Byrådssak 422/15 Bergenhus, gnr. 168 bnr. 483, Kirkegaten 5-13. Kommunal forkjøpsrett ved salg av leiegårder. MBOL ESARK-8140-201523861-36 Hva saken gjelder: Vest Utleie Holding AS og JOF Eiendom AS har inngått avtale om overdragelse av Kirkegaten 5-13ved kjøp av 100 % av aksjene i eiendomsselskapet «K5-13AS». Overdragelsen skjer i medhold av kjøpekontrakt datert 26.6.2015, med Vest Utleie Holding AS som selger og JOF Eiendom AS som kjøper. Kirkegaten 23-33 inngår også i overdragelsen mellom de to partene. Salgssummen er fastsatt til NOK 168.000.000,-, etter fradrag for latent skatt, jf. vedlegg 1, og fordeler seg med NOK 80.500.000,- for Kirkegaten 5-13 AS og NOK 87.500.000,- for Kirkegaten 23-33 AS. Leiegården er et murhus bygget ca. 1920, og inneholder 40 boenheter. Eiendommens bruksareal er oppgitt til 2247 m² og tomtearealet til 2459 m². Det foreligger for øvrig få tekniske opplysninger om eiendommen da salget har funnet sted uten takst og prospekt. Ved salg av samme eiendom i januar 2015, ble det opplyst fra selger, BOB Eiendomsutvikling AS, at leiegårdens struktur holdt god standard mens leilighetene hadde ulik kvalitet. For 8 (7 oppgitt av selger) av boligene har Bergen kommune en tinglyst tildelingsrett. Tildelingsretten gjelder uavhengig av hvem som eier boligbygget. Fullstendig melding om overdragelse ble mottatt av kommunen 7. august 2015. Frist for bruk av den kommunale forkjøpsrett går i denne sak ut 7. desember 2015, jfr. leiegårdsloven 6, 1.ledd, 1.setning. Det er ingen reguleringsmessige innvendinger til overdragelsen. Da leiegården inneholder mer enn 4 boenheter og mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse, utløses kommunal forkjøpsrett etter Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder, jfr. leiegårdsloven 1 og 2. Et flertall av leietakerne har etter skriftlig forespørsel gitt uttrykk for et ønske (ikke bindene), om å overta eiendommen ved dannelse av borettslag eller eierseksjonssameie. Leietakerne takket ja til informasjonsmøte som ble avholdt 12.10. 2015. Representanter fra OBOS og Boligetaten var til stede. Fagetaten har også hatt møte med interimsstyret den 1.10.2015. Byrådsavdeling for sosial, bolig og områdesatsing (BSBO), Byrådsavdeling for barnehage og skole (BIKS) samt Studentsamskipnaden i Bergen (SIB) er orientert om salget og kommunens adgang til å benytte forkjøpsretten. BSBO har meldt tilbake at de ikke ønsker å benytte seg av forkjøpsretten, jfr. vedlegg 6. Det er ikke mottatt tilbakemeldinger fra SIB eller BIKS. Ved bruk av forkjøpsretten skal leiegårdens omsetningsverdi legges til grunn, jfr. leiegårdsloven 7, 3.ledd, 1.setning. Ved overdragelse av aksjer i selskap som eier eiendom, slik som i dette tilfellet, gir ikke nødvendigvis prisen på aksjene utrykk for eiendommens omsetningsverdi. Leiegårdens omsetningsverdi må fastsettes ved avtale gjennom forhandlinger, alternativt etter begjæring av skjønn. 1
Etat for byggesak og private planer (fagetaten) redegjør for saken i notat av 12.10.2015, og hvor de etter en samlet vurdering er kommet til at det foreligger grunnlag for kommunen å benytte forkjøpsretten i dette tilfellet. For vurderingen vektlegger fagetaten at bystyret i møte 28.5.2015 sak 139-15 fattet et positivt vedtak om å benytte den kommunale forkjøpsretten på vegne av beboerne av den samme eiendommen som foreliggende sak nå gjelder (kommunens saksreferanse 201508080). Foranledningen den gang var inngått kjøpekontrakt av 30.1.2015 mellom BOB Eiendomsutvikling AS og Vest Utleie Holding AS. Forkjøpsretten lot seg imidlertid ikke gjennomføre da kommunen ikke innen fastsatt frist mottok dokumentasjon for at stilte vilkår i bystyrets vedtak pkt. 1e), om nødvendig finansiering/sikkerhetsstillelse, var oppfylt. Også i foreliggende sak opplyser fagetaten at finansering vil være et avgjørende spørsmål. Ifølge fagetaten er det foreløpig ikke mottatt noen ny verdivurdering. Interimstyret er ansvarlig for å fremskaffe en verdivurdering av leiegården. Dersom slik dokumentasjon mottas, vil denne bli ettersendt byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø. I de foregående sakene ble eiendommene i forkant av overdragelsen verdivurdert av BOB Eiendomsutvikling AS. Verdien av Kirkegaten 5-13 ble da vurdert til NOK 32 560 000, basert på daværende leieinntekter, og til NOK 58 000 000, basert på markedsleie, jf. vedlegg 11. Interimsstyret opplyser at beboerne arbeider med å fremskaffe finansieringsbevis. Arbeidet er imidlertid vanskeliggjort ved at det heller ikke denne gang foreligger en endelig pris på leiegården. Kommunen har overfor beboerne anbefalt at det tas høyde for at prisen kan bli høyere enn aksjenes overdragelsessum og en eventuell verdivurdering av eiendommen. Manglende tekniske opplysninger om leiegårdens tilstand svekker fagetatens beslutningsgrunnlag i denne saken. Uttalelser fra tidligere selger, se pkt.6, gir ikke tilstrekkelig grunnlag for at fagetaten kan konkludere i forhold til leiegårdens tekniske tilstand. Av disse grunner er det også i denne saken avgjørende å stille vilkår om at det fremskaffes et finansieringsbevis/ bankgaranti for hele leiegårdens verdi, saksomkostninger og nødvendig vedlikehold. Fagetaten legger til grunn at det ikke har betydning for vurderingen av saken at det ikke er full enighet om boligbygget inneholder 7 eller 8 boenheter med kommunal tildelingsrett. Basert på at Kirkegaten 5-13 består av beboere fra ulike sosiale lag med ulikt ressursgrunnlag har fagetaten også sett hen til at Boligetaten, også i denne saken, har gitt uttrykk for at de har midler og ønsker å hjelpe de beboerne som innfrir kriteriene for finansiell støtte. I tillegg vil det være mulig for beboere i leiligheter med kommunal tildelingsrett å overta disse om finansene skulle tilsi at det er mulig. I den ikke-bindende avstemmingen for å danne borettslag ble det automatisk nei-stemme fra disse leilighetene ettersom BSBO rådet over stemmeretten. Fagetaten vektlegger også for sin anbefaling at kommunen har muligheten til å gjøre om vedtaket om bruk av forkjøpsrett, dersom de etter fastsettelse av pris ser at forkjøpet ikke lar seg gjennomføre, jfr. leiegårdslovens 6, 3.ledd. Flere av leietakerne har bodd i Kirkegaten 5-13 i flere tiår. Historisk har disse leiegårdene vært kommunalboliger. Beboerne uttrykker bekymring for om de kan håndtere fremtidig markedsleie. Bruk av kommunal forkjøpsrett er en mulighet for leietakerne til å kjøpe en egen leilighet. På denne måten kan det sikres forutsigbarhet for egen bosituasjon, stabilitet i eierforhold og ivaretakelse av bygningsmassen. Av erfaring ser kommunen at tilsvarende saker gir god byutvikling i etterkant. Å eie fremfor å leie gir et annet eierskap til eiendommen og byrommet. Gjennom et eventuelt kommunalt forkjøp på vegne av beboerne vil slik leiegårdslovens primærformål om beboerovertakelse oppfylles. Leietakernes rettigheter etter husleieloven består imidlertid også etter overdragelse av leiegården til JOF Eiendom AS. Dette gjelder også avtalen om at kommunen disponerer leiligheter gjennom kommunal 2
tildelingsrett. Leieprisen for flere av leilighetene ligger i dag ca. 40 % lavere enn markedsleien i området. Det er nærliggende å anta at ny kjøper, JOF Eiendom AS, ønsker å oppjustere husleiene til markedsleie. Dette kan medføre at flere av dagens leietakere ikke har økonomi til å bli boende. Etter en samlet vurdering, mener fagetaten at det foreligger grunn for kommunen til å benytte forkjøpsretten på vegne av beboerne i dette tilfellet, gitt at det fremlegges tilstrekkelig sikkerhetsstillelse i god tid før politisk behandling. I tillegg presiseres det at kommunen kan fatte et nytt vedtak 4 uker etter en skjønnsavgjørelse om pris er fattet hvis kommunen ikke lenger ønsker å gjennomføre forkjøpet jfr. leiegårdsloven 6 tredje ledd. Byrådet vil for sin vurdering, som fagetaten, legge til grunn bystyrets vedtak fra møte 28.5.2015 sak 139-15, som på vilkår ga sin tilslutning til å benytte forkjøpsretten på vegne av beboerne. Bortsett fra at kjøpesummen er økt betydelig mellom de to salgene, er det ikke andre forhold som tilsier et annet standpunkt denne gangen. Byrådet er fortsatt positiv til at formålet i loven, om beboerovertakelse, kan oppfylles, og er informert om at beboerne også denne gangen har et sterkt ønske om å få til en dannelse av borettslag. I denne sammenheng ser byrådet det som positivt at OBOS denne gangen er kommet inn i prosessen på et langt tidligere stadium, og at OBOS samarbeider med interimsstyrene om spørsmål om finansiering av kjøpet og prosessen med dannelse av borettslag. Byrådet redegjorde grundig for saken i byrådssak 174/15 1 og finner det tilstrekkelig å henvise til denne for detaljene herom, se vedlegg I. Byrådet vil her understreke viktigheten av også denne gangen å stille strenge vilkår for vedtaket, for slik å sikre kommunen mot å bli ansvarlig for å gjennomføre salget, og slik bli eier av boligbygget. Byrådet vil presisere at kommunen ikke har noe ansvar for den kjøpesum partene måtte komme frem til gjennom eventuelle forhandlinger, eller den verdi et eventuelt rettslig skjønn vil fastsette. Byrået ser også at det pt. ikke foreligger bindende erklæringer fra flertallet av beboerne om at de har en ubetinget rett og plikt til å delta i forkjøpet. Det er foreløpig kun er gitt et skriftlig, men likevel uforpliktende ønske fra beboerne om dette. Det er derfor tatt inn som et vilkår at en slik erklæring fra flertallet av beboerne skal foreligge senest samtidig med bankgaranti eller tilsvarende. Byrådet vil også peke på at den kommunale saksbehandlingen gjør at forkjøpsrettslovens frist på fire måneder, for å vedta å gjøre forkjøp gjeldende, i praksis gjør at det er vanskelig å fremskaffe all dokumentasjon som saken krever før saken sendes til politisk behandling. Byrådet fremmer derfor saken for byrådet på vilkår av at dokumentasjon foreligger på det endelige vedtakstidspunktet. Samtidig omfatter vedtaket at det delegeres til byrådet å vurdere om vilkårene er oppfylt, og om forkjøpsretten derfor skal gjøres gjeldende eller ikke. På dette grunnlag slutter byrådet seg til fagetatens vurdering og anbefaler at forkjøpsretten gjøres gjeldende på vegne av beboerne i Kirkegaten 5-13, på de vilkår som fremkommer av byrådets forslag til innstilling. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: Retten til å gjøre bruk av forkjøpsretten etter lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder, er ikke delegert til byrådet. 3
Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. Bergen kommune gjør forkjøpsretten gjeldende i henhold til 3 i lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder, ved overdragelse av Kirkegaten 5-13, Bergenhus, Gnr. 168 Bnr. 483, fra Vest Utleie Holding AS til JOF Eiendom AS. Endelig vedtaksfrist for forkjøpsretten er 7.12.2015. Vedtaket fattes på følgende vilkår: a) Forkjøpsretten gjøres gjeldende på vegne av flertallet av leietakerne på kontraktstidspunktet. b) Eiendommen overdras direkte fra selger til det borettslag som leietakerne etter loven er pålagt å stifte for gjennomføring av forkjøpet. Dokumentasjon for at borettslaget er stiftet og registrert må foreligge for kommunen innen 23.11.2015. c) Bergen kommunes evigvarende tildelingsrett for 8 (7) boliger i leiegården skal sikres ved dannelse av borettslaget. Dette forholdet må dokumenteres for kommunen innen 23.11. 2015. d) Omsetningsverdien av Kirkegaten 5-13 er ikke endelig avklart og fastsettes gjennom avtale, alternativt ved rettslig skjønn. Fullmakt til å begjære rettslig skjønn, delegeres til byrådet, med adgang til videre delegasjon. e) Innen 30.11.2015 skal det foreligge én bankgaranti eller tilsvarende på NOK 90 000 000 til dekning av hele kjøpesummen, nødvendige utgifter etter leiegårdsloven 7, 7. ledd og for omkostninger til staten ved tinglysning av skjøte. f) Innen 30.11.2015 skal det foreligge signerte erklæringer fra beboerne, jfr. pkt. a) om at de har en ubetinget rett og plikt til å delta i forkjøpet. g) Det er borettslaget som skal foreta oppgjør overfor selger, og kommunen skal ikke påføres kostnader som følge av forkjøpet. h) Byrådet gis fullmakt til å avgjøre om vilkårene for å gjøre forkjøpsretten gjeldende, er oppfylt. i) Byrådet gis fullmakt til å meddele forkjøpsrett, og treffe nødvendige tiltak, herunder å begjære rettslig skjønn. 2. Leietakerne må snarest mulig og senest inne en 1 uke etter at eventuelt rettslig skjønn er endelig, jfr. vedtakets pkt. 4 og 5, melde fra til kommunen dersom leietakerne likevel ikke ønsker å gjennomføre forkjøpet, jfr. leiegårdslovens 6,3.ledd. 3. Kommunen kan innen fire - 4 - uker etter en eventuell skjønnsavgjørelse om pris fatte et nytt vedtak om at kommunen likevel ikke ønsker å gjennomføre forkjøpet, jfr. 6, 3.ledd i lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder. Fullmakt til å fatte slikt vedtak på kommunens vegne delegeres til byrådet. Dato: 20. oktober 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø 4
Vedlegg: I. Byrådssak 174/15 1 II. Fagetatens notat datert 12.10.2015 med følgende vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Ortofoto 2014 3. Melding om overdragelse av leiegård, mottatt 07. august 2015 4. Stemmeslipper 5. Beboerliste datert 05. oktober 2015 6. Uttalelse fra BSBO, datert 03. september 2015 7. Byrådets vedtak datert 16. juni 2015 8. Bystyrets vedtak datert 28. mai 2015 9. Komite for miljø og byutviklings innstilling datert 28. mai 2015 10. Byrådets innstilling datert 21. mai 2015 11. Fagnotat med vedlegg datert 20. april 2015 5