BAKGRUNN FOR SAKEN Detaljregulering for Boen gård fremmes av WSP Norge AS på vegne av Boen Gård AS. Formålet med planen er å tilrettelegge for en fremtidsrettet drift av eiendommen. Det søkes å legge til rette for overnatting i enkelte av de bevaringsverdige byggene, samt legge til rette for formål som kan bygge opp under gårds/lakseturisme, samt eksisterende drift av selskapslokalet i hovedhuset. Dagens situasjon Boen gård ligger nord i Tveit, på østsida av Topdalselva. I tillegg til arealene rundt selve gårdsbebyggelsen, har planområdet med seg arealer vest for elva som hører til samme eiendom. Hovedbygget på Boen gård ble fredet i 1923. Også øvrig bebyggelse på gården er av kulturhistorisk interesse, og er omtalt i kommunens kulturminnevernregistrering. Byggene ligger omkranset av park og jorder. Fra nord og syd leder to alléer inn mot gården. Hovedbygget brukes i dag til selskapslokaler og overnatting (utleie). Forpakterboligen benyttes som to boenheter. Øvrig bebyggelse brukes til gårdsdriften/ som lager o.l. Skråfotoet til høyre viser Boen gård sett fra sør.
Planens innhold Alle byggene, parken og jordene rundt inngår i formålet «LNFRareal Vern av kulturminner og kulturmiljø». Alle byggene (med unntak av et garasjebygg) er regulert som «bygg, kulturminner mm. som skal bevares». Det er utarbeidet bestemmelser om hva byggene kan brukes til, og hvordan bevaringshensyn skal ivaretas. Alle endringer i byggenes eksteriør skal avklares med antikvarisk myndighet. I tillegg til regulering av eksisterende bygg, åpner planen for gjenoppføring av bygg der en kan dokumentere at det har stått bygg tidligere. Dette gjelder innenfor områdene BG#36 (badehus, driftsbygg, hønsehus, gartneri). På områdene BG#12 tillates tidligere brygger gjenoppført. Alléene nord og sør for gårdstunet, lindetrehagen øst i området, og ei hul eik ved elva inngår i hensynssone «bevaring naturmiljø». Areal vest for elva er avsatt til grønnstruktur. Den historiske rideveien gjennom dette området er regulert med formål «grønnstruktur turvei» kombinert med hensynssone «båndlegging etter lov om kulturminne». Elva er regulert til «bruk og vern av sjø og vassdrag friluftsområde i sjø og vassdrag», kombinert med hensynssone «båndlegging etter andre lover». Et flomutsatt område ved elva er vist med hensynssone «flomfare».
PLANPROSESSEN Gjeldende planer Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag (T1078) For å oppnå nasjonale måle for forvaltning av vernede vassdrag, må det særlig legges vekt på å unngå inngrep som reduserer verdien for landskapsbilde, naturvern, friluftsliv, vilt, fisk, kulturminner og kulturmiljø, sikre referanseverdien i de mest urørte vassdragene, sikre og utvikle friluftslivsverdien, særlig i områder nær befolkningskonsentrasjoner, sikre verdien knyttet til forekomster/områder i de vernede vassdragenes nedbørfelt som det er faglig dokumentert at har betydning for vassdragets verneverdi, sikre de vassdragsnære områdenes verdi for landbruk og reindrift mot nedbygging der disse interessene var en del av grunnlaget for vernevedtaket. Kommuneplan Hele eiendommen inngår i LNFområde i kommuneplanen, og hensynssoner som vist under: H220 Støysone, gul H510 Landbruk H570 Bevaring kulturmiljø H740 Båndlegging verna vassdrag
Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 12.02.15 med frist 20.03.15. Det kom inn 6 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Medvirkning Forslagsstiller har hatt eget møte med representant for naboene. Det har også blitt avholdt møter med fylkeskonservatoren og med plan, bygg og oppmålingsetaten og byantikvaren for å avklare forhold knyttet til regulering av kulturminner. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa 24.11.15 og 19.04.16. Merknader fra samarbeidsgruppa er imøtekommet i planforslaget. PLAN, BYGG OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Plan, bygg og oppmålingsetaten mener det er svært positivt at det kulturhistorisk viktige anlegget Boen gård åpnes opp for publikum og i større grad tas i bruk, samtidig som bevaringsverdien i anlegget sikres. Kulturminner bebyggelsen Hovedbygningen på Boen gård ble fredet i 1923. I Kristiansand kommunes kulturminnevernregistrering fremgår at øvrige bygninger og parkanlegg bør fredes. Fylkeskonservatoren har tidligere avklart at det ikke fremmes fredningssak for Boen gård. Gjennom foreliggende planforslag tilrettelegges det for ny bruk av og tilpasninger i verneverdig bebyggelse. Formål og bestemmelser regulerer bruk av og inngrep i bygningsmassen. I bestemmelsene er det stilt krav om at alle tiltak som gjøres i bygningsmassen skal forelegges antikvarisk myndighet. Både byantikvaren og fylkeskonservatoren har vært involvert i planprosessen.
I bestemmelsene punkt 4.1 angis det hvilken bruk de ulike byggene skal ha; henholdsvis gårdsdrift, gårdsturisme (herunder lakseturisme), selskapslokaler og overnatting. Plan, bygg og oppmålingsetaten har diskutert formålene med forslagsstiller underveis, og mener at man har kommet fram til formål som bygger opp under driften, samtidig som verneverdien på byggene ivaretas. Vi er imidlertid usikre på om det er teknisk mulig å omdisponere bygg 6 ishuset til overnattingsformål. Innenfor BG#13 tillates tidligere brygger gjenoppbygget. Innenfor BG#36 tillates det å gjenreise tidligere bygg «på dokumentert grunnlag». Dette gir fleksibilitet for framtidig utvikling av gården. Utforming og plassering skal skje i samråd med antikvarisk myndighet. Bestemmelsesområdene BG#16 er relativt romslige, og administrasjonen har tidligere gitt tilbakemelding om at disse må reduseres, slik at områdene er mer i tråd med størrelsen de tidligere byggene hadde. Forslagsstiller påpeker at det er viktig å ha et visst «slingringsmonn», og at størrelse og utforming på nybygg skal avklares med antikvarisk myndighet. Avgrensning av bestemmelsesområdene må diskuteres på nytt før planen sluttbehandles. Områdene er gitt følgende bruk i forslag til bestemmelser: BG#3 mot elva: badehus BG#4 mellom hovedtunet og byggene i nord, mot elva; gårdsdrift/ gårdsturisme/ overnatting. BG#5 mellom garasjen og låven, tilknyttet hovedtunet: gårdsdrift/ gårdsturisme/ overnatting BG#6 mellom hovedtunet og Dønnestadveien: gårdsdrift/gårdsturisme/overnattingsformål. Overnattingsmuligheter bør først og fremst lokaliseres mot tunet. Å legge dette til BG#4 (tidligere driftsbygning) og BG#5 (tidligere hønsehus) er en fornuftig plassering av dette formålet. Mellom gårdstunet og Dønnestadveien, sto det tidligere et gartneri, som vist på flyfotoet til høyre. Det er nå åpnet opp for å kunne etablere ny bebyggelse på samme sted (BG#6 på plankartet) med formål som nevnt i punktet over. Plan, byggog oppmålingsetaten mener at nybygg innenfor BG#6 primært bør bygge opp under gårdsdriften, og mener at det ikke skal etableres et bygg for overnatting her. Bestemmelsen må endres før sluttbehandling av planen. Automatisk fredete kulturminner På vestsida av elva er der automatisk fredete kulturminner; rideveien (Askeladden, LOK147769), fiskestien ned til rideveien (Askeladden, LOK147768) og et gravminne (Askeladden, LOK69945). Alle disse er regulert med formålet grønnstruktur, og inngår i hensynssone H730 båndlegging etter lov om kulturminner. Planforslaget legger ikke til rette for tiltak som er i strid med kulturminnene. Matjord Arealet vest for Topdalselva reguleres til grønnstruktur, og bebygges ikke. Eiendommen øst for elva reguleres i helhet til LNFområde, vern av kulturminne/ kulturmiljø. Innenfor BG#6 åpner bestemmelsene for at det tidligere gartneriet kan gjenreises, og de foreslåtte bestemmelsene åpner for bygg tilknyttet gårdsdrift/ gårdsturisme/ overnatting. På dette området vil dyrkbar mark/ matjord kunne omdisponeres ved gjenoppbygging av tidligere bygg. Som også nevnt under punkt om kulturminner bebyggelse, er plan, bygg og oppmålingsetatens innstilling at dersom det skal gjenoppføres bygg her, så bør det være for å reetablere det tidligere gartneriet eller liknende som bygger opp under gårdsdriften.
Naturmangfoldloven 812 I forbindelse med planarbeidet har Agder naturmuseum og botaniske hage foretatt en registrering av naturmangfold innenfor planområdet. Planområdet inneholder tre viktige naturtyper; A: Rik edelløvskog B: «Parklandskap» C og D: «Hagemark» (naturbeitemark) C: delnaturtypen «fattig hagemark med boreale trær» D: delnaturtypen «rik hagemark med edelløvtrær» (overlapper med parklandskapet, skillet går ved bruk av beitedyr). Forholdet til naturmangfoldlovens 812 anses å være ivaretatt. Det konkluderes med at hensynet til naturmangfold enkelt kan integreres i driften av parkanlegget og ved enkle tilretteleggingstiltak for fritidsfiske og et enkelt friluftsliv. Alléene som leder inn mot gården fra nord og sør, lindetrehagen mot Dønnestadveien, og ei hul eik nær elva er regulert med hensynssone H560 «Bevaring naturmiljø». Planen innebærer hovedsakelig inngrep i og bruk av eksisterende bygningsmasse. Inngrepene planen medfører vil i liten grad påvirke naturmangfold. Grønnstruktur I kommunens grønnstrukturutredning er planområdet vist som 1. prioritets jordbruksareal/ kulturlandskap og 1. prioritets grøntområde. I planforslaget avsettes hele planområdet til grønnstruktur og LNFformål. Både reguleringsformål, eksisterende og planlagt bruk vil bidra til å sikre interessene knyttet til friluft, naturvern, landbruk og kulturlandskap. Tovdalsvassdraget vernet vassdrag Topdalselva og 100 meters bredde på hver side inngår i det verna vassdraget, og må forvaltes i henhold til Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag. På plankartet er elva vist med formål «Friluftsområde i sjø og vassdrag», og hensynssone H740 «Båndlegging etter andre lover». Vi vurderer at tilstøtende reguleringsformål og hensynssoner også ivaretar hensyn til vassdraget. I planen er det lagt opp til at tidligere brygger og badehus på østsida av elva kan gjenoppbygges, der det kan dokumenteres gjennom foto, gamle kart osv. I tillegg vil det på vestsida av elva tilrettelegges med gapahuker, bålplasser og andre tiltak knyttet til fiskeplasser. Dette mener vi bygger opp under og er i tråd med de rikspolitiske retningslinjene. Barn og unges interesser Området har ikke vært til aktiv bruk som leke/ aktivitetsområde ut over gårdsrelaterte aktiviteter som hestehold, laksefiske og som turområde. Barn og unges interesser i planforslaget er først og fremst knyttet til bruk av turområdene langs Topdalselva.
Universell utforming Bygningsmassen er av stor kulturhistorisk verdi, og det er utfordrende å få til universell utforming mht. trinnfri atkomst i eksisterende bygningsmasse. For nye tiltak i eksisterende bygg, vil universell utforming ivaretas så langt det lar seg gjøre. Det må likevel påregnes løsninger som ikke nødvendigvis vil opprettholde stigningskrav, dagens krav til snusirkler for rullestol etc. fordi det kan være vanskelig å få til når man samtidig må ivareta krav knyttet til vernede/bevaringsverdige bygninger og fasader. Dette vil vurderes konkret i det enkelte tilfelle/ byggesak. Risiko og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko og sårbarhet er fylt inn. Det er utarbeidet egne fagrapporter knyttet til geoteknikk samt flom og erosjonsfare. Grunnen er stabil, og det er ikke avdekket fare knyttet til ras og erosjon. Nærheten til elva medfører fare for flom, og det undersøkte arealet er avmerket med faresone H320 flomfare. Innenfor dette arealet ligger bygg nr 5, treskelåven, som i planen er foreslått benyttet til én boenhet. Bestemmelsene sier at det må sikres trygge evakueringsveier for personer ved flomvarsel, og byggets innredning og bruk må tilrettelegges slik at de økonomiske konsekvensene ved en flom blir minst mulig. I utredning av flomfare påpekes at flom i Topdalselva ikke opptrer plutselig, slik at flom kan varsles i god tid. Infrastruktur Eiendommen er tilknyttet kommunal vannforsyning, men er ikke tilknyttet offentlig avløpsnett. Det ble i 2015 gitt tillatelse til etablering av minirenseanlegg for to boenheter og selskapslokale. Det kan ikke kobles på flere boenheter. Ved utvidelse av bruken av byggene, må renseløsning prosjekteres på nytt, og det må søkes om utslippstillatelse på nytt. Det er ikke tilgjengelig offentlig slokkevann i området ved brann, og Asplan Viak skriver i sitt notat at sannsynlige tiltak er å legge fram tilstrekkelig offentlig slukkevann eller å etablere trykksatt brannvannsuttak fra Topdalselva. Både avløpssituasjon og brannvann er forhold som må løses før det gis tillatelse til bruksendring av de enkelte bygningene, jf. teknisk forskrift. Økonomiske konsekvenser for kommunen Alle arealer innenfor planområdet forblir i privat eie, og planen medfører derfor ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Oppsummering Plan, bygg og oppmålingsetaten mener planforslaget gir et godt grunnlag for gårdsturisme og drift av Boen gård, samtidig som hensynet til vern av bebyggelse og miljøet rundt er ivaretatt. Plan og bygningssjefen legger planen ut til offentlig ettersyn på delegert myndighet. Elin Aabel Bergland 06.06.16