Sør-Aurdal kommune Planutvalg Møteinnkalling Dato: 13.02.2007 Møtested: Kommunestyresalen, Tingvoll Tidspunkt: kl. 15:00 (merk tida!!) Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, tlf. 61 34 85 08, slik at varamedlemmer kan bli innkalt. Varamedlemmer møter etter nærmere innkalling. Dokumenter som ikke er tilsendt, kan du få kopi av på rådhuset. Dokument som ikke er offentlige, vil bli utleverte i møtet. Dersom medlemmene på forhånd ønsker å gjøre seg kjent med innholdet i disse dokumentene, er de tilgjengelig på rådhuset. Sakliste: Sak nr. Sakstittel 004/07 Dispensasjon for bygging på eiendommen 89/6/F13. 005/07 Søknad om endring av reguleringsplan for Hellebekk hytteområde. 006/07 Oppførte tiltak på eiendommen 93/7. Dersom det er spørsmål til saker på ovennevnte saksliste, bes det om at det tas kontakt med saksbehandler før møtet. Likeledes bes det om at det gis beskjed i god tid når det oppstår inhabilitet. Bagn, 06.02.2007 Knut Torgersen ordfører
Sør-Aurdal kommune Saksframlegg Behandlet av Møtedato Saksnr. Planutvalg 13.02.2007 004/07 ArkivsakID JournalID Klassering Saksbehandler 07/177 07/569 89/6 TOMT 13 Harry Moshagen Dispensasjon for bygging på eiendommen 89/6/F13. Vedlegg: Dok. dato Tittel Dok.ID 29.01.2007 Søknad om godkjenning av hytteplassering. 7171 29.01.2007 Situasjonskart 7172 Saksopplysninger: Det foreligger søknad om anledning til bebyggelse på festet tomt med nr. 13 ved Sørbekken, nær utløpet til Helsenningen. Søker er også eier av nabotomta med feste nr. 12, som er bebygd etter godkjenning fra 1966. Ihht. bestemmelsene i kommuneplanens arealdel, er det ikke tillatt å sette i verk bygge- og anleggstiltak innenfor 50-m-beltet for vassdrag. Denne eiendommen kan ikke bebygges dersom denne bestemmelsen skal håndheves strengt. Festeren er gjort kjent med denne bestemmelsen, og søker herved om dispensasjon fra denne, slik at bebyggelse kan foretas i samsvar med de forutsetninger som lå til grunn ved inngåelse av festekontrakten. Saksbehandler har foretatt befaring på eiendommene og har hatt flere samtaler med festeren om hvordan saken kan behandles videre. Konklusjon på dette er blitt at det søkes dispensasjon fra forbudet mot bygging i 50-m-beltet i første omgang, og at konkret byggesøknad leveres senere. Vurdering: I motsetning til den bebygde festetomta nr. 12 som har glissen vegetasjon av barskog og et flott utsyn mot Helseningen, er den omsøkte tomta nokså tett bevokst med både bar- og lauvskog, spesielt mot nord og øst. Den har følgelig mindre utsyn over vannet jo lengre vekk fra bekken den kommer, men den ligger litt høyere i terrenget. Tomta grenser i øst mot myr langs begge sidekantene. Dette medfører at evt. flytting av tomtegrensene for å muliggjøre bygging utenfor 50-m-beltet, ikke er aktuell. Kartet viser også at tomtegrensen er lagt med litt avstand til Sørbekken. Det er nokså stor høgdeforskjell fra bekken og opp på tomta, tilnærmet ca. 4 m utenfor ønsket sted for
bebyggelse, og langs bekken går det tydelig sti som benyttes av folk for adkomst til Helseningen. Det betyr at en bebyggelse på tomta ikke stenger for allmenn ferdsel i området. Kommunen har en praksis for å tillate oppføring av nye tiltak på gamle godkjente tomter, selv om disse ligger innenfor LNF-område i arealdelen av kommuneplanen. Denne festetomta kan derfor generelt tillates bebygd i samsvar med denne praksisen. Derimot gir bestemmelsene forbud mot bebyggelse innenfor 50-m-beltet, med mindre planutvalget finner å kunne gi dispensasjon i dette tilfellet. Det kan anføres følgende forhold : - tomta er godkjent for utbygging ved inngåelse av festekontrakt i 1966, og bestemmelsene i kommuneplanen av 1991 sier ikke noe om hvordan slike tilfeller skal behandles - allmenn ferdsel hindres ikke ved bebyggelse av tomta - det er tidligere behandlet sak i planutvalget om utvidelse/oppgradering av bestående tiltak innenfor 50-m-beltet, der vedtaket ble å tillate utvidelse inn til 120 m 2 BRA, under forutsetning av at tilbygget ikke medfører mindre avstand til vassdraget. Ut fra en samlet vurdering finner en at det i dette tilfellet er særlige grunner som bør hensyntas, slik at bebyggelse av denne tomta kan aksepteres. Forutsetningen bør imidlertid være at bebyggelsen ikke plasseres nærmere bekken enn hytta på nabotomta feste nr. 12, og på en slik måte at det ikke er noe tvil om adgangen til allmenn ferdsel i området. Det anbefales derfor at dispensasjon for bebyggelse innvilges, under forutsetning av at samlet utnyttelse ikke overstiger 120 m 2 BRA, og at avstand til vassdrag gir god adgang for allmenn ferdsel. Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget gir dispensasjon fra forbudet mot bygge- og anleggsvirksomhet innenfor 50-mbeltet for vassdrag, og tillater at det kan oppføres fritidsbebyggelse på denne tomta. Dispensasjonen gis under forutsetning av at bebyggelsen ikke overstiger 120 m 2 BRA, og at avstand til vassdrag blir minst den samme som for bebyggelsen på feste nr. 12, og samtidig gir god adgang for allmenn ferdsel i området. Rett utskrift:
Sør-Aurdal kommune Saksframlegg Behandlet av Møtedato Saksnr. Planutvalg 13.02.2007 005/07 ArkivsakID JournalID Klassering Saksbehandler 07/179 07/588 25/4 Harry Moshagen Søknad om endring av reguleringsplan for Hellebekk hytteområde Vedlegg: Dok. dato Tittel Dok.ID 30.01.2007 Søknad om omregulering for leilighetsbygg 7214 30.01.2007 Kartutsnitt 7215 Saksopplysninger: Det foreligger søknad om omregulering av et mindre areal innenfor næringsområde i reguleringsplanen for Hellebekk hytteområde, som benyttes av Hellebekk Turistsenter. Det er tidligere innvilget rammetillatelse for oppføring av 4 leilighetsbygg med 2 enheter i hvert bygg på det aktuelle området. Videre er det gitt godkjennelse for oppføring av 1 leilighetsbygg, og dette er under bygging. Rammetillatelsen er gitt under forutsetning av at leilighetene kan selges med en klausul om min. 50 % utleie via Hellebekk Turistsenter, som er nødvendig innenfor næringsområde. Søker har opplyst at det viser seg vanskelig å selge leilighetene med en slik klausul i kontrakten, og søker derfor om omregulering av det arealet som er avsatt for leilighetsbyggene i rammetillatelsen, fra næringsområde til turistrettet virksomhet. Søker har tidligere hatt møte med ordfører, rådmann og representanter for planavdelingen, der saken ble nærmere belyst. Vurdering: Den aktuelle utleieklausulen er hittil ukjent i vår kommune, mens andre kommuner i Valdres har flere slike tilfeller. Disse kommunene er kontaktet, og det viser seg å være noe ulik praksis. Det er både tilfeller av at kontrakt for slik utleie skal vedlegges byggeanmeldelse, og at aktuelle områder blir omregulert. Det er imidlertid klart at å følge opp et krav om min. 50 % utleie, er tilnærmet umulig i hvert fall innenfor de resursrammer som kommunene innehar. Det samme er også tilfelle i vår kommune. Det anses derfor ikke riktig å innføre et pålegg som ikke kan kontrolleres, og det gjenstår bare to aktuelle alternativer : - leilighetsbyggene oppføres for ren utleie fra Hellebekk Turistsenter - leilighetsbyggene oppføres for salg uten utleieklausul
Det første alternativet er i pakt med gjeldende reguleringsplan, mens det andre krever omregulering. Søker har opplyst at det er vanskelig med tilstrekkelig utleie av de hyttene som allerede er på næringsområdet, mens det viser seg å være etterspørsel etter leiligheter for salg. Søker er opptatt av å styrke grunnlaget for Hellebekk Turistsenter, og mener på denne bakgrunn at leiligheter for salg er den beste løsningen. Dette er bakgrunnen for ønske om omregulering av arealet rundt de 4 leilighetsbyggene som er prosjektert. Det er utsendt nabovarsel til alle eiendommene omkring. Det foreligger en muntlig merknad der det påpekes en presisering for at den ønskede omreguleringen gjelder arealet som er omhandlet i rammetillatelsen, og ikke hele arealet for næringsvirksomhet. Omregulering kan foretas enten som en vesentlig eller som en mindre vesentlig endring. I det første tilfellet skal hele planen opp til ny og full behandling, mens en mindre vesentlig endring kan behandles av planutvalget. Grensen mellom de to alternative framgangsmåtene kan noen ganger være gjenstand for skjønn. I dette tilfellet finner en å kunne anbefale saken som en mindre vesentlig endring, med bakgrunn i at det kun gjelder bruken av de 4 aktuelle byggene på et mindre areal av hele næringsarealet. Ut fra en samlet vurdering av momenter for saken, finner en å anbefale at kan foretas en mindre vesentlig endring av gjeldende reguleringsplan for Hellebekk hytteområde. Endringen består i at det arealet som er godkjent benyttet til oppføring av 4 leilighetsbygg med 2 enheter i hver, endres fra næringsområde til område for turistrettet virksomhet. Rådmannens forslag til vedtak: Det gis tillatelse til en mindre vesentlig endring av reguleringsplanen for Hellebekk hytteområde, ved at det arealet som opptas av de 4 leilighetsbyggene som tidligere er innvilget rammetillatelse, endres fra næringsområde til område for turistrettet virksomhet. De omsøkte leilighetsbyggene kan dermed oppføres uten klausul om utleie. Rett utskrift:
Sør-Aurdal kommune Saksframlegg Behandlet av Møtedato Saksnr. Planutvalg 13.02.2007 006/07 ArkivsakID JournalID Klassering Saksbehandler 07/200 07/639 93/7 Harry Moshagen Oppførte tiltak på eiendommen 93/7. Vedlegg: Dok. dato Tittel Dok.ID 31.01.2007 Vedlegg 1 Godkjente tegninger for omsøkt uthus 7253 31.01.2007 Vedlegg 2: Fotografi av oppført uthus 7258 31.01.2007 Vedlegg 3: Tegninger av anmeldt hov 7260 31.01.2007 Vedlegg 4: Fotografi av bygd hov 7262 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 1 I 25.01.2007 Lars Ims Melding om nybygg hov Saksopplysninger: Det foreligger melding om oppføring av et hov i utmarka nedenfor selve bebyggelsen på stedet Kantom i Hedalen. Hovet er allerede bygd, se vedlagt tegninger og fotografi. Fra tidligere er godkjent å bygge et uthus lenger nede i utmarka på eiendommen, men dette er gitt en helt annen utførelse enn godkjent, kfr. vedlagte tegninger og fotografi. Med utgangspunkt i plan- og bygningsloven er begge tiltakene oppført ulovlig. Saksbehandler har gjennomført tilsyn på eiendommen, og sammen med ordfører og plansjef også hatt omvisning på eiendommen av grunneier. Grunneier har beklaget sterkt at vanlige prosedyrer ikke er fulgt, og ønsker kommunens vurdering av saken. Vurdering: Grunneier er svært opptatt av ulike religioner, og begge byggene er oppført som ledd i å gjenskape en spesiell atmosfære på egen eiendom. Hovet har bakgrunn i norrøn mytologi, mens det andre er etter modell av et tibetansk tempel. Ingen av byggene er beregnet for varig opphold, men til meditasjon. Begge tiltakene skal følgelig behandles som Melding om tiltak.
Hovet har en grunnflate mindre enn 15 m 2, men er over 3,5 m mønehøgde, og faller derfor inn under reglene for saksbehandling. Templet har både grunnflate og høgde som tilsier ordinær saksbehandling. Hovet er ikke nabovarslet, i likhet med templet slik det er blitt oppført. En ser imidlertid ikke behov for ordinær nabovarsling på dette tidspunktet. Oppføring av tiltak uten forutgående byggeanmeldelse, er selvsagt en alvorlig sak. Plan- og bygningsloven omhandler slike forhold i 113 til 116. Loven omtaler ulike forhold og reaksjoner omkring slike saker, og åpner for flere ulike muligheter, så som - stans i arbeidet eller opphør av ulovlig bruk - fjerning eller retting av utført arbeid - forelegg med evt. etterfølgende tvangsfullbyrding Det sies også at det skal benyttes Rimelighet og samordning ved utferdigelse av sanksjoner, som skal stå i forhold til grovheten og evt. fordeler av overtredelsen. Begge de oppførte tiltakene er underlagt meldingsplikt. Det er liten tvil om at hovet ville blitt godkjent uten særlige merknader, ettersom det kun er mønehøgde og takvinkel som kan sies å være utenfor normal byggeskikk. Derimot kan det være noe tvil om tempelet ville blitt godkjent uten merknader, med bakgrunn i svært uvanlig byggstil og mønehøgde på ca. 10 m. Imidlertid er tiltaket plassert noe avsides og ute av syne for allmenn ferdsel. Begge tiltakene er spennende med sin egenartede byggestil både utvendig og innvendig. Med bakgrunn i at begge tiltakene mest sannsynlig ville kunne blitt godkjent ved normal prosedyre, synes det altfor strengt å forlange riving eller å nekte bruk av disse. Selv om det er en alvorlig sak å bygge først og søke tillatelse etterpå, finner en likevel å anbefale at begge disse spesielle tiltakene godkjennes som bygd, under forutsetning av at det ilegges et saksbehandlingsgebyr for hvert av tiltakene med 3 x vanlig gebyr, i samsvar med gjeldende regulativ. Rådmannens forslag til vedtak: De to oppførte tiltakene godkjennes uten merknader til utførelsen, under forutsetning av at de ikke benyttes til varig opphold. Tiltakene underlegges normal saksbehandling, men skal ilegges et saksbehandlingsgebyr i samsvar med pkt. A-11 i gjeldende reglement. Rett utskrift: Kopi til: Hesham Altalal Hal Arkitekt 1088 OSLO Lars Ims Kantom 3528 HEDALEN
Side 1 av8