Invitasjon til deltakelse i Alf Bjerckes vei AS Nybygg som ferdigstilles desember 2014 11 års investeringshorisont Brutto eiendomsverdi: MNOK 108,3 Forventet egenkapital: MNOK 30,7 Eiendomsyield: 7,1 % Forventet akkumulert utbetaling over 11 år: 95,0 % Forventet IRR over 11 år: 14,1 % Forventet gj.snittlig årlig utbetaling: 8,6 %
Viktig informasjon og ansvarsforhold Denne Investorpresentasjonen ( Presentasjonen ) er utarbeidet i forbindelse med en mulig investering i UNION Nystiftet 47 AS (under navneendring til Alf Bjerckes vei AS) som skal kjøpe eiendommen Brobekkveien 80 Bygg 16 i Oslo Kommune gjennom kjøp av aksjene i B80 Bygg 16 AS. Informasjonen i denne Presentasjonen er innhentet og utarbeidet av UNION Corporate AS. Presentasjonen er utarbeidet etter beste skjønn, men UNION Corporate AS kan ikke påta seg ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Denne presentasjonen inneholder fremoverskuende utsagn, inkludert estimater og forventninger til eiendomsprosjektets fremtidig finansiell posisjon, planer og mål. Det ligger i sakens natur at det knytter seg usikkerhet til fremoverskuende utsagn, og eiendomsprosjektets utvikling kan vise seg å fravike vesentlig fra de forventningene som kommer til uttrykk i slike utsagn. Presentasjonen er ajourført frem til den dato som fremgår av forsiden til Presentasjonen. Forhold inntruffet etter denne dato kan ha betydning for vurderingen av eiendomsprosjektet. UNION Corporate AS påtar seg imidlertid ikke noe ansvar for å oppdatere Presentasjonen for å reflektere forhold som inntreffer etter denne datoen, eller på annen måte å informere bestillerne om slike forhold. Denne Presentasjonen er ikke å anse som en investeringsanbefaling. Presentasjonen må heller ikke forstås som rådgivning hva gjelder finansielle, juridiske, skattemessige eller kommersielle forhold og vurderinger. Enhver potensiell investor oppfordres til å kontakte sine egne rådgivere forut for investeringsbeslutning. Med mindre annet er uttrykkelig angitt, er UNION Corporate AS å anse som kilde for de opplysninger som fremkommer av denne Presentasjonen. Presentasjonen er ikke blitt gjennomgått eller godkjent av, eller registrert hos, noen offentlig myndighet eller børs. Presentasjonen er ikke et prospekt i henhold til lov om verdipapirhandel og oppfyller ikke kravene til innhold i et slikt prospekt. Under henvisning til ovenstående, fraskriver UNION Corporate AS seg ethvert ansvar knyttet til potensielle investorers investeringsbeslutning. Ansvarsfraskrivelsen omfatter også styremedlemmer, ansatte og rådgivere tilknyttet nevnte selskap. 2
3 Beliggenhet
Beliggenhet Siemens HQ T-bane stasjon Aspelin Ramm EIENDOMMEN Nye Økern Sentrum Quality Hotel 33 Kuben Yrkesarena Ulven 4
Områdebeskrivelse Nedre Groruddalen et område i transformasjon Økern består av Refstad, Økern, Risløkka, Brobekk, Nordre Hovin, Aker Sykehus, Bjerkebanen og Økern Senter Oslo Området har god infrastruktur og er lett tilgjengelig med bil, buss,t-bane og tog NOK 1 mrd er planlagt investert i oppgradering av T-bane nettet NOK 4 mrd er planlagt investert i oppgardering av veinettet Brobekk er lokalisert i et område i sterk vekst og med omfattende utvikling / transformasjon i regi av markedsledende eiendomsutviklere Aspelin Ramm står bak Vollebekk byutvikling som er ca. 84 200 m 2 som skal bli et nytt bolig- og handelssenter Höegh Eiendom står bak HasleLinje som er ca. 100 mål som skal konverteres til nærings- og boligarealer Økern Senter (Storebrand og Steen & Strøm) skal utvides med ca. 45 000 m 2 handel samt badeland, hotell, kulturhus, bibliotek, kino, musikk og kulturskole og offentlige kontorer Ulven (Storebrand og Fabritius) utvikler ca. 300 000 m 2 næring, service og boligarealer 5
Eiendommen er fleksibel og effektiv Byggestart januar 2014 Forventet ferdigstillelse 12. desember 2014 Entreprenør: A Bygg AS Byggherre: B80 AS Ca. 7 463 m 2 kontor og parkering 2 etasjer kontor, totalt 3 655 m 2 3 etasjer parkering, totalt 3 808 m 2 o 153 parkeringsplasser innendørs o 40 parkeringsplasser utendørs Fleksible lokaler kontorarealene kan relativt enkelt konverteres til åpent landskap Selveiet tomt på 4 242 m 2 Gjeldende regulering for tomten er industri, lager og kontor 6
Tomt Tomtestørrelse på ca. 4 242 m 2 Brobekkveien 80 Eiet av Oslo Pensjonsforsikring 7
Leietakeroversikt Bruttoleieinntekter NOK 7,93 millioner estimert per 01.04.2014 Leietaker Segment Bta Årlig leie Leie pr. kvm KPI Mva Leietid Leieutløp Opsjon Type opsjon Hyundai Motor Norway AS* Kontor 2 710 4 373 584 1 614 100 % 100 % 10,7 12.12.2024 2x5 Marked Ascom Norway AS Kontor 945 1 228 500 1 300 100 % 100 % 10,7 12.12.2024 1x5 Marked Sum Kontor 3 655 5 602 084 1 533 100 % 100 % 10,7 Leietaker Parkering Ant. Plasser Årlig leie Leie pr. plass KPI Mva Leietid Leieutløp Opsjon Type opsjon Hyundai Motor Norway AS* Innendørs 50 710 500 14 210 100 % 100 % 10,7 12.12.2024 2x5 Marked Ascom Norway AS Innendørs 2 28 000 14 000 100 % 100 % 10,7 12.12.2024 1x5 Marked Ascom Norway AS Utendørs 10 45 000 4 500 100 % 100 % 10,7 12.12.2024 1x5 Marked Brobekkveien 80 AS Innendørs 101 1 414 000 14 000 100 % 100 % 15,7 12.12.2029 4x10 Marked Brobekkveien 80 AS Utendørs 30 135 000 4 500 100 % 100 % 15,7 12.12.2029 4x10 Marked Sum 193 2 332 500 100 % 100 % 14,0 Sum totalt 7 934 584 100 % 100 % 11,7 Hyundai Motor Norway flytter fra Ensjø, etter å ha vært der en årrekke, og valgte Bygg 16 som ny lokasjon for sitt hovedkontor i Norge Hyundai Motor Norway vil utgjøre ca. 64 % av de totale leieinntektene på eiendommen Samtlige leiekontrakter er gjenstand for KPI regulering fra prosjektovertakelse Hyundai sin leie KPI-justeres fra leiekontrakten ble signert mars 2012 Gjennomsnittlig leie per m 2 kontor er NOK 1 533 Leie pr. parkeringsplass innendørs er NOK 14 000 p.a. Leie pr. parkeringsplass utendørs er NOK 4 500 p.a.
Solide leietakere Hyundai Motor Norway AS eies av Hyundai Motor Company som er et børsnotert selskap Markedsverdien av Hyundai Motor Company er ca. NOK 300 mrd Hyundai ble etablert i Norge i 1992 og har i dag ca. 67 forhandlere i hele landet Omsetning i 2012 for Hyundai Motor Norway var NOK 905 millioner Ascom (Norway AS) er 100 % eid av et børsnotert utenlandsk selskap Markedsverdi for det børsnoterte morselskapet er ca. NOK 3,8 mrd Ascoms største kunder inkluderer offentlige sykehus, flyplasser, sykehjem og fiskeoppdrettsanlegg Brobekkveien 80 AS eies av Storebrand Eiendomsfond og forvaltes av UNION Eiendomskapital Storebrand Eiendomsfond skal avvikles innen 2018 og Brobekkveien 80 AS er forventet å skifte eier innen den tid Eiendommen utgjør totalt 62 000 m 2 næringsarealer, og har totale leieinntekter NOK 64,8 mill fordelt på 94 leietakere 9
Selger og entreprenør har full risiko for ferdigstillelse av bygget A Bygg AS er et østlandsbasert entreprenørselskap som fokuserer på logistikk og kontorbygg Referanser: Bulk Eiendom AS Brødrene Dahl AS Ski kommune Birkelunden Investeringsselskap (Skeidar/Living) 10
Attraktiv forventet avkastning Forventet IRR på 14,1 % ved realisasjon i år 2024 Avkastning High case Base case Low case Exit yield % 6,75 % 7,10 % 9,27 % Eiendomsverdi MNOK 148,7 141,4 108,3 IRR % 14,6 % 14,1 % 11,2 % ROE % 243 % 226 % 149 % Nominell verdi pr. m2 kontor NOK 29 195 27 756 21 252 Deflatert verdi pr. m2 kontor NOK 22 417 21 312 16 318 Nominell verdi pr. p-plass NOK 274 524 260 991 199 832 Base case forutsetter en exit yield på 7,1 % Kjøpsyield = exityield Forventet brutto eiendomsverdi ved salg er NOK 141,5 millioner Verdi kontor tilsvarer ca. MNOK 101,5 o Verdi pr. m 2 kontor nominell ca. NOK 27 750 o Verdi pr. m 2 kontor deflatert ca. NOK 21 300 Verdi parkering tilsvarer ca. MNOK 40 o Verdi pr. innvendig p-plass ca. NOK 260 000 Forventet IRR ved salg i år 2024 er 14,1 % 11 Low case forutsetter en exit yield på 9,30 % Eiendomsverdi ved salg = Brutto eiendomsverdi ved kjøp
God løpende avkastning til investor Årlige utbetalinger til investor forventes å utgjøre i snitt 8,6 % av innbetalt egenkapital over 11 år Snitt 9,5 % fra ferdigstillelse Total kontantstrøm til egenkapitalen over 11 år tilsvarer 95 % av innbetalt kapital Kontantstrøm inkludert avdrag til egenkapitalen utgjør i snitt 14,2 % årlig over 11 år Snitt 15,6 % fra ferdigstillelse Årlig 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Exit Avdrag (va) Utbytte (va) Akkumulert avdrag og utbytte totalt (ha) Akkumulert utbytte (ha) Akkumulert 180 % 160 % 140 % 120 % 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % Total kontantstrøm til egenkapitalen inkludert avdrag over 11 år forventes å være 156 % av innbetalt egenkapital 12
Finansiering Forventet 70 % låneutmåling av brutto eiendomsverdi Forventet lånebeløp på MNOK 75,8 Tilsvarende 70,0 % av brutto eiendomsverdi Kvartalsvise avdrag på MNOK 0,55 Tilsvarende 2,9 % årlig nedbetaling Avdragsfrihet i år 2014 Etter år 5 fra ferdigstillelse tilsvarer lånet 62 % av opprinnelig eiendomsverdi Etter år 11 tilsvarer lånet 53 % av opprinnelig eiendomsverdi MNOK 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00-2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 LTV 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Prosjektet har god nedsidebeskyttelse i forhold til byggets residualverdi For å betjene avdrag og renter etter utløp av leiekontraktene for kontorarealene: NOK 450 pr. m 2 kontor Avdrag (va) Renter (va) i % av opprinnelig eiendomsverdi (ha) 13 Etter utløp av kontraktene for kontorarealene er det fortsatt 5 års gjenværende leieavtale på 67 % av parkeringsarealet
Kontantstrøm År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Inflasjon 2,00 % 2,00 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % Brutto leieinntekter 661 215 7 778 742 8 214 675 8 395 398 8 580 097 8 768 859 8 961 774 9 158 933 9 360 429 9 566 359 9 793 399 Drifts- og vedlikeholdskostnader -20 833-253 750-258 825-264 519-270 339-276 286-282 364-288 576-294 925-301 413-308 044 Administrasjon -187 500-255 000-260 100-265 822-271 670-277 647-283 755-289 998-296 378-302 898-309 562 Teknisk forvaltning -4 167-50 750-51 765-52 904-54 068-55 257-56 473-57 715-58 985-60 283-61 609 Sum eierkostnader -212 500-559 500-570 690-583 245-596 077-609 190-622 592-636 289-650 288-664 594-679 215 Netto leieinntekt 448 715 7 219 242 7 643 985 7 812 153 7 984 020 8 159 669 8 339 181 8 522 643 8 710 141 8 901 765 9 114 184 Tilrettelegging -2 200 000 Due diligence -400 000 Etableringsgebyr Bank -227 325 Sum oppstart -2 827 325 Renteinntekt 0 21 910 34 728 34 769 35 681 42 887 48 598 53 007 55 618 56 796 61 117 Rentekostnader 1. prioritet -1 585 592-3 223 467-3 275 280-3 341 044-3 374 729-3 335 208-3 293 808-3 268 381-3 223 120-3 153 159-2 862 430 Avdrag 1. prioritet 0-2 200 000-2 200 000-2 200 000-2 200 000-1 667 000-1 667 000-1 667 000-1 667 000-1 667 000-1 667 000 Sum finansiering -1 585 592-5 401 557-5 440 552-5 506 275-5 539 049-4 959 321-4 912 210-4 882 374-4 834 502-4 763 363-4 468 312 Skattekostnad 0 0 0 0 0 0 0-283 721-863 214-980 411-1 177 418 Netto kontantstrøm etter skatt -3 964 202 1 817 685 2 203 434 2 305 878 2 444 972 3 200 347 3 426 972 3 356 548 3 012 426 3 157 990 3 468 454 IB Likviditetsbeholdning 4 754 731 790 529 2 608 214 2 411 648 2 317 526 2 262 497 2 962 845 3 426 972 3 483 520 3 195 946 3 053 936 Utbytte 0-2 400 000-2 400 000-2 500 000-2 500 000-2 962 845-3 300 000-3 300 000-3 300 000-3 053 936 Kontantstrøm -3 964 202 1 817 685 2 203 434 2 305 878 2 444 972 3 200 347 3 426 972 3 356 548 3 012 426 3 157 990 3 468 454 UB Likviditetsbeholdning 790 529 2 608 214 2 411 648 2 317 526 2 262 497 2 962 845 3 426 972 3 483 520 3 195 946 3 053 936 3 468 454 Utbytte (%) 0,00 % 7,82 % 7,82 % 8,14 % 8,14 % 9,65 % 10,75 % 10,75 % 10,75 % 9,95 % 14 *Hyundai har redusert leie for deler av lokalene de 3 første årene. Dette er lagt til i beregningen av kjøpesumsreduksjonen
Forventet kapital- og selskapsstruktur Prosjektets forventede egenkapitalbehov er MNOK 30,7 Det legges opp til gjeldsfinansiering med MNOK 75,8. Indikativt lånetilbud foreligger. Det er forutsatt 70 % belåning, med en margin på 210 punkter Endelig låneavtale og derigjennom betingelser kan endre seg Det vil foretas en kjøpesumsreduksjon på ca. MNOK 5,1 grunnet utviklingsprosjektet og redusert leie for Hyundai de 3 første årene Det legges opp til å hente inn ca. MNOK 1,9 i arbeidskapital for å dekke løpende kostnader Det påløper ingen leieinntekter i byggeperioden Eiendomsverdi og prosjektpris (MNOK) Brutto eiendomsverdi 108,3 Fradrag for mindre avskr. -1,5 Prisavslag for manglende leie -5,1 Tilrettelegging og kjøpshonorar 2,2 Bank, advokat og div 0,7 Arbeidskapital 1,9 Prosjektpris 106,5 Investorer 100 % Alf Bjerckes vei AS Org. nr. 912 894 169 100 % Emisjon Forventet overtakelse av Eiendommen er 1. april 2014 B80 Bygg 16 AS Org. nr. 989 866 168 Målselskap Tilrettelegging og kjøpshonorar på MNOK 2,2 tilsvarer 2,0 % av brutto eiendomsverdi Minimumsbestilling i emisjonen er satt til 100 aksjer / 10 % av egenkapitalen, tilsvarende MNOK 3,07 Bestillingsperiode: 12. mars 25. mars 2014 Det utarbeides markedsmessige avtaler om forvaltning av eiendommen samt aksjonæravtale som må tiltres av partene Det vil være en salgstrigger på 25,0 % av aksjekapitalen Forventet finansiering (MNOK) Prosjektpris 106,5 hvorav estimert gjeld 75,8 hvorav estimert egenkapital 30,7 Sum finansiering 106,5 100 % Eiendommen [Adresse, Gnr / Bnr] 15
16 UNION Corporate AS Bolette Brygge 1 PO BOX 1715 Vika 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 Fax: +47 23 11 69 70 www.union.no post@union.no
17 Vedlegg
18 Brobekkveien 80
Tomteområde Brobekkveien 80 AS Eiendommen 19
Brobekkveien 80 AS Strategi Ervervet juni 2006 62 400 m 2 Leieinntekt ved kjøp NOK 53 mill Kjøp av eiendom i Oslo med betydelig utviklingspotensiale Ved kjøp hadde eiendommen et utviklingspotensial på ca. 37 000 m 2 Forutsatt regulering og utvikling økt til 50 000 m 2 Videre strategi for eiendommen Leieinntekten utgjør ca. MNOK 65 (2014) Øke leiene ved reforhandling av kontrakter Realisering av potensial på 50 000 m 2 Planlagt exit/salg innen utgang av 2018 20
Brobekkveien 80 AS Om Brobekkveien 80 Storebrand Eiendomsfond kjøpte Brobekkveien 80 av Fabritius i 2006 Største leietaker er Brobekk Storcash, som er leverandør til storhusholdninger De andre leietakerne er i all hovedsak byggrelaterte leietakere Eiendommen utgjør i dag et ledende bransjesenter relatert til byggebransjen Leietakerne utnytter samlokalisering av både kunder og leverandører Konseptet og markedsposisjonen resulterer i jevn og stabil etterspørsel etter arealer i eiendommen Dagens bygningsmasse består av totalt 14 bygninger Per februar 2014 har eiendommen 94 ulike leietakere Fabritius forvalter området/eiendommen på vegne av Storebrand Eiendomsfond 21