Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 142/14 Hovedutvalg for overordnet planlegging 23.06.2014 1. GANGS BEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR S4 - SKOVLY, JESSHEIM Vedtak Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar med hjemmel i plan og bygningsloven 12 11 at forslag til detaljregulering S4 - Skovly, Jessheim datert 28.02.2014, sist revidert 03.06.2014, med tilhørende bestemmelser datert 28.02.2014, sist revidert 28.05.2014, legges ut til offentlig ettersyn. Det vil være en forutsetning ved vedtak av ovennevnte planforslag at følgende planer oppheves iht. plan- og bygningsloven 12-14: Deler av Jessheim sentrum kvartal 2, stadfestet 22.03.1974, med bestemmelser. Eiendommen gnr. 135 bnr. 361, stadfestet 05.01.1983 med bestemmelser. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2008/3704-72 Side 1 av 22

Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 23.06.2014 Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2008/3704-72 Side 2 av 22

RÅDMANNENS INNSTILLING Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar med hjemmel i plan og bygningsloven 12 11 at forslag til detaljregulering S4 - Skovly, Jessheim datert 28.02.2014, sist revidert 03.06.2014, med tilhørende bestemmelser datert 28.02.2014, sist revidert 28.05.2014, legges ut til offentlig ettersyn. Det vil være en forutsetning ved vedtak av ovennevnte planforslag at følgende planer oppheves iht. plan- og bygningsloven 12-14: Deler av Jessheim sentrum kvartal 2, stadfestet 22.03.1974, med bestemmelser. Eiendommen gnr. 135 bnr. 361, stadfestet 05.01.1983 med bestemmelser. Ullensaker, 05.06.2014 Siri Gauthun Kielland kommunaldirektør Saksnr. 2008/3704-72 Side 3 av 22

Saksbehandler: Silje Skinnes Lunde Vedlegg: 1. Forslag til plankart datert 28.02.2014, sist revidert 03.06.2014 2. Forslag til planbestemmelser datert 28.02.2014, sist revidert 28.05.2014 3. Planbeskrivelse, datert 28.02.2014, revidert 03.06.2014 4. ROS-analyse datert 28.02.2014, revidert 03.06.2014 5. Trafikal konsekvensutredning datert februar 2014 6. Sjekkliste naturmangfoldloven datert 28.02.2014 7. Beregning av arealer og parkeringsplasser datert 10.02.2014 8. Planer og snitt datert 13.01.2014 9. Illustrasjoner av fjernvirkning av hotell 10. Sol-/skyggediagrammer Saksdokumenter: (ikke vedlagt) Mottatte uttalelser til varsling Prosjektet sammenstilt med forslag til ny Byplan februar 2014 Presentasjonen av prosjektet januar 2014 Kundeundersøkelse Jessheim Storsenter. Presentasjon Næringskomitemøte 15.05.2013 Standpunkt for vising av fjernvirkning av hotell SAKEN GJELDER 1. gangs behandling av forslag til detaljreguleringsplan for kvartalet Skovly (S4 i Byplan) i Jessheim sentrum. Tiltakshaver er Harald Kværner Eiendom AS. Planforslaget er utarbeidet av Plan 1 AS (tidl. Sjåtil & Fornæss AS), i samarbeid med Hille Melbye Arkitekter AS. COWI AS har vært konsulent på trafikale konsekvenser av tiltaket. Bakgrunn Harald Kværner Eiendom AS ønsker kvartalet Skovly regulert og tilrettelagt som et sentrumsområde med forretninger, privat og offentlig tjenesteyting, kontor, hotell og leiligheter med tilhørende parkering. Beliggenhet Planområdet er totalt på ca. 38 dekar inkludert vegarealer og ligger midt i Jessheim sentrum mellom Trondheimsvegen, Furusethgata, Rådhusvegen og Kjeld Stubs veg. Saksnr. 2008/3704-72 Side 4 av 22

Harald Kværner Eiendom AS eier alle eiendommer innenfor planområdet som omfatter dagens parkeringsområde, tidligere DNB-bygget, samt tidligere legesenteret som er under riving. Gnr. 135/188, 465, 466, 509, 589 (politistasjon og møbelforretning) eies av Sentrumsbygg Eiendomsselskap AS. Gnr. 135/464 (boligeiendom) som eies av en privatperson. Det vises til punkt 2.3 i vedlagte planbeskrivelse for eiendomskart. Dagens forhold For nærmere informasjon om dagens arealbruk og tilstøtende områders arealbruk, dagens trafikkforhold og øvrig teknisk infrastruktur, grunnforhold og støy, vises det til punktene 5.2-5.7 i planbeskrivelsen. Planstatus Kommuneplan I kommuneplanens arealdel vedtatt 02.03.2009, er planområdet er avsatt til nåværende og framtidige sentrumsområder. Byplan I Byplan for Jessheim 2025, vedtatt i Herredsstyret den 12.06.06, var den nordre delen av kvartalet avsatt til Bolig/Forretning/Kontor-Service, mens den søndre delen var avsatt til Forretning/Kontor-Service. I ny Byplan, som er fremmet for sluttbehandling i juni 2014, er hele kvartalet S4 Skovly avsatt til nåværende sentrumsformål. Det ble sendt inn innspill til Byplanforslaget med brev datert 13.09.2013 fra Sjåtil & Fornæss AS på vegne av Harald Kværner Eiendom AS, samt et eget innspill fra i brev datert 16.09.2013. Harald Kværner Eiendom AS har så sendt inn tilleggskommentarer til Byplanforslaget i brev datert 06.12.2013. Gjeldende reguleringsplaner Det foreligger 4 eldre reguleringsplaner innenfor planområdet, som vil utgå i sin helhet med ny detaljreguleringsplan. Disse samt tilgrensende regulerings- og bebyggelsesplaner framgår av planbeskrivelsens punkt 4.2 og 4.3. Saksnr. 2008/3704-72 Side 5 av 22

SAKSGANG Tidligere politiske vedtak I forbindelse med søknad om rammetillatelse for Jessheim Storsenter ble det også søkt om dispensasjon fra parkeringskravet i gjeldende reguleringsbestemmelser. Hovedutvalg for overordnet planlegging (HOP) behandlet søknaden den 27.10.2008, sak 211/08, og dispensasjon ble gitt. Som vilkår for dispensasjonen ble det satt krav om at forslag til reguleringsplan for Furusethgata Nord (dagens S4 - Skovly) skulle ivareta parkeringsplasser for Jessheim Storsenter. Planen skulle sendes inn til førstegangsbehandling innen 27.10.2009. Kunngjøring, planprogram, planprosess Reguleringsplanarbeidet ble startet opp i første halvår 2008, men stoppet så opp. Det ble senere avklart at det skulle utarbeides en detaljreguleringsplan iht. 12-3 i plan- og bygningsloven for S4 - Skovly (Furusethgata Nord), og at det skulle utarbeides en konsekvensutredning (KU) iht. KU-forskriften for tiltaket, som følger detaljreguleringsplanen. Planprogram datert 18.06.2010 ble utarbeidet av Sjåtil & Fornæss AS på vegne av Harald Kværner Eiendom AS. Varsel om oppstart av detaljplanarbeid for S4 - Skovly, samt utleggelse av planprogrammet for konsekvensutredningen til offentlig ettersyn, ble gjort med brev datert 18.06.2010. Dette ble også kunngjort i Romerikes Blad og Eidsvoll Ullensaker Blad den 21.06.2010 og 01.07.2010 (med kart). Frist for merknader til planarbeidet og planprogrammet ble satt til 31.08.2010. Under høringsperioden kom det inn 7 uttalelser. Disse framgår av planbeskrivelsens punkt 8. Fylkesmannen i Oslo og Akershus hadde merknad til punktet ang. parkering. Fylkesmannen mente det burde drøftes hvordan parkeringskapasiteten vil påvirke reisemiddelvalg og forhold til utvikling av miljøvennlige transportmidler. Dette ble innarbeidet i revidert planprogram. Det framkom ikke temaer eller forhold i de øvrige uttalelsene som medførte endringer i planprogrammet. Planprogram datert 18.06.2010, revidert 10.09.2010 ble behandlet og fastsatt av HOP i møte den 04.10.2010 under sak 197/10. Reguleringsplanen skulle i utgangspunktet utarbeides iht. Byplanen som var vedtatt 12.06.2006. Et førsteutkast til plankart, bestemmelser og beskrivelse ble overlevert og presentert for kommunens administrasjon i juli 2011. Det har vært flere møter med kommunen både før og i etterkant. I november 2011 ba kommunen om at planområdet skulle utvides til å omfatte hele Rådhusvegen fra Ringvegen til Furusethgata, med et annet profil enn den delen av Rådhusvegen fra ny rundkjøring i Ringvegen, som er regulert i plan vedtatt 28.09.2009. Videre planarbeid ble derimot stilt i bero. Det har imidlertid vært videreført arbeid med illustrasjoner for utforming av bebyggelse innenfor kvartalet, som har vært presentert for kommunen. Ullensaker kommune sendte brev datert 26.11.2012 ang. videre planarbeid for Furusethgata Nord. Det ble vist til at mye har skjedd siden det ble arbeidet med Byplanen i 2005/2006. Nye vurderinger om bl.a. byggehøyder, uteareal, trafikkforhold, parkeringskrav, nye transformasjonsområder gjør at alle i sentrum er tjent med å avvente diskusjonen som skal tas ved 1. gangs behandling av ny Byplan. Rådmannen anbefalte at en planbehandling av reguleringsplanen for S4 - Skovly skjer etter Byplanbehandlingen. I mellomtiden kunne det jobbes videre med tankene for hele kvartalet i en samlet plan. De var positive til p-hus og forretningsbygg plassert midt i kvartalet, med en gangforbindelse nord-sør gjennom kvartalet mellom bygningene, med aktiviteter i 1. etasje mot gangforbindelsen. Saksnr. 2008/3704-72 Side 6 av 22

Det ble avholdt et møte i Plan- og Samferdselskomiteen den 21.01.2013 med temadrøfting i fbm. rullering av Byplanen, der bl.a. Harald Kværner Eiendom AS v/tore Kværner holdt innlegg. Tore Kværner har etter dette avventet videre planarbeid til forslag til ny Byplan forelå. Arbeidet med prosjektering og utarbeidelse av nytt planforslag startet opp igjen senhøstes 2013. Det nye prosjektet ble presentert for Plan- og samferdselskomiteen i møtet den 13.01.2014, der det ble gitt positive tilbakemeldinger. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Overordnede vurderinger Byen Jessheim har beholdt de fire rollene for et sentrum skal ha, som maktarena, knutepunkt, sosialt møtested og markedsplass, noe som er en stor styrke for den videre utviklingen av byen. Skovly bør inneholde alle forutsetninger for å inneholde noen av Jessheims viktigste byrom. Et godt byrom skal fungere i hverdagen, men også som samlingssted for større arrangementer. Det er avgjørende at et bysentrum framstår som tilgjengelig og at det er sikret en god funksjonsblanding. Skovly har en unik beliggenhet i sentrumsområdet, og er en naturlig del av en byutvikling med fortetting. Den overordna tanken er å ta på alvor intensjonen om å videreutvikle en levende by. Dette gjøres med bygninger som rommer økt handelstilbud, flerbrukshus med unike tilbud innenfor kultur og underholdning, boliger, og med levende gangakser som hver for seg har et anker/fond. Ved å legge handel til bakkeplan og åpne ut mot gaten vil det kunne skapes levende byrom med opplevelsesbasert utforming. Gjennom å gjøre byens urbane kvaliteter mer tilgjengelige, fjerne unødig trafikk i byrommene i sentrum og styrke kollektivtransport, kan sentrum aktiviseres på en måte som kommer alle til gode. Det skal tilstrebes spennende og variert arkitektur, og med et høyhus som signaliserer hvor sentrum av Jessheim ligger i et landskap som gir få topografiske orienteringspunkter. Boliger i sentrum fører til mindre bilbruk og mer bruk av kollektivtransport. Plangrep Overnevnte tanker har ligget til grunn for planleggingen og utformingen av planområdet; Det moderne sentrum, som er urbant, dynamisk og svarer på behov. Illustrasjonen viser eksisterende og framtidig bebyggelse i sentrumsområdet. Ønsker og ideer om type virksomhet innenfor området har vært nokså klart fra grunneiers og utviklers side, som bl.a. forretninger, former for kulturelle opplevelser, hotell, leiligheter, parkering, samt en levende gangakse nord-sør gjennom kvartalet med en naturlig sammenheng til områdene utenfor. Ønsket Saksnr. 2008/3704-72 Side 7 av 22

plassering av et hotell er på det høyeste punktet i planområdet, i kryssområdet mellom Furusethgata og Trondheimsvegen, utformet som et naturlig orienteringsmerke i Jessheim. Det er tatt tak i og videreutviklet den viktige gangaksen fra Stasjonen, over Rådhusplassen og inn mot Furusethgata. For å gjøre Skovlyområdet til et framtidig aktivt og inkluderende sentrumsområde, spesielt de gående, er det introdusert en gangforbindelse som runder nordover fra Furusethgata og går mot nord. For at den også skal ha en sammenheng med det som vil bli planlagt videre nordover, i S5, er gangforbindelsen illustrert fram til Ringvegen, med kryssing av den, over uteområdet/parken til barneskolen, og videre mot Nordbytjernet via eksisterende veger. Denne gangforbindelsen vil både være med på å knytte sammen etablerte og nye utbyggingsområder, og være en hovedåre mellom sentrale målpunkt. Med dette grepet vil planområdet bli delt i to sentrale og også hensiktsmessige kvartaler. I tillegg blir det to mindre kvartaler langs Trondheimsvegen, med tomta der hotellet planlegges og de eiendommene i nord som tilhører en annen grunneier. Med denne oppdelingen innenfor planområdet som er nevnt over, vil det dannes egne interne kvartaler. De benevnes som K1-K4, med K1 og K2 i vest ved Trondheimsvegen, K4 langs Rådhusvegen, og K3 som det midtre mellom K1, K2 og K4. Det tas sikte på å rydde opp i parkeringen og trafikksituasjonen i denne delen av sentrum. Parkering konsentrert til ett område med avgrensa antall inn- og utkjøringer gir mindre kjøring og mindre trafikkbelastning på vegene i sentrumsområdet. Parkeringen er ønsket under bakken og i hus over bakken integrert i bebyggelsen i K3, med god tilgjengelighet til virksomhetene innenfor planområdet og over til Jessheim Storsenter. Avgrensing Planforslaget omfatter byggeområdene mellom Trondheimsvegen, Furusethgata, Rådhusvegen og Kjeld Stubs veg. I tillegg inngår hele Kjeld Stubs veg og tilliggende del av Rådhusvegen i planforslaget. Del av Furusethgata, samt nærmest tilliggende del av det framtidige Rådhusplassen (Torg) inngår i planforslaget. Forøvrig er avgrensingen i sør og vest mot tilliggende regulert vegareal. Reguleringsformål Planområdet er i ny Byplan avsatt til nåværende sentrumsformål. For at detaljreguleringsplanen skal fange opp det mangfold av muligheter som ny bybebyggelse kan gi, foreslås byggeområdene regulert til sentrumsformål, og ikke en oppsplitting med ulike kombinasjoner av formål, som har sin begrensing. Innenfor K1 på 4,1 dekar, foreslås etablering av forretninger, tjenesteyting, kontor, boligbebyggelse og parkering. Hvilken kombinasjon som blir aktuelt å bygge ut, avhenger mye av en framtidig utbyggers ønsker og etterspørselen i markedet. Saksnr. 2008/3704-72 Side 8 av 22

Innenfor K2 på 2,5 dekar, foreslås mulighet til etablering av et byhotell med konferansesenter, bevertning, samt forretninger, tjenesteyting og kontorer. Boligbebyggelse vil ikke bli tillatt her. Parkeringen skal legges under bakken. Innenfor K3 på 9,2 dekar, foreslås etablering av forretninger, tjenesteyting, kontorer, parkeringsanlegg, tilhørende del av lokaler for hotellet, samt boligbebyggelse. Forretninger, kontor og tjenesteytende virksomhet skal fortrinnsvis etableres i de nedre etasjer. Boligene/leiligheter kan være i etasjer over de øvrige formålene. Innenfor K4 på 8,1 dekar, foreslås etablering av forretninger, tjenesteyting, kontor, bevertning, boligbebyggelse, samt parkeringsanlegg. Forretninger, kontor og tjenesteytende virksomhet skal fortrinnsvis etableres i de nedre etasjer. Boligene/leiligheter kan være i etasjer over de øvrige formålene. Gangarealet Skovly Allé på 2,4 dekar, fra Furusethgata til kryssingen av Kjeld Stubs veg, foreslås regulert til gatetun. Gatetunet skal være tilgjengelig gjennom hele døgnet. Det skal opparbeides med fast dekke, og gi rom for møblering, ulike uteaktiviteter, boder, beplantning og belysning. Det er behov for og ønskelig at det kan bygges åpne bruer eller lukkede overganger for gående mellom K3 og K4, og mellom disse og Storsenteret. Antall bruer avklares gjennom godkjenning av estetisk plan og/eller rammesøknad. Tilliggende del av Rådhusvegen har samme profil som i forslag til ny Byplan. Vegarealet reguleres til hovedformålet samferdselsanlegg med underformål offentlig kjøreveg, sykkelfelt, gang-/sykkelveg og annen veggrunn. Kryssområdet mellom Furusethgata og Rådhusvegen foreslås regulert til offentlig torg og vil bli en del av Rådhusplassen. Torget skal fungere som en overkjørbar forbindelse mellom Furusethgata og Rådhusvegen. Kjørearealet i Furusethgata, fra krysset med Rådhusvegen og forbi kryssområdet med Skovly Allé, foreslås regulert til gatetun. Det skal fungere med blandet trafikk, på de myke trafikanters premisser, og opparbeides med belegning og markering som skiller det fra øvrig del av Furusethgata og Torget. I tillegg reguleres tosidig fortau. Kjeld Stubs veg foreslås regulert med tosidig fortau. Der forlengelsen av Skovly Allé krysser Kjeld Stubs veg, reguleres dette til gatetun. Kryssing av vegen skal opparbeides som et opphøyd gangfelt, med en belegning som skiller den fra kjørearealene til V2 og V3, og være overkjørbar. Estetisk plan Det skal utarbeides en estetisk plan som bl.a. skal inneholde fasadeoppriss, snitt og 3Dtegninger. Disse skal gi et klart bilde av prosjektets arkitektur, visjon og forholdet til eksisterende og planlagt bebyggelse. Ved utbyggingstrinn som vil inkludere opparbeidelse av Skovly Allé skal det leveres utomhusplan for Alléen. Denne skal inneholde møblering, samt forslag til aktivisering og sambruk med Rådhusplassen. Det skal fremgå av levert materiale utformingen og plasseringen av tekniske installasjoner på tak. Estetisk plan for omsøkt utbyggingstrinn skal leveres ifbm. forhåndskonferanse og må være godkjent før det gis rammetillatelse. Saksnr. 2008/3704-72 Side 9 av 22

Bebyggelsens plassering og utforming I planforslaget forutsettes det at bebyggelsen innenfor K3 og K4 plasseres mot formålsgrensen, dvs. ut mot tilliggende regulerte gangarealer. Det foreslås at fasader i hovedsak skal gis en vertikal inndeling, for å sikre nødvendig variasjon og unngå monotone fasader. Det tillates mindre fasadesprang og andre arkitektoniske elementer ut over formålsgrense mot tilstøtende gaterom for å sikre nødvendig grad av variasjon og oppbryting av fasade. Ulike byggehøyder vil også få fram variasjon i bebyggelsen. Det er en forutsetning i planen at bebyggelsen skal gis et variert og tidsmessig formspråk. K1 eies av en annen grunneier og en er ikke kjent med noen utbyggingsplaner her. Derfor er det heller ikke vurdert hvordan evt. ny bebyggelse kan bli utformet eller plassert. K2 foreslås regulert til hotell. Det sies i planbestemmelsene at bygningen utformes som en markør. Endelig utforming av hotellet vil ikke bli avklart i fbm. denne reguleringen, men det er likevel illustrert den høyden og det volumet som framgår av bestemmelsene. Bygningen gis en noe friere plassering i fht. formålsgrense og kvartalsgrense enn K3 og K4. K3 kan bli en nokså kompakt bygningsmasse, som likevel vil kunne brytes opp ved å bruke ulike elementer i fasadene, inntrekking, utkraging, med inngangsparti trukket ut fra fasaden og ut i gangarealet. Tilsvarende gjelder for K4, men her kan den søndre delen av kvartalet gis en utforming som henvender seg ut mot Rådhusplassen og livet der, og skape en avslutning av plassen. Bebyggelsens høyder Bebyggelsen vil inneholde ulike virksomheter og funksjoner som vil ha ulike krav til etasjehøyder. Parkeringsetasjer, kontorer og leilighetsetasjer vil ha behov for 3 m underkant dekke, mens større forretninger kan ha behov for 6 m. Konferansedel og f.eks. kino vil også ha ulike behov for takhøyder. Det er viktig for prosjektet at parkeringsplan korresponderer med etasjeplan for forretninger, spesielt ifht. dagligvareforretninger, slik at en lett kan trille handlevogner fra forretningen og rett inn til parkeringen. Trondheimsvegen ligger på ca. kote 208 forbi planområdet. Furusethgata og Kjeld Stubs veg synker jamt fra ca. kote 208 i kryssene med Trondheimsvegen til ca. kote 201 i krysset med Rådhusvegen. Rådhusvegen ligger på ca. kote 201. Ny bebyggelse innenfor planområdet vil forholde seg til tilliggende vegers terrenghøyder. For K1 foreslås en maks. byggehøyde på taket til hovedbygningen satt til kote 227. Det tillates en tilbaketrukket toppetasje opp til kote 230. Maks. byggehøyde i K3 og K4 foreslås satt til kote 235. Det skal tilstrebes mest mulig variasjon i høyder over kotehøyde 219. Bebyggelsen skal hensynta Rådhuset og Jessheim kirke, og det skal dokumenteres ved sol/skyggediagram at bebyggelsen ikke er til hinder for utvikling av S5 i tråd med Byplan. For K2 med hotellet, foreslås maks. byggehøyde på kote 270, som er 63 m over dagens terreng på tomta. Det vil være mange måter å detaljutforme hotellets nedre etasjer med resepsjon, møte - og konferansedel, og med etasjene med hotellrommene over, inkludert en toppdel som blir allment tilgjengelig. Dette låses ikke i detaljreguleringsplanen, men med maks. høyder og volum vil det likevel være en forutsigbarhet ifht. gitte konsekvenser. Saksnr. 2008/3704-72 Side 10 av 22

Utnyttingsgrad Det foreslås en utnyttingsgrad i maks. BRA (bruksareal) i m² og ikke i %. Dette gir et bilde av det volum som kan bygges innenfor kvartalene og totalt, og av det prosjektet som ligger til grunn for utforming og innhold av detaljreguleringsplanen. For K1 foreslås en maks. BRA på ca. 14.000m². Ved full utbygging vil dette gi en % BRA på ca. 350 %. K2 foreslås med en maks. BRA på 14.000m². Ved full utbygging vil dette gi en % BRA på ca. 560 %. K3 og K4 foreslås med en maks. BRA på til sammen 85.000m². Ved full utbygging vil dette gi en % BRA på ca. 425 %. I det prosjektet som ligger til grunn for detaljreguleringsplanen, er det et regnestykke for hvor mye næringsdelen kan utgjøre for hvert plan. Innenfor begrepet næring i denne omfatter oppsummering av antall m² både forretningene, kontorer, hotell, konferanse, bevertning og tjenesteyting. Det er et ønske å ha muligheten til bygging av ca. 200 boenheter innenfor planområdet. Fordelingen mellom næring/kontorer/tjenesteyting og leiligheter som ligger til grunn i prosjektet, kan endres ut fra hva markedet etterspør når tiltaket skal gjennomføres. Det er derfor viktig at detaljplanen kan utformes med rom for en viss fleksibilitet ifht. innhold og etappevis utbygging. Avkjørsler, varelevering I dag har planområdet avkjørsler fra alle tilliggende gater. Avkjørselen fra Trondheimsvegen til møbelforretningen og politiet er regulert stengt i reguleringsplanen for Trondheimsvegen, vedtatt 28.01.2008. Det er ikke vist planlagte avkjørsler med piler i planforslaget, da det er vanskelig å bestemme nøyaktig plassering på nåværende tidspunkt. Avkjørsler til de kommunale vegene vil bli avklart i fbm. rammesøknadene. Det reguleres ingen direkte avkjørsler fra Trondheimsvegen. Når det gjelder varelevering skal dette skje inne i bygg/overbygget areal i K1, K3 og K4. Parkering Det er i planforslaget brukt de maks. parkeringsnormene som framgår av den nye Byplanen. Tanken er å oppmuntre til økt bruk av kollektiv, sykkel og gange i sentrumsområdene. I tillegg skal det innenfor planområdet sikres til enhver tid 560 p-plasser for gjennomført utbygging av Jessheim Storsenter jfr. vedtak i sak 211/08 i HOP. I det prosjektet som ligger til grunn for detaljreguleringsplanen, kan denne parkeringsnormen utgjøre rundt 1500 parkeringsplasser. Dette ligger innenfor minimum parkeringsnormen i ny byplan påplusset 560 plasser, samtidig som det ligger innenfor maksimum parkeringsnormen i ny Byplan. Parkeringen er planlagt anlagt under terreng innenfor kvartalene, og under Skovly Allé. Parkering over terreng planlegges innenfor kvartal K3. Det er også foreslått egne parkeringsnormer for el-biler, for forflytningshemmede og for sykkel. Normen for sykkelparkering er satt ifht. egen kundeundersøkelse som ble gjennomført ved Jessheim Storsenter, samtidig som man har fordoblet ambisjonsnivå, dvs. at det blir dobbelt så mange sykkelparkeringsplasser i Skovly enn kundebehovet er pr. i dag. Sykkelparkering for boliger foreslås ivaretatt i parkeringskjeller eller private sportsboder. Saksnr. 2008/3704-72 Side 11 av 22

Uteareal Det er også foreslått egne normer for uteoppholdsarealer. Ved utbygging av leiligheter inntil 5000 m 2 bruksareal skal det settes av minimum 35 m 2 uteoppholdsareal pr. 100 m 2 bruksareal for bolig, der maks. 10 m 2 pr. privat balkong kan inngå i utregningen. For større leilighetsutbygging skal beregning av uteareal for leilighetsareal utover 5000 m² settes til 20 m 2 pr. 100 m 2 bruksareal for bolig hvor 10 m 2 av privat balkong kan inngå i utregningen. 10 m 2 pr. 100 m 2 bruksareal for bolig opparbeides til lekbart areal. Samlet felles uteoppholdsareal skal være minimum 250 m². Utregning av uteareal skal foretas separat for K3 og K4. Uteoppholdsarealet er i sin helhet foreslått å kunne ligge på tak/hevet lokk. Deler av Skovly Allé og allment tilgjengelig park på tak/hevet lokk, er forutsatt å kunne inngå i beregning av uteoppholdsareal. Utearealer på taket skal være utformet slik at det oppnås tilstrekkelig sikkerhet og trygghet, med særlig vekt på barns bruk. Felles uteoppholdsarealer på tak skal ha et grønt preg. Sedumtak og tilsvarende taktyper som ikke er egnet for opphold skal ikke regnes inn i uteoppholdsareal. Felles uteoppholdsarealer skal ha utforming og innhold for varierte aktiviteter/lek tilpasset alle aldersgrupper. Felles uteoppholdsarealer skal opparbeides med høy kvalitet i utforming og materialbruk. Det skal legges vekt på multifunksjonelle løsninger, som gir mulighet for flere aktiviteter og ulike aldersgruppers bruk. Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgebestemmelsene knyttes i hovedsak opp mot teknisk infrastruktur som veg, vann og avløp. Den delen av Trondheimsvegen som ligger inntil K2 anses å være ferdig opparbeidet. I detaljreguleringsplanen foreslås det at den delen av Trondheimsvegen som grenser inntil K1 skal være opparbeidet i hht. reguleringsplan vedtatt 28.01.2008, før det gis brukstillatelse innenfor K1. Del av Rådhusvegen, V1 er ikke opparbeidet etter forslag til profil i ny Byplan. Det foreslås derfor at V1 langs planområdet skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse innenfor K4. Det foreslås at østre del av Kjeld Stubs veg, V3, samt fortau langs sørsiden, skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse innenfor tilliggende del av K4. Vestre del av Kjeld Stubs veg, V2, samt fortau langs sørsiden, skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse innenfor tilliggende del av K3 eller innenfor tilliggende del av K1. Del av Furusethgata (o_gatetun) skal være opparbeidet til ferdigstillelsen av siste byggetrinn i K3 og K4. Slovly Allé (f_gatetun) skal ferdigstilles før det gis brukstillatelse for siste utbygging innenfor K3 og K4. Midlertidig løsning for ferdsel av myke trafikanter skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for første utbygging innenfor tilliggende del av K3 og K4. For vann- og avløpsanlegg foreslås det at før rammetillatelse for ny bebyggelse gis, skal kommunen ha godkjent teknisk plan for vann- og avløpsanlegg (VA), samt for bortføring av overvann i samsvar med krav og bestemmelser i VA-normen for Ullensaker kommune. Videre at planer for tekniske anlegg kan deles opp og ledningsnettet kan utbygges etappevis i takt med utviklingen av området. Saksnr. 2008/3704-72 Side 12 av 22

Illustrasjoner Vedlagte illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET I vedtatt planprogram er det satt opp en rekke forhold som er vurderes og utredet ifbm. reguleringsplanen. Det vises her til vedlagte planbeskrivelse med konsekvensvurderinger. Overordnede føringer Detaljreguleringsplanen for Skovly anses å være i tråd med de statlige retningslinjene for areal- og transportplanlegging, med lokalisering inne i sentrum av Jessheim og med kort avstand til kollektivknutepunktet, høy arealutnyttelse, med handelsvirksomhet og andre publikumsrettede private og offentlige tjeneste- og servicefunksjoner, boliger, og parkering under bakken og i bygg over bakken. Detaljreguleringsplanen for Skovly anses å være i tråd med de statlige planbestemmelsene, med lokalisering inne i sentrum av Jessheim. Området er avsatt til sentrumsformål både i gjeldende fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur, i gjeldende kommuneplan og i ny Byplan. Detaljreguleringsplanen for Skovly anses ikke å komme i konflikt med barn og unges interesser ut fra den bruken området har i dag. Prosjektet vil heller bidra med tilbud som integrerer barn og unge i bybildet på en trygg måte, med både ute- og inneaktiviteter. Type virksomhet/bebyggelse Ullensaker og Romerike har hatt en sterk befolkningsvekst gjennom flere år, og det er forventet fortsatt vekst i årene framover. I Ullensaker er befolkningsøkningen forventet å bli på rundt 20.000 fram til 2030. Dette vil føre til økt etterspørsel etter boliger, tjenester, handel, kulturelle opplevelser mv. Jessheim sentrum vil fortettes og utvides for å imøtekomme denne etterspørselen. Innenfor Skovly er det behov for å kunne tilby tilstrekkelig store arealer til større butikker enn det Storsenteret har i dag. Det vil være ulike bransjer for hus og hjem og øvrige handelsbransjer. Utskifting av forretninger og etterspørsel etter ulike type lokaler vil likevel alltid være til stede. Det er viktig å ha lokaler og skape miljø for kompetansearbeidsplasser inne i sentrum av byen. Med reguleringsformålet tjenesteyting, offentlig eller privat, vil det være rom for et vidt spekter av muligheter for etablering av virksomheter og funksjoner. Det kan være leverandører av spesielle faglige tjenester som f.eks. megler, banktjenester, forsikring, revisjon, advokater, arkitekter, rådgivende ingeniører og andre konsulentvirksomhet innenfor ulike felt, leger, tannleger, fysioterapi, kiropraktor, frisør, hudpleie, fotpleie mv. som mulige leietakere. Videre kan det være treningssenter, kino, teater, konsertlokale, galleri, lekeland for barn, kafeer, restauranter, puber mv. Noen av disse mer kulturrettede funksjonene kan være aktuelle i et flerbrukshus ut mot Rådhusplassen. En tilgjengelig takterrasse/park innenfor K4 vil også være med på å berike sentrumsområdet. Noen virksomheter innen tjenesteyting ønsker gatebeliggenhet, mens andre kan være mer utenfor hovedstrømmen. Kjøpesentre er ofte dype som fører til problemer ifht. lys og vinduer Saksnr. 2008/3704-72 Side 13 av 22

for kontorer, men ut mot alle gatene er det fullt mulig å ha slike typer virksomheter. Dette gir også et åpent uttrykk av bebyggelsen og gir mer liv i byrommene. Det er i bestemmelsene tatt inn et punkt som sier at på gateplan i Rådhusvegen, Furusethgata, Trondheimsvegen og Skovly Allé skal bygninger utformes med aktive fasader hvor det tilrettelegges for publikumsrettede funksjoner. Fasade mot gate, der funksjonen er forretning, skal være åpne med glass som hovedmateriale. Hver forretning som ligger mot gate skal ha direkte inngang utenfra. Glass skal ikke tildekkes. Det er et ønske å kunne utvikle et unikt boligprosjekt, med valgfrihet, variasjon, og noe annet enn det som tilbys forøvrig i kommunen. Bruk av tak over næringsdelen muliggjør dette, der taket også kan oppfylle behov for felles- og private uteoppholdsarealer. Dette kan gi gode solog lysforhold for boligene og for uteoppholdsarealer. Boliger i sentrum gir mer liv i byen gjennom en større del av døgnet, og minsket bilbruk. Det er viktig for byutviklingen at det gis rom for de fleste byfunksjoner i sentrum. I så måte er muligheten for bygging av et hotell med særpreg gjennom et høybygg en viktig del av planen. Kombinasjon av konsentrert handel, leiligheter, kulturtilbud, Rådhusplassen og offentlige tjenester i direkte tilknytning til togstasjon og bussterminalen er den beste forutsetning for sentrumsvekst og for at sentrum vil bli oppfattet som attraktivt. Forholdet til forslag til Byplan 2030 Det er i vedlagte planbeskrivelse med konsekvensvurderinger, under punkt 7.4-7.6.4, sett på forholdet til Byplan datert 19.05.2014 for flere temaer som framgår av planprogrammet. Det gjelder Byplanens formål, bestemmelser og retningslinjer, bystruktur, byrom og estetikk, uterom, parkering. Formål Planforslaget er i samsvar med Byplanens formål med å regulere hele området til sentrumsformål. Dette er det mest dekkende for den type bebyggelse og innhold som ønskes inn i planområdet, som forretninger, kontorer, tjenesteyting, hotell og boliger. Stedsutvikling Pr. i dag består bebyggelsen nord for Kjeld Stubs veg, nord for kirka og vest for Trondheimsvegen i hovedsak av lave eneboliger, med unntak av den nye bebyggelsen nord for Jessheim-krysset. Disse områdene er i ny Byplan forutsatt transformert med ny bebyggelse, nye formål og høy utnyttelse. Ny bebyggelse innenfor planområdet vil i utgangspunktet samspille mest med Jessheim Storsenter, men vil etter hvert som naboområdene transformeres og bygges ut, inngå i en større helhetlig sentrumsstruktur og - bebyggelse. Det vil bli tilstrebet åpne fasader i 1. etasje ut mot gatene, og publikumsrettede virksomheter med behov for mindre lokaler. Ved å legge til rette for publikumsrettede virksomheter mot Torget, Furusethgata og Rådhusvegen, vil dette gi liv i sentrumsområdet. Lengre sammenhengende fasader kan brytes opp med å bruke vertikale elementer, samt inntrekkinger og utkraginger. Sentrumsområdene på Jessheim er relativt små, med korte avstander til viktige målpunkter. Det legges opp til fortau eller gang/sykkelveger langs vegene, og dette gir god tilgjengelighet for myke trafikanter. I tillegg introduseres Skovly Allé, som vil bli etablert gjennom hele kvartalet retning nord-sør. Denne tenkes anlagt som en gågate med soner for ulike aktiviteter, møblering og vegetasjon. Saksnr. 2008/3704-72 Side 14 av 22

Detaljreguleringsplanen foreslår at det kan bygges et hotell som høyhus innenfor K2, inntil krysset Trondheimsvegen/ Furusethgata. Endelig utforming av bygningen vil ikke bli avklart i fbm. detaljreguleringsplanen. Det foreslås en maksimal høyde og bruksareal (BRA). I modellen som er utarbeidet ligger det inne en illustrasjon av hotellet. Utbyggingen vil ikke bli i fbm. første byggetrinn innenfor planområdet. Det vil derfor være god tid til å jobbe med prosjektet og avklare størrelse, form og estetikk. Høyder og utnyttingsgrad Skovly er et kvartal som ut fra sin beliggenhet, tåler høy utnyttelse og større bygningsvolumer. Bygningsvolumene vil være av en slik størrelse at de vil harmonere med nyere og framtidig bebyggelse i sentrumsområdene, og gi inntrykk av å være midt i byen. Foreslått prosjekt innenfor planområdet utfordrer både Byplanens høyder og utnyttingsgrad. Dette forårsakes bl.a. av høye etasjer til forretningsdelen, hotellet, samt bolig- og kontorbygg oppå tak innenfor K3 og K4. Det foreslås i planen at maks. kotehøyder på de høyeste bygningsdelene innenfor K3 og K4 settes til kote 235. Utbygger ønsker imidlertid en makshøyde på kote 237, som vil gi ytterligere rom for ønsket variasjon av bebyggelsen. Parkering Parkeringen vil bli lagt under bakken og i deler av bygg over bakken. Forslag til bestemmelser til detaljreguleringsplanen for bilparkering forholder seg til Byplanforslagets maksnormer for parkering. Unntaket er foreslått norm for sykkelparkering, for el-biler og for forflytningshemmede. Det vises her til punkt 7.5.6 i planbeskrivelsen med konsekvensvurderinger. Uteoppholdsareal Det er i planforslaget vurdert som lite hensiktsmessig å legge Byplanens bestemmelser for uteoppholdsarealer til grunn ved anleggelse av uteoppholdsarealer på taket for sentrumsleiligheter, og det er derfor foreslått en annen beregning. Avbøtende tiltak kan være strengere krav til kvalitet av utearealer enn beskrevet i byplanen. Felles uteoppholdsarealer skal ha utforming og innhold for varierte aktiviteter/lek tilpasset alle aldersgrupper. Felles uteoppholdsarealer skal opparbeides med høy kvalitet i utforming og materialbruk. Det skal legges vekt på multifunksjonelle løsninger, som gir mulighet for flere aktiviteter og ulike aldersgruppers bruk. Ulike funksjoner skal orienteres best mulig i forhold til sol, støy, forurensning og klimatiske forhold. Det vises til punkt 7.5.1-7.5.5 i planbeskrivelsen med konsekvensvurderinger der forholdet til uteoppholdsarealer er nærmere utdypet. Trafikk Det er i fbm. utarbeidelsen av planforslaget utarbeidet en trafikal konsekvensutredning. Denne er utført av COWI og er datert februar 2014. Utredningen følger planforslaget i sin helhet. For nærmere detaljer vises det til denne. Jessheim sentrum er foreløpig et regionsenter og ikke en storby. Undersøker utført ved Jessheim Storsenter (vedlegg 9 til planbeskrivelsen) viser at den største andelen av kunder som handler på senteret kommer fra periferier i distriktet hvor kollektive transportmidler ikke forbinder disse områdene med Jessheim sentrum på en tilfredsstillende måte. Derfor bruker 87 % av kundene bil, og dagens parkeringsdekning for senteret dekker bare så vidt parkeringsbehovet. Saksnr. 2008/3704-72 Side 15 av 22

Ved utbygging av Skovly-området kan en ikke forvente at sammensetningen av kundegruppen vil endre seg betydelig. Derfor er det viktig at parkeringsdekningen dekker kundenes behov. Begrensning i parkeringsdekning uten betydelig offentlig bidrag til utvikling av kollektivtransport i hele regionen vil forringe utvikling i Jessheim sentrum. Planforslaget forholder seg til maks parkeringsnorm i Byplanen. Utbyggingsprosjektet tar sikte på å rydde opp i parkeringen og trafikksituasjonen i sentrum. Parkering konsentrert til ett område med avgrenset antall inn- og utkjøringer gir mindre kjøring og mindre trafikkbelastning på vegene i sentrumsområdet. Sambruk av parkeringsanleggene er vesentlig ved at flere tjenester kan nås fra samme sted. Parkere på ett sted, handle, oppsøke tjenestetilbud, spise mv. Parkering under bakken og parkeringshus samlet i etasjer oppå hverandre gir en rasjonell og effektiv avvikling. I tillegg er det planer om å bygge flere sentrumsnære leiligheter som kan øke antall gående og redusere bilbruken lokalt på Jessheim. Planforslaget har også fordoblet ambisjonsnivå mht. antall nye sykkelparkeringer i fht. dagens sykkelparkeringsbehov. Sykkelparkeringer og parkeringer for el-biler vil være mulig å øke i fremtiden når behovet melder seg. Trafikkberegningene viser at trafikkmengdene i vegnettet i Jessheim sentrum vil øke fram til 2030, og særlig krysset Algarheimsvegen x Ringvegen kan få avviklingsproblemer i tilfarten fra Gotaasalleen i ettermiddagsrush. For øvrig viser kapasitetsberegningene sterk belastning i tilfarten fra Gardermovegen i rundkjøringen Storgata x Trondheimsvegen. Trafikken her har imidlertid gode alternative vegvalg via bl.a. Ringvegen. Det er tilfredsstillende trafikkavvikling i de øvrige kryssene i området. Den foreslåtte utbyggingen av hotell, forretning, kontor og boliger er beregnet å generere ca. virkedøgntrafikk, VDT, 7500, forutsatt bruk av minimumsnorm for parkering. Pga. virksomheter som går tapt tilsvarer dette en netto trafikkøkning i området på ca. VDT 7000. I adkomstsonene til parkeringsanlegget indikerer kapasitetsberegningene god trafikkavvikling. Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse for tiltaket. Den har følgende konklusjoner: Under anleggsperioden vil påkjørsel av myke trafikanter og uønskede hendelser på veger som kan påvirke utrykningstid til brannvesen, ambulanse eller politi være største faremomentet. Etter gjennomføring vil påkjørsel av myke trafikanter bli største faremoment ved tiltaket. Det vil alltid kunne være situasjoner som kan oppstå hvor som helst og som ikke kan forutses eller forebygges. Alle de nevnte forholdene/situasjonene er ivaretatt i den grad det er mulig av alminnelige regler og forskrifter. Det er vurdert avbøtende tiltak for å minske fare. Anleggsfasen Konsekvenser i anleggsperioden omfatter lokale ulemper som følge av anleggsarbeid i området. Det vises til punkt 7.8 i planbeskrivelsen med konsekvensvurderinger. Bare kortsiktige virkninger er tatt med her, foruten deponiområder. Saksnr. 2008/3704-72 Side 16 av 22

RÅDMANNENS DRØFTINGER: Overordnede mål Forslaget er i tråd med overordnede mål om fortetting og lokalisering av næring i knutepunkt. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen Retningslinjene poengterer viktigheten av å legge til rette for barn og unges opphold i sentrum. Skovly Allé kan, med riktig utforming, bidra positivt til dette. Uteoppholdsarealene på taket blir et godt tilbud til de yngste barna, men krever omfattende sikring. Området er forøvrig trafikksikkert og oversiktlig og er velegnet for barn som ikke enda kan bevege seg alene i byen. For barn i skolealder som har et større behov for plasskrevende lek, kan uteoppholdsarealet være et mindre godt alternativ. Med denne typen byutvikling blir det på sikt behov for flere nærlekeplasser for barn i skolealder. Kommuneplan Gjeldende kommuneplan overstyrer eksisterende byplan for Jessheim der det er motstrid mellom denne og kommuneplanen. I kommuneplan er planområdet markert med delvis eksisterende senterområde og delvis framtidig senterområde. Forslaget er derfor etter rådmannens vurdering, i tråd med kommuneplanen. Kommunedelplan for klima og energi Forslaget bygges i tråd med TEK 10 som stiller strenge krav til bl.a. isolasjon og energitilføringsløsninger. Byplan Jessheim I forslag til ny byplan for Jessheim er planområdet avsatt til nåværende sentrumsformål. Planforslaget er i tråd med formålet, men bryter med byplanens bestemmelser for blant annet utnyttelsesgrad og høyder på bebyggelse. Dette blir drøftet ytterligere lenger ned i dokumentet. Sykkelbyen Jessheim Kommunen ønsker å satse på økt sykkelbruk gjennom fysiske tiltak og holdningsskapende arbeid som plan for skilting, sykkelparkering og etablering av sykkelfelt. Planforslaget legger til rette for sykkelbruk ved å regulere inn sykkelfelt langs alle veger. Det er også satt krav om at 10 % av sykkelparkeringen for boliger skal ligge i tilknytning til boliginnganger. Boligbyggeprogrammet Planområdet har en kvote på 100 boliger i 2013 og 100 boliger i 2017-2019. I planforslaget er det antydet 185 boliger, hvilket er innenfor kvotene gitt i Boligbyggeprogrammet. Eksakt antall vil ikke bli klart før i byggesøknadene. Generelt Utbygger har formidlet et ønske om friere rammer til å utvikle forslaget, som per dags dato ikke har funnet sin endelige form. Rådmannen deler utbyggers ønske om en utbygning på denne tomta er viktig for Jessheim. Rådmannen har derfor gått med på utbyggers ønske om friere rammer, men med krav til utdypende dokumentasjon i form av en estetisk plan som skal godkjennes før rammesøknad. Optimalt skulle det ønskes et forslag der utformingen var kommet lenger, men dette anses for å være et kompromiss for å tilrettelegge for en optimal utbygging på sikt. Saksnr. 2008/3704-72 Side 17 av 22

Byforming Tomta har en høydeforskjell på 7-8 m og de planlagte byggene følger tomtas topologi. Etasjer legges slik at de korresponderer med omkringliggende terreng og gir mulighet for adkomst til virksomheter fra gateplan i hele planområdet. Jessheim har en flat topografi, og planområdet strekker seg opp til byens høyeste punkt. Byplanen åpner for et høyhus her, som vil danne et orienteringspunkt i byen. For at høyhuset skal få den ønskede effekten i det flate landskapet er det viktig at andre bygg får høydebegrensninger. Detaljreguleringen legger opp til en kvartalsstruktur med gjenbygde kvartaler. Tomten deles i tre. Den vestlige delen, som ligger på eiendommens høyeste nivå omfatter tomten K1, som ikke tilhører utbygger, og hotelltomten K2. En liten servicegate skiller disse feltene fra K3. K3 er det største bygget og består av parkering, forretninger og boliger. Mot øst, på andre siden av gågaten Skovly Allé, ligger K4. I tillegg til kulturfunksjoner huser K4 også muligheter for parkering, forretninger og kontor eller boliger. Fasadelivet ligger i stor grad til gatene rundt, dette vurderer rådmannen å være et godt grep for å utvikle en ryddig kvartalsstruktur i sentrum. Skovly Allé er også et element som strukturerer og former planområdet, og som må videreføres nordover mot skoleområdet for å ivareta sin tiltenkte funksjon. Skovly Allé har stort potensiale som en ny gågate i Jessheim, men dette krever at senere utbygginger viderefører disse intensjonene. Skovly Allés viktigste kvaliteter ligger i at den leder mellom den framtidige Rådhusplassen, via en mulig framtidig park/torg på utbyggingsområdet S5, til Jessheim skole og ressurssenter. Siden mange av Skovly Allés kvaliteter er avhengig av framtidig utvikling mener rådmannen det er viktig med fokus på midlertidige tiltak som sikrere kvaliteter. Det er foreløpig ikke planlagt noen utbygging av S5 og det er derfor viktig å sikre at Skovly Allé innehar kvaliteter før den tid. Rådmannen er positiv til en midlertidig park nord for Kjeld Stubs veg, selv om denne ikke kan sikres i det foreliggende planforslaget. Prosjektets størrelse og massivitet gjør at det kan sammenliknes med det eksisterende storsenteret. Det er tatt grep for å dele opp bygningsmassene og forhindre at de nye byggene får en bakside slik storsenteret har ut mot Furusethgata i dag. Det vil likevel bli en av Jessheims største og tetteste prosjekter. Plasseringen i sentrum forsvarer til dels denne massive utbyggingen, men det er viktig å passe på at utbyggingen ikke gir for store konsekvenser for tilliggende områder. Selv bykjerner trenger sol og rom, og for høye bygg her vil kunne gi store konsekvenser for solforholdene på tilgrensende arealer. Utforming Forslagsstiller har vært tydelig på at den arkitektoniske utformingen ikke er avklart, og at det som vises i illustrasjonsmaterialet er mer en studie av volumer. Dette gjør at det er vanskelig å diskutere utforming på nåværende tidspunkt. Generelt er det vanskelig å sikre god arkitektur i reguleringsbestemmelser. Det er derfor lagt inn krav om estetisk plan i bestemmelsene. Denne skal godkjennes av kommunen. Et viktig kriterium her vil være at forslaget har en gjennomført arkitektonisk helhet, og tilfører byen gode kvaliteter. Høyhuset, som planlegges bygd som et hotell, er et resultat av et ønske fra kommunen om å markere Jessheim fra det høyeste punktet i byen. Det er forståelse for at høyhuset ikke kan utredes ytterligere i detaljreguleringen, og det er tatt inn i bestemmelsene at dette må utredes nærmere i rammesøknaden. Det er foreslått både boliger og kontorlokaler i utbyggingen, men forslagsstiller påpeker at det ikke er mulig å si noe om fordelingen og den konkrete plasseringen. Jessheim har behov for Saksnr. 2008/3704-72 Side 18 av 22

begge deler, og rådmannen er positiv til en kombinasjon av de to formålene i de øverste delene av byggene. Siden det ikke er mulig å diskutere faktisk plassering, oppfordrer rådmannen til å finne løsninger for sambruk mellom kontor, kulturbygg og forretninger, f.eks. i forbindelse med uteareal. Boligene bør derimot skjermes og ha et tydelig skille til de andre formålene. Forholdet mellom kontorer og boliger på K4 som vist i illustrasjonsmaterialet mener rådmannen er en dårlig løsning som bør bearbeides videre. Rådmannen er positiv til plasseringen av et kulturbygg ned mot Rådhusplassen, men mener det ikke har kommet tydelig nok frem hva dette kulturbygget skal inneholde. Det er forståelig at dette er en utbygging for å leie ut lokaler, men når det dreier seg om kultur kan det være interessant å ha en plan eller program for hvilken type leietakere som ønskes. Rådmannen mener kulturdelen bør inneholde funksjoner som er tilgjengelige for offentligheten, og ikke funksjoner som kun er tilgjengelig for en viss aldersgruppe eller som krever medlemskap. Det er lagt inn krav om belysningsplan i bestemmelsene. God og riktig belysning kan tilrettelegge for bruk på kveldstid ved å skape en god atmosfære og gjøre at området føles tryggere. Samtidig kan belysningen brukes til å fremheve arkitekturen og kvalitetene ved et sted. Godt materialvalg er en annen viktig kvalitet som er vanskelig å sikre i bestemmelsene. Forslagstiller har vært klar på at dette ikke er bestemt enda, men rådmannen velger likevel å ta det opp da det er et tema som påvirker bygninger og bymiljøet. Det er viktig at det velges materialer som er slitesterke og som er av god kvalitet. Bevisst bruk av materialer vil også bidra til å skape variasjon og bryte opp lange fasader. Utnyttelse Prosjektet overskrider føringer lagt i byplan når det gjelder utnyttelse. Byplan åpner for en utnyttelse på 200-300 % og dette prosjektet ligger på rundt 430 %. Prosjektet har forskjellige typer bygg, og rådmannen mener at hotellet ikke utfordrer byplanen da den høye utnyttelsen er en naturlig konsekvens av et høyhus, noe som også er foreslått i byplanen. For å tydeliggjøre hvor høy utnyttelse det er snakk om kan man sammenlikne forslaget med det eksisterende storsenteret. Arealet av hele Jessheim storsenter utgjør litt mindre enn to tredjedeler av denne utbyggingen (eksisterende storsenter har 68 000 m 2, jfr. planbeskrivelsen). Til sammenligning har byggene K3 og K4 et samlet bruksareal på 85 000 m 2, samtidig som fotavtrykket er litt mindre enn det eksisterende senteret. Rådmannen er på bakgrunn av dette bekymret for den massiviteten som ligger i forslaget. Utbyggingen av Skovly er delt i fire, og vil ha et mer kvartalmessig uttrykk enn dagens senter. Dette er i tråd med overordnet byutvikling. Det er forventet at fotavtrykkene vil bli enda mindre og mer kvartalmessige i utviklingen av S5. Prosjektets plassering i sentrum krever en viss utnyttelse, men rådmannens bekymring har vært at høydene som ønskes vil få konsekvenser for dagslys i de omkringliggende gatene og for områdene nord for Kjeld Stubs veg. Rådmannen mener at det er av stor betydning for den helhetlige byutviklingen at det skal bygges slik at utviklingen på S5 skal ha mulighet til å følge byplanens føringer. Rådmannen ser også at det finnes mange kvaliteter ved forslaget som det er viktig å fokusere på. Plassering av utadrettede forretninger på bakkeplan er et viktig grep i prosjektet. Dette vil skape liv i gatebildet og gi urbane kvaliteter til Jessheim. Kulturhuset som henvender seg ned mot Rådhusplassen kan også være med på å skape liv der. Saksnr. 2008/3704-72 Side 19 av 22

Høyder Forslaget har lagt seg på høyder som ligger over føringer lagt i forslaget til byplan. Det er rådmannens vurdering at det kan tillates å bygges opp til disse høydene her på grunn av tomtas sentrale beliggenhet og prosjektets store andel sentrumsfunksjoner. Selv om det tillates bygd opp til kote 235 over hele K3 og K4, vil det i realiteten ikke kunne bygges så høyt overalt. Utnyttelsen og begrensningen på antall kvadratmeter BRA vil gi variasjon. Dette grepet i reguleringsplanen gir økt fleksibilitet for utbygger. Det er satt krav i estetisk plan om at bygningsmassene ikke skal gi skygge som vanskeliggjør en bymessig utvikling av område S5 nord for Kjeld Stubs veg i tråd med byplan. Utbygger ønsker å heve byggehøyden ytterligere, til kote 237, på K3. Dette vil rådmannen ikke anbefale. Økningen i byggehøyden begrunnes med behov for enda mer fleksibilitet. Det er vanskelig å se at dette er en god begrunnelse. Kote 235 er allerede et stykke over annen pågående og planlagt utbygging i sentrum, og det har blitt akseptert kun fordi det ikke skal bygges opp til denne høyden på hele planområdet, samt at det er en stor variasjon av formål i forslaget. Rådmannen mener utbygger allerede har fått tilstrekkelig fleksibilitet til å gjennomføre et prosjekt som vil gi Jessheim en positiv utvikling. Til sammenligning er høydene på tilliggende Jessheim Panorama satt til kote 230, samme høyde som aller høyeste punktet på toppen av dagens storsenter. Universell utforming. Prosjektet følger TEK10 og er i utgangspunktet velegnet for personer med ekstra behov. Det er ikke nevnt særlige tiltak eller ambisjoner i forbindelse med universell utforming. Uteoppholdsarealer, lekearealer og grøntstruktur Det er viktig at barn og unge har en naturlig plass i sentrum, og arealer tilrettelagt for lek er derfor noe som må ivaretas i byutviklingen. Lys og rom er viktige kvaliteter når tettheten blir så høy som det er foreslått her. Uteoppholdsarealer på tak kan være et godt supplement til andre grøntarealer, men det gir begrensende muligheter for barns lek. Boligenes uteoppholdsarealer på tak blir beskrevet som grønne, og det antas at disse blir trivelige for beboerne. Det er satt et gradert uteoppholdsarealtall, da det er mer begrensede muligheter for uteoppholdsareal på tak. Det er satt krav til at disse skal opparbeides med vekt på spesielt god kvalitet, hvilket skal vurderes i behandlingen av den estetiske planen. Det grønne på taket har en positiv effekt på fordrøyning av overvann, for beboernes utsikt og lokalmiljø og det kan ha miljømessige fordeler. Forslagsstiller viser at kommunens krav til 50 % solinnfall ved vår/høstjevndøgn kan nås, men da er 81 % av solbelyst areal på det taket med færrest boliger, K4. Arealene på K4 er ikke direkte tilgjengelige for beboerne på K3, og kan derfor ikke regnes som uteoppholdsareal for disse boligene. Den planlagte parken på taket er en god bruk av takareal, men den bidrar ikke direkte til bymiljøet. Parken blir liggende isolert fra de øvrige byrommene og overordnet grøntstruktur i Jessheim. Det er likevel ingen tvil om at den kan bli et fint tilskudd til byen, spesielt hvis den kombineres med kjøpesenter- og kulturfunksjoner. Skovly Allé bidrar positivt med sitt store gangareal der det er plass til soner for aktiviteter, boder og opphold. Som følge av høye bygg på hver side, samt det eksisterende kjøpesenteret i sør, vil gågaten få begrensede solforhold. Alléen er tenkt som en forbindelse fra sentrum til omkringliggende grøntområder. Rådmannen er positiv til dette og mener det kan bli et fint grep, men det er viktig at alléen får et gjennomgående grønt preg. Saksnr. 2008/3704-72 Side 20 av 22