruktur, til å bli en moderne småby med tydelig kvartalsstruktur. Utviklingen mot dagens kvartalsstruktur har skjedd gradvis, men i de første tiårene etter krigen ble byplanens grep bare delvis fulgt opp. I dagens sentrumskjerne er det allikevel et tydelig bygningsmønster med karrébebyggelse i 4 til 5, og noen ganger tre etasjer. Flere større utbyggingsprosjekt har de siste tiårene skjedd ved at man har tatt utgangspunkt i bestående enkeltbygninger i kvartal, og bygd ut resten av kvartalet slik at gammel og ny bebyggelse samlet danner bygningskarréer. I tillegg er det bygd flere varianter med blokkbebyggelse som har indre gårdsrom, eventuelt med utoppholdsareal for boligene over næringsdelen i 1 og/eller 2 etasje. I nordøstre del av planområdet går bebyggelsesmønsteret gradvis over til den typiske hagebyen, som særlig karakteriserer andre deler av Lillestrøm, som Volla og Vigernes.
Område A Område A Område A har følgende avgrensning: Mot nordøst grenser område A mot den omkransende villabebyggelsen (Funkisbyen/ hagebyen), i øst mot Gardermobanen, i sør mot Nittedalsgata, og i vest mot Solheimsgata og Alexander Kiellands gate. I nordlig del av område A er kvartalsstrukturen med karrébebyggelse mindre tydelig enn i de mest sentrale deler av bysentrum vest for Solheimsgata. Gatenettet danner kvartaler, men disse er i hovedsak lavt utnyttet, med småhusbebyggelse til bolig og små virksomheter. Det er stedvis hull i bebyggelsesstrukturen, og den romlige defineringen av gatene og plassene er her svak eller mangler helt. Dette gjelder særlig i østlig del av Stortorget som er opparbeidet som parkeringsplass. Mot jernbanen i sørøst er eldre industribebyggelse dominerende, uten lesbar struktur mellom bygningene. Her ligger det en blanding av eldre kontor- og industribygninger, men også nybygg for bolig, forretning og kontor (på Brannstasjonstomta). Arealbruken i de eldre delene er generelt preget av midlertidighet, og medfører en del konflikter med ny bebyggelse (bilverksteder, bilvask, bilutleie, ulike typer terapeuter, bakgårdsfirmaer for datatjenester, men også innslag av kunnskap og undervisning). De store åpne områdene mellom bebyggelsen blir i hovedsak brukt til parkering. Ute av minne, ute av tankerommet: Mye taler for at hele Område A alltid har ligget i glemselens rike i Lillestrøm. I Byutvikling og Urban strategi i 2050 perspektiv, vises byplanen fra 1947 og fortettingsplanen fra 1999 ved siden av hverandre under kapitelet behov for en byutviklingsstrategi. I 1947-planen er Område A et hvitt felt, et blankt ark, med en antydning av en gatestruktur med Landstadsgate som en blindgate. Ingen boliger var i planens forestillingsverden. Heller ikke Dovregården og Nordmanngården, som faktisk eksiterte da, er med på plankartet. I fortettingsplanen fra 1999 ansees heller ikke område som interessant for noen sentrumsutvikling av betydning. Nyere enkeltbygninger er som fragmenter, rester av forskjellige planregimer å regne. Område A har levd i skyggen av forskjellige byutviklingsstrategier. Først nå reformuleres Lillestrøm og Skedsmos urbane potensial gjennom at områdeplanen peker ut nettopp dette stedet, og gir det ny betydning som det unike byutviklingspotensialet. En ny struktur og livsform trer fram. Meierikvartalet Meierikvartalet avgrenses av Nittedalsgata i nord, Gardermobanen i sørøst og Solheimsgata i vest. Meierikvartalet har fått avdekket et stort potensial etter at meieriet ble revet, men i flere år har arealbruken blitt dominert av privat bakkeparkering på store asfaltflater mellom bestående bygninger. De bebygde delene mot Nittedalsgata består av blant annet statlig kontorbygg og bilforretning i funkisstil. Mot Solheimsgata ligger det et nyere næringsbygg med virksomheter innenfor forretning, kontor, tjenesteyting og bevertning. I sin helhet er kvartalet svært lavt utnyttet, mens beliggenheten gjør at det tåler en langt høyere utnyttelse av arealene. illustrasjon som viser de ulike delområdene i planen Torvet KVARTAL 8 STORTORVET Kvartal 24 MEIERIKVARTALET OMRÅDE A 52,5 daa 17
kartet som viser kulturminnene i området i kategori 2,3 og 4 - se også eget vedlegg 5.4. landskap Planområdet er bebygd og ligger i flatt terreng på en elveslette dannet av Nitelva og Leira. Det flate landskapet gir i utgangspunktet gode forhold for solinnfall. Bygningers utforming og plassering i forhold til solinnfall og dominerende vindretning, er avgjørende for hvor det er oppnådd et godt lokalklima. Lillestrøm Øst som bylandskap kan ikke forstås uten å se det større landskapet med elverommene og våtmarkene, et landskap som får en helt ny betydning i en sterkere urban konstellasjon. Hvilket urbant indre landskap og byrom nye prosjekter tilfører Lillestrøm Øst er derfor på dagsordenen både i Område A og Meierikvartalet. 5.5. kulturminner og kulturmiljø en så betydelig verneverdi at de skulle bevares ved en helhetlig utbygging av dette feltet. I Område A ligger i tillegg to bolighus i Thorvald Lammers gate. Disse er markert som bygg med mulige verneverdi som en del av hagebyarkitekturen nord i planområdet. Meierikvartalet Det er tre bygninger i Meierikvartalet som er nevnt i kulturminnevernplanen. Nittedalsgata 2A, 2B og 4 er alle næringsbygg fra 50-tallet og senere, hvor det fremdeler er næringsvirksomhet i dag. Byggene utgjør samlet en rekke med næringsbygg i det nordøstre hjørnet av Meierikvartalet. 5.6. Naturverdier I planområdet er det registrert 19 bygg som kan ha potesial for kulturminnevern, i følge til kulturminnevernplan for Skedsmo. Av disse er det 4 bygg som er regulert for bevaring. Disse er trehusene i søndre del av Storgata (kvartal 5) og Telegrafgården (kvartal 8). For øvrig er det 8 bygg som er sagt å kunne være fredningsverdige som kulturminne av regional eller nasjonal betydning. 5 bygg kan være kulturminner med en lokal betydning som del av et større bygningsmiljø. 2 bygg er endret, men kan allikevel være del av et verdifullt miljø eller ha interesse på en annen måte. Det er utarbeidet en rapport som kort beskriver hvert enkelt av byggene som er markert i kulturminnevernplanen. Denne er vedlegg i saken. Område A Det er utarbeidet en utredning, som er vedlagt i saken, av Dovregården og Nordmanngården for Bevaring utvikling kulturvern. De to industrigårdene fra starten av 1900-tallet ligger begge langs jernbanen nord for Nittedalsgata. Fra den opprinnelige produksjonen av trikotasje, har bruken i begge gårdene nå gått over til annen næringsvirksomhet som kontor og forretning. Landstads gate 3 og 5 er revet i forbindelse med utbyggingen av vestre del av kvartal 24. Sammen med Teatergata 3, som også ligger i kvartal 24, ble disse eneboligene ikke funnet å ha Hele planområdet er nåværende område for bebyggelse og anlegg. Det er ikke kartlagt naturverdier innenfor planområdet. 5.7. rekreasjonsareal/ uteoppholdsområder Storgata mellom Voldgata i sør og Teatergata i nord, er byens viktigste gågate i nord-sør-retning. Den er også byens utelivsgate, med mange restauranter og bevertningssteder. Gågata måler 245 m i lengde og 17 m i bredde, og utgjør et areal på ca 3,8 daa. Gågata er stramt opparbeidet i tråd med krav til universell utforming, med dekke av høy kvalitet, og langsgående møblering og beplantning. I innfallsporten til Storgata i sør, ved Kunstnernes Hus, er det også opparbeidet en plass, med høy kvalitet i materialbruk, gatemøblering og belysning. Leietakere som driver utservering har strenge krav til materialbruk i sin møblering. Torvet er, med sin utforming og størrelse på ca 3,7 daa., det byrommet i planområdet som er egnet til det største mangfoldet av aktiviteter for bylivet. Her holdes det konserter og ulike arrangementer, det drives torgsalg og uteservering, og om vinteren er det skøytebane der m.m. Byrommet er innrammet av blokkbebyggelse på tre sider, unntatt mot sør, og inkluderer funksjonelt og rommessig også gågatedelen av Nittedalsgata i nord. Med unntak av skøytebanen og deler av gågatedelen av Nittedalsgata, har Torvet betonghelledekke. 18
Gatemøblering og beplantning er lokalisert i kantsonene av Torvet, noe som fungerer bra. Stortorget omfatter totalt et areal på ca 15,5 daa. og er innrammet av kvartalsbebyggelse mot nord, syd og vest, og villabebyggelse mot øst. Plassen kalt Stortorget er funksjonelt delt opp av sentrumsringen i de tre mindre plassene Stortorget (4,8 daa.), Lilletorget/ Stortorget syd (1,5 daa.) og Stortorget Øst (ca 3,7 daa. beliggende øst for Alexander Kiellands gate). De tre har visuell kontakt, og utgjør samlet sett det største byrommet i planområdet. Til tross for størrelsen og den sentrale beliggenheten, brukes det i dag kun til bakkeparkering for bil og sykkel. I tillegg går relativt store areal med til stramt opparbeidet buskfelt, mur, fortau og sykkelfelt på hver side av kjørefeltene (5,5 daa.). Rudolfs plass ligger nordøst for krysset Solheimsgata x Nittedalsgata, og utgjør ca 370 m2. Plassen har betonghelledekke, og er definert av en halvsirkel av blomsterkasser til gatemøblering. Den har gode solforhold, men nærhet til veikrysset gjør det lite brukbart for opphold i dag. Arealet tilhører seksjonssameiet i Nittedalsgata 3-5 (selv om det er regulert til offentlig trafikkområde) og ligger som et restareal som er vanskelig å utnytte uten en gjennomtenkt opparbeiding. Område A Område A inneholder ikke noen felles uteoppholdsarealer i dag. De åpne arealer som er der er asfaltarealer til parkering for virksomhetene i de eksisterende industribyggene og de grønne private hagene til eneboligene. Område har så desidert vært utenfor det urbane søkelys, til nå. Meierikvartalet Til tross for at store areal de siste tretti år er gjort tilgjenglige når bebyggelse har blitt revet, har disse blitt omgjort til parkeringsplasser. I Meierikvartalet er det i dag ingen utoppholdsområder som kan anvendes til rekreasjonsformål. Denne bruken har gjort at Meierikvartalet i dag fremstår som helt uten interesse for andre en kjørende som må parkere for å bruke Lillestrøms øvrige servicetilbud. torget sett mot nord gågata sett mot syd torget sett mot syd 19
5.8. landbr uk kbelastningene anses å være akseptable i dagens situasjon. Planområdet er bebygd. Det er ingen landbruksvirksomhet i planområdet. 5.9 tr afikkfor hold Lillestrøm sentrum har et tydelig strukturert gatenett, med gjennomført kvartalsstruktur, og med en hovedvegstruktur bestående av sentrumsringen og tilførselsveger fra øst, nord, vest, sørvest og sørøst. Hovedvegnettet har god standard, siden det i all hovedsak ble bygd ut mellom 1995 og 2005. Innenfor sentrumsringen er alle gater unntatt Voldgata og Teatergata stengt for gjennomgående trafikk. I planområdet er gatene i den vestre delen tidsmessig opparbeidet, mens øst for Solheimsgata er de gjennomgående mer nedslitte, vanlige boliggater. Den dominerende hovedvegtrafikken gjennom planområdet går Jernbanegata Solheimsgata Parkalleen Storgata, og her varierer årsdøgntrafikken (ÅDT) mellom 15.000 og 12.000 kjøretøy. I Nittedalsgata og Alexander Kiellands gate er trafikkvolumene langt mindre. Tatt i betraktning den standard gatene har, må trafik- I sentrumskjernen er gatene opparbeidet med tosidige fortau, noe som i utgangspunktet gir god tilgjengelighet for gående. Utformingen av hovedvegnettet, med sentrumsringen som konsept, gjør det allikevel umulig å få til gangforbindelser i og gjennom sentrum hvor kryssende hovedgater ikke blir sterke, avvisende barrierer. Slik gateutformingen og trafikkreguleringen er i dag, fremstår gatenettet i sentrumskjernen som strengt bilbaserte, og det finnes svært få eksempel på at gående prioriteres. Gågatene i Storgata og Nittedalsgata og Torvet utgjør et hederlig unntak, hvor det er skapt et lite, trygt og attraktivt miljø for gående trafikanter. Det er i perioden 2003 2010 registrert 14 personskadeulykker i planområdet. Disse utgjør tilsynelatende ikke noe tydelig mønster. Tatt i betraktning at dette er et sentrumsområde med store trafikkvolum, forekommer det ikke per definisjon ulykkespunkt eller ulykkesstrekninger i planområdet. Det er god tilgjengelighet for syklende i Lillestrøm, og alle hovedtilfartene inn til sentrum og sentrumsringen har sykkelfelt. I noen av kryssene i sentrumsringen er det i tillegg etablert sykkelbokser ved signalanlegg. I de mindre trafikkerte gatene er det lagt opp til blandet trafikk, hvor syklende kan sykle i kjørebanen eller på fortau. Planområdet har et svært godt kollektivtilbud i Lillestrøm stasjon, med tog tilbudet på Kongsvingerbanen, Dovrebanen, lokalbanen og Gardermobanen. Sammen med bussterminalen utgjør dette regionens klart sterkeste kollektivknutepunkt. C 2010/L 2008/L 2008/L 2008/L 2006/L 2007/L 2006/L B 2007/L 2006/L 2007/A 2006/L 2008/L 2008/L 2010/L 2007/L 2007/L 2008/L 2010/L 2007/L 2009/L 2006/L 2007/L 2009/L 2008/L BIL 2006/L o m råderegu l e r i n g l i l l e s t r ø m ø st MOTORSYKKEL A fra venstre: ulykkestatestikk og busstrasèr SYKKEL FOTGJENGER 20 L= LETT A= ALVORLIG D = DØD