Etatbygg Holding II AS Kvartalsrapport september 2014
INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har det siste kvartalet hatt en positiv utvikling på 0,3 prosent. Siste kurs er beregnet til 15,32 kroner per aksje. I løpet av første halvår har selskapet signert fem nye leieavtaler, for totalt 560 kvadratmeter, samt reforhandlet syv eksisterende leiekontrakter for ytterligere 5 289 kvadratmeter. I slutten av juni ble det signert en 6-års forlengelse av leieavtalen med Socialstyrelsen på 14 384 kvadratmeter. Avtalen løper til 31. mars 2021 med en årlig grunnleie på cirka 24 millioner svenske kroner. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 180,1 prosent, justert for utbetalinger på totalt 6,60 kroner per aksje.* Forvalter jobber fortsatt med den planlagte transaksjonen som ble godkjent av aksjonærene under den ekstraordinære generalforsamlingen 2. april. Det forventes at transaksjonen vil bli gjennomført i løpet av fjerde kvartal, og aksjonærene vil bli holdt løpende orientert. NØKKELTALL FOR ETATBYGG HOLDING II AS Markedsverdi av eiendommer (MSEK) 2 853 GEOGRAFISK FORDELING Sverige SEGMENTFORDELINGER Kontor INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MSEK) 215 Økonomisk ledighet 0,8 % Areal (Kvm) 157 426 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 1 499 Rentebinding 90,0 % Gjennomsnittlig lånerente 4,4 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 6,9 Over- underkurs MSEK** -16,2 MANDAT Etableringsår 2004 Forventet avviklingsperiode 2013-2017 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER 15.09.2014* Utvikling siste kvartal 0,3 % Utvikling siste år 8,7 % Utvikling siste tre år 48,3 % Utvikling siden start 180,1 % HISTORISKE UTBETALINGER 2005 0,20 2006 2,50 2007 1,00 2008 0,50 2009 0,40 2010 0,40 2011 0,40 2012 0,40 2013 0,40 2014 0,40 Totalt 6,60 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 3
AKSJEKURS OG UTBETALINGER Aksjekursen i Etatbygg Holding II AS (EBH) har steget med 0,3 prosent det siste kvartalet. Det er flere årsaker til kursutviklingen i porteføljen. Dette er er forklart nærmere i avsnittene nedenfor. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 30. juni 2014. Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene er innhentet fra eksterne selskap i juli, og disse påvirker den beregnede aksjekursen negativt. Den viktigste årsaken til dette er større usikkerhet i forhold til utviklingspotensialet i porteføljen. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har svenske kroner svekket seg med 0,7 prosent mot norske kroner. Dette påvirker aksjekursen negativt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 30. juni 2014. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 15. september gir en kurs per aksje på 15,32 kroner justert for utbetaling. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 180,1 prosent. KURSUTVIKLING VEK per aksje NOK 30 NOK 28 NOK 26 NOK 24 NOK 22 NOK 20 NOK 18 NOK 16 NOK 14 NOK 12 NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Garnisonen Linköping Kontor SEK 76,914 103,731 48 % Östersund Östersund Kontor SEK 49,172 63,752 30 % Lysbomben Stockholm Kontor SEK 31,340 47,492 22 % Sum 157,426 214,975 GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) Stockholm 20 % Lysbomben 22 % Linköping 49 % Garnisonen 48 % Östersund 31 % Östersund 30 % Östersund Sundsvall Karlstad Stockholm Göteborg Linköping Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING GARNISONEN I LINKÖPING I løpet av første halvår har selskapet signert fem nye leieavtaler, for totalt 560 kvadratmeter, samt reforhandlet syv eksisterende leiekontrakter for ytterligere 5 289 kvadratmeter. Det tidligere omtalte byggeprosjektet startet i juni og forventet ferdigstillelse er satt til 1. kvartal 2016. Skolen som fikk store skader i en brann i våres er under rehabilitering, og leietakeren har flyttet inn i igjen i deler av bygget. Endelig ferdigstillelse forventes ved årsskifte. CAMPUS I ÖSTERSUND I Östersund er det ingen ledighet, og selskapet har nå intensivert arbeidet med å utrede mulighetene for å oppføre et nytt bygg på eiendommen. I løpet av det siste halvåret har selskapet tegnet nye leieavtaler med blant annet Norconsult, M-Konsult og Mittuniversitetet for totalt cirka 1 000 kvadratmeter. LYSBOMBEN I STOCKHOLM I slutten av juni ble det signert en 6-års forlengelse av leieavtalen med Socialstyrelsen på 14 384 kvadratmeter. Avtalen løper til 31. mars 2021 med en årlig grunnleie på cirka 24 millioner svenske kroner. Forhandlingene om forlengelse av leieavtalen med Riksarkivet pågår. Östersund Linköping 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
STRUKTUR Cirka 1 700 aksjonærer i Norge Cirka 950 aksjonærer i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Öffentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) ca 78 % ca 22 % Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB Regementsfastigheter R Holding AB Öffentliga Fastigheter i Sverige C AB Öffentliga Fastigheter i Sverige B AB A4 Campus I4/A1 Garnisonsfastigheter AB Fastighets AB Lysbomben Södertälje Bolig 91 144 kvm Nov. 2004 Eskiltuna Bolig 176 203 kvm Des. 2004 Haninge Bolig 79 461 kvm Mars 2005 GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2004 og 2005 og eier tre investeringer i næringseiendommer i Sverige, med offentlig aktører som dominerende leietakere. Eiendommene ligger i Stockholm, Östersund og Linköping. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka 157 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT EBH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i forretningsbygg og infrastrukturprosjekter som hovedsakelig har statlige-, fylkeskommunale eller kommunale etater som leietakere, og som er lokalisert innenfor EU/EØS-området. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2013 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Forvalter jobber fortsatt med den planlagte transaksjonen som ble godkjent av aksjonærene under den ekstraordinære generalforsamlingen 2. april. Det forventes at transaksjonen vil bli gjennomført i løpet av fjerde kvartal, og aksjonærene vil bli holdt løpende orientert. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 7
MARKEDSKOMMENTAR Den globale økonomien har vært preget av flere geopolitiske hendelser det siste kvartalet. Spesielt har den pågående konflikten i Ukraina samt den politiske spenningen mellom Russland og Vesten vært i fokus. Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i juli sin vekstprognose for den globale økonomien fra 3,7 til 3,4 prosent for inneværende år. IMF forventer at den amerikanske økonomien vil vokse med 1,7 prosent i år mens økonomien i eurosonen vil vokse med 1,1 prosent. Kina er fortsatt det landet som bidrar mest med en forventet vekst på 7,4 prosent for inneværende år. USA Det har kommet flere gode makroøkonomiske nøkkeltall fra USA den siste tiden. Den økonomiske veksten for årets andre kvartal var bedre enn ventet med en årlig veksttakt på fire prosent. ISMindeksen, som måler stemningen blant amerikanske industriledere, steg i juli fra 55,3 til 57,1. Et nivå over 50 signaliserer forventninger om BNP-vekst fremover. Arbeidsmarkedet har også bedret seg den siste tiden og juli ble den femte måneden på rad med en sysselsettingsvekst på over 200 000 personer. Økt optimisme blant industrilederne og sterke arbeidsmarkedstall tilsier fortsatt bra vekstpotensial fremover. Gode veksttall for andre kvartal og en rekke gode makroøkonomiske nøkkeltall de siste månedene fikk sentralbanksjef Janet Yellen til å indikere på et møte for kongressen i midten av juli at en renteøkning kan komme tidligere enn antatt. Mange analytikere tror nå at styringsrenten kan bli satt opp i mars 2015 istedenfor midten av neste år som er sentralbankens eksisterende anslag. I dag ligger styringsrenten i intervallet 0-0,25 prosent. EUROPA Europa har blitt påvirket av den geopolitiske uroen, og de siste BNP-tallene var lavere enn forventet. Fransk økonomi hadde nullvekst i årets andre kvartal mens Italia for tredje gang på seks år havnet i resesjon. I Tyskland falt BNP med 0,2 prosent i samme periode. Landet sees på som Europas lokomotiv og anses å være en viktig indikator for resten av regionen. Den pågående konflikten mellom Russland og Ukraina samt EUs sanksjoner mot Russland har gitt lavere etterspørsel etter europeiske varer. Dette har fått investorene til å bli bekymret over inntjeningene til bedriftene samt deres investeringsvillighet. Flere har derfor flyttet sine investeringer over til mer trygge plasseringer som blant annet tyske statspapirer. Renten på 10-årige tyske statsobligasjoner handles nå under 1,0 prosent, noe som er det laveste rentenivået noensinne. Fallende aktivitet og trussel om negativ prisvekst påvirker Europas økonomi. I juni besluttet den europeiske sentralbanken (ECB) å kutte styringsrenten ytterligere til rekordlave 0,15 prosent, i et forsøk på å stimulere økonomien. Samtidig innførte ECB negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. Det ble også annonsert en handlingspakke på 400 milliarder euro som bankene skal bruke til å finansiere bedrifter i den private sektoren. Skulle ikke disse tiltakene virke, kommer trolig ECB til å innføre kvantitative lettelser i løpet av høsten. NORDEN Norsk økonomi har vokst med jevn takt det siste året. Arbeidsledigheten holder seg lav, inflasjonen ligger rundt Norges Banks målsetting og forbrukernes kjøpelyst har tatt seg opp. Derimot har boligbygging stagnert og investeringene i oljesektoren har falt. I sin siste prognose forventer Norges Bank en BNP-vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,3 prosent til neste år. Norges Bank indikerer at styringsrenten blir holdt uendret på 1,5 prosent frem til sommeren 2015. Sveriges finansdepartement justerte i august forventningene til landets BNP-vekst. De forventer en vekst på 1,9 prosent for inneværende år, og at den tar seg opp til omlag 3,0 prosent til neste år. Dette er noe lavere enn den svenske Riksbankens prognoser i juli, hvilket trolig skyldes lavere vekstutsikter for Europa. I begynnelsen av juli valgte Riksbanken å kutte styringsrenten til rekordlave 0,25 prosent, samtidig ble rentebanen også nedjustert. Finansminister Anders Borg uttalte nylig at kutt i offentlige utgifter og skatteøkninger vil være nødvendig for å styrke landets statsfinanser. Dette vil gi Sverige bedre handlingsrom i tiden fremover. 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet EBH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i EBH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i EBH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no