PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen. farkivsak-dok Saksbehandler Elin Aabel Bergland

Transkript

1 PLAN, BYGG OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen farkivsakdok Saksbehandler Elin Aabel Bergland Saksgang Møtedato By og miljøutvalget Bystyret Boen gård detaljregulering sluttbehandling Boen gård ligger nord i Tveit, på østsida av Topdalselva. I tillegg til arealene rundt selve gårdsbebyggelsen, har planområdet med seg arealer vest for elva som hører til samme eiendom. Hovedbygget på Boen gård ble fredet i Også øvrig bebyggelse på gården er av kulturhistorisk interesse. Hovedbygget brukes i dag til selskapslokaler og overnatting (utleie). Forpakterboligen benyttes som to boenheter. Øvrig bebyggelse brukes til gårdsdriften/ som lager o.l. Formålet med planen er å tilrettelegge for en fremtidsrettet drift av eiendommen. Det søkes å legge til rette for overnatting i enkelte av de bevaringsverdige byggene, samt legge til rette for formål som kan bygge opp under gårds/lakseturisme, samt eksisterende drift av selskapslokalet i hovedhuset. Planen åpner også for gjenoppbygging av tidligere brygger innenfor BG#13 og bygg innenfor BG#46. Administrasjonen er enig i formålene som er foreslått for nye bygg, med unntak av BG#6 (mellom gårdstunet og Dønnestadveien, markert med rødt) hvor det foreslås overnattingsmuligheter. Her sto det tidligere et gartneri. Teknisk direktør mener at nybygg innenfor BG#6 primært bør bygge opp under gårdsdriften, og mener at det ikke skal etableres et bygg for overnatting her. Bestemmelsen foreslås endret ved å ta ut «overnattingsformål» fra BG#6 i punkt 4.2. Teknisk direktør mener planforslaget gir et godt grunnlag for gårdsturisme og drift av Boen gård, samtidig som hensynet til vern av bebyggelse og miljøet rundt er ivaretatt. Teknisk direktør anbefaler at detaljregulering for Boen gård vedtas, med endring av formål for eventuell ny bebyggelse innenfor BG#6.

2 Forslag til vedtak 1. Bystyret vedtar detaljregulering for Boen gård sist datert med bestemmelser sist datert med følgende endring: a. Bestemmelsen knyttet til BG#6 i punkt 4.2 endres til «Innenfor BG#6 tillates bygning til gårdsdrift/ gårdsturisme». Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan og bygningssjef Lovpålagte vedlegg 1. Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Bakgrunnsstoff 4. Utredning, biologisk mangfold, datert Sjekkliste for risiko og sårbarhet, datert Utredning, flom og erosjonsfare, datert Notat, geoteknikk, datert Notat, vann og avløp, datert Høringsuttalelser 2

3 BAKGRUNN FOR SAKEN Detaljregulering for Boen gård fremmes av WSP Norge AS på vegne av Boen Gård AS. Formålet med planen er å tilrettelegge for en fremtidsrettet drift av eiendommen. Det søkes å legge til rette for overnatting i enkelte av de bevaringsverdige byggene, samt legge til rette for formål som kan bygge opp under gårds/lakseturisme, samt eksisterende drift av selskapslokalet i hovedhuset. Dagens situasjon Boen gård ligger nord i Tveit, på østsida av Topdalselva. I tillegg til arealene rundt selve gårdsbebyggelsen, har planområdet med seg arealer vest for elva som hører til samme eiendom. Hovedbygget på Boen gård ble fredet i Også øvrig bebyggelse på gården er av kulturhistorisk interesse, og er omtalt i kommunens kulturminnevernregistrering. Byggene ligger omkranset av park og jorder. Fra nord og syd leder to alléer inn mot gården. Hovedbygget brukes i dag til selskapslokaler og overnatting (utleie). Forpakterboligen benyttes som to boenheter. Øvrig bebyggelse brukes til gårdsdriften/ som lager o.l. Skråfotoet til høyre viser Boen gård sett fra sør. 3

4 Planens innhold Alle byggene, parken og jordene rundt inngår i formålet «LNFRareal Vern av kulturminner og kulturmiljø». Det er utarbeidet bestemmelser om hva byggene kan brukes til; overnattingsformål, selskapslokale, gårdsdrift/ gårdsturisme. Alle byggene (med unntak av et garasjebygg) er regulert som «bygg, kulturminner mm. som skal bevares». Bestemmelsene angir hvordan bevaringshensyn skal ivaretas. Alle endringer i byggenes eksteriør skal avklares med fylkeskonservatoren. I tillegg til regulering av eksisterende bygg, åpner planen for gjenoppføring av bygg der en kan dokumentere at det har stått bygg tidligere. Dette gjelder innenfor områdene BG#36 (badehus, driftsbygg, hønsehus, gartneri). På områdene BG#12 tillates tidligere brygger gjenoppført. Alléene nord og sør for gårdstunet, lindetrehagen øst i området, og ei hul eik ved elva inngår i hensynssone «bevaring naturmiljø». Areal vest for elva er avsatt til grønnstruktur. Den historiske rideveien gjennom dette området er regulert med formål «grønnstruktur turvei» kombinert med hensynssone «båndlegging etter lov om kulturminne». Elva er regulert til «bruk og vern av sjø og vassdrag friluftsområde i sjø og vassdrag», kombinert med hensynssone «båndlegging etter andre lover». Et flomutsatt område ved elva er vist med hensynssone «flomfare». 4

5 PLANPROSESSEN Gjeldende planer Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag (T1078) For å oppnå nasjonale måle for forvaltning av vernede vassdrag, må det særlig legges vekt på å unngå inngrep som reduserer verdien for landskapsbilde, naturvern, friluftsliv, vilt, fisk, kulturminner og kulturmiljø, sikre referanseverdien i de mest urørte vassdragene, sikre og utvikle friluftslivsverdien, særlig i områder nær befolkningskonsentrasjoner, sikre verdien knyttet til forekomster/områder i de vernede vassdragenes nedbørfelt som det er faglig dokumentert at har betydning for vassdragets verneverdi, sikre de vassdragsnære områdenes verdi for landbruk og reindrift mot nedbygging der disse interessene var en del av grunnlaget for vernevedtaket. Kommuneplan Hele eiendommen inngår i LNFområde i kommuneplanen, og hensynssoner som vist under: H220 Støysone, gul H510 Landbruk H570 Bevaring kulturmiljø H740 Båndlegging verna vassdrag 5

6 Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 5 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og Plan, bygg og oppmålingsetatens vurdering Fylkesmannen i Aust og VestAgder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert Positiv til landskapstilpasset tilrettelegging for allmennheten langs Tovdalsvassdraget. Forutsetter fri ferdsel for allmennheten i arealer regulert til grønnstruktur, og at eventuelle tilretteleggingstiltak er åpne for allmenn bruk. Minner om at kantvegetasjon langs vassdrag med årssikker vannføring er lovbeskyttet gjennom vannressursloven. Detaljert søknad må forelegges Fylkesmannen for tiltak i vassdragsbeltet. Plan, bygg og oppmålingsetatens kommentar Turveier skal være tilgjengelige for allmennheten, jf. reguleringsbestemmelsene. Tiltak i vassdragsbeltet følges opp jf. vannressursloven. VestAgder fylkeskommune v/ Regionalavdelingen, brev datert Forholdet til de arealbevarende hensynene knyttet til planområdet synes å være sikret i planen. Har tidligere anbefalt å utarbeide en grundig markedsanalyse som grunnlag for eventuelle tiltak, og anbefaler kommunen å vurdere om en slik analyse skal foreligge før planen eventuelt skal vedtas. Fylkeskonservatoren anbefaler at planområdet markeres som hensynssone bevaring av kulturmiljø i samsvar med kommuneplan. Hovedbygget må markeres som båndlagt etter kulturminneloven. Anbefaler at man også vurderer å gi garasjen et vern. Gjør oppmerksom på at ombygging av stabburet (3), treskelåve (5), kornmagasin (7) og låve (9) til overnattingsformål er krevende oppgaver forbundet med tekniske og praktiske utfordringer. Når en åpner for utvikling og ikke fredning av bygningene, må det stilles høye krav til løsninger slik at de antikvariske verdiene blir opprettholdt. Fylkeskonservatoren vil kun kunne godkjenne slike tiltak hvis de blir løst på en forsvarlig og gjerne ny skapende måte antikvarisk sett. Det samme gjelder bygningene utedo (2), ishus (6) og rotfruktkjeller (8) hvor bare mindre tiltak er mulig. Fylkeskonservatoren er av den oppfatning at gjenoppføring av bygninger må skje på dokumentert grunnlag, i hovedprinsippet uten særlig «slingringsmonn». Fylkeskonservatoren vil pga. sammenhengen med den fredede hovedbygningen be om at tiltak skal endelig godkjennes av fylkeskommunen, og at dette presiseres i bestemmelsene. Fylkeskonservatoren vil i den videre saksbehandlingen samarbeide og avklare ansvarsfordelingen med byantikvaren. Fylkeskonservatoren ser fram til et videre samarbeid om vern og utvikling av Boen gård. Forholdet til automatisk fredede kulturminner er avklart. Plan, bygg og oppmålingsetatens kommentar Så lenge forslagsstiller mener det er marked for tiltakene de vil tilrettelegge med, ser vi ikke behov for noen videre markedsanalyse som grunnlag for detaljreguleringen. I stedet for å knytte vernehensynet i planen til en hensynssone er vernehensynet lagt til formålet «LNFRområde vern av kulturminner og kulturmiljø». De samme bestemmelsene som vanligvis benyttes til hensynssone bevaring, er nå lagt til LNFformålet. Denne måten å sikre vernehensyn er i tråd med veilederen «Kulturminner, kulturmiljøer og landskap», utgitt av Riksantikvaren. Hovedbygget er markert som båndlagt etter kulturminneloven. I forbindelse med befaring med forslagsstiller og fylkeskonservatoren våren 2015 ble det avklart at garasjen ikke hadde like stor antikvarisk verneverdi som øvrige bygg, og planen ble utarbeidet i tråd med denne konklusjonen. Bestemmelsene er endret slik at det fremgår at tiltak skal godkjennes av 6

7 fylkeskonservatoren, og ikke «antikvarisk myndighet» som det sto i bestemmelsene til høringen. Statens Vegvesen, brev datert Ingen anmerkninger til planforslaget. Norges vassdrags og energidirektorat, brev datert Treskelåven (bygg 5) ligger innenfor angitt faresone/hensynssone. Planforslaget åpner for at bygget tillates benyttet til utleie og ifm. gårdsdrift, gårdsturisme og selskapsarrangementer. Hensynssonens bestemmelse innebærer et forsøk på å imøtekomme kravene i TEK10 knyttet til sikkerhet mot flom. NVE forutsetter at bestemmelsen endres slik at den blir i overensstemmelse med DIBKs veileder til TEK10. Dette innebærer et krav om at bygget må utformes og dimensjoneres slik at det tåler oversvømmelse og at flomhendelse ikke fører til fare for mennesker eller større materielle skader. Plan, bygg og oppmålingsetatens kommentar Bestemmelsen punkt 6.1 hensynssone har følgende ordlyd: «Tiltak i bygningsmasse innenfor hensynssonen må hensynta tiltak og begrensninger for å oppfylle kravene i TEK (sikkerhet mot flom og stormflo). Det må besørges trygge evakueringsveier for personer ved flomvarsel. I tillegg må byggets innredning og bruk tilrettelegges slik at de økonomiske konsekvensene ved en flom blir minst mulig». Forholdet er ivaretatt. Gunnar Ryen, brev datert Deler av Ryens gård, Lilleboen, gnr 104. bnr 19 er tatt med i planen, og det er de ikke enig i. Hele frukthagen på høyre side og noe av jordet på venstre side av adkomstveien er tatt med i reguleringsplan for Boen. Ser det sånn at dette blir en heftelse på sin gård. Ønsker at disse parsellene blir strøket fra reguleringsplanen. Plan, bygg og oppmålingsetatens kommentar Ryens eiendom er tatt ut av planen. Kun en mindre del av turstien opp fra elva sør i planområdet ligger på Ryens eiendom. Vi mener det er viktig å vise denne forbindelsen mellom elva og atkomstveien til gården. Endringer etter offentlig ettersyn Etter offentlig ettersyn er del av naboeiendommen sør i planområdet tatt ut av planen, jf. innspill fra Gunnar Ryen. På hovedbygget er det lagt inn båndleggingssone, jf. innspill fra fylkeskommunen. Bestemmelsene for bygg 5 er endret, jf. NVEs innspill. Medvirkning Forslagsstiller har hatt eget møte med representant for naboene. Det har også blitt avholdt møter med fylkeskonservatoren og med plan, bygg og oppmålingsetaten og byantikvaren for å avklare forhold knyttet til regulering av kulturminner. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa og Merknader fra samarbeidsgruppa er imøtekommet i planforslaget. PLAN, BYGG OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Plan, bygg og oppmålingsetaten mener det er svært positivt at det kulturhistorisk viktige anlegget Boen gård åpnes opp for publikum og i større grad tas i bruk, samtidig som bevaringsverdien i anlegget sikres. 7

8 Kulturminner bebyggelsen Hovedbygningen på Boen gård ble fredet i I Kristiansand kommunes kulturminnevernregistrering fremgår at øvrige bygninger og parkanlegg bør fredes. Fylkeskonservatoren har tidligere avklart at det ikke fremmes fredningssak for hele anlegget tilknyttet Boen gård. Gjennom foreliggende planforslag tilrettelegges det for ny bruk av og tilpasninger i verneverdig bebyggelse. Formål og bestemmelser regulerer bruk av og inngrep i bygningsmassen. I bestemmelsene er det stilt krav om at alle tiltak som gjøres i bygningsmassen skal forelegges fylkeskonservatoren. Både byantikvaren og fylkeskonservatoren har vært involvert i planprosessen. Alle framtidige tiltak i bygningsmassen skal godkjennes av fylkeskonservatoren. I bestemmelsene punkt 4.1 angis det hvilken bruk de ulike byggene skal ha; henholdsvis gårdsdrift, gårdsturisme (herunder lakseturisme), selskapslokaler og overnatting. Plan, bygg og oppmålingsetaten har diskutert formålene med forslagsstiller underveis, og mener at man har kommet fram til formål som bygger opp under driften, samtidig som verneverdien på byggene ivaretas. Vi er imidlertid usikre på om det er teknisk mulig å omdisponere bygg 6 ishuset til overnattingsformål. Innenfor BG#13 tillates tidligere brygger gjenoppbygget. Innenfor BG#36 tillates det å gjenreise tidligere bygg «på dokumentert grunnlag». Dette gir fleksibilitet for framtidig utvikling av gården. Plan, bygg og oppmålingsetaten har påpekt at bestemmelsesgrensene er relativt romslige i forhold til størrelsen på de opprinnelige byggene, men har ikke endret dette etter høring av planen. Utforming, størrelse og plassering av byggene skal uansett avklares med fylkeskonservatoren før det kan gis byggetillatelse, så forholdet blir ivaretatt. Forslagsstiller har gitt områdene følgende bruk i forslag til bestemmelser: BG#3 mot elva: badehus BG#4 mellom hovedtunet og byggene i nord, mot elva; gårdsdrift/ gårdsturisme/ overnatting. BG#5 mellom garasjen og låven, tilknyttet hovedtunet: gårdsdrift/ gårdsturisme/ overnatting BG#6 mellom hovedtunet og Dønnestadveien: gårdsdrift/ gårdsturisme/ overnatting. 8

9 Overnattingsmuligheter bør først og fremst lokaliseres mot tunet. Å legge dette til BG#4 (tidligere driftsbygning) og BG#5 (tidligere hønsehus) er en fornuftig plassering av dette formålet. Mellom gårdstunet og Dønnestadveien, sto det tidligere et gartneri, som vist på flyfotoet til høyre. Forslagsstiller ønsker på sikt å kunne etablere ny bebyggelse på samme sted (BG#6 på plankartet) med formål som nevnt i punktet over. Plan, bygg og oppmålingsetaten mener at nybygg innenfor BG#6 primært bør bygge opp under gårdsdriften, og mener at det ikke skal etableres et bygg for overnatting her. Bestemmelsen foreslås endret ved å ta ut «overnattingsformål»» fra BG#6 i punkt 4.2. Automatisk fredete kulturminner På vestsida av elva er der automatisk fredete kulturminner; rideveien (Askeladden, LOK147769), fiskestien ned til rideveien (Askeladden, LOK147768) og et gravminne (Askeladden, LOK69945). Alle disse er regulert med formålet grønnstruktur, og inngår i hensynssone H730 båndlegging etter lov om kulturminner. Planforslaget legger ikke til rette for tiltak som er i strid med kulturminnene. Matjord Arealet vest for Topdalselva reguleres til grønnstruktur, og bebygges ikke. Eiendommen øst for elva reguleres i helhet til LNFområde, vern av kulturminne/ kulturmiljø. Innenfor BG#6 åpner bestemmelsene for at det tidligere gartneriet kan gjenreises, og de foreslåtte bestemmelsene åpner for bygg tilknyttet gårdsdrift/ gårdsturisme. På dette området vil dyrkbar mark/ matjord kunne omdisponeres ved gjenoppbygging av tidligere bygg. Som også nevnt under punkt om kulturminner bebyggelse, er plan, bygg og oppmålingsetatens innstilling at dersom det skal gjenoppføres bygg her, så bør det være for å reetablere det tidligere gartneriet eller liknende som bygger opp under gårdsdriften. Naturmangfoldloven 812 I forbindelse med planarbeidet har Agder naturmuseum og botaniske hage foretatt en registrering av naturmangfold innenfor planområdet. Planområdet inneholder tre viktige naturtyper; A: Rik edelløvskog B: «Parklandskap» C og D: «Hagemark» (naturbeitemark) C: delnaturtypen «fattig hagemark med boreale trær» D: delnaturtypen «rik hagemark med edelløvtrær» (overlapper med parklandskapet, skillet går ved bruk av beitedyr). Det konkluderes med at hensynet til naturmangfold enkelt kan integreres i driften av parkanlegget og ved enkle tilretteleggingstiltak for fritidsfiske og et enkelt friluftsliv. Alléene som leder inn mot gården fra nord og sør, lindetrehagen mot Dønnestadveien, og ei hul eik nær elva er regulert med hensynssone 9

10 H560 «Bevaring naturmiljø». Planen innebærer hovedsakelig inngrep i og bruk av eksisterende bygningsmasse. Inngrepene planen medfører vil i liten grad påvirke naturmangfold. Forholdet til naturmangfoldlovens 812 anses å være ivaretatt. Grønnstruktur I kommunens grønnstrukturutredning er planområdet vist som 1. prioritets jordbruksareal/ kulturlandskap og 1. prioritets grøntområde. I planforslaget avsettes hele planområdet til grønnstruktur og LNFformål. Både reguleringsformål, eksisterende og planlagt bruk vil bidra til å sikre interessene knyttet til friluft, naturvern, landbruk og kulturlandskap. Tovdalsvassdraget vernet vassdrag Topdalselva og 100 meters bredde på hver side inngår i det verna vassdraget, og må forvaltes i henhold til Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag. På plankartet er elva vist med formål «Friluftsområde i sjø og vassdrag», og hensynssone H740 «Båndlegging etter andre lover». Vi vurderer at tilstøtende reguleringsformål og hensynssoner også ivaretar hensyn til vassdraget. I planen er det lagt opp til at tidligere brygger og badehus på østsida av elva kan gjenoppbygges, der det kan dokumenteres gjennom foto, gamle kart osv. I tillegg vil det på vestsida av elva tilrettelegges med gapahuker, bålplasser og andre tiltak knyttet til fiskeplasser. Dette mener vi bygger opp under og er i tråd med de rikspolitiske retningslinjene. Barn og unges interesser Området har ikke vært til aktiv bruk som leke/ aktivitetsområde ut over gårdsrelaterte aktiviteter som hestehold, laksefiske og som turområde. Barn og unges interesser i planforslaget er først og fremst knyttet til bruk av turområdene langs Topdalselva. Universell utforming Bygningsmassen er av stor kulturhistorisk verdi, og det er utfordrende å få til universell utforming mht. trinnfri atkomst i eksisterende bygningsmasse. For nye tiltak i eksisterende bygg, vil universell utforming ivaretas så langt det lar seg gjøre. Det må likevel påregnes løsninger som ikke nødvendigvis vil opprettholde stigningskrav, dagens krav til snusirkler for rullestol etc. fordi det kan være vanskelig å få til når man samtidig må ivareta krav knyttet til vernede/bevaringsverdige bygninger og fasader. Dette vil vurderes konkret i det enkelte tilfelle/ byggesak. Risiko og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko og sårbarhet er fylt inn. Det er utarbeidet egne fagrapporter knyttet til geoteknikk samt flom og erosjonsfare. Grunnen er stabil, og det er ikke avdekket fare knyttet til ras og erosjon. Nærheten til elva medfører fare for flom, og det undersøkte arealet er avmerket med faresone H320 flomfare. Innenfor dette arealet ligger bygg nr 5, treskelåven, som i planen er foreslått benyttet til én boenhet. Bestemmelsene sier at det må sikres trygge evakueringsveier for personer ved flomvarsel, og byggets innredning og bruk må tilrettelegges slik at de økonomiske konsekvensene ved en flom blir minst mulig. I utredning av flomfare påpekes at flom i Topdalselva ikke opptrer plutselig, slik at flom kan varsles i god tid. Infrastruktur Eiendommen er tilknyttet kommunal vannforsyning, men er ikke tilknyttet offentlig avløpsnett. Det ble i 2015 gitt tillatelse til etablering av minirenseanlegg for to boenheter og selskapslokale. Det kan ikke kobles på flere boenheter. Ved utvidelse av bruken av byggene, må renseløsning prosjekteres på nytt, og det må søkes om utslippstillatelse på nytt. 10

11 Det er ikke tilgjengelig offentlig slokkevann i området ved brann, og Asplan Viak skriver i sitt notat at sannsynlige tiltak er å legge fram tilstrekkelig offentlig slukkevann eller å etablere trykksatt brannvannsuttak fra Topdalselva. Både avløpssituasjon og brannvann er forhold som må løses før det gis tillatelse til bruksendring av de enkelte bygningene, jf. teknisk forskrift. Økonomiske konsekvenser for kommunen Alle arealer innenfor planområdet forblir i privat eie, og planen medfører derfor ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Oppsummering Plan, bygg og oppmålingsetaten mener planforslaget gir et godt grunnlag for gårdsturisme og drift av Boen gård, samtidig som hensynet til vern av bebyggelse og miljøet rundt er ivaretatt. Plan, bygg og oppmålingsetaten anbefaler at planen vedtas, med endring av formål på eventuelt nybygg innenfor BG#6. Elin Aabel Bergland