Etatbygg Holding II AS Kvartalsrapport desember 2013
INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Drift, forvaltning og finansiering 5 Generelt om selskapet 6 Markedskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2013
HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har det siste kvartalet hatt en positiv utvikling på 5,0 prosent. Siste kurs er beregnet til 15,58 kroner per aksje. I Linköping jobber forvaltningen med planleggingen av et nytt kontorbygg på cirka 10 000 kvadratmeter. Byggestart er planlagt i løpet av 2014. I Östersund vurderer selskapet et nytt investeringsprosjekt - et kombinert kontorbygg med studentleiligheter i de tre øverste etasjene. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 179,1 prosent, justert for utbetalinger på totalt 6,2 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR ETATBYGG HOLDING II AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 2 646 GEOGRAFISK FORDELING Sverige 100 % SEGMENTFORDELING Kontor 73 % Annet 27 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig brutto leieinntekt (MNOK) 224 Økonomisk ledighet 0,8 % Areal (Kvm) 157 651 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 1 422 Rentebinding 90,0 % Gjennomsnittlig lånerente 4,9 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 8,3 Over- underkurs MNOK** -44,0 MANDAT Etableringsår 2004 Forventet avviklingsperiode 2013-2017 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER 16.12.2013* Utvikling siste kvartal 5,0 % Utvikling siste år 19,9 % Utvikling siste tre år 68,6 % Utvikling siden start 179,1 % HISTORISKE UTBETALINGER 2005 0,20 2006 2,50 2007 1,00 2008 0,50 2009 0,40 2010 0,40 2011 0,40 2012 0,40 2013 0,40 Totalt 6,20 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2013 3
AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Etatbygg Holding II AS (EBH) har steget med 5,0 prosent det siste kvartalet. De viktigste årsakene til kursutviklingen er svekkelsen av norske kroner og redusert overkurs på selskapets fastrentelån. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 30. september. Det har ikke blitt foretatt noen verdifastsettelse av eiendommene i dette kvartalet. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har svenske kroner styrket seg med 4,3 prosent mot norske kroner. Dette påvirker aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 30. september 2013. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. desember gir en kurs per aksje på 15,58 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 179,1 prosent. VEK per aksje NOK 30 NOK 28 NOK 26 NOK 24 NOK 22 NOK 20 NOK 18 NOK 16 NOK 14 NOK 12 NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2013
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING GARNISONEN I LINKÖPING Planleggingen av det nye bygget går som planlagt og Ekobrottsmyndigheten har inngått en 15-års leieavtale for cirka 1 100 kvadratmeter i det nye bygget. Under etableringen vil de leie noen midlertidige lokaler i et av de andre byggene. Det pågår også diskusjoner med flere andre potensielle leietakere. LYSBOMBEN Arbeidet knyttet til en omregulering av området på Marieberg pågår for fullt. Blir det fremlagte omreguleringsforslaget vedtatt vil dette gi potensial til å utvikle nye bygninger de nærmeste 3 til 10 årene. I omreguleringsforslaget legges det opp til å bygge en kombinasjon av leiligheter og kontorer på tilgjengelige tomtearealer. CAMPUS I ÖSTERSUND Så langt i år er det inngått nye avtaler med ti leietakere. Disse arealene har til stor del blitt oppgradert i forbindelse med innflytting av leietakeren. EBH ser på muligheten for å bygge et nytt bygg som vil være en kombinasjon av kontor og studentleiligheter. Ombyggingen er imidlertid avhengig av at den eksisterende reguleringsplanen endres. INFORMASJON OM AKSJEKJØP Primstaven AS, et selskap eid av Geir Inge Solberg, styreformann i EBH, har den 25. oktober 2013 kjøpt 2 449 aksjer i EBH. Solberg eier og kontrollerer etter dette 2 449 aksjer i EBH. KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2013 5
GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2004 og 2005 og eier tre investeringer i næringseiendommer i Sverige, med offentlig aktører som dominerende leietakere. Eiendommene ligger i Stockholm, Östersund og Linköping. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka 155 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT EBH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i forretningsbygg og infrastrukturprosjekter som hovedsakelig har statlige-, fylkeskommunale eller kommunale etater som leietakere og som er lokalisert innenfor EU/EØS-området. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2013 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. Östersund Sundsvall Karlstad Stockholm Göteborg Linköping Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. 6 KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2013
MARKEDSKOMMENTAR Det Internasjonale Valutafondet (IMF) senket i oktober sin vekstprognose for verdensøkonomien fra 3,1 til 2,9 prosent for 2013. Det er hovedsakelig vekstmarkedene som bidrar negativt med dårligere vekstutsikter for året. Samtidig øker veksten i utviklede økonomier fra tidligere lave nivåer. Den største forbedringen er å finne i Eurosonen, som ventes å gå fra negativ vekst i 2013, til å vokse med en prosent i 2014. Aksjemarkedene har hatt en positiv utvikling i mange av de utviklede økonomiene det siste kvartalet. Utviklingen i mange av vekstmarkedene er mer moderat. Den globale aksjeindeksen MSCI World har hittil i år steget med 36,1 prosent mens aksjeindeksen for vekstmarkedene MSCI Emerging Markets har steget med 8,6 prosent, begge målt i norske kroner. * Renter med løpetider over ett år har samlet sett falt det siste kvartalet i de større økonomiene. Først og fremst var det de amerikanske rentene som falt i september etter beskjeden om at sentralbanken ville avvente reduksjonen i støttekjøp av dollaren. Den siste måneden har rentenivået steget ettersom fokuset igjen har blitt rettet mot hvordan sentralbanken skal handle fremover. USA Spekulasjonene om når og i hvilken grad den amerikanske sentralbanken (Fed) skal starte nedtrapping av de omfattende støttekjøpene i obligasjonsmarkedet fortsetter. Fed støttekjøper per i dag obligasjoner for omtrent 85 milliarder dollar per måned. Fed har tidligere uttalt at en utfasing av støttekjøpene er avhengig av en tydelig forbedring i arbeidsmarkedet. På tross av en gradvis bedring i arbeidsledigheten den siste tiden til 7,0 prosent ved utgangen av november er nivået fortsatt over Feds målsetting på 6,5 prosent. Forventingene blant de fleste analytikere er at nedtrapping av støttekjøp ikke vil starte før i mars neste år. En avgjørelse om gradvis avvikling av de kvantitative lettelsene bør ikke komme som noen overraskelse på markedet, men det kan likevel føre til at de lange rentene stiger. Dette kan isolert sett komme til å påvirke veksten fremover. Veksten i USA forventes å bli 1,6 prosent for 2013, mens det forventes en vekst på 2,6 prosent i 2014. * Kurser per 9/12 De langvarige budsjettforhandlingene i USA fikk stor oppmerksomhet i begynnelsen av oktober. Etter lange forhandlinger ble de amerikanske politikerne til slutt enige om å heve gjeldstaket og dermed unngå mislighold. Budsjettavtalen er derimot midlertidig. Avtalen gjør at administrasjonen kan fortsette å jobbe som vanlig frem til den 15. januar 2014, samt at gjeldstaket er hevet frem til den 7. februar. Utnevnelsen av Janet Yellen som ny sjef for Fed ble positivt tatt imot av markedene, som forventer at Yellen skal følge i Bernankes fotspor og drive en ekspansiv pengepolitikk. Amerikanske boligpriser, målt gjennom Case Shillerindeksen, steg med 0,7 prosent ved den seneste målingen. Siden bunnen i januar 2012 har indeksnivået steget med 22,5 prosent. Antall nye byggetillatelser har steget og ligger nå på sitt høyeste nivå siden april 2008. Signalene er positive for aktiviteten i eiendomsmarkedet fremover. EUROPA Veksten i Eurosonen stiger. IMF estimerer en vekst på 1,0 prosent for neste år. Nivået er fortsatt lavt, men med tanke på at regionen i år ventes å ende med en negativ vekst på -0,4 prosent så er endringen tydelig og vekstøkningen er betydelig. Den Europeiske Sentralbanken (ECB) valgte i forbindelse med sitt rentemøte i november uventet å senke renten med 25 basispunkter fra 0,50 til 0,25 prosent. Sentralbanksjef Mario Draghi begrunnet rentesenkingen med blant annet det lave inflasjonsnivået. Inflasjonen var på 0,8 prosent i november, noe som er langt under ECBs inflasjonsmålsetting på to prosent. Gjennom rentesenkningen har ECB brukt opp en stor del av rentevåpenet. Draghi uttalte dog i forbindelse med annonseringen av rentenedsettelsen at ECB er forberedt til å bruke andre virkemidler hvis det skulle bli nødvendig for å holde i gang etterspørselen og forhindre deflasjon. I det hardt rammede europeiske arbeidsmarkedet kommer nå små tegn på forbedring. Økt produktivitet og reduserte lønnskostnader har forbedret konkurransekraften betydelig. Ved siste måling i november falt arbeidsledigheten i Eurosonen for første gang på lenge. Til tross for færre arbeidsledige er nivåene fortsatt høye, og over 19 millioner personer KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2013 7
står fortsatt uten fast arbeid, noe som tilsvarer 12,1 prosent av arbeidsstyrken. NORDEN ECBs siste rentesenking har satt ytterligere press på den svenske Riksbanken med tanke på å senke renten ved førstkommende møte i desember. Inflasjonen er betydelig lavere enn Riksbankens målsetting på 2,0 prosent. I følge Konjunkturinstitutet forventes inflasjonen for 2013 å havne på 0,1 prosent, men så øke til 0,8 prosent for 2014. Samtidig har Riksbanken stort fokus på gjeldssituasjonen hos svenske husholdninger, noe som gjør at neste rentebeslutning fra sentralbanken er vanskelig å forutsi. Analytikernes meninger er delte på om det blir en uforandret eller redusert rente i forbindelse med møtet den 17. desember. Renteforskjellen mellom Sverige og Eurosonen har gjort at den svenske kronen har styrket seg, noe som har negative effekter for den viktige eksportindustrien i Sverige. BNP veksten i Sverige forventes å bli 0,9 prosent i 2013, og 2,3 prosent i 2014. I følge Norges Bank forventes veksten i Norge fremover å bli lavere enn hva sentralbanken tidligere har antatt. Inflasjonsestimatene er også redusert den siste tiden og inflasjonen forventes å bli 2,1 prosent i 2013 og 2,0 prosent i 2014. Norges Bank sin beslutning om å la renten være uforandret på 1,5 prosent ved det siste rentemøtet, samt indikasjonene om at renten heves senere enn hva som tidligere er kommunisert, har bidratt til en svekkelse av den norske kronen. Den norske kronen nådde i starten av desember sitt laveste nivå i forhold til svenske kroner på nesten ti år. BNP veksten i Norge forventes å bli 1,6 prosent i 2013, og 2,3 prosent i 2014. 8 KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2013
OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet Etatbygg Holding II AS. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i Etatbygg Holding II AS. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i Etatbygg Holding II AS. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2013 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no