LIVSSYKLUSKOSTNADER (LCC) I PROSJEKTGJENNOMFØRING 26. mars 2015 Torgeir Thorsnes BYGGING EIENDOMSFORVALTNING RÅDGIVNING
INNHOLD I PRESENTASJONEN Hvorfor LCC-analyse? LCC i et leiemarked Bakgrunn for LCC-satsing i Statsbygg Litt mer om totaløkonomi Innhold i metode for LCC-analyse Hovedutfordringer LCC i prosjektets faser Prosjektleders roller HVORFOR LCC - ANALYSER?
UTGANGSPUNKT FOR LCC - ANALYSER I STATSBYGG LCC analyse er en kostnadsbasert metode/ prosess som sammenligner flere alternative utforminger som tilfredsstiller brukernes krav til funksjon. Målet: finne den mest kostnadseffektive strategi for for eksempel byggutforming, design, konstruksjon mv over byggets levetid. Det alternativet med lavest verdi, vil være det mest kostnadseffektive. Det er ikke gitt at den mest kostnadseffektive løsningen er det mest miljøvennlige idealvalg. For eksempel vil bygg som bruker lite energi, men koster mer å vedlikeholde enn det som spares i energikostnad, komme dårligere ut i en slik analyse. LCC I ET LEIEMARKED? Statsbygg skal gi råd om valg av leietilbud fra private investorer Statsbygg skal bidrar til effektiv arealbruk i staten Hva legges vekt på fra private utleiere? Sentral beliggenhet Inngangsforhold Pausearealer Kantine Møterom Takterrasse Servicetjenester m.m Hva bør legges vekt på fra leietaker? Riktig areal, B/ N-faktor Riktig standard og tilpasning til funksjonene Offentlig kollektivtilbud Opsjoner - mer eller mindre areal Leiepris -kontor -lager Felleskostnader Tilpasningsarbeider FDVU Dette krever en LCC-analyse!
Avtale! Husleie fra kunder 3.973 Renteutg. 66 Økonomisk sammenheng i 2014 Utbytte 41 Avskrivninger 1013 - Kostnadsdekkende husleie 3.973 Rådgiving 80 Gevinst salg 105 FoU 11,2 Administrasjon 605 Utbytte kjøp 325 Regfond 284 Salg 47 3.714 totalt Byggevirksomhet 1.005 Sikring RKV 530 531 533 534 2445 Forvaltning FDVU 1.287 137 Kjøp 90 (Inv. post ) 54 Tall i mill FØ v/ T. Thorsnes 4. februar 2015 BAKGRUNN FOR LCC-SATSING I STATSBYGG FDVU-kostnadene (Forvaltning, Drift,Vedlikehold og Utvikling) utgjør fra 35-50% av LCCkostnadene for våre bygninger. Alternativanalyser er nødvendig I Lov om offentlige anskaffelser 6 stilles krav til LCC og miljø I Finansdepartementets veileder for kostnadsestimering av 11.3.2008 stilles det krav om levetidsbetraktninger, og de tidlige fasene nevnes spesielt Pilotprosjekter: Framsenteret Livsvitenskap
MULIG BESLUTNINGSMATRISE VIDERE UTVIKLING Høy Potensiell gevinst/ besparelse I Prioriteres III Vurderes II Prioriteres IV Lite aktuelt Lav Lav Høy Analysens kompleksitet/ kostnad Utfordring: Marmor eller granitt? Hva koster det å forvalte bygningen hvert år?
Overordnet modell/alternativanalyser Valgt løsning Investeringskostnad FDV-kostnad Husleie (Årskostnad) Årskostnad Løsning Investering + FDVU Valgt løsning/ husleie Etter 2 års drift : Kontroll/analyse Budsjett for de første 5 år
Kr LCC-kostnader ordnet etter kostnadstyper NS 34 54 (pr 201 (Nåverdi) Levetidskostnad Ansk.kost.- 11,12,13, 14 Diskontering til Nåverdi Vedlikehold: 32 Drift: 31,33 Forvaltning: 21,22,23 Forsyning: 51,52,53 Renhold: 61,62,63 Post 42 Mer enn Byggeprogram Post 41 Nåverdien av disse er vist som grå farge År: 0 Restverdi/Restkostnad HOVEDUTFORDRINGER Ambisjonsnivå Integrering med andre prosesser o Miljøkrav o Usikkerhetsanalyse o BIM Brukstid o Forskjellig bruk i årskostnadanalyse og husleieberegning o Hva med kulturhistoriske eiendommer? Samarbeid Rapporter
Oppdr. brev OM OM PROSJEKTMODELL OM OM OM OVERORDNEDE DOKUMENTER 00-01-V1 Overlev. til forvalter KS1 Initiering Prosjektetablering/ akkvisisjon Programfase Behovsutredning Plan- og program- Byggeprogram utvikling Kontrahering av rådgivere / konkurranse Forprosjektfase KS2 Detaljprosjektfase Byggefase Reklamasjonsfase Kontrahering av entr./ konkurranse Bygging Detaljprosjektering Forprosjektering Skisseprosjektering Overtakelse Bygg Teknisk prøvedrift Overtakelse Teknisk Rekl. bygg Reklamasjon LCC LCC LCC LCC Etter LCC 2-års drift v/kvu (Tidligfase) IG1 IG2 IG3 IG4 IG5 IG5a IG6 IG7 IG8 IG9 PE Godkj. PE Godkj. PE Godkj. PE Godkj. PE Godkj. Eva. Eva. Styringsdok. v.1 Styringsdok. v.n Styringsdok. v.n Styringsdok. v.n OM: Byggeprogram Romprogram Kostnadsest. OM: Kostnadsram. Styringsramme Leieavtale Godkjent dato: 15.05.2008 Doculivenr. 200500395-34 Revisjon: 5/07.03.2013 Godkjent av: B-direktør Dokumenteier: B-direktør Utgiver:: BP1 Kostnadsestimat Konkurransegrunnlainnstilling Tilbuds- rådgivere Konkurransegrunnlag entreprenør Tilbudsinnstilling Prosjekteval. Evaluering Sluttrapport Regnskapsmessig avslutte prosjekt Et prosjekteksempel:
Statens hus Nordfjordeid: bruttoareal BTA = 2.061 m2, kapitalkostnad P50= 72 mill. Kostnadsdiagram FDVU-konsekvenser 1.961` EL Nåverdi over hele byggets brukstid: i= 5, 10,15.,55 3 mill 4% realrente: p=22,6235 Utskiftninger 833` 1.470 ` VVS 833` 2 mill Kr/m2/år 700 600 400 300 200 100 0 Jevnt påløpende kostnader 70` 225` 638` 600` 5 10 15 20 25 451` 785` Bygg 638` 600` 70` 800` 451` 1 mill 0 mill 32 Vedlikehold: 70,- 31-33 Drift: 145,- 2.0 Forvaltning: 47,- 51 Forsyn.: 116,5 61 Renhold: 84,6 30 35 40 45 50 55 60 år
Utskiftning år 5 år 10 år 15 år 20 år 25 år 30 år 35 år 40 år 45 år 50 år 55 2.0 Bygg 0 0 225 600 451 785 0 600 800 451 0 3.0 VVS 0 0 70 638 0 1470 0 638 70 0 0 4.5.6 EL 0 0 0 833 0 1961 0 833 0 0 0 Sum 0 0 295 2071 451 4216 0 2071 870 451 0 2500 Utskiftninger over brukstiden på 60 år (tall i 1000 kr) 2. 0 Bygg 2000 3.0 VVS 4.5.6 EL 1500 1000 500 0 år 5 år 10 år 15 år 20 år 25 år30 år 35 år 40 år 45 år 50 år 55 FDVU kostnader år 2,3 og 4 etter ferdigstillelse (antatt KPI: 2%) 250 Budsjett Regnskapsår 2 Regnskapsår 3 Regnskapsår 4 32 Vedlikehold 70,0 50 50 80 31-33 Drift 145,0 210 170 150 2.0 Forvaltning 47,0 40 40 40 51 Forsyning 116,5 185 130 110 61 Renhold 84,5 80 100 90 200 150 100 Budsjett Regnsk. år 2 Regnsk. år 3 Regnsk. år 4 50 0 32 Vedlikehold 1) 31-33 Drift 2.0 Forvaltning 1) de første årene skal denne posten være = 0 51 Forsyning 61 Renhold
PROSJEKTLEDERS ROLLE Hovedansvar for bestilling, gjennomføring, mottak og videreformidling/ bruk Ha LCC på agendaen o Tenke riktig: INV + FDVU o Oppstartsmøter (ambisjonsnivå, alternativer som skal analyseres, integrere med miljøkrav, sørge for at E er med) o IG møter (gå igjennom sjekkliste, bruke LCC-resultater som beslutningsgrunnlag) o Styringsdokument (rapportere årskostnad, beskrive alternativanalyser og beslutninger) o Erfare hva som er nyttig, hjelpe til å videreutvikle faget Bruken av LCC-analysen: Vi skal ikke nødvendigvis velge den løsningen med lavest årskostnad, men vise konsekvensene av våre valg! 22
TAKK!