Dato: 1.november 2011 Byrådssak 305/11 Byrådet Fana, gnr. 42, bnr. 710, Kloppedalshagen boligområde, Sundtsveg 62. Forslag til reguleringsplan 2.gangsbehandling. EMRA BBY-5120-200209013-77 Hva saken gjelder: Siv. Ing. Rakner AS fremmer reguleringsplan for et 13,5 dekar stort område ved Sundts veg, om lag 500 meter fra Nesttun sentrum. Planområdet ligger tett inntil støyvollen langs E39 mellom Hopstunnelen og Nesttuntunnelen. Hovedformålet er å legge til rette for boligfortetting i form av 5 treetasjes leilighetsbygg med til sammen 66 boenheter. Utnyttingsgraden er satt til % -BRA = 57 %. Planområdet er i dag uregulert, og vist som byggeområde i kommuneplanens arealdel. I Kommunedelplan Ny-Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun Vest (plannummer 15700000) er planområdet angitt som fremtidig boligområde, med krav om reguleringsplan.for utfyllende opplysninger om planforslaget, se forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Planområdet ligger opp mot eksisterende byggeområder, og boligformålet er i hovedsak i samsvar med overordnede planer (både KPA og KDP NHNN). Fagetaten er derfor positiv til hovedformålet boliger. Kommunedelplanen gjelder i utgangspunktet foran kommuneplanen, men suppleres av kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer der tilsvarende tema ikke er behandlet i kommunedelplanen (jf. punkt 2 i kommuneplanen av 2007 sine bestemmelser). Behnadling av ny kommuneplan.. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 16.01.2011 01.03.2011. Det kom ikke inn private merknader. Fra høringsinstansene kom det inn 11 uttalelser. Uttalelsene er kort oppsummert og kommentert av plankonsulenten i planbeskrivelsen. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Krav til støyskjermer må innarbeides bedre i bestemmelsene (Fylkesmannen og Statens vegvesen). - Planområdet burde utvides til å omfatte gang- og sykkelvegpassasjen som vist i KDP NHNN (Grønn etat og Etat for plan og geodata). - BIR stiller krav om renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) før byggesakene, og godkjenner nedgravd avfallsløsning for restavfall og papir. - BKK Nett opplyser at det må settes av plass til etablering av ny nettstasjon (trafo). - Grunnforhold og fundamentering må sikres bedre i bestemmelsene (Statens vegvesen). Endringer etter offentlig ettersyn Reviderte og utgjør vedlegg B. reguleringsbestemmelser til 2. gangs behandling er systematisert og bearbeidet av fagetaten. Forslagsstiller har akseptert fagetatens revidering. Kort oppsummert innebærer de viktigste endringene: 1
- Det er fastsatt rekkefølgekrav for opparbeiding av lekeplasser, etablering av støyskjermer, sikring av grunnforhold, innlevering og gjennomføring av avfallsplan (RTP) - Utnyttingsgraden for planområdet er marginalt økt, og nå fastsatt i %-BRA i stedet for TU. - Det er satt av areal til vegetasjonsskjerm mellom støyskjermene og henholdsvis Sundts veg og E39. - Arealet i nordvestre del av planområdet er i bestemmelsene sikret opprettholdt som naturterreng. - Interne gangveger for beboerne i planområdet er tatt ut av plankartet (fortsatt med i den retningsgivende illustrasjonsplanen). Utnyttingsgrad, byggehøyder og estetikk Kommuneplanen fastsetter maksimal utnyttingsgrad til TU = 50 % i dette området (jf. kommuneplanens bestemmelser punkt 23). I kommunedelplanen er det fastsatt at utnyttingsgraden skal ligge på %-BYA = 30-50 % i dette området. I planforslaget er utnyttingsgraden satt til %-BRA = 57 %, og det fremgår av reguleringsbestemmelsene at denne skal beregnes av hele planområdet. I tillegg er det i plankartet oppgitt utnyttingsgrad i BRA (antall kvm) for det enkelte delfelt. Utnyttingsgraden er dermed innenfor det kommunedelplanen åpner opp for. Kommunedelplanen setter i utgangspunktet en begrensning på 7 meter for gesims- og 10 meter for mønehøyde. I plankart og reguleringsbestemmelser er det fastsatt maksimale byggehøyder for hvert enkelt delfelt, varierende fra kote 28,5 til 30. Planmateriellet viser at dette for enkelte av byggene vil tilsvare noe i overkant av 10 meter over ferdig planert terreng, mens det for de andre byggene er i underkant av 10 meter. Støy Forslagsstiller har levert støyrapport (vedlegg H) som i utgangspunktet viser tilfredsstillende støynivå både på planlagte bygningsarealer (<65 dba) og utendørs oppholdsarealer (<55 dba). Dette forutsetter at det blir satt opp støyskjerm på toppen av eksisterende støyvoll, med varierende høyde fra 1,3 meter i nordvest til 2 meter i nordøst, samt en 1 meter høy støyskjerm mot Sundts veg. Etter offentlig ettersyn har dette blitt innarbeidet og sikret gjennomført i reguleringsbestemmelsene. Det er også fastsatt i bestemmelsene at gavlvegger mot Sundts veg må bygges slik at man oppnår tilfredsstillende støynivå innendørs, da dette er noe som ble påpekt i støyrapporten. (I følge forslagsstiller er det trolig nok med bedre isolerte vinduer.) Det er også tatt inn en bestemmelse om at skjermen på toppen av vollen skal vurderes oppført i transparent materiale. Hvorvidt dette er hensiktsmessig, vil blant annet avhenge av hvilken vegetasjonstype man legger opp til i området avsatt til vegetasjonsskjerm. Dette må vurderes konkret i forbindelse med byggesøknadene for de nærmestliggende boligene i BB1 og BB2. Grunnforhold Det er utarbeidet rapport vedrørende grunnforholdene. Rapporten baserer seg på et tidligere utkast til planforslag som omfattet langt større bygningsmasse enn man legger opp til i gjeldene planforslag. I rapporten er det påpekt en viss usikkerhet knyttet til fundamenteringsforholdene nær fyllingsfronten i grenseområdet mellom eksisterende voll og planlagt bebyggelse. For å unngå eventuelle problemer i den forbindelse, legger forslagsstiller nå opp til at byggene skal fundamenteres med stålkjernepeler til fjell. Etter offentlig ettersyn er det også innarbeidet krav i bestemmelsene om at: "Ved innsending av søknad om igangssettingstillatelse for grunn- og terrengarbeid, skal foretak med geoteknisk kompetanse prosjektere fundamenteringstiltak". Samlet sett vurderer fagetaten derfor grunnforhold og fundamentering som tilstrekkelig ivaretatt. 2
Vossabanetraseen Gang- og sykkelvegen langs Vossabanetraseen går nær planområdet, men på motsatt side av E39. Reguleringsforslaget kommer ikke i konflikt med byggegrensen mot Vossabanetraseen og Osbanetraseen (20 meter, jf. KDP Ny-Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun Vest). Reguleringsplan for Sundts veg sikrer planområdet adkomst til denne viktige forbindelsen. Blant høringsinstansene ble det påpekt at det kunne være ønskelig å utvide planområdet for å få regulert gang- og sykkelforbindelsen som i kommunedelplanen er vist i LNF-område vest og sydvest for planområdet, jf. utsnitt side 2. Fagetaten ser at dette ville kunne gi en attraktiv og direkte sykkelforbindelse mellom Vossabanetraseen og områdene sydover. For å sikre gjennomføringen måtte det i så fall også vært lagt inn rekkefølgekrav, i tillegg til selve utvidelsen av planområdet. Fagetaten har ikke funnet det riktig å pålegge forslagsstiller dette, da det er langt større utbyggingsområder lenger syd som hovedsakelig ville ha nytte av en slik forbindelse. Samtidig vurderer fagetaten forbindelsen mellom Vossabanetraseen, planområdet og områdene i syd som tilstrekkelig ivaretatt gjennom eksisterende fortaustrase langs Sundts veg. Ved at gangvegen som er skissert i KDP, ligger i område avsatt til LNF-formål, vil man likevel ha mulighet for å kunne etablere den på et senere tidspunkt. Energi Etter kommunedelplanens retningslinjer er det tilknytningsplikt til fjernvarmeledning, ved boligprosjekter over 50 boenheter. Ved den utførte opprustingen av Sundts veg, er det ikke fremført fjernvarmeanlegg. Området planlegges derfor ikke med tilknytning til fjernvarme. Ved offentlig ettersyn anbefalte fagetaten derfor forslagsstiller å vurdere lavenergiløsninger. I reguleringsbestemmelsene er det tatt inn en bestemmelse om at lavenergiløsninger skal vurderes. I høringsutkastet til kommuneplanens arealdel er det satt krav om at passivhusløsninger skal vurderes for blant annet byggeprosjekter som ikke tilknyttes fjernvarme. Fagetaten støtter i utgangspunktet dette, men ser at det foreløpig ikke er grunnlag i overordnede planer til å kunne kreve det. Adkomstkvalitet, trafikksikkerhet og parkeringsløsninger Planen er tilpasset vedtatt reguleringsplan for Sundts veg (plan 17640000), og sikret adkomst gjennom denne. Det er innarbeidet rekkefølgekrav i bestemmelsene, som medfører at adkomsten vil være opparbeidet før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest kan gis. Planforslaget legger opp til fellesparkering med en parkeringsdekning på 1,1 per boenhet (som tilsvarer i overkant av 1,2 plasser per 100 kvm BRA). Kravet i kommunedelplanen er 1,5 per boenhet. Med 66 boenheter skulle dette tilsi 99 parkeringsplasser. Planforslaget har 72 plasser. Nærheten til bybanestoppet på Nesttun, og Vossabanetraseen, gjør at fagetaten vurderer den foreslåtte parkeringsdekningen som tilstrekkelig. Det legges opp til overflateparkering i form av både vanlige parkeringsplasser og carporter. Dette er i utgangspunktet er uheldig, da det beslaglegger en god del areal som med fordel kunne vært brukt til noe annet. Ettersom planområdet ligger utenfor senterområde Nesttun, er det imidlertid ikke hjemmel for å kreve at parkering skal skje under bakkeplan. Private uteoppholdsarealer Plankartet viser at det er liten avstand mellom feltene BB1 og BB5. Den retningsgivende illustrasjonsplanen viser imidlertid at det ikke nødvendigvis behøver å bli så trangt mellom selve bygningskroppene. Fagetaten vurderer det som akseptabelt at gangvegen som er vist på illustrasjonsplanen kommer relativt tett på de private uteoppholdsarealene, da dette kun er en gangveg til bruk for bebyggelsen innenfor planområdet. Mengde privat uteoppholdsareal er satt til 8 kvm i reguleringsbestemmelsene, altså i overkant av kravet på 6 kvm i 3
kommuneplanen (og 7 i høringsutkastet). Solforholdene på de private uteoppholdsarealene er til dels tilfredsstillende. Unntaket er BB5 som får dårlige solforhold, da boligene i BB3 og BB4 kaster skygger på ettermiddagen. Forslagsstiller har etter anmodning fra fagetaten utarbeidet ekstra sol/skygge-illustrasjon (vedlegg L) som viser noe bedrede solforhold for BB5 ved reduksjon av byggehøyder i BB3 og BB4 tilsvarende en etasje (3 m). Forslagsstiller mener det ut fra arkitektoniske hensyn vil være uheldig å redusere byggehøydene, og byggene i BB3 og BB4 vil bli "for små" i forhold til BB5. Fagetaten vurderer det som uheldig at blokken i BB5 med 18 leiligheter ikke vil få ettermiddagssol på de private balkongene, og avstanden til BB3 og BB4 som for liten til at disse kan oppføres med 3 etasjer. For å sikre bedre solforhold anbefaler fagetaten derfor anbefale at BB3 og BB4 reduseres med 1 etasje, herunder også tilsvarende reduksjon av utnyttingsgraden. Sistnevnte innebærer at utnyttingsgraden må oppdateres i plankart og bestemmelser både når det gjelder kvadratmeter BRA for delfeltene BB3 og BB4, og den samlede utnyttingsgraden for hele planområdet. Dette vil bli gjort før planvedtaket kunngjøres. Barn og unges interesser Etter kommuneplanens bestemmelser punkt 10 skal man ved omdisponering av arealer som er viktige for barns lek, sikre erstatningsarealer i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging. Slik arealet fremstår i dag er det uegnet for lek. Nordvest i planområdet er det avsatt areal til naturområde/grønnstruktur. Denne delen av planområdet kan tenkes å ha potensiale for lek blant de litt eldre barna. I reguleringsbestemmelsene er det fastsatt at arealet skal opprettholdes som naturterreng, men samtidig skal det være mulig å gjøre små tilpasninger i overgangen mellom naturområdet og byggeområdet. Sistnevnte vil redusere sjansen for at det må gjøres endringer av reguleringsplanen i ettertid. Gjeldene lekearealer og felles uteoppholdsareal sikrer rekkefølgebestemmelser at uteoppholdsarealene er opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse til de nærmestliggende delfeltene. Byrådets vurderinger Byrådet slutter seg til fagetatens vurderinger. Planforslaget følger kommuneplanens intensjoner, hvor eksisterende grønnstruktur blir ivaretatt og trafikksikkerheten mot Sundtsveg løses. Arealet nordvest i planområdet settes av til naturområde/grønnstruktur. Denne delen av planområdet kan tenkes å ha potensialet for lek blant eldre barn. I reguleringsbestemmelsene er arealet sikret videreføring som naturterreng, samtidig skal det være mulig å gjøre små tilpasninger i overgangen mellom naturområdet og byggeområdet. For å sikre bedre solforhold støtter byrådet fagetaten at i BB3 og BB4 må reduseres med 1 etasje, med tilsvarende reduksjon av utnyttelsesgraden. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plandelen) (LOV 2008-06-27-71), 3-3, 2 ledd, 2.setning ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12, 1.ledd. Komité for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken, Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 vedtas følgende: 1) Fana, Nesttun, gnr 42, bnr 710 m.fl. Kloppedalshagen boligområde, plannummer 17560000, vist ved: a) plankart datert 31.08.11 b) reguleringsbestemmelser datert 22.09.11 4
1.2 rekkefølgekrav 1.2.1 b) avkjørsel endres fra: søknad med detaljplan for avkjørsel til Sundts veg skal sendes samferdselsetaten for behandling til: det skal foreligge godkjent detaljplan for avkjørselen til Sundts veg fra samferdselsetaten før igangsettingstillatelse kan gis 2) Reguleringsbestemmelser datert 22.09.11 og plankart datert 31.08.11 vedtas med følgende endringer: a) Byggehøyde i BB3 reduseres fra kote 29,5 m til 26,5 m. b) Byggehøyde i BB4 reduseres fra kote 28,5 m til 25,5 m. c) Utnyttingsgraden i BB3 og BB4 reduseres tilsvarende en etasje. 3) Reguleringsbestemmelser og plankart rettes opp i hht. ovennevnte før vedtaket kunngjøres. Monica Mæland byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: A: Plankart datert 15.08.2011 B: Reguleringsbestemmelser datert 22.09.2011 C: Forslagsstillers planbeskrivelse datert 15.08.2011 D: Illustrasjonsplan datert 02.09.2011 E: Støyrapport datert 22.02.2010 F: Notat om grunnforhold, datert 06.10.2008 G: Luftrapport fra 2002 m/ reviderende korrespondanse senest 2010 H: VA-rammeplan I: 3D-illustrasjoner J: Snitt K: Sol/skygge-illustrasjon L: Sol/Skygge-illustrasjon ved en etasje reduksjon i BB3 og BB4 5