HELSEHUS I SPANIA - LEIEAVTALE Arkivsaksnr.: 07/23255 Saksframlegg Forslag til vedtak: 1. Formannskapet gir Rådmannen fullmakt til å inngå leieavtale med Peder Morset folkehøgskole om 24 sykehjemsplasser i Spania, VillaJoyosa. Saksfremlegg - arkivsak 07/23255 1
Helsehus i Spania 1. Innledning Rådmannen har arbeidet med planer om å etablere sykehjem-/rehabiliteringsplasser i Spania siden år 2000. Stiftelsen Trondhjems Hospital i samarbeid med Trondheim kommune ble allerede i 2002 tilbudt et ferdig prosjekt som var lokalisert i VillaJoyosa i Spania.. Rådmannen informerte Formannskapet i møte 26/6-04 om at Peder Morset folkehøgskole hadde overtatt leiekontrakten som kommunen hadde inngått i Spania med Norse Contracting Eiendom (NCE). Det viste seg etter hvert at tomten beskrevet i den opprinnelige avtalen krevde omregulering. En slik godkjenning foreligger fortsatt ikke. I løpet av de siste to årene har representanter for folkehøgskolen og kommunen arbeidet sammen for å finne frem til en alternativ tomt i VillaJoyosa i påvente av at den opprinnelige tomten eventuelt skulle bli godkjent. Peder Morset folkehøgskole har nå inngått avtale om kjøp av tomt og bygging av sykehjems- /rehabiliteringsplasser på en strandtomt i VillaJoyosa, under forutsetning av at Formannskapet godkjenner leieavtalen med folkehøgskolen. Tomten oppfyller alle ønskene som kommunen har hatt mht beliggenhet. Det foreligger dokumentasjon fra spanske myndigheter om at dette prosjektet godkjennes og at byggestart kan påregnes ultimo 2007. Ut fra at det nå er snakk om å bygge på en annen tomt enn den som ble beskrevet i den opprinnelige leieavtalen, har det vært nødvendig å reforhandle avtalen med Peder Morset folkehøgskole. Den reforhandlede avtalen oppfyller Bystyrets krav til en leieavtale/ driftsavtale med en privat stiftelse om at slike avtaler ikke skal være dyrere enn om kommunen hadde bygget/ drevet selv. På bakgrunn av juridiske vurderinger anbefaler Rådmannen at den framforhandlede leieavtalen med folkehøgskolen Peder Morset for leie av 24 sykehjemsplasser godkjennes. Det forutsettes at Rådmannen arbeider videre for å sikre at 12 av de 24 plassene blir solgt til andre kommuner. 2. Fakta Det vises til arkivsak 01/18361 Sykehjem / rehabiliteringssenter i Spania, hvor bystyret vedtok følgende: 1. Bystyret vedtar å realisere 24 sykehjemsplasser i Spania med de forutsetninger som er gitt i saksfremlegget, dvs at investeringskostnadene dekkes gjennom statlig tilskudd. Når ny kvote fra Husbanken foreligger, må bystyret pånytt se samlet på planlagte tiltak. 2. Trondheim kommune dekker eventuelle dokumenterte merkostnader som påløper utbygger, dersom Husbanken ikke innvilger søknaden om statlig finansiering, slik at prosjektet må avvikles. 3. Tildelingskriterier for korttids døgnopphold i sykehjem vedtatt av bystyreti B.sak 43/01 gjelder også for tildeling av korttids døgnopphold i Spania. Brukere som har langtidsopphold ved sykehjem i Trondheim kan tilbys korttids døgnopphold i Spania, dersom brukerens sykehjemsrom kan tas i bruk for andre brukere til korttids døgnopphold. 4. Bystyret ber rådmannen om å utarbeide avtale med stiftelsen Torndhjems Hospital, slik at stiftelsen Trondhjems Hospital eier og drifter 24 sykehjem / rehabiliteringsplasser i Spania. Rådmannen bes sørge for at avtalen mellom Trondheim kommune og Trondhjems Hospital ivaretar kommunens valgfrihet i forhold til varierende økonomi og muligheten til å innskrenke antall plasser. Det vises til arkivsak 02/11324 Avtale om drift av sykehjem-/ rehabiliteringssenter i Spania, hvor Saksfremlegg - arkivsak 07/23255 2
bystyret bl.a vedtok å inngå leie og drift av 24 sykehjemsplasser i Spania. Det vises til Eldreplanen for Trondheim kommune fra desember 2006 der tilbudet i Spania blir beskrevet som et 5. helsehus. Plassene vil være et lite, men viktig supplement til det tilbudet vi skal etablere i Trondheim. Det vises til budsjettet for 2007, hvor bystyret vedtok følgende: Sykehjem/rehabiliteringsinstitusjon i Spania har lenge stått på investeringsplanen, men av forskjellige grunner ikke vært mulig å realisere til nå. Det er stiftelsen Peder Morset folkehøgskole i Selbu som skal bygge sykehjemmet, mens Trondheim kommune skal være ansvarlig for drift av senteret. Det er nå(nov.2006) inngått avtale med mellom Peder Morset folkehøgskole og grunneier i Spania om kjøp av tomt, og det er forventet byggestart våren 2007 og ferdigstillelse medio 2008. Det er en klar forutsetning at den totale driftskostnaden per plass ikke skal overstige den tilsvarende prisen på avlastningsplass i Trondheim. Det er også forutsatt at kommunen ikke skal bruke mer enn 12 plasser. Dersom byggeprosjektet ikke er ferdigstilt innen utløpet av 2008, kan Trondheim kommune trekke seg vederlagsfritt ut av prosjektet. Målgruppen for tilbudet i Spania er brukere på terskelen til å bli sykehjemsbrukere. Rådmannen bes framlegge avtalen med Peder Morset for godkjenning av formannskapet. 3. Vurdering om krav til offentlig anskaffelse Etter at Revisjonen/ Kontrollkomiteen påpekte at byggingen av Kystad sykehjem skulle vært satt ut på anbud, har Rådmannen bedt Trondheim kommunerevisjon om å vurdere om avtalen mellom Norse Contracting Eiendom (NCE) og Trondheim kommune fra 2002 burde ha vært annonsert for offentlig anbud. Ved inngåelsen av kontrakten ble dette ikke gjort. Spørsmålet er om det i henhold til regelverket som gjaldt på denne tiden var krav om at denne type kontrakter skulle ut på offentlig anbud. Revisjonen er av den oppfatning at anskaffelsen av den aktuelle tjeneste burde vært ute på anbud (se vedlegg 1 til saken). Revisjonen peker imidlertid på at det ble inngått en gyldig kontrakt mellom partene. At anskaffelsen ikke har vært ute på anbud kan ikke endre på dette. Revisjonens gjennomgang av saken viser at det ikke foreligger noen sanksjonsmuligheter mot avtalen slik den ble inngått med NCE. NCE er nå ikke lenger en avtalepartner med Trondheim kommune. I 2004 overtok Peder Morset folkehøgskole leiekontrakten som NCE hadde med Trondheim kommune om leie av 24 sykehjemsplasser i Spania. Overdragelsen ble godkjent av Trondheim kommune i brev av 27/05-03. Trondheim eiendom har fått utarbeidet en rapport av advokatfirmaet Haavind Vislie AS (vedlegg 2) som konkluderer med at en avtale mellom Trondheim kommune og Peder Morset folkehøgskole ikke kreves konkurranseutsatt. Dette skyldes at folkehøgskolen er en offentlig finansiert ideell stiftelse med kun offentlig oppnevnte styremedlemmer. Den juridiske betenkningen fra advokatfirmaet Haavind Vislie AS blir ettersendt innen saken behandles i Formannskapet. 4. Samarbeid mellom Peder Morset folkehøgskole og Trondheim kommune Peder Morset folkehøgskole har som mål å lære elevene at alt sosialt, pedagogsk og humanitært arbeid baseres på den enkeltes holdninger og faglig kunnskap. Holdninger utvikles best i det virkelige liv. De utøver pedagogikken på folkehøgskolen i Selbu, men for å sikre rekruttering av nye elever i årene som kommer, ønsker folkehøgskolen å bygge et sykehjem i Spania og tilby dette som en læringsarena. Saksfremlegg - arkivsak 07/23255 3
Undervisningsdepartementet har godkjent folkehøgskolens prosjekt i Spania med den forutsetning at prosjektet har en pedagogisk begrunnelse. Folkehøgskolen vil samarbeide tett med Trondheim kommune om å definere det faglige innholdet ved praksisopphold i Spania. Elevene vil tilføre både ansatte og brukere energi og engasjement gjennom bla: Aktiviteter innen kunst og håndverk ( strikking, akvarell, tegning, toving alt etter brukernes ønsker og muligheter. Aktiviteter elever på friluftslinjen kan tilby, inklusive bruk av basseng. Være med på turer til byen. Det er kort vei fra det planlagte sykehjemmet til sentrum med marked og butikker. Sosiale aktiviteter. Elevene kan legge opp underholdningskvelder og aktivisere brukerne. Elevene skal i utgangspunktet ikke delta i stell og pleie. Det må i tilfelle være dersom noen har kompetanse til å være med som medhjelper eller assistent. Elevene skal primært være med for å bidra til aktivitet og være til inspirasjon og glede. Trondheim kommune har som en av de aller største utfordringene i årene som kommer å rekruttere nye medarbeidere. Samarbeidet med Peder Morset folkehøgskole vil bidra til framtidig rekruttering ved at kommunen får vist seg fram som en spennende arbeidsplass for elevene. Når samarbeidet i tillegg kan bidra til et bedret tilbud til pasientene ved helsehuset, opplever Rådmannen dette som en vinn-vinn situasjon for alle parter. 5. Reforhandlet avtale mellom Peder Morset folkehøgskole og Trondheim kommune I 2004 overtok altså Peder Morset folkehøgskole leiekontrakten som NCE hadde med Trondheim kommune der kommunen skulle leie 24 sykehjemsplasser i Spania. Denne avtalen bygde på at sykehjemmet skulle reises på tomten som aldri har fått byggetillatelse. Det har derfor nå vært nødvendig å reforhandle avtalen ut fra ny tomt og bygg tilpasset denne tomten. Bystyret har etter 2003 også vedtatt nye føringer for avtaler mellom kommunen og private stiftelser; Det skal ikke være dyrere for kommunen å leie av en stiftelse/ drive gjennom en privat stiftelse enn å bygge/ drive selv. Den reforhandlede leieavtalen er i tråd med disse føringene. Den reforhandlede leieavtalen bygger på leieavtalen fra 2002 og er basert på malen for andre leiekontrakter som kommunen har inngått med de andre private stiftelsene vedrørende leie av sykehjemsbygg. Hele prosjektet er kostnadsberegnet til 64,5 mill kroner. Dette gir 29 sykehjemsrom, inklusive innendørs behandlingsbasseng og utendørs basseng. Prosjektet er blitt betydelig dyrere enn det opprinnelige tilbudet. Dette skyldes i hovedsak ny tomt som har en helt annen kvalitet sammenlignet med opprinnelig tomt. I tillegg har det vært en kraftig prisvekst på eiendom i Spania de siste årene. Leieprisen for disse 24 sykehjemsplassene er imidlertid ikke høyere enn kapitalkostnaden for nye sykehjemsplasser i Trondheim. Leietiden er 20 år slik den også er for de private stiftelsene i Trondheim og slik Husbanken krever for å kunne gi tilskudd. På bakgrunn av Bystyrets krav til avtaler med private stiftelser om leie av bygg, er det i den reforhandlede avtalen tatt inn et nytt punkt 17; Etteroppgjør ved avslutning av leieforholdet. Saksfremlegg - arkivsak 07/23255 4
Her kan Trondheim kommune kreve at eiendommen selges etter at leieperioden på 20 år er utløpt og kommunen vil få halvparten av verdistigningen av bygget i leieperioden. Leietaker må fremsette dette kravet skriftlig senest 1 år før utgangen av leieperioden. Trondheim kommune forplikter seg til å ta i mot elever fra folkehøgskolen, slik at de kan få praksis i Spania. Den reforhandlede leieavtalen er lagt ved saken som vedlegg 3. 6. Helsehuset i Spania. Bygningen Bygningen vil inneholde 29 sykehjemsrom. Trondheim kommune skal leie 24 plasser. Ut fra budsjettvedtaket i Bystyret for 2007 skal kommunen kun benytte 12 av disse plassene selv. De øvrige 12 plassene skal selges til andre kommuner. Peder Morset folkehøgskole står ansvarlig for utleie av 5 plasser som også skal leies ut til andre kommuner. Trondheim kommune skal være ansvarlig for driften og partene vil samarbeide om salg av plasser til andre kommuner. Utformingen av bygget har skjedd i nært samarbeid med Trondheim kommunes representanter. Utformingen tilfredsstiller kravet om universell utforming og vanlig norsk sykehjemsstandard og krav til funksjonalitet slik vi har bygget sykehjemsbygg i Trondheim. Det er gulvvarme på badene. Selv om badene er relativt små, er de tilpasset målgruppen. Beboer-rommene er utformet slik at det er mulig for pårørende/ledsagere å overnatte inne på rommet. Rommene går over 3 etasjer og hver etasje har egen sittekrok med minikjøkken. Det er meningen at måltidene i hovedsak skal inntas i spisesalen/kafeen som ligger i sokkeletasjen - med panoramautsikt til havet. I sokkeletasjen blir det også salong med tilsvarende utsikt samt kontorer, møterom og personalgarderober. I kjelleren (under sokkeletasjen) blir det terapibasseng, behandlingsrom for fysioterapi med tilhørende garderobeanlegg. Hva skiller dette helsehuset fra helsehusene i Trondheim? Det er i tidligere saksframlegg redegjort for fordelene med klimaet i dette området av Spania. Den nye tomten gir nye muligheter til rekreasjon, aktivitet og trening pga andre omgivelser enn i Trondheim, nærhet til byen og til stranda. Det er direkte utgang fra sokkelen til hageanlegg med svømmebasseng hvor man vil få en fantastisk utsikt til havet. Uteplass i flukt med spisesalen gjør at måltider enkelt kan foregå utendørs. På taket blir det en stor terrasse med flott utsikt og muligheter til ulike aktiviteter. Beliggenhet Saksfremlegg - arkivsak 07/23255 5
Sykehjemmet skal bygges der de gamle bygningene står. Utsikt til Middelhavet. Alle beboer-rommene vil få direkte utsikt til Middelhavet og til det som vil bli VillaJoyoa`s flotteste strandpromenade og park. Spanske myndigheter har bevilget 17,5 millioner Euro for å lage en 1,8 km lang strand-promenade og parkanlegg rett nedenfor helsehus-tomten. Bilde viser stranda i VillaJoyosa Bilde viser gamlebyen i VillaJoyosa Saksfremlegg - arkivsak 07/23255 6
Det ligger et spansk dagsenter og boliganlegg for eldre rett ved siden av tomten. Helsehuset blir liggende sentralt med kort avstand til butikker og kafeer. VillaJoyosa består av en moderne del og en gammel by omgitt av en bymur. Den gamle byen er svært idyllisk og Torbjørn Egner bodde her mens han skrev Kardemomme by. Det er lett å finne igjen både Tårnet til Tobias og deler av den fargerike Kardemomme by som Torbjørn Egner selv tegnet som illustrasjoner i boka. I samråd med arkitekten vil en prøve å gjenskape noe av inntrykket og fargevalget fra Torbjørn Egners bok i utformingen av helsehuset. 6. Oppsummering / konklusjon Rådmannen er nå trygg på at Peder Morset folkehøgskole kan realisere helsehusbygget som beskrevet i VillaJoyosa i Spania innen utløpet av 2008. Beliggenheten er meget flott med en fantastisk utsikt og nærhet til byen. Den reforhandlede avtalen som nå legges fram for godkjenning ivaretar Bystyrets føringer mht avtaler om leie/ drift med private stiftelser. Avtalen kan inngåes uten offentlig anbud. Leieprisen for 24 sykehjemsplasser i Spania overstiger ikke leieprisen som er for tilsvarende sykehjemsplasser i Trondheim. Det bes om at Formannskapet gir Rådmannen fullmakt til å inngå leieavtale med Peder Morset folkehøgskole. Rådmannen i Trondheim, 19/6.2007 Tor Åm kommunaldirektør Eirik Roos (rådgiver Vedlegg: 1) Trondheim kommunerevisjons vurdering av avtaleinngåelsen fra 2002 2) Juridisk betenkning fra advokatfirmaet Haavind Vislie AS- utarbeidet på oppdrag fra Trondheim eiendom. (Ettersendes) 3) Reforhandlet avtale mellom Peder Morset folkehøgskole og Trondheim kommune Saksfremlegg - arkivsak 07/23255 7