VERDITAKST AV TO TOMTEPARSELLER DEL AV GNR. 133, BNR. 25 OG DEL AV GNR. 137, BNR. 10, FNR. 30 SKI KOMMUNE NOVEMBER, 2015
VERDITAKST AV TO TOMTEPARSELLER DEL AV GNR. 133, BNR. 25 OG DEL AV GNR. 137, BNR. 10, FNR. 30 SKI KOMMUNE NOVEMBER, 2015 Mandat: Prosject AS er av Ski Boligutvikling AS v/jon Lerstang, blitt anmodet om å foreta en verdivurdering av overnevnte to tomteparseller. Ski Boligutvikling AS skal utvikle et større området til bolig og i den forbindelse er Nordre Finstad Grendelag III berørt ifm. adkomstveien lengst sørvest i reguleringsplanen. Veien er regulert til offentlig vei. Ski Boligutvikling AS har behov for å erverve ca 50 m 2 av tomten til grendelaget (reg. offentlig vei). Grendelaget har i dag en fotballbane der. Ski Boligutvikling AS har foreslått for Grendelaget å makeskifte de 50 m 2 mot at de får felt B6 på ca. 1150 m 2 i reguleringsplanen. Dette arealet er tenkt utnyttet til ca. 22 parkeringsplasser. Eiendommens Betegnelse: Verditakseringen omfatter del av tomtene Gnr. 133, bnr. 25 og del av Gnr. 137, bnr. 10, Fnr. 30 i Ski kommune. Den vurderte del av Gnr. 137, bnr. 10, Fnr. 30 er festet. Festekontrakten er ikke fremlagt og verdien er vurdert som om den ikke var festet. Beliggenhet: Tomtene er beliggende på Nordre Finstad i et barnevennlig område med nærhet til skoler, barnehager, skogsområder. Det er gangavstand til Ski sentrum som bla. kan by på Ski storsenter med et mangfold av butikker og spisesteder, restauranter, kafeer, bowlinghall, flerkino, bibliotek, offentlige kontorer og togstasjon m.m. Det er hyppige avganger til Oslo og toget bruker ca. 25 minutter til Oslo, og når Follobanen er ferdig vil toget bruke ca. 12 minutter. Prosject AS Side 2 av 8
Befaring: Tomten ble besiktiget 09.11.2015 Tilstedte ved befaring var fra: Grendelaget: Prosject AS: Leder Knut Styrkson Takstingeniør Tor-Gunnar Brandshaug. I tillegg ble det avholdt møte med Ski Boligutvikling AS v/jon Lerstang, tirsdag 27.10.2015. Dokumenter: Følgende dokumenter er blitt overlevert fra oppdragsgiver: Skisse N Finstad grlag Planbestemmelser vedtatt Plankart vedtatt Kostnadsoverslag - parkering felt B6_150828 Mail datert 21.10.2015 med info om prosessen fra oppdragsgiver Mail datert 27.10.2015 med info om kostnadsoverslag til parkering fra oppdragsgiver Forutsetninger: Verditaksten er gitt på følgende generelle grunnlag og forutsetninger: - Eier stiller seg positivt til salg av tomten - Tomten kan fritt markedsføres for salg, over en normal periode - En ser bort fra kjøpere som er villige til å by unormalt høyt p.g.a spesielle interesser Prosject AS Side 3 av 8
- Opplysninger som oppdragsgiver er kjent med og som har betydning for verdifastsettelse av tomten, kommer oss i hende og er korrekte og uttømmende - Prosject AS har ikke kontrollert tinglyste servitutter eller eventuelle ledningsnett i grunnen Og følgende spesiell forutsetninger: - At tomten del av Gnr. 137, bnr. 10, Fnr. 30 er festet. Festekontrakten er ikke fremlagt og verdien er vurdert som om den ikke var festet. Markedsutvikling: Markedsutviklingen i Ski området er fortiden god og det er stor utbygging i området. Dette vil trolig vedvare i tiden som kommer også. Regulering: Tomten er regulert etter REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR SKOGSNARVEIEN datert 05.02.2014. Det siteres fra planen: 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG e) Småhus, felt B5 og B6 Felt B5 og B6 kan sammenskjøtes med tilliggende naboeiendommer og kan utnyttes i samsvar med gjeldende bestemmelser for disse eiendommene. Tomten vil ikke kunne bebygges og de vil heller ikke gi noen økt utnyttelse på tilstøtende tomter. Prosject AS anser det som påregnelig at tomten BG kan nyttiggjøres til parkeringsarealet. Prosject AS Side 4 av 8
Tomt: Tomtene har i følge informasjon fra oppdragsgiver følgene arealer Del av gnr. 133, bnr. 25 (B6) Del av gnr. 137, bnr. 10, fnr. 30 1 150 m2 50 m2 Tomten er forholdvis flat ligger i et myrområdet, hvor det må påregnes ekstra kostnader i forbindelse med oppbygging av bærlag til vei og parkering. Prosject AS Side 5 av 8
Miljøforhold: Det er ved befaring og skjønnsmessige vurderinger ikke avdekket noen potensielle forurensinger. Dette er ingen garanti for at forurensinger ikke kan forekomme, hvis en slik garanti ønskes må mer omfattende kartlegging gjennomføres. Utbyggings- Potensial: I vurdering av utbyggingspotensialet tas det hensyn til tomtens bebyggelig het, eiendommens - og områdets regulering. Ved vurdering av disse parameterne antas en påregnelig utnyttelse for eiendommen. Tomten vil ikke kunne bebygges og de vil heller ikke gi noen økt utnyttelse på tilstøtende tomter. Prosject AS anser det som påregnelig at tomten B6 kan nyttiggjøres til parkeringsarealet. Den andre parsellen er regulert til adkomstvei og vil bli benyttet til dette. Del av gnr. 133, bnr. 25 (B6) på 1 150 m 2, tomt er vurdert utnyttet til 22 parkeringsplasser. Del av gnr. 137, bnr. 10, fnr. på 50 m 2, tomten er vurdert utnyttet til veiarealet. Prosject AS Side 6 av 8
Forutsetninger Tomteverdi: Tomteverdi er en objektiv vurdering av grunnens omsetningsverdi, vurdert etter følgende kriterier: Verdi utbyggings- Potensial: - Påregnelig utnyttelse - Beliggenhet og eksponering - Adkomst - Infrastruktur - Grunnforhold - Avstand til kollektiv transport Verdien av eiendomsprosjekter beregnes vanligvis etter tomtebelastningsprinsippet. Det vill si differanse mellom markedsverdi av fult utbygd eiendom og de totale entreprise kostnader inkl. fortjeneste. For del av gnr. 133, bnr. 25 (B6) som er vurdert utnyttet til parkeringsplasser, er overnevnte metode benyttet. Det er i dag et behov for ytterligere parkering, men kjøpsviljen anses som liten for, da det er mulig og parkere i gatene. Prosject AS anser en leiepris på kr 250 pr. mnd. som oppnåelig i dagens marked. 22 P. Plasser ak kr 300 gir en samlet leieinntekt på kr 66 000 pr. år. Basert på en kapitaliseringsrente på 8 % og en ledighet på 10 % utgjør dette en verdi på kr. 742 500. Rådgivningskontoret Sweco AS har gjort et kostnadsoverslag for opparbeidelse av parkeringsarealet. Dette utgjør kr 318 157 ink. mva. Verdi som parkeringsplass kr. 742 500 Opparbeidelseskostnader kr. 318 157 Differanse / Fortjeneste kr. 424 343 Fortjenesten (differansen mellom salgsverdi og bygge kostnad) fordeles normalt mellom tomteutvikler og eier av tomten med ca. 50 % til eier av tomten og ca. 50 % til utbygger. Dette er for sentralt beliggende eiendommer uten reguleringsrisiko. For denne eiendommen er det ingen reguleringsrisiko, men markedsrisikoen og fortjenesten til utbygger som er vurdert. Fordelingen vurderes til 60 % til eier av tomten og 40 % til utbygger. Prosject AS Side 7 av 8
Verdi råtomt kr. 424 342 x 60 % = 254 606 Verdi av råtomten vurderes til kr 250 000 For del av gnr. 137, bnr. 10, fnr. som er vurdert utnyttet til veiarealet er det benyttet en metode som benyttes ved ekspropriasjon til vei arealer for Statens Vegvesen Verdsetting ved inngrep i bustad eiegedom. Det er ingen markedsverdier for veiarealet, men man kan tilnærme seg verdien ved å ta utgangspunkt hvilken verdi man legger til grunn ved ekspropriasjon av tomter til veiarealer. Denne marginalverdien verdsetter dette arealet til 1/3 av hva strøksprisen er. Basert på en strøkspris for området på ca kr. 2 000 000 for en tomt på 600 kvm, gir dette en strøkspris på ca. kr. 3 300 pr kvm tomt. Marginalverdien blir da ca. kr. 1 100 pr kvm. Basert på et tomtearealer på 50 m 2, gir dette en tomteverdi på kr. 55 000. Verdi av råtomten vurderes til kr 55 000 Markedsverdi: Markedsverdi er verdien på takseringsdagen basert på et frivillig salg mellom likeverdige parter, etter en normal markedsføringsperiode. En enkel interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en høyere pris. Dette er ikke markedsverdi. Del av gnr. 133, bnr. 25 (B6) kr. 250 000 Del av gnr. 137, bnr. 10, fnr. 30 kr 55 000 Ski, 20.11.2015 Tor-Gunnar Brandshaug Takstingeniør Prosject AS Side 8 av 8