VERDITAKST FOR NÆRINGSEIENDOM

Transkript

1 RAPPORTANSVARLIG: IngOlav Sørensen Olav Sørensen Fridtjof Nansens Vei 49, 8516 NARVIK Tlf: Faks: E-post: VERDITAKST FOR Adresse Frydenlundgata 42, 8516 NARVIK Matrikkelnr Gnr 39 Bnr 519 Snr 1 Kommune Narvik Hjemmelshaver(e) Narvik kommune Dato for befaring Markedsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Frydenlundgata 42 Gnr 39 Bnr 519 Postnr Poststed Kommune 8516 NARVIK Narvik Rekvirent Narvik kommune ved K Kvandal på byggforvaltningen,rekvisisjon nr Hjemmelshaver(e) Narvik kommune Tilstede / opplysninger gitt av Olav Sørensen Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Eldre takst fra Sammendrag Snr 1 Område/bydel Frydenlund Besiktigelsesdato Fnr På eiendommen står det et bygg som i sin tid ble benyttet til verksted,kontorer og bolig Over de sener år er bygget blitt bygget om og blir nå benyttet til bolig i 2etasje og er leid ut til Plattform 1 i 1 etasjen(seksjon 1) Plattform 1 er et daglig kontakt-og aktivitetstilbud til mennesker i rehabilitering Premisser - Generelle opplysninger Taksten er tatt som en visuell besiktigelse,under gode forhold Taksten er kun basert på en visuell befaring,uten inngrep i byggverket Merk at verditaksten ikke er en tilstadsrapport,som beskriver byggverkets tekniske tilstand Kunden / rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen dersom det finnes feil eller mangler som bør rettes opp Arealene er målt ihhttakstbrasjens retningslinjer ved arealmåling av boliger av 2014 Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger i et veletablert bolig- og småindustriområde i bydelen Frydenlund i Narvik kommunekort vei til alle servicefunksjoner i Narvik sentrum Reguleringsmessige forhold Avsatt til nåværende sentrumsformål m/krav om felles planlegging,kommunedelsplan for Narvikhalvøya vedtatt Eiendommens tomt Tomteareal (m²) 6695 Type tomt Festet Eiet Festetidens utløpsår 2015 Årlig festeavgift Kommentarer vedrørende festekontrakt Festeavgiften betales over felleskostnader Hjemmelshaver Mito Entreprenør as andel: 1/2 og Stadsbygg ande:l 1/2,se vedlegg,utskrift fra grunnboken Arealet er for hele sameiet Tomtens beskaffenhet Flat tomt med treplatt utfor den ene inngangen mot Industriveien Parkering for 2-5 biler på tomten Tilknyttet kommunalt vann-og avløpssystem Gnr:39Bnr:519Snr:1 Side1av Ing

3 Eiendommens bygninger Type bygg A Næringseiendom Likningstakst --- Forsikringsselskap Tryg Forsikring Byggeår 1958 Kjøpsår --- Polisenummer Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Næringseiendom Rehab - ombygd år 1990 Kjøpesum / kostpris --- Type forsikring Husforsikring Næringsbygg Grunnforhold Antatt sand eller leire Fundamentering Betonggulv i kjeller og 1etasjen,betongstein og betongsøyler på tilbygg Takhøyde i kjeller 1,95 m BÃ rende konstruksjoner Betong og stålkonstruksjoner Etasjeskillere Betong/tre/stål Yttervegger 2 etasjen med yttervegger av 25 cm lettbetongblokker pusset og malt på utsiden 1etasjen med 25 cm lettbetongblokker og kledd med stålplater og liggende panel ved inngangspartiet mot Industriveien og mellom vinduene ved inngangspartiet mot samme gate Tilbygg i stålkonstruksjoner som er kledd med stålplater Vinduer med 3-lags isolerglass Vinduer med alu-profiler Innervegger Malt strie på betong og fiberplater Tekniske installasjoner Ventilasjonssystem av type Flexit 320 Opplegg for dataløsninger på kontorer Sikringsskap med automatsikringer El-anlegg vurderes ikke i en ordinær næringstakst eller i en boligsalgsrapport Kun åpenbare feil og mangler kan bli påpekt Eier er til enhver tid ansvarlig for at nødvendig samsvarserklæring og sluttattest foreligger Standard lysarmatur kommenteres ikke Varmt vanns bereder plassert i kjeller Kombikjele plassert i kjeller, denne var ikke i bruk på befaringstidspunkte Innvendig standard Tak/himlinger: System himlinger Vegger:Malt strie på betong/fiberplater,noen glassvegger inn til kontorer Gulv:Fliser,belegg,oppforet tregulv på et kontor Noen avdelte kontorer med glassvegger Kjøkken med benker med underskap og skuffeseksjoner,overskap,avtrekksvifte plassert over komfyr,oppvaskmaskin Wc-rom med standard innredning med wc,servant 1 wc-rom med opplegg for vaskemaskin Gnr:39Bnr:519Snr:1 Side2av Ing

4 Takkonstruksjon / yttertak Saltakkonstruksjon av tre på hovedhuset og pult tak i stålkonstruksjoner på tilbygg Taktekking med skifer på hovedhuset og PVC-folie på tilbygg Takstige Takrenner og nedløp i stål Er det tegn til setningsskader Kan sopp / råtedannelser sees Er det tegn til lekkasje / fuktskader Beskrivelse hvis det er krysset av for "" i feltene ovenfor Kjeller er meget fuktig og ved snøsmelting renner kjelleren full av vann Generelle kommentarer Anbefales en ytterligere teknisk gjennomgang / tilstandsrapport Bygningens standard pr dato Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol Bygningen er bra vedlikeholdt både inn og utvendig Det foreligger ingen vedlikeholdskontrakter Kjelleren har store fuktskader og kan ikke benyttes slik den framstår Eiendommens potensial På befaringstidspunktet var lokalene benyttet av Plattform 1 Plattform 1 er et daglig kontakt-og aktivitetstilbud til mennesker i rehabilitering og fungere utmerket til formålet Lokalene kan også med relative lave kostnader gjøres om til kontorer og lokaler for småindustri Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger Bygg Et plan BTA (m²) BRA (m²) Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) A Næringsbygg Kjeller lagerrom,takhøyde 1,95 m A Næringsbygg 1etasjen kontorer,4 lagerrom,kjøkken,2 inngangspartier,3 wc,2 kott,mellomgang,2 disprom Delsum bygg A Næringsbygg SUM Kommentarer til planløsningen Bra planløsninger Adkomst til kjeller via luke i gulvet i inngangspartiet mot Frydenlundgaten Gnr:39Bnr:519Snr:1 Side3av Ing

5 Areal og leier Bygg Et plan Utleid (m²) Leieinntekt / år Ledig (m²) BTA Eget bruk (m²) BTA BTA (m²) Markedsleie kr/m² Sum markedsleie A Kjeller Næringsbygg A 1etasjen Næringsbygg SUM Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 A Sum leieinntekter 0 B Sum normal markedsleie Spesifiser evt andre leieinntekter Ingen leieinntekter Kommentarer til leiekontrakt(er) Det foreligger ingen leiekontrakter Kommentar til ledige utleiearealer Kjeller står ledig og kan ikke benyttes i den tekniske tilstand den befinner seg i Spesielle forhold Konsesjonsplikt Forkjøpsrett Kommentarer til Grunnboksbladet Heftelser ikke vurdert Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A Verdireduksjon - Hovedbygg A Beregnede byggekostnader etter fradrag = Samlet sum beregnede byggekostnader = Tomteverdi, justert for verdifaktor Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = Kommentar til teknisk verdiberegning I verdiberegningen for dette bygg er landsoversikten for produksjons bygg lagt til grunne Produksjons bygg er betegnelsen på industribygg,verksteder,haller,restauranter,foreninger og bolig for utleie Gnr:39Bnr:519Snr:1 Side4av Ing

6 Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie 0 B Markedsleie Offentlige avgifter Eiendomsskatt 0 0 Forsikringer Vedlikehold / adm 0 0 Felles kostnader Inntektsfradrag Normal leieinntekt A Normal leieinntekt B Tap ved ledighet 0 -Tap ved ledighet 0 NETTO LEIE NETTO LEIE Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Kapitaliseringsrenter / realavkastingskrav har jeg vurdert til 8,0 % beregnet slik: Effektiv risikorente 10 års statsobligasjoner: Effektiv rente 4,0% -inflasjon 2,0% =realrente 2,0% +realrenterisk 2,0% +objektrisiko 1,0% +markedsrisiko 2,0% +byggrisiko 1,0% Kapitalisert verdi A ut fra 8 % avkastn B ut fra 8 % avkastn Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Kjeller står ledig og må rustes betraktelig opp om den skal benyttes Felle kostnader dekker bl annet vedlikehold og andre fellesutgifter for sameiet Sameiebrøk 266/466 Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Nedenstående markedsverdi gir uttrykk for hva som kan forventes for næringslokalet i dagens markeddenne eiendom har meget god beliggenhet i et kombinert bolig - og småindustriområde med kort avstand til alle servisefunksjoner i Narvik sentrummarkedsverdien er vurdert ut fra dagens utleiegrad og markedsleie i området Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Narvik Gnr:39Bnr:519Snr:1 Side5av Ing

7 Dokumentkontroll Meglerpakke fra Infoland Gnr:39Bnr:519Snr:1 Side6av Ing

8 Vedlegg Eiendom gnr39 bnr519 snr1 Frydenlundgaten Narvik Parti fra kjøkkenet Parti fra oppholds lokaler Glassvegger inn mot kontorlokaler Parti fra wc Gnr:39Bnr:519Snr:1 Side1av Ing

9 Vedlegg Adkomst til kjeller via luke i gulvet i inngangspartiet mot Frydenlundgaten Parti fra kjeller Gnr:39Bnr:519Snr:1 Side2av Ing