RAPPORTANSVARLIG: Nordfjord Takst AS Jon-Aage Riksfjord Nordfjordeid Næringshage, 6770 NORDFJORDEID Tlf: 45056603 E-post: jonaage@riksfjordcom VERDITAKST FOR Adresse, 6776 KJØLSDALEN Matrikkelnr Gnr 122 Bnr 7 Kommune EID Hjemmelshaver(e) EID KOMMUNE Dato for befaring 26012016 Markedsverdi: kr 700 000 Anbefalt låneverdi: kr 650 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifiseringnitono
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr 122 Postnr Poststed Kommune 6776 KJØLSDALEN EID Rekvirent Eid Kommune v/driftsjef Tore Nyhammer Taklo Hjemmelshaver(e) EID KOMMUNE Tilstede / opplysninger gitt av Tore Nyhammer Taklo og Jon-Aage Riksfjord Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Ingen Sammendrag Bnr 7 Snr Område/bydel Kjølsdalen Besiktigelsesdato 26012016 Fnr Bygningen var opprinnelig et bygdehus, omgjort og benyttet til barnehage frem til 2013 Bygningen har privat vann fra brønn med UV-anlegg, avløp til septik Eiendommen er tilknyttet kommunal vei og ligger ca 1 km fra RV 15 på Indre Reksnes Bygningsmassen fremstår i dag som eldre, enkel standard med behov for vedlikehold og utskiftninger Opparbeidet flatt område nord for boligen er idag benyttet til lagerplass Premisser - Generelle opplysninger Denne takstrapport er utarbeidet av uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i oppdragsgivers virksomhet Det gjøres oppmerksom på at dette ikke er en tilstands-boligsalgsrapport som er en omfattende gjennomgang av bygningsmassen Taksten er utført som en enkel visuell besiktigelse Det ble ikke benyttet fuktmåler på befaringen Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler, eller opp mot byggeforeskriftene Areal etter NS 3940, etter mål på stedet Tak er besiktiget fra bakken Opplysninger vedrørende bygningsmessige utskiftninger og alder på dette er gitt av tilstedeværende Kommunens arkiv er ikke gjennomgått for kontroll av brukstillatelse og evt pålegg Ifølge eier er bygningsmassen godkjent som den fremstår Vi har i taksten ikke tatt hensyn til evt manglende brukstillatelse eller ferdigattester og anbefaler at godkjenningsstatus kontrolleres hos bygningssjefen før eiendomsoverdragelse Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen er tilknyttet kommunal vei og ligger ca 1 km fra RV 15 på Indre Reksnes Reguleringsmessige forhold Eiendommen ligger i antatt LNF område med spredt bebyggelse Gnr:122Bnr:7 Side1av6 05022016
Eiendommens tomt Tomteareal (m²) 14915 Type tomt Festet Eiet Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Kommentarer vedrørende festekontrakt Areal på tomt er innhentet fra eiendomsdata Tomtens beskaffenhet Eiendommen er tilknyttet kommunal vei og har privat vann fra brønn med UV-anlegg og avløp til septik Vannkvaliteten er ukjent, UV-anlegget må kontrolleres da det ikke har vært i bruk på en stund, pære må byttes Eiendommens bygninger Type bygg A Barnehage Likningstakst --- Byggeår Antatt rundt 1955 Kjøpsår --- Rehab - ombygd år 1979 Kjøpesum / kostpris --- Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Barnehage Beskrivelse Bygningen er antatt fundamentert med fundamenter av betong på fast grunn Yttervegger i underetasjen av sparemurer og engelskhulmurutførelse Yttervegg i underetasje mot nord har enkel trang luftegrav Noe saltutslag Noen av veggene ligger med fylling mot terreng, på generelt grunnlag er dette en risikokonstruksjon med tanke på fuktinnsig Det er registrert noe missfaginger og påbegynnende råte på tilfarergulv langs yttervegger i underetasjen Antatt betonggulv med tilfarergulv i underetasjen Betonggulv på tilbygget Over grunnmur er det antatt grovt bindingsverk med antatt lite isolasjon Tilbygg fra antatt 1979 Utvendig trekledning uten lufting, maling flasser og stedvis er det råtedannelser Behov for vedlikehold og utskiftninger Takkonstruksjon av trevirke med trod og skifer, det er ukjent om taket er retekket etter byggeår Noe lekkasje ved pipe, noe fuktskjolder på undertaket Takkonstruksjon over tilbygg av antatt sperretak med mosegrodd decraplater Rust på taknedløp (utette) og grodde renner Vinduer hovedsaklig av koblede ruter og termopan vinduer Vinduer er modne for utskiftninger El-anlegget må være gjennomgått når bygningen ble gjort om til barnehage, noe skjult og noe åpent anlegg El-skap med automatsikringer Det elektriske anlegget er ikke kontrollert av undertegnede Eldre kjøkken og baderomsinnredninger Avløp av plast tilkoblet støpejernsrør i luftegrav Her bør en eventuell kjøper sette seg godt inn i bygningsmassen før eventuell overtakelse Det må påregnes kostnader til oppgraderinger og utskiftninger Gnr:122Bnr:7 Side2av6 05022016
Generelle kommentarer VERDI-OGLÅNETAKST Bygningens standard pr dato 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol Det er ikke fremlagt vedlikeholdskontrakter Generelt behov for vedlikehold og utskiftninger Eiendommens potensial Eiendommen har planert område nord for bygningen, bygningsmassen trenger vedlikehold og utskiftninger Eiendommen ligger i et område som er noe avside, beliggenheten vil begrense interressen for utvikling av eiendommen Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger Bygg Et plan BTA (m²) BRA (m²) Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) Barnehage 0 89 79 Gymsal, gang/trapperom, teknisk rom Delsum bygg Barnehage 89 79 1 115 101 Entrè/garderobe, wc-rom, gang, trapperom, vaskerom, kjøkken, lekerom, gymsal 2 71 68 Uinnredet rom og kontor SUM 275 248 Kommentarer til planløsningen Enkel planløsning Gode himlingshøyder i gymsalene Gnr:122Bnr:7 Side3av6 05022016
Areal og leier Bygg Et plan Utleid (m²) Leieinntekt / Ledig (m²) Eget bruk BTA (m²) Markedsleie Sum år BTA (m²) BTA kr/m² markedsleie Barnehage 0 0 0 79 0 89 200 17800 1 0 0 101 0 115 250 28750 2 0 0 68 0 71 100 7100 SUM 0 0 248 0 275 53650 Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 36 000 A Sum leieinntekter 0 B Sum normal markedsleie 89 650 Spesifiser evt andre leieinntekter Det planerte området nord på eiendommen er idag benyttet av lokal entreprenør til lagerplass, det er ikke inntekter på dette området Det burde være mulig å kunne få noe inntekter på området som benyttes Dette er lagt inn under andre inntekter i markedsleien Bygningen står tom og det er ikke leieinntekter her idag Kommentarer til leiekontrakt(er) Det er ikke fremlagt leiekontrakter Kommentar til ledige utleiearealer Her er det behov for tiltak og eventuell ombygging før markedet vil vise noe særlig interresse for bygningsmassen Spesielle forhold Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Kommentarer til Grunnboksbladet Ja Nei Grunnboksbladet ble ikke fremlagt på befaringstidspunktet, det fremkommer ingen heftelser eller servitutter som har påvirkning for verdisettingen ifølge eier Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A 4 297 559 - Verdireduksjon - Hovedbygg A 74 3 180 194 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 1 117 365 Samlet sum beregnede byggekostnader = 1 117 365 + Tomteverdi, justert for verdifaktor + 75 000 Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = 1 192 365 Gnr:122Bnr:7 Side4av6 05022016
Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie 0 B Markedsleie 89 650 Offentlige avgifter 10 000 10 000 Eiendomsskatt 0 0 Forsikringer 16 000 16 000 Vedlikehold / adm 30 000 30 000 0 0 0 0 Inntektsfradrag 56 000 56 000 Normal leieinntekt A -56 000 Normal leieinntekt B 33 650 -Tap ved ledighet 10 000 -Tap ved ledighet 10 000 NETTO LEIE -66 000 NETTO LEIE 23 650 Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Det er ikke fremlagt opplysninger vedrørende kostnader til offentlige avgifter, eiendomskatt, forsikringer, vedlikehold og administrasjon, det settes derfor stipulerte verdier her Kapitaliseringsfaktoren setter på bakgrunn av skjønn Kapitalisert verdi A ut fra 8 % avkastn -825 000 B ut fra 8 % avkastn 296 000 Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Det er ikke reelle inntekter på eiendommen i dag, med dagen standard kan man ikke forvente de store inntekter Derfor blir markedsleien lav og ikke egnet til bruk som grunnlag til fastsettelse av dagens normale salgsverdi Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slik den fremstår på befaringstidspunktet; størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Følgende vurdering er lagt til grunn ved fastsettelse av markedsverdi (normal salgsverdi) for eiendommen: Teknisk verdi fremkommer ved kalkulerte byggekostnader for tilsvarende nybygg i dag og med beregnet fradrag for slitasje, elde, utidsmessighet og evt gjenstående arbeider Tomteverdi er markedsverdi av råtomt med tillegg av tekniske grunninstallasjoner Salgsverdi er for dette takstobjektet satt til det beløp rapportansvarlig etter sitt beste skjønn mener eiendommen vil oppnå ved et åpent og fritt salg i dagens marked Eiendommen ligger skjermet til i landlige omgivelser på Indre Reksnes, bygningsmassen har behov for utskiftninger og vedlikehold Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr 700 000 Anbefalt låneverdi: kr 650 000 Gnr:122Bnr:7 Side5av6 05022016
Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Nordfjordeid 05022016 Dokumentkontroll Gnr:122Bnr:7 Side6av6 05022016