FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR HOLMSBU HAGE Gnr/Bnr 24/9 HURUM kommune. Dato: 13.12.2011, rev. 08.10.12, rev. 30.05.13 PLANBESKRIVELSE Forslagstiller: HOLMSBU EIENDOM AS Forslaget utarbeidet av: 1
INNHOLDSFORTEGNELSE: FORSLAGSTILLERS SAMMENDRAG... 2 1.1 BAKGRUNN... 4 1.2 EKSISTERENDE FORHOLD... 4 1.3 PLANSTATUS... 7 1.4 MEDVIRKNING... 8 1.5 FORSLAGSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE TIL PLANFORSLAGET... 16 1.6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 19 1.7 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET... 23 1.8 TIDLIGERE PROSESS... 26 1.9 ILLUSTRASJONER.30 FORSLAGSTILLERS SAMMENDRAG Bakgrunnen for planarbeidet er et ønske om å legge til rette for konsentrert boligbebyggelse i åsen bak Holmsbu sentrum i Hurum kommune. Eiendommen som inngår i området er gbnr 24/9. Planavgrensningen følger eiendomsgrensen mot gbnr 24/103, 24/98, 24/105, 24/132 og 24/57 i nord. Mot vest ligger grensen mot skogsbevokst område gbnr 24/1-6, mot syd grenser planområdet mot eiendommene gbnr 24/53 og 24/131. Mot øst ligger grensen mot eiendom 24/97. Planområdet er på ca. 11,5 mål. Området omfattes av kommunedelplanen for Holmsbu, Rødtangen og Kana, vedtatt 13.02.07 hvor arealet er avsatt til senterområde. Innenfor senterområde skal boliger, handels- og servicetilbud samt andre fellesfunksjoner rettet mot fastboende og besøkende prioriteres. Planforslaget er således i tråd med gjeldende kommunedelplan. I tillegg omfattes området av Bebyggelsesplan for Schulerudhagen gnr/bnr 24/9 m.fl. av 15.09.06. I denne reguleringsplanen er området regulert til: Byggeområder: konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende anlegg Offentlige trafikkområder: gate med fortau Spesialområder: friluftsområde, park- og gangsti, frisiktsone ved veg, bevaring av bygninger og anlegg. Fellesområder: felles avkjørsel, felles lekeareal for barn, felles parkeringsplass og garasjer Annet kombinert formål: område for allmennyttig formål, forretning, mindre verksted, kontor, lager, bevertning og boliger. Forslagsstiller foreslår området regulert til følgende arealformål i tråd med ny plan- og bygningslov: 1. Bebyggelse og anlegg: - Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende anlegg - Lekeplass 2. Samferdselsanlegg og tekniske infrastruktur: - Veg - Fortau - Gatetun - Annen veggrunn grønt 2
3. Grønnstruktur: - Turveg 5. Landbruks-, natur og Friluftsområder samt reindrift: - Friluftsformål VEDLEGG: V1_ Plankart V2_ Reguleringsbestemmelser V3_ Planskisse V4_ Varslingsmateriale V5_ Adresselister V6_ Merknader V7_ Grunnundersøkelser V8_ Støyrapport V9_ ROS-analyser V10_ Arealoppsett V11_ Perspektiver V12_ Lengdeprofiler veg/turveg V13_ Planer for planlagt bebyggelse 3
1.1 BAKGRUNN Hensikten med omreguleringen er å endre typologi fra horisontaldelte boliger til eneboliger og vertikaldelte boliger, samt å endre plassering av bebyggelsen. Det ønskes å gi boligene en best mulig plassering i terrenget uten å foreta store terrenginngrep, samt skape en god stedstilpasning. Alle boligene skal ha adkomst direkte fra bakkeplan med privat hage og parkering i garasje. Boligene som planlegges har størrelse fra ca. 140 kvm BRA, og er godt egnet for barnefamilier. Fortrinn med ny plan, er at areal avsatt til asfalterte flater er redusert i forhold til gjeldende plan. Dette da boenhetene i ny plan har parkering integrert i bygningskroppene. I tillegg er en del av asfalterte arealer regulert til gatetun, noe som bidrar til å sikre flere lekeområder innenfor planområdet. Uteoppholdsarealene har også økt, da alle boenhetene har private takterrasser og to felles lekeplasser i tillegg til arealene medregnet i MUA. Bekkedraget som renner gjennom området vil, i motsetning til i gjeldende plan, ivaretas slik at kvalitetene på friområdet økes. Mellom husgruppene skal det legges til rette for gangveger slik at man enkelt kan bevege seg innenfor planområdet. I tillegg vil det bli to lekeplasser, store friområder og en turveg som fortsetter ned til Holmsbu brygge. Planen er i prinsippet uendret fra gjeldende plan hva gjelder utnyttelse, høyder og BRA. 1.2 EKSISTERENDE FORHOLD Beliggenhet og størrelse. Oversiktskart eksisterende situasjon. Planområdet er merket med rosa farge. 4
Planen omfatter et skogsbevokst område i åsen bak Holmsbu sentrum i Hurum kommune. Eiendommen som inngår i området er gbnr 24/9. Planavgrensningen følger eiendomsgrensen mot gbnr 24/103, 24/98, 24/105, 24/132 og 24/57 i nord. I vest ligger grensen mot skogsbevokst område gbnr 24/1-6, og i syd grenser planområdet til eiendommene gbnr 24/53 og 24/131. I øst ligger grensen mot eiendom 24/97. Planområdet er på ca. 11,5 mål. Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene. Det avsatte området ligger sentralt i åsen bak Holmsbu sentrum med flott utsikt over fjorden. Det er nylig oppført horisontaldelte boliger på tomt gbnr 24/132 Resten av området er skogbevokst med et bekkedrag som renner gjennom området vest på tomten. Holmsbu har hatt stor vekst sommerstid de senere årene, og er et viktig møtested både for fastboende og besøkende, spesielt i sommerhalvåret. Bebyggelsens struktur, kvalitet og ev. verneverdig bebyggelse. Boligene som er oppført på gbnr 24/132, består av horisontaldelte boliger med tilhørende garasjeanlegg. Bebyggelsen for øvrig i nærområdet omfatter et eldresenter, boligbebyggelse samt små butikker, utstillingslokaler og kafeer langs Storgaten. 5
Demografiske forhold. Det bor ca. 9000 personer i Hurum kommune. Holmsbu som tettsted har en befolkning på omlag 350 personer* (per 01.01.2010 SSB). Holmsbu er et kjent turistmål, og det er i tillegg til fastboende et populært område for fritidseiendommer. Barnehage, skole, forretninger. Folkestad barneskole ligger ca. 4 km fra planområdet. Det er også en liten avstand til nærmeste barnehage og ungdomsskole. Sommerstid er det mange tilbud med flere småbutikker og utesteder. Enkelte av disse butikkene stenger vinterstid. Topografi og vegetasjon registrering/inntegning av verdifull vegetasjon. Området stiger mot syd med en høydeforskjell fra nord til syd på 15-20 meter. På nabotomten er det et par trær som bør forsøkes bevart. Ut over dette er det ingen spesiell verdifull vegetasjon. Vest på tomten ligger et bekkedrag. Klimatiske forhold sol og vind. Planområdet har orientering mot nordvest og får god kveldssol, spesielt om sommeren. Holmsbu har Østlandsklima med varme sommere og kalde vintere. Støy vegtrafikk, og evt. andre støykilder. Storgaten har en del trafikk, noe som kan medføre litt støy. I tillegg kan det om sommeren høres noe støy fra båttrafikken. Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet. Adkomsten til området foregår fra Holmsbubakken og videre via Skolegaten. 6
Veiene inne på planområdet er under oppføring ihht gjeldende reguleringsplan. Grunnforhold. Planområdet er i dag skogbevokst med svært høy bonitet. Berggrunnen består av granitt og løsmassene består av hav- og fjordavsetning, strandavsetning, tynt dekke. Området er registrert med høy forekomst av radon. (www.ngu.no) Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg. Det ligger ingen VA-ledninger inne på området. Syd på tomten er det trukket EL-ledninger mellom stolper som ligger utenfor planavgrensningen. 1.3 PLANSTATUS Deltagere i planprosessen. Forslagsstiller: Holmsbu Eiendom AS Rådgiver: Halvorsen & Reine AS Sivilarkitekter MNAL Grunneiere, rettighetshavere og aktuelle offentlige myndigheter og organisasjoner er varslet i forbindelse med oppstart og oppfordret til å komme med eventuelle innspill til planen. Kunngjøring av igangsatt planarbeid. Planleggingen av området startet med et avklaringsmøte i Hurum kommune før planen ble varslet første gang via annonsering i Røyken og Hurums avis 02.12.2010, og med brev til naboer og andre berørte myndigheter datert 02.12.2010. Planen ble varslet som en plan med mindre, vesentlige endringer. Det ble senere avholdt flere avklaringsmøter med kommunen, og det ble enighet om å starte arbeidet med en ny detaljreguleringsplan. Ny topologi, samt ny plassering og endring av internveg kunne ikke lenger regnes som mindre, vesentlige endringer. Det ble dermed varslet oppstart av ny detaljregulering med annonse i Røyken og Hurum avis 26.06.11, og med brev til naboer og andre, berørte myndigheter datert 22.09.11. Vurdering av forslaget med hensyn til krav om konsekvensutredning. Ihht. Plan og bygningsloven skal forslag til reguleringsplan som har vesentlig avvik i forhold til kommuneplanen, konsekvensutredes. I kommuneplanen er området avsatt til senterområde, og i gjeldende reguleringsplan er hovedformålet satt til boligformål. I planforslaget er hovedformålet beholdt som boligformål med tilhørende anlegg. BYA, og tillattes bygningshøyder endres i prinsippet ikke, og planforslaget fører ikke til økt belastning. Således vurderes planforslaget å være i tråd med overordnede planer. Forslagstiller vurderer at endringene er av en slik karakter at det ikke er behov for konsekvensutredning. Tidligere politiske vedtak. Gjeldende reguleringsplan Bebyggelsesplan for Schulerudhagen gnr/bnr 24/9 m.fl. av 15.09.06. I denne reguleringsplanen er området regulert til: o Byggeområder: konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende anlegg o Offentlige trafikkområder: gate med fortau o Spesialområder: friluftsområde, park- og gangsti, frisiktsone ved veg, bevaring av bygninger og anlegg. o Fellesområder: felles avkjørsel, felles lekeareal for barn, felles parkeringsplass og garasjer 7
o Annet kombinert formål: område for allmennyttig formål, forretning, mindre verksted, kontor, lager, bevertning og boliger. Planforslaget for Holmsbu Hage, var oppe til 1.gangsbehandling 29.02.2012, og ble lagt ut til offentlig ettersyn med høringsfrist 20.04.2012. I denne perioden kom det innsigelse fra Fylkesmannen i Buskerud. Prosjektet ble omarbeidet og innsigelsen trukket. Videre var saken oppe til 2.gangsbehandling i Planutvalget 30.04.2013. I vedtaket sto det: Planutvalget går imot rådmannens innstilling og vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 å ikke godkjenne forslag til detaljregulering for Holmsbu Hage med tilhørende bestemmelser, datert 08.10.2012. Vedtaket begrunnes ved at reguleringsplanen bryter i vesentlig grad med gjeldende planverk og uttalelser: 1. Kommunestyrets vedtak fra Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljø. 2. Kommunedelplan for Holmsbu, Rødtangen og Kana. 3. Buskerud Fylkeskommunens utviklingsavdeling konklusjon av 21.02.13. Med dette som bakgrunn, er planforslaget nå endret til å omfatte nye hustyper som i større grad er samme typologi som den eldre, eksisterende bebyggelsen. Oppstartsmøte. Det har ikke blitt avholdt oppstartsmøte, men flere avklaringsmøter. 1.4 MEDVIRKNING Innspill til planarbeidet /merknader til plan. Lister opp mottatte innspill til planarbeidet. De fleste innspillene ble mottatt til det første varselet sendt 02.12.2010, og det er derfor ikke alle merknadene som er like aktuelle i nytt planforslag. 1. Fylkesmannen i Buskerud, 28.12.10 og 03.10.11 2. Buskerud Fylkeskommune 03.01.11 og 29.09.11 3. Statens vegvesen, 07.01.2011 og 04.11.11 4. Nabo gbnr 24/9, 8 Espen Arne Hoel 5. Nabo gbnr 24/57 Vibeke Ekroth 6. Nabo gbnr 24/123 Eva Skjulestad 7. Nabo gbnr 24/132, 6 Ragnhild Molstad 8. Nabo gbnr 24/103 Ole M. Hagen 9. Norges vassdrags- og energidirektorat, 07.11.11 10. Felles mail fra naboer 07.10.11 1. Fylkesmannen i Buskerud, datert 28.12.2010 og 03.10.2011 Vi viser til brev av 22. September 2011 hvor det varsles oppstart av reguleringsplanarbeid for Holmsbu hage i Hurum kommune, gbnr 24/9. Interesseområdene som kan bli berørt i planarbeidet er nevnt i vårt svarbrev av 28.12.2010. Vi viser derfor til dette brevet som uttalelse til det varslede planarbeidet. a. Fylkesmannen ber om at det i det videre arbeid med planendringer tas støyhensyn for ny og eksisterende støyømfintlig bebyggelse, i tråd med Miljøverndepartementets retningslinje for støy i arealplanleggingen T-1442. 8
Kommentar: Det er tidligere utarbeidet en støyvurdering av Rambøll Norge. Støyvurderingen viser at hele området ligger innenfor lyseblå sone, dvs. områder hvor Lden = 0-55dB. Hensynet til støy sikres gjennom bestemmelsene. b. Det må legges vekt på å ivareta landskapsmessige og estetiske forhold, blant annet ved føringer for utforming av ny bebyggelse og ved innregulering av skjermsoner. Viser til Den europeiske landskapskonvensjonen som trådte i kraft 1.mars 2004 og til rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen. Kommentar: Ny plan legger til rette for at boligene i best mulig grad tilpasses terrenget. Det settes av areal til et stort friområde, og bekkedraget som renner gjennom området ivaretas. Det reguleres også inn en turveg som forbinder planområdet med sentrum. I forbindelse med planarbeidet er det avholdt møte med Fylkeskonservatoren for bl.a. å sikre fjernvirkningen av prosjektet sett fra sjøsiden samt sikre god stedstilpassning. Denne planen vil være bedre tilpasset topografien og miljøet på Holmsbu enn hva eksisterende plan er. Boligene tilpasses eksisterende bebyggelse, men i et noe mer moderne formspråk. c. Det er en nasjonal målsetting å få til energieffektive bygningsløsninger, jf. St. Meld. Nr.34 (2006-2007) Norsk klimapolitikk. Et viktig tiltak er å satse på alternative oppvarmingsmåter til strøm, f.eks varmepumpe, fjernvarme eller bioenergi. Vi ber om at kommune og tiltakshaver prøver å legge til rette for dette. Kommentar: Det er valgt en nokså kompakt bygningstype med liten grunnflate. Ny Planog bygningslov har strenge energikrav, slik at det i det videre arbeidet med planen vil være viktig å se på ulike oppvarmingskilder. d. Trafikksikker adkomst for gående og syklende bes vektlagt. Behov for tilretteleggingstiltak for å sikre god tilgjengelighet for kollektive transportmidler ønskes vurdert. Viser til Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging, Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging, fastsatt 4.09.2009 og nasjonale mål for reduksjon i utslipp av klimagasser. Kommentar: I tråd med gjeldende bebyggelsesplan skal krysset Holmsbubakken /Skolegata utføres ihht detaljplan for Holmsbubakken/Skolegata, godkjent av SVV. Videre skal Skolegata utføres ihht detaljplan for Skolegata. Frisiktsoner utformes ihht vegnormalen og tilpasses eksisterende vegfremføring. Det er planlagt veg med fortau inne på boligområdet. Nærmeste bussholdeplass er i Skolegata hvor rute 02-251 går via Sætre-Slemmestad til Oslo, og rute 85 går til Drammen. I tillegg til fortau langs vegene, skal det etableres internveger inne på området som sikrer trygg ferdsel. I tillegg reguleres det inn et gatetun som blir adkomstveg til felt A_BK_3-5. Gatetunet skal ha fartsgrense 15 km/t og fartsdempende tiltak, noe som bidrar til å fremme opphold og lek samt sikre fotgjengere. e. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen må legges til grunn. Vi viser spesielt til pkt 5b om tilstrekkelig lekearealer for barn i alle aldere. Kommentar: Det reguleres inn to lekeplasser sentralt på området. Til sammen er lekeplassene på omlag 150 kvm. Lekeplassene grenser til et stort friområde, og knyttes sammen via internveger inne på området. Det finnes flere etablerte strøkslekeplasser for eldre barn i omkringliggende områder. Nærmeste lekeplass ligger i Holmsbubakken, vis a vis nr. 24, ca.150 meter fra planområdet. f. Gjennom området går det et mindre bekkedrag. I St. meld. Nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand er det fastsatt som en arealpolitisk føring at vassdragslandskap, vassdragsbelter og vannressurser skal sikres. I 1-8 i Plan- og bygningsloven 9
er det fastsatt at det skal tas særlig hensyn til natur-, frilufts-, og landskapsinteresser langs vassdrag. Vi ber derfor om at det i planarbeidet blir redegjort for natur- og landskapsmessige forhold knyttet til området og hvordan eventuelle bekkedrag er tenkt ivaretatt. Kommentar: Bekkedraget bevares og sikres gjennom plankart og bestemmelser. g. Vil også vise til Lov om forvaltning av naturens mangfold av 19.juni 2009 der det fastsettes mål for ivaretakelse av naturtyper og arter. Videre omhandler denne loven sentrale prinsipper om kunnskapsgrunnlag og miljørettslige prinsipper som skal legges til grunn også for arealplanleggingen etter annet lovverk. Det må derfor som en del av planarbeidet redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. Kommentar: Dette sikres gjennom gjeldende bestemmelse 6.1: Det skal legges vekt på bevaring av eksisterende vegetasjon. Under byggeperioden skal eksisterende vegetasjon skjermes så langt byggearbeidene tillater det. Nyplanting skal skje i samråd med hage-/landskapsrådgivere. 2. Buskerud Fylkeskommune a. Da det ikke ble funnet automatisk fredete eller nyere tids kulturminner, har vi ingen merknader til reguleringsplanen. Det bør likevel fremgå av kommunens vedtak at dersom det under anleggsarbeidet skulle fremkomme automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf. Kulturminneloven 8. Kommentar: Dette sikres gjennom gjeldende bestemmelser, pkt. 3.2. b. Området som ønskes bebygd med boliger synes relativt lavt ved siden av en nordligere ås. Det tas forbehold da området bare er sett fra litt avstand. Området er ikke bebygget med eldre bygninger. Holmsbu er et kulturmiljø med høy verneverdig. I kommunedelplan for kulturminner er området gitt ekstra høy verdi. Det er derfor viktig at nyere bebyggelse ikke får dominere over den eldre bebyggelsen visuelt, og at nyere bebyggelse derfor holdes lavt. Nyere bebyggelse bør ikke være godt synlig verken fra havnen eller fra sjøen. Ønske om utsikt bør her vike for hensynet til kulturmiljøet. Kommentar: Det er lagt stor vekt på å tilpasse bebyggelsen til tomten og naturomgivelsene. Boligene den nye planen åpner for, er i større grad samme typologi som de eldre, eksisterende boligene enn tidligere, innsendt planforslag. Blant annet er det i prosessen med planarbeidet avholdt møte med fylkeskonservatoren, Kari Grete Svensøy, for å se på utformingen av bebyggelsen. Fylkeskonservatoren er i utgangspunktet opptatt av å bevare eksisterende bebyggelse. Da dette er en tomt som ligger for seg selv, har ikke fylkeskonservatoren noen spesielle innvendinger på utformingen av estetiske detaljer. Prosjektet bør tilpasses omgivelsene hva gjelder skala, materialbruk etc, og ikke bli for dominerende. Videre mente Fylkeskonservatoren at en flat taktype kunne egne seg godt i dette prosjektet, da prosjektet ligger for seg selv og gjerne kan skille seg ut. I tillegg vil denne hustypen kunne gi gode bokvaliteter, samtidig som fjernvirkningen av prosjektet underlegges eksisterende bebyggelse. I nytt planforslag er det allikevel valgt å regulere for saltak i tråd med gjeldende plan. 3. Statens Vegvesen. a. Regulering medfører vanligvis økt trafikkbelastning i kryss og avkjørsler. Forholdet til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for myke trafikanter (herunder skoleveger) må avklares. I den grad planarbeidet medfører nødvendige endringer av veg- og trafikkforhold på riks- eller 10
fylkesveger må dette tas vare på i planarbeidet. Slike endringer må påregnes forlangt gjennomført før området kan tas i bruk. Kommentar: Området knyttes til eksisterende veg, Skolegaten, som forbinder området til sentrum. I tråd med gjeldende bebyggelsesplan skal krysset Holmsbubakken /Skolegata utføres ihht detaljplan for Holmsbubakken/Skolegata, godkjent av SVV. Videre skal Skolegata utføres ihht detaljplan for Skolegata. Frisiktsoner utformes ihht vegnormalen og tilpasses eksisterende vegfremføring. Inne på området reguleres vegen med fortau som sikrer myke trafikanter. I tillegg reguleres det inn en turveg gjennom området og ned til sentrum. b. Det er fra tidligere forutsatt utbedringer av krysset fv2/skolegaten. Vi går ut fra at endret utbyggingsmønster fra leiligheter til rekkehus ikke vil endre trafikkmønsteret i vesentlig grad. Vi vil derfor ikke motsette oss dette dersom kommunen finner grunn til å behandle saken som mindre vesentlig reguleringsendring. Kommentar: Trafikkmønsteret vil i stor grad bli opprettholdt slik det foreligger i gjeldende reguleringsplan. 4. Nabo gnr/bnr24/9-8 datert 21.12.2010 samt mail av 03.01.2011 a. Omorganisering av felt F. Dette er en vesentlig endring fra gammel/eksisterende reguleringsplan, og ikke en mindre vesentlig endring. Friluftsområde (park) og felles lekeareal flyttes og erstattes med boliger. Dette er ikke akseptabelt. Friluftsområdet og felles lekeareal skal være lett tilgjengelig for hele området. Nå blir det en del av felt F og grensen mot felt A blir ikke friluftsområde og lekeplass. Kommentar: Omrokkering av arealene innenfor planområdet (tidligere inndelt i felt A-F) er gjort for bl.a. å skape et homogent boligområde med offentlig park langs innregulert tursti. Ved å plassere den offentlige parken langs turstien og bekken kan man også utnytte terrengets naturlige kvaliteter f.eks ved å lage oppdemninger langs vannfallet. b. Felt B og småhus som grenser til taket på felles garasjeanlegg for felt A. På situasjonskart fra Hurum kommune (gnr/bnr 24/132) av 01.07.2009, fremkommer taket på ovennevnte garasjeanlegg som en del av felt A/inngår i felt A. Vi er også muntlig av eiendomsmegler og utbygger blitt informert om at taket på fellesgarasjen var påtenkt som felles hage/uteplass for beboerne. På de tegningene vedlagt i brevet fra dere, ser det ut som om dette taket blir hage på det nederste huset i felt B. Dersom dette er tilfellet, så er det ikke akseptabelt. Tegningen viser også ny gangvei ned fra bolig ved taket på felles garasjeanlegg for felt A. Denne gangveien er ny og godtas ikke. Den vil være til stor sjenanse for oss. Kommentar: Garasjerekken tilhørende gbnr 24/132 (tidligere felt A) ligger i strid med gjeldende reguleringsplan. 3 av 5 plasser ligger innenfor naboområdet A_BK 2 (tidligere felt B). Siden garasjerekken spiser seg inn i A_BK 2 (felt B) må den tas i bruk til uteoppholdsareal for hus A_BK 2 (B). Garasjetaket bør gjøres om til en hage, og selve garasjeveggen skjermes av hengeplanter eventuelt espalier. Etter befaring 19.01.11, ble det besluttet at den foreslåtte stien langs garasjen kan være til sjenanse for eiendommen til Espen Arne Hoel, og det ble derfor bestemt at den blir fjernet. Tidligere felt A er nå tatt ut av planen, da området allerede er ferdigstilt. c. Endring fra leiligheter til rekkehus er bra, men vi synes at de foreslåtte husene passer dårlig inn i Schulerudhagen og i Holmsbu generelt. Forslaget minner om en feltutbygging og husene er lite spennende. 11
Kommentar: Bebyggelsen består av ulike boligtyper med fokus på god, arkitektonisk utforming. Det er i nytt prosjekt lagt stor vekt på å tilpasse bebyggelsen til tomten og naturomgivelsene i tillegg til at nye boliger i større grad har samme typologi som den eldre, eksisterende bebyggelse. d. Befaring på området ønskes med en representant fra Halvorsen og Reine AS for å få en mer grundig forståelse av forslaget til ny reguleringsplan. Kommentar: Det ble foretatt en befaring 19.01.2011. e. Vil nevne at utbygger ikke har satt opp plass/gjort klart for søppelkasser og postkasser. Både Renovasjonsselskapet for Drammensregionen /RfD) og Posten har gitt klar beskjed om at dette må besørges. I følge de forrige eierne av Holmsbu Eiendom er det planlagt plass/opplegg for søppelkasser og postkasser ved innkjørselen til felt A ved det felles garasjeanlegget. Når området utbygges videre, må dette inn i plantegningene. Kommentar: Det er i ny planskisse tilrettelagt for to stasjoner for søppelhåndtering. Håndtering av postkasser vil følge byggesaken. f. Viser til mottatt rekommandert brev med nabovarsel gnr/bnr 24/9 Hus A1. Er husets høyde endret fra opprinnelig plan? (kotehøyde = 15,25)? Kommentar: Høydene i felt A1 er uendret fra gjeldende reguleringsplan. 5. Nabo gnr/bnr24/57 mail 09.01.2011. a. Som nærmeste naboer til felt E og F er det tilfredsstillende å konstatere at husene i felt F i den nye planen er plassert lenger bort fra vår grense, - og at antall hus i felt E er redusert, - og at husene dessuten virker å få et hyggeligere utseende enn på den gamle planen. Kommentar: ok. b. Vi ønsker en garanti for at den store blodbøken som står på vår tomt, men som strekker sine røtter og grener langt inn på felt E, må bli stående uberørt og fritt. Foruten sin historiske verdi har treet også en affeksjonsverdi. Kommentar: Treet står utenfor planområdet, og omfattes derfor ikke direkte av planen. Kommentaren tas allikevel til etterretning ved at evt. verdifull vegetasjon sikres gjennom bestemmelsene pkt 6.3. c. Om det fremdeles er aktuelt å gjennomføre planene om gangstier inntil hele vår eiendom, vil vi at utbygger tar såpass hensyn til oss naboer at det blir satt opp et høyt gjerde, aller helst en høy, vintergrønn hekk etter hele grensen. Kommentar: Dette blir ikke regulert inn, men vil bli vurdert i forbindelse med utbyggingsplanene. d. Vi håper at utbygger ikke vil bygge så tett at ikke vi vil kunne skille ut byggetomter på vår eiendom i fremtiden. I denne sammenheng vil vi også at det kan bli regulert innkjørselsvei fra gnr/bnr 24/9. Kommentar: Øst for deres tomt planlegges et friområdet og turveg, så her kommer ingen bebyggelse. Syd for tomten er byggegrensen satt til 4.0 meter fra nabotomt. e. Fra det allerede utbygde området har vi erfart at de gatelys som er oppsatt er mange, sterke og meget sjenerende. Vi håper derfor at utbyggerne, når de nå skal fylle hele området med gatelys og utelys, vil ta dette i betraktning og velge lys som i minst mulig grad vil bli plagsomme. Kommentar: Dette er et innspill som vil bli vurdert ved byggesak. 12
6. Nabo gnr/bnr24/123 mail 11.01.2011. a. Bakgrunnen for vår forespørsel er at Halvorsen & Reine AS også tegnet bygget med aldersboliger, gnr/bnr 24/131, der vi ble forespeilet at bygget ikke ville ødelegge vår utsikt, noe den dessverre gjorde. Dette førte til en lengre tvist for domstolene. For at dette ikke skal skje igjen må vi be om opplysninger rundt nybyggingen, da spesielt sektor C i ny reguleringsplan, men også andre bygg som eventuelt kan påvirke vår utsikt. De to bygningene som er planlagt oppført i sektor C, har etter det vi kan se en høyde på 7,6meter. Spørsmålet blir derfor hvor høyt dette blir i terrenget sett i forhold til aldersboligene og vår hytte, da det er vanskelig å tyde ut fra tegningene hvordan dette vil bli seendes ut? I og med at hyttas utsiktspunkt i dag er rett over byggene i sektor C, har vi et sterkt ønske om at det tas hensyn til dette. Kommentar: Det er holdt et avklaringsmøte med eier. Bebyggelsen er endret fra første varsel, og det er nå ikke plassert bebyggelse som sperrer langs langfasaden mot nordøst. 7. Nabo gnr/bnr24/132-6 datert 09.01.2011. a. Omorganisering av felt F: Dette er en vesentlig endring fra gammel/eksisterende reguleringsplan, og ikke en mindre vesentlig endring. Friluftsområde (park) og felles lekeareal flyttes og erstattes med boliger. Forslaget om omorganisering av F er i tillegg fullstendig i strid med den informasjonen som ble gitt av selger/eiendomsmegler så sent som i september 2010, hvor det gjentatte ganger ble presisert at eplehagen skulle bestå som friområde. Dette var et viktig element i beslutningen om kjøp av seksjon 6. Denne delen av den gamle eplehagen bør bestå for fremtiden, til glede for alle beboere i Schluerudhagen. Forslaget om omorganisering av felt F medfører således en forringelse av felt A, og er ikke akseptabelt. Kommentar: Omrokkering av arealene innenfor planområdet er gjort for bla å skape et homogent boligområde med offentlig park langs innregulert tursti. Ved å plassere den offentlige parken langs turstien og bekken, kan man også utnytte terrengets naturlige kvaliteter f.eks ved å lage oppdemninger langs vannfallet. b. Felt B og hus som grenser til taket på garasjeanlegget for felt A. På situasjonskartet ser det ut til at taket på ovennevnte garasjeanlegg, som er en del av felt A nå inngår i felt B. Vi er også blitt informert om at taket på fellesgarasjen var tenkt som felles hage/uteplass for beboerne. På tegningene ser det nå ut til at taket på fellesgarasjen blir hage på det nederste huset i felt B. En slik løsning er ikke akseptabel. Mottatte tegninger på ny bebyggelse viser en gangvei som ender ved garasjeanlegget for felt A. Denne gangveien vil være til sjenanse for oss, da den vil gå rett forbi boder og inngangspartier for Skolegaten 14 A og D. Kommentar: Garasjerekken tilhørende gbnr 24/132 (tidligere felt A) ligger i strid med gjeldende reguleringsplan. 3 av 5 plasser ligger innenfor naboområdet A_BK 2 (tidligere felt B). Etter befaring 19.01.11, ble det besluttet at den foreslåtte stien langs garasjen kunne være til sjenanse for eiendommen til Espen Arne Hoel, og det ble derfor bestemt at den blir fjernet. Siden garasjerekken spiser seg inn i A_BK 2 (tidligere felt B) må den tas i bruk til uteoppholdsareal for hus A_BK 2 (B). Garasjetaket bør gjøres om til en hage, og selve garasjeveggen skjermes av hengeplanter eventuelt espalier. c. Det er mulig tegningene ikke yter den nye boligtypen full rettferdighet, men slik de fremstår på skissen ser boligene generelle og byggefeltaktige ut, og uten tilpassning til Schulerudhagen og Holmsbu bebyggelse. Kommentar: Det er lagt stor vekt på å tilpasse bebyggelsen til tomten og naturomgivelsene, samtidig som ny bebyggelse i større grad har samme typologi som den 13
eldre, eksisterende bebyggelse. Det er laget nye, reviderte illustrasjoner ved flere anledninger i prosessen. 8. Nabo gnr/bnr24/103 datert 08.01.2011. a. Som nærmeste nabo til deres eiendom protesterer undertegnede mot denne tilsendte utklekkede tegning av 29/9-2010 og mot videre utbygging fordi: Tidligere eier Holmsbu Eiendom har tatt seg til rette å bygge på utsiden, rettere sagt gått over grensen til Tore Åmot. Likeledes har utbyggingsselskapet gravd opp gjennom sin hovedinngang i bygget og lagt ned en grov plastledning med diameter 500mm som tar unna alt det vannet som tidligere passerte bekken på min eiendom. Bekken er i dag tørrlagt. Denne ansvarsløshet og hensynsløshet som dere utbyggere opererer med og presterer er kynisk og skammelig, det er kun profitt som teller i deres vedrørende. Kommentar: Vi kan kun svare for denne saken. Bekkefaret vil i denne planen bli gjenåpnet, og området rundt bekken reguleres til Friluftsformål. Slik legges planen til rette for utnyttelse av de naturkvalitetene som finnes på stedet. b. Det ble bestemt i ettertid at bygningene på kart, felt F, skulle frafalles. Dette har igjen kommet med på kartet. Hva er dette egentlig for noe sludder? Først strykes dette fordi dette senteret skulle utgå fordi bekkefaret ikke skulle utbygges, men være et friareal. Som nabo har jeg fått nok av eiernes/utbyggernes egoistiske trekk, at naboene hele tiden skal være den ofrende og ytende part som de kan gjøre hva de vil med. Kommentar: Vi kan ikke se at det har blitt juridisk lovet at bygningene på O_LNFRF (tidligere felt F) skulle frafalles. Da boligene innenfor O_LNFRF (felt F) er de boligene som har høyest møne, vil det nå være en fordel at disse blir flyttet inn mot boligområdet. Bekkefaret hensynstas og ønskes gjenopprettet. Det vil også bli vektlagt å gjøre noe positivt ut av parkområdet med bekken evt ved å lage noen oppdemninger med sitteplasser ol. c. For å nevne tidligere etablerte restaurant i huset, Storgt. 17, måtte undertegnede selv bekoste støyskjerming for bedriften dette igjen for å dempe gemyttenes høye tilrop og servering langt ut i de små timer. Dette er latterlig, fordømmende og kynisk av utbyggerne at naboene skal bekoste denne typen tiltak. Dette for en bedrift som skulle etablere seg i deres lokaler. Dette skulle heller være omvendt slik at de skulle påskjønne oss som naboer for alt bråket, tort og svie, men griskheten henger fortsatt over som en mare. Undertegnede har dårlig mavefølelse ovenfor nytenkende og nyetableringer. Den gangveien som ble etablert tett inntil mitt gjerde var ikke godkjent av undertegnede. Ved etableringen ble det automatisk satt på trafikk, da på tre sider av min bygning. Dette kan ikke godtas, da det er som å bo i en rundkjøring med folk på alle kanter. Kommentar: Vi kan ikke ta ansvar for utbyggers tidligere handlinger. d. Håper å søke juridisk bistand vedrørende disse overhengende sakene som måtte komme fra utbyggerens side i våre veier. Kommentar: ok, tas til etterretning. 9. Norges vassdrags- og energidirektorat datert 07.11.2011. a. Gjennom planområdet går det et bekkedrag. Videre går det frem av løsmassekartene som ligger tilgjengelig på NGU sine nettsider, at det er marine avsetninger i området. Flom, erosjon og skred er naturlige prosesser. Derfor må planlegging og utbygging ta hensyn til faren for skader som følge av disse prosessene. På reguleringsnivå skal reell fare for flom, erosjon 14
og skred være vurdert og ivaretatt i planen. Vi viser til NVE sine retningslinjer (2/2011) Flaum og skredfare i arealplanar med vedleggende veileder for utredning av kvikkleireskredfare, Vurdering av områdestabilitet ved utbygging på kvikkleire og andre jordarter med spørbruddegenskaper og veileder for utredning av skredfare i bratt terreng kartlegging og vurdering av skredfare i arealplaner. Retningslinjene med veiledere kan være til hjelp i planarbeidet, og finnes på NVEs nettsider. Kommentar: I forbindelse med planarbeidet har vi studert flomsonekart og ulike registreringer, både på NVE, NGU og Miljøverndepartementet sine hjemmesider. Området er ikke registrert som flomutsatt område. Bekkedraget som renner gjennom planområdet er allikevel hensyntatt i planen, slik at det er regulert inn et friområdet rundt bekkedraget. Dvs. at bebyggelsen ligger med nokså stor avstand fra bekken. Friområde vil bestå av mye grønt som igjen vil fungerer som fordrøyning. Når det gjelder skredfare, er det ikke registrert risiko for skredfare verken på NVE eller NGU sine sider. Det er i forbindelse med gjeldene reguleringsplan foretatt grunnundersøkelser, se vedlegg V_7. Rapporten konkluderer med at grunnforholdende består av leirige og siltige masser med sandlag og sandsjikt. Det har tidligere vært diskutert behovet for eventuelle sikringstiltak mot nabogrensen i syd. Fjellregistreringene tyder på at det i liten grad er behov for slike tiltak. Graveskråninger av siltige masser har rimelig god stabilitet når massene er drenert. I forbindelse med det planlagte prosjektet, blir kontroll av grunnvannsnivå et viktig element. Man må legge opp prosjektet slik at grunnvannet senkes før man går i gang med gravearbeider. Man må regne med at en generell grunnvannsenkning til nivå dypere enn 2.0 meter under dagens terrengnivå vil frembringe setninger. Et mulig tiltak for å begrense setninger på eksisterende bebyggelse kan være en avskjærende spuntvegg som avsluttes under terrengnivå. Eventuelle oppfyllinger for bygninger må gjøres i god tid. Videre grunnundersøkelser sikres gjennom bestemmelsene. b. Sikkerhetsnivå for ny bebyggelse i forhold til flom-, erosjon og skredfare er regulert i TEK 10 7-2 og 6-3. Ny bebyggelse skal som hovedregel plasseres sikkert mot en 200-årsflom. For alle nye byggeområder i nærheten av vassdrag må det gjøres en vurdering av om området kan være utsatt for flom. Videre skal ny bebyggelse som hovedregel plasseres slik at sannsynligheten for skred er mindre enn 1/1000. For alle nye byggeområder må det vurderes om grunn- og terrengforholdene er slik at det kan utløses skred i planområdet eller om planområdet kan bli utsatt for skred som utløses utenfor planområdet. Kommentar: I forbindelse med planarbeidet har vi studert flomsonekart og ulike registreringer, både på NVE, NGU og Miljøverndepartementet sine hjemmesider. Området er ikke registrert som flomutsatt område. Bekkedraget som renner gjennom planområdet er allikevel hensyntatt i planen, slik at det er regulert inn et friområdet rundt bekkedraget. Dvs. at bebyggelsen ligger med nokså stor avstand fra bekken. Friområde vil bestå av mye grønt som igjen vil fungerer som fordrøyning. c. Siden det er marine avsetninger i planområdet må det i videre arbeidet med reguleringsplanen undersøkes om det er kvikkleire i grunnen og fare for skred i området må vurderes. Den reelle faren for skred må utredes på reguleringsplannivå. Vi viser til NVE sine retningslinjer 2/2011 og veilederen vurdering av områdestabilitet ved utbygging på kvikkleire og andre jordarter med sprøbruddegenskaper. Plandokumentene må tydelig vise hvordan skred, flom og annen vassdragsrelatert fare er vurdert, selv om en kommer frem til at det ikke er noen fare. NVE mener at det på reguleringsplannivå må utredes om det er reell fare for flom eller skred. Dersom det konkluderes med at det er områder som er flom- eller skredutsatt, må faresonen avmerkes på kartet som hensynsone. 15
Kommentar: Det er ikke registrert noen reell fare for skred, se pkt. 9a. 10. Mail fra naboene 07.10.11: Marianne Slinde, Espen Arne Hoel, Ragnhild Molstad & Ellen Gullerud a. Vi som bor i Holmsbu Hage (Schulerudhagen) ønsker en befaring på området og mer informasjon om forslaget til ny reguleringsplan. Vi finner informasjonen som fremkommer i brevet lite informativ, derfor dette ønsket. Vi er spesielt interessert i mer informasjon om plassering av husene på det ubebygde området, plassering av fellesområder etc. Kommentar: Varselet som er sendt viser kun avgrensningen på området som planlegges regulert. Det ble foretatt en befaring 19.01.2011. Det vil vurderes om det evt. er behov for en ny befaring. 1.5 FORSLAGSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE TIL PLANFORSLAGET Bakgrunnen for reguleringsforslaget er ønske om å endre typologi fra horisontaldelte boliger til eneboliger og vertikaldelte boliger, samt endre plassering av bebyggelsen. Det ønskes å gi boligene en best mulig plassering i terrenget uten å foreta store terrenginngrep, samt skape en god stedstilpasning. Alle boligene skal ha adkomst direkte fra bakkeplan med privat hage og parkering i garasje. Boligene som planlegges har størrelse fra ca. 140 m2 BRA, og er godt egnet for barnefamilier. 16
Bod 6,0 m 2 takterrasse Sov 8,0 m 2 Sov 7,6 m 2 Sov 12,8 m 2 Garasje 18,0 m 2 trinn opp Gang 10,3 m 2 Bod 3,6 m 2 Bad 7,2 m 2 Vask 2,5 m 2 All-rom 28,6 m 2 Bad 4,2 m 2 Stue 19,1 m 2 1:100 3. Etasje 1:100 2. Etasje Forslag til planløsning. 1., 2. og 3.etasje. Hustype A Prosjekt: Holmsbu Hage Tiltakshaver: Skisse Alt.A Prosjekterende: BRA 153 m 2 P-rom 123 m 2 Bod 6,0 m 2 Sov Sov Garasje 8,0 m 2 8,0 m 2 18,3 m 2 Sov 13,9 m 2 Alle rettigheter tilhører utførende for prosjekteringen, kopiering eller bruk av disse tegningene er forbudt uten skriftlig samtykke Tegning: Planer Tlf. 32 21 52 90, Fax. 32 21 52 91 D M T 1 Hall 11,3 m 2 Bad 7,8 m 2 Stue/kjøkken 31,6 m 2 wc 2,5 m 2 loftstue 19,5 m 2 1:100 2. Etasje 1:100 3. Etasje 1:100 1. Etasje Forslag til planløsning. 1., 2. og 3.etasje. Hustype B Skis Tilsammen planlegges det 26 enheter med 3-4 ulike boligtyper, som er tilpasset terrenget ut ifra hvor boligene plasseres. De foreslåtte boligene har 3-4 soverom, 2 bad og 2 stuer, og har svært arealeffektive planløsninger. Boligene planlegges også utformet med gode takterrasser. BRA 158 m 2 P-rom 132 m 2 I arbeidet med utforming av bebyggelsen, har det vært viktig både å se på sammenhengen med omkringliggende bebyggelse, samt fjernvirkningen sett fra sjøen. Det har vært viktig at prosjektet ikke fremtrer for dominerende, verken i forhold til Storgaten og omkringliggende bebyggelse, eller sett fra sjøsiden. Prosjekt: Holmsbu Hage Tiltakshaver: Prosjekterende: Alle rettigheter tilhører utførende for eller bruk av disse tegningene er forbu Tegning: Planer Tlf. 32 21 52 90, F Nytt prosjekt legger til rette for at ny boligbebyggelse tilpasses eksisterende Holmsbu-bebyggelsen. Ny bebyggelse skal utformes som et godt svar på vår tids arkitektur, men samtidig bevare typologi, 17
skala og fargebruk i likhet med allerede etablerte boliger. Bebyggelsen ligger godt i terrenget, og silhuetten med åsen i bakkant bevares. Sett fra sjøsiden vil ny bebyggelse gå i ett med eksisterende bebyggelse. Viktige forhold ved utvikling av boligene har vært beliggenhet, utsikt, lysforhold, materialvalg samt intern organisering. Intensjonen er å skape gode boliger med mye lys og luft som åpner seg mot den flotte fjordutsikten. Det er lagt stor vekt på å tilpasse bebyggelsen til tomten og naturomgivelsene i tillegg til eksisterende bebyggelse. Alle boligene får gode uteplasser, både i form av private hager og takterrasser, i tillegg til felles friarealer og lekeplasser. Det reguleres også inn et gatetun hvor det gis plass til opphold og lek i tillegg til parkering. Mellom husgruppene skal det legges til rette for gangveger slik at man enkelt kan bevege seg innenfor planområdet. I tillegg skal det etableres to lekeplasser, store grøntområdet og en turveg som fortsetter ned til Holmsbu brygge. 18
Illustrasjonsplan som viser planlagt bebyggelse og utomhus. 19
1.6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 1. Bebyggelse og anlegg: - Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende anlegg 5.615 daa. - Lekeplass 0.149 daa 2. Samferdselsanlegg og tekniske infrastruktur: - Veg 0.641 daa - Fortau 0.274 daa - Gatetun 1.032 daa - Annen veggrunn - grønt 3. Grønnstruktur: - Turveg 0.676 daa 5. Landbruks-, natur og friluftsformål samt reindrift: - Friluftsformål 1.088 daa 20