UTBYGGINGSAVTALE FOR OMRÅDEPLAN FOR BRUNSTAD Vedtatt i Stokke kommunestyre sak 40/12 den 7. mai 2012 Endret etter vedtak i kommunestyret 06. mai 2013 Mellom Stokke kommune (SK) (org.nr.: 964 952 167) og Stiftelsen Brunstad Konferansesenter (SBK) (org.nr.: 985 358 672) som heretter er kalt utbygger, er det inngått følgende utbyggingsavtale: 1. Dokumenter som avtalen bygger på. 1. Stokke kommunestyres vedtak i møter 19.06.06, 14.12.2006 og 31.03.08, sak nr. 80/06 om bruk av utbyggingsavtaler i Stokke kommune. 2. Områdeplan for Brunstad med reguleringsbestemmelser, godkjent av Stokke kommunestyre 07.05.2012, sak nr. 39/12 3. Vedlegg 1: Erklæringer fra SBK om friområde F1. 4. Vedlegg 2: Kart over avløpstraseer. 5. Vedlegg 3: Stokke kommunes VA- reglementer. 6. Vedlegg 4: Veinormal 12-K. 7. Vedlegg 5: Veilysnormal 12-K. 2. Reguleringsområdet Utbyggingsavtalen omfatter reguleringsområder på følgende eiendommer m/ hjemmelshavere: Gbnr 8/6, Gbnr 8/2, Gbnr 8/3, Gbnr 9/2 og 9/85, Gbnr 6/1, 10/1 og 12/6 Gbnr 9303/1 Gbnr Liv Reine Ellefsen Arnt Wegger Nils Olav Idsøe Stiftelsen Brunstad konferansesenter Helge Hammelow-Berg Statens vegvesen (Vestfold Fylkeskommune) Stokke kommune 3. Formål Utbyggingsavtalen har til formål å regulere partenes rettigheter og plikter overfor hverandre ved utbygging av planområdet/deler av planområdet for Brunstad og å sikre at de infrastrukturanlegg som Stokke kommune skal eie, er utført i det omfang og den kvalitet som kommunen krever for kommunale anlegg. Side 1 av 10
Videre har avtalen som formål å sikre allmennhetens rettigheter knyttet til idrettsanlegg, friområder og turstier samt sikre sammenhengende kyststiforbindelse i området. 4. Hensikt Hensikten med utbyggingsavtalen, er å fastsette vilkår i forbindelse med utbyggingen av utbyggingsområdet angitt i ovennevnte områdeplan, og opparbeidelse av nødvendig ekstern og intern teknisk infrastruktur (hovedanlegg for veg-, parkerings-, vann- og avløpsanlegg samt annen nødvendig infrastruktur (grønnstruktur, idrettsanlegg, turløyper, mv) samt VAanlegg både utenfor og innenfor planområdet. 5 Tiltakshaver Utbygger er tiltakshaver for gjennomføring av tiltak etter plan- og bygningsloven, forurensningslovgivningen samt helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen. 6. Utbyggingstakt Eventuelle vilkår for utbyggingen fastsatt i rekkefølgebestemmelser i reguleringsbestemmelsene gjelder foran nærværende avtale dersom det foreligger uoverensstemmelser/avvik. 7. Infrastruktur 7.1 Vann: Vannforsyning til utbyggingsområdet tilknyttes eksisterende basseng tilhørende SBK. For å opprettholde stabil vanntilførsel og trykk til alle andre abonnenter i området, forutsettes det at momentanbelastningen inn til Brunstad som følge av utbyggingen ikke skal overskride de grenseverdier som SK til enhver tid fastsetter. Uttaksmengden over tid skal til enhver tid tilpasses Stokke kommunes leveringskapasitet. SBK opprettholder og om nødvendig utvider vannmagasinkapasiteten til et tilstrekkelig sikkerhetsnivå med tanke på forsyningssikkerhet og brannvann til SBK. På grunn av nødvendig driftsovervåkning av vannettet skal SBK overføre avlesningsdata fra vannmåleren elektronisk til SK/ Vestfold interkommunale vannverk. 7.2 Avløp For å kunne ivareta økende avløpsmengde fra SBK på en tilfredsstillende måte må eksisterende avløpsledning oppstrøms Melsomvik pumpestasjon fra rundkjøringen i Melsomvik og opp til kum med SID- nr. 6254 saneres og oppdimensjoneres (trase B, se vedlagte kart). Side 2 av 10
Det skal etableres en ny pumpestasjon for spillvann i Melsomvik (i nærheten av rundkjøringen). Det skal etableres ny pumpeledning/selvfallsledning for avløp fra denne frem til denne møter eksisterende avløpsledning ved kum med SID- nr. 6842 (Trase C og D, se vedlagte kart). Fra kum med SID- nr. 6842 og ned til Vårnes renseanlegg skal avløpsledningen saneres og oppdimensjoneres (trase E på vedlagte kart). Dersom det på et senere tidspunkt skulle vise seg at eksisterende avløpsledning fra kum med SID- nr. 6254 til kum med SID- nr. 11238 har/eller vil få kapasitetsproblemer på grunn av utbyggingen på SBK, forplikter SBK seg til å oppdimensjonere ledningen (trase A, se vedlagte kart). Dersom det ved detaljprosjektering av anlegget viser seg å være mer hensiktsmessig å velge andre løsninger eller traseer enn det som er beskrevet ovenfor, kan partene forhandle om dette. SBK må dokumentere mengde avløpsvann som kan forventes ført til kommunalt nett. Det forutsettes at momentanbelastningen fra Brunstad som følge av utbyggingen ikke øker vesentlig utover 2011 nivå. SBK forplikter seg til å etablere en buffertank/fordrøyningstank for å tilfredsstille dette kravet. Avløpsanlegg som omfattes av denne utbyggingsavtalen skal overdras vederlagsfritt til Stokke kommune. Kostnadsdekning avløpsanlegg Etablering og oppgradering av det offentlige avløpsanlegget dekkes vanligvis av tilknytningsavgifter i kommunen. Kommunen har imidlertid anledning til å pålegge SBK andre kostnader via utbyggingsavtaler. SBK dekker 100 % av kostnadene ved oppgradering av avløpsanlegget fra Skjærsnesveien (kum med SID- nr. 11238) frem til Vårnes renseanlegg (trase A, B, C, D og E samt ny pumpestasjon vist på vedlagte kart). Det skal da betales reduserte tilknytningsavgifter jfr. punkt 21 i denne avtalen. Dersom prosjektet medfører andre direkte eller indirekte kostnader som ikke er berørt av denne avtalen bekostes disse av SBK. Oppgradering av avløpsnettet skal være opparbeidet, ferdigstilt og godkjent før det kan gis brukstillatelse for bygninger, leiligheter eller rom. 7.3 Overvann: Overvann i og fra utbyggingsområdet skal håndteres lokalt av SBK. 7.4 Veianlegg: Side 3 av 10
Offentlige veiareal (V 1) herunder kryss og g/s-veier samt privat vei (V2) skal opparbeides med nødvendige trafikkregulerende skilt og veinavnskilt. Skiltplanen skal godkjennes av politiet, Statens vegvesen og SK på forhånd. Det forutsettes at SBK inngår egen avtale med Statens vegvesen/fylkeskommunen for de veianleggene som berører fylkesvei 303. Offentlig veiareal Skjærsnesveien (V1) inkludert gang-/sykkelvei skal overdras vederlagsfritt til Stokke kommune. Kostnadsdekning veianlegg Alle kostnader knyttet til planlegging, prosjektering, utførelse og kontroll av disse veiarealene skal i sin helhet dekkes av SBK. Alle trafikktellinger i henhold til områdeplanen skal beskostes av SBK. 8. Anleggsbidragsmodellen SK er villige til å inngå egen avtale med SBK om bruk av anleggsbidragsmodellen som innebærer at SK står som byggeherre for infrastruktur som vei og avløp samt eventuelt friområder, som etter utbygging skal være i SKs eie. Det forutsettes at det inngås egen detaljert avtale om dette som vedtas av kommunestyret. 9. Friområder Dette gjelder regulerte friområder F1, F2 (bortsett fra friområde over gnr 8, bnr. 5), F3 og F4. Opparbeidelse Område F1 skal til enhver tid være opparbeidet slik at denne fungerer som en turvei for allmennheten. F1 skal kobles sammen med kommunalt friområde i syd slik at dette blir en sammenhengende turvei/ kyststi som er åpen for allmennheten. Det samme gjelder overgangen fra F1 til F2. Område F2 skal opparbeides skånsomt med minst mulig terrenginngrep. F2 skal blant annet fungere som en del av kyststien. Område F3 skal opparbeides slik at det tilrettelegges for allmennhetens opphold og ferdsel. Det skal etableres toalettanlegg, grillplass, bord, benker, båtfester og eventuelle andre tiltak som fremmer allmennhetens bruk. Deler av F3 skal opparbeides med tilgjengelighet for alle brukergrupper og slik at det blir sammenhengende forbindelse mellom F3 og F4 for alle brukergrupper. Side 4 av 10
Område F4 skal opparbeides med tanke på fremkommelighet for alle brukergrupper og bidra til en sammenhengende kyststiforbindelse og allmennhetens frie ferdsel. Opparbeidelse av friområdene forutsettes utført og bekostet av SBK etter en detaljert plan for opparbeidelse. SK er ansvarlig for utarbeidelse av planen i samarbeid med SBK som dekker kostnadene til utførelsen, herunder eventuelle konsulentutgifter. SBK utfører og bekoster strøm- og vanntilførsel samt avløp til friområde F3. Overtakelse Friområdene F2, F3 og F4 skal overdras til SK vederlagsfritt etter hvert som disse ferdigstilles i henhold til rekkefølgekravene i reguleringsbestemmelsene. For friområde F1 skal SBK tinglyse en erklæring som sikrer allmennhetens ferdsel. Drift SK har ansvaret for drift og vedlikehold av friområdene. Det kan inngås nærmere avtale mellom SK og SBK om drift av friområdene. Private arrangementer på de offentlige friområdene er ikke tillatt uten egen godkjenning av SK. Turstier/turveier Regulerte turveier og turstier skal opparbeides slik at de sikrer allmennhetens frie ferdsel i området og sikrer sammenhengende kyststiforbindelse. Dette gjelder både regulert turvei TV og avsatte turstier i friluftsområdet på Olsåsen. På utsiktspunkt langs tursti på Olsåsen skal det etableres sittebenk etc. Opparbeidelse og vedlikehold av turstier og turveier utføres og bekostes av SBK i henhold til rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplanen. Dette skal utføres etter en detaljert plan som gjennomføres på samme måte som planen for friområdene og utføres som en del av denne. Skilting SK har rett til å skilte friområder, turveier og turstier slik det anses nødvendig for å sikre allmennhetens interesser. 10. Idrettsanlegg Innenfor IA1 forplikter SBK seg til å etablere hallanlegg og fotballbaner, èn av banene/hallene skal tilrettelegges for kunstis. Hallanlegg skal omfatte ishall, svømmehall og flerbrukshall/fotballhall. Eier er ansvarlig for alle investerings- og driftskostnader knyttet til anleggene. Idrettsanlegg IA skal for en vesentlig del være åpent for allmennheten. Idrettsanleggene, både innendørs og utendørs, skal være tilgjengelige for brukerne i samsvar med det som er vanlig for tilsvarende anlegg. Anleggene skal kunne benyttes av både Side 5 av 10
allmennheten og brukerne av konferansesenteret. Minst halvparten av tiden anleggene er i bruk/åpne skal de være tilgjengelige for allmennheten. Allmennheten omfatter både organisert og uorganisert aktivitet. Brukstider/åpningstider skal innrettes slik at både allmennheten og konferansedeltakernes behov for tilgang dekkes på en god måte. Når utendørsanleggene ikke er i bruk av organisert idrett, konferansesenteret eller parkering ved store arrangement, skal disse være åpne for alle uten kostnader for de uorganiserte og i samsvar med det som er vanlig for denne typen anlegg. Åpningstider og bruken for allmennheten samt fordeling av tider mellom de ulike lag, foreninger og konferansesenteret selv avtales i særskilt avtale mellom SK, Stokke Idrettsråd og SBK. Det samme gjelder leie knyttet til bruken av anleggene. Leie skal være i samsvar med gjengse priser for denne typen idrettsanlegg. Innenfor IA1 plikter SBK å etablere og opprettholde gangforbindelser for allmennheten med særlig vekt på å sikre forbindelse med eksisterende skogsstier i området. Innenfor idrettsanlegg IA skal SBK etablere parkering for allmennhetens bruk knyttet til friområder, turveier, turstier og idrettsanlegg. Gangvei med universiell utforming fra IA og frem til turvei (TV) skal etableres av SBK iht. kravet i områdeplanen. 11. Vegetasjonsskjerm Innenfor regulert vegetasjonsskjerm 1 og 2 plikter SBK å opprettholde/etablere vegetasjon som ivaretar formålet med området. Formålet er å ramme inn ny bebyggelse og å hindre uheldig eksponering mot kulturlandskapet i nord. Vegetasjonsskjermen skal også ivareta vilttrekket nord for bebyggelsen. SBK plikter å revegetere skog som er hugget inne i vegetasjonsskjermen og for øvrig skjøtte området slik at vegetasjonen har ønsket effekt. Revegetering og skjøtsel skal skje etter en skjøtsels-/beplantningsplan som skal være godkjent av Stokke kommune og som bekostes av SBK. Revegetering skal være utført senest 6 måneder etter at høyspentkabelen er lagt i bakken innenfor VS1 og VS2. 12 Erklæringer fra berørte naboeiendommer På naboeiendommene gbnr 8/3, 8/2 og 8/6 skal hjemmelshaverne erklære at SBK har rett til å gjennomføre og vedlikeholde ett eller flere av følgende tiltak i henhold til områdeplanen: Skogsområdet som grenser mot Stiftelsen Brunstad i syd, skal opprettholdes og driftes som en vegetasjonsskjerm for å hindre eksponering mot kulturlandskapet på Skjærnes. Vegetasjonsskjermen skal også ivareta kravene som vilttrekk. Dersom vegetasjonen faller ned eller blir fjernet skal det foretas revegetering. Gjennom samme skogområdet skal det opparbeides og vedlikeholdes en tursti for allmennheten. Side 6 av 10
På Olsåsen skal det kunne opparbeides stier, skiltes og innrettes for allmennhetens friluftsliv Skogsstier i skogsområdet skal kunne knyttes sammen med stier fra idrettsområdet og vedlikeholdes som et helhetlig stisystem. Erklæringene skal være tinglyst og oversendt SK før øvrige tiltak i utbyggingsavtalen kan påstartes. Den enkelte hjemmelshavers erklæring skal være tinglyst og oversendt SK før tiltak på dennes eiendom kan påstartes. Dette innebærer at vei V1, friområder, kyststi og avløpsanlegg kan påstartes forutsatt at erklæringer foreligger fra grunneiere som blir direkte berørt av disse tiltakene. For øvrig må alle erklæringene være tinglyst og oversendt SK før tiltak innenfor områdene V2, V3, V4, IA og K1-K5 kan påstartes. Unntak gjelder for uttak av steinmasser innenfor K-områdene i henhold til gjeldende planbestemmelser. 13. Gjennomføring Utbygger er ansvarlig for gjennomføringen av utbyggingen både teknisk, økonomisk og juridisk og dekker alle kostnader i forbindelse med planlegging, prosjektering, undersøkelser, utførelse og anleggskontroll for den infrastrukturen han har ansvaret for etter denne avtale. 14. Detaljplanlegging/detaljprosjektering for anlegg som etter bygging skal eies av Stokke kommune Detaljplanleggingen/detaljprosjekteringen av infrastrukturen som skal eies av SK og utarbeidelse av nødvendige tekniske planer (tegninger og beskrivelser), skal være i henhold til Stokke kommunes tekniske bestemmelser og reglementer for dette. (De tekniske bestemmelsene og reglementer følger som vedlegg til utbyggingsavtalen). De tekniske planene skal være godkjent av SK som anleggseier, før utbygger melder tiltakene til og/eller søker tillatelse til tiltaket, hos bygningsmyndighetene i Stokke kommune og før utbygger gjennomfører anbudskonkurranse/engasjering av entreprenør på utførelse. Utbygger skal dokumentere sammen med de tekniske planene, de beregninger og grunnlaget for dimensjonering av infrastrukturanleggene som har vært nødvendige i forbindelse med detaljprosjekteringen. Eventuelle endringer i tekniske planer godkjent av SK, skal være godkjent av kommunen både som bygningsmyndighet og som framtidig anleggseier før endringene kan iverksettes. Side 7 av 10
15. Utførelse av kommunale anlegg som skal eies av Stokke kommune Utførelsen av nødvendig infrastruktur og prøving, kontroll og klargjøring av infrastrukturanlegg for vann og avløp, skal være i tråd med de tekniske planer som til enhver tid er godkjent av SK og i henhold til kommunens tekniske bestemmelser og reglementer. (De tekniske bestemmelsene og reglementer følger som vedlegg til utbyggingsavtalen) Utbygger skal foreta nødvendig drift og vedlikehold av de framtidige kommunale infrastrukturanleggene inntil overtakelsesforretning mellom utbygger og SK har funnet sted. 16. Grunnundersøkelser Utbygger har ansvaret for gjennomføring av nødvendige geotekniske- og fornminneundersøkelser samt undersøkelse om forurenset grunn, i arealene som omfattes av utbyggingsavtalen. Rapport med resultat fra undersøkelsene innenfor byggeområdene og beskrivelse av nødvendige tiltak, forelegges Stokke kommune ved plan- og bygningsmyndighetene før utbyggingen av området igangsettes. Omfang av undersøkelser og rapporter avtaler utbygger nærmere med nevnte myndighet. 17. Kommunal deltakelse og anleggskontroll av infrastrukturanlegg som Stokke kommune skal overta Stokke kommune har rett til å føre kontroll med utførelsen av infrastrukturanleggene som Stokke kommune skal eie. Utbygger skal avholde oppstartsmøte i forbindelse med igangsetting av utførelsen av anleggene og deretter avholde byggemøter hver 14. dag. SK kan delta på oppstartsmøte og alle byggemøter, og skal ha innkalling til og referat fra alle disse møtene. 18. Offentlige arealer innenfor utbyggingsområdet Utbygger skal overdra vederlagsfritt til SK, alle regulerte arealer til offentlige trafikk og frimråder før byggeområdet tas i bruk og i henhold til rekkefølgebestemmelsene i områdeplanen. Utbygger skal bekoste nødvendige delingsforretninger, oppmålingsarbeider og tinglysning av all nødvendig grunn som omfatter offentlig areal innenfor planen og overdra disse til SK. Evt. ekspropriasjon av offentlig areal skal utføres av SK. Side 8 av 10
Hjemmelsoverføringen skal være gjennomført før infrastrukturanleggene overtas av SK. 19. Bestemmelser i forbindelse med kommunal overtakelse Kommunal overtakelse og overtakelsesforretning mellom utbygger og SK, skal være i henhold til Stokke kommunes bestemmelser for overtakelse av infrastrukturanlegg. Inntil Stokke kommune har overtatt til sin eiendom de infrastrukturanleggene som kommunen etter denne avtalen skal overta, kan ingen andre enn utbygger tilknytte seg disse anleggene eller på gjøre bruk av infrastrukturen på annen måte, uten utbyggers tillatelse. Etter at SK har overtatt anleggene, er det kommunen som gir slik tillatelse. 20. Reklamasjonstid og garantier Sikkerheten i reklamasjonstiden skal utføres iht. gjeldende lovverk. Sikkerhetsstillelsen for reklamasjonstiden kan stilles fra entreprenør direkte til SK forutsatt at sikkerhetsstillelsen er i tråd med ovennevnte krav. 21. Kommunale vann- og avløpsgebyrer. Med henvisning til punkt 7 om kostnadsdekning for avløpsanlegg i denne avtalen, settes tilknytningsgebyret for vann til kr 1,- og tilknytningsgebyret for avløp til kr. 1,- for nye tiltak som følge av områdeplanen. De til enhver tid gjeldende årsgebyrer for renovasjon, feiing og branntilsyn, belastes alle eiendommer/tomter i byggeområdet på samme måte som andre eiendommer i Stokke kommune. Tidligere inngåtte avtale om årsgebyrer for vann og avløp forutsettes revidert og behandlet som egen politisk sak før det gis brukstillatelse for første byggetrinn. 22. Tvister Tvister i anledning avtalen avgjøres ved de ordinære domstoler. Partene vedtar Tønsberg Tingrett som rett verneting. 23. Ikrafttredelse Side 9 av 10
Denne avtalen trer i kraft når den er undertegnet av begge parter. SBKs underskrift må foreligge forut for behandling i Hovedutvalget for Plan og miljø. SKs underskrift kan ikke foreligge før utbyggingsavtalen er godkjent av kommunestyret. Det har vært en forutsetning ved forhandling av denne avtalen at områdeplankart og bestemmelser i hovedsak vedtas slik den har ligget ute på høring med eventuelle endringer som følge av mottatte høringsuttalelser. I motsatt tilfelle kan begge parter kreve reforhandling av utbyggingsavtalen. Det er en forutsetning for gyldigheten av herværende avtale at det oppnås enighet mellom partene om vilkårene i egen avtale om bruk av anleggsbidragsmodellen, jf pkt 8. 24. Overdragelse av utbyggingsavtalen Utbygger kan overdra området til annen utbygger og transportere denne avtalen i sin helhet til ny utbygger. Forutsetning for at slik transport kan finne sted, er at SK ved Stokke formannskap på forhånd har godkjent en slik transport og at ny utbygger påtar seg de forpliktelser som følger av denne utbyggingsavtalen. Det er også en forutsetning for overdragelse av utbyggingsavtalen at ny utbygger trer inn i andre avtaleforpliktelser som følger av utbyggingsavtalen, herunder den avtale som inngås i forbindelse med bruk av anleggsbidragsmodellen, jf pkt 8. 25. Avtalen Denne avtalen er opprettet og underskrevet i 2 to eksemplarer, hvorav partene beholder hvert sitt. Stokke den 21.06.2012 Stokke kommune Stiftelsen Brunstad Konferansesenter.. Lars J. Tveit, rådmann. Trond Eriksen, styreleder Tore Aslaksen, daglig leder Side 10 av 10