RAPPORTANSVARLIG: Prestelvgata 1 Postboks 354, 9811 VADSØ Tlf: 90 06 12 62 Faks: E-post: ingulfniskavara@navarenno VERDI- OG LÅNETAKST Adresse AMTMANNSGATA 11 B, 9800 VADSØ Matrikkelnr Gnr 10 Bnr 525,386 og 602 Snr 0 Fnr 0 Kommune VADSØ Hjemmelshaver(e) VADSØ KOMMUNE Dato for befaring 23112009 Markedsverdi: kr 1 000 000 Anbefalt låneverdi: kr 900 000
1 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Snr Fnr AMTMANNSGATA 11 B 10 525,386 og 0 0 602 Postnr Poststed Kommune Område/bydel 9800 VADSØ VADSØ Sentrum Rekvirent Vadsø kommune ved Plan, Forebyggende og Beredskap Hjemmelshaver(e) VADSØ KOMMUNE Tilstede / opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Knut Bendiksen fra Vadsø kommune 23112009 Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Matrikkelrapporter, tegninger, situasjonsplan,inneklimarapporter 1999 og 2000 samt forprosjekt takutbedring 2000 2 Premisser - Generelle opplysninger Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i bygningskonstruksjonene, men kan være supplert med enkle fuktmålinger som da vil fremgå av taksten Legg merke til at verditakst ikke er en tilstandsrapport som beskriver byggets tekniske tilstand Dersom denne taksten er eldre enn 6 mnd bør takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering Arealer er basert på tegningsgrunnlaget samt kontrolloppmåling ved hjelp av Bosch DLE 50 Professional lasermåler Eiendommen er klassifisert som offentlig bygg; samfunnshus/grendehus Verditaksten har dette som utgangspunkt for inntektsvurderingen Dersom bygningen skal benyttes til annen virksomhet/bruk må det søkes om bruksendring til plan- og bygningsmyndighetene Hvis slik endring tillates, feks til kontor- /forretnings-/boligbygg vil inntektspotensialet i eiendommen øke betraktelig og en ny verdivurdering vil være påkrevet 3 Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger nord for sentrum skole, ca 300 meter nordøst for byens sentrum Øst for eiendommen ligger Vadsø stadion med Vadsøhallen Nord og vest for eiendommen er området bebygget med eneboliger oppført på 1950/60-tallet Amtmannsgata som passerer sør for eiendommen er stengt for gjennomkjøring i deler av dagen 4 Reguleringsmessige forhold Området er regulert til offentlig virksomhet Dette betyr at eiendommen ved annen virksomhet/bruk må omreguleres eller gis dispensasjon fra gjeldende plan i tillegg til bruksendring Gnr: 10 Bnr: 525,386 og 602 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: 0 23112009 Side 1 av 7
5 Eiendommens tomt Tomteareal (m²) Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift 1945 Festet Eiet 950,- Kommentarer vedrørende festekontrakt Festeavtale/-kontrakt er ikke forevist Tomtens beskaffenhet I syd mot Amtmannsgata er det en relativt stor parkeringsplass med adkomst over fortauet Plassen og fortauet er asfaltert I vest og nord er det anlagt grøntareal Mot øst er det asfaltert ut til gata og etablert noen parkeringsplasser Transportvei med grusdekke langs byggets nordside med avkjøring fra offentlig vei i øst 6 Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab - ombygd år A Svømmebasseng, kino og tidligere bibliotek 1957 1965 B Samfunnssal/festsal med vestibyler 1965 Likningstakst Kjøpsår Kjøpesum / kostpris --- --- --- Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Ikke oppgitt Førsterisiko 7 Bygningsmessig beskrivelse Gnr: 10 Bnr: 525,386 og 602 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: 0 23112009 Side 2 av 7
Grunnforhold Grunnforholdene antas bestående av moreneavsetninger og løslagret berg Terrenget er stigende nord for bygningsmassen men inntil bygget er det etablert transportvei og fall fra bygget Fundamentering Plasstøpte såler i frostfri dybde Støpte grunnmurer og betonggulv i kjelleretasjer Dels er det benyttet tresonittplater med overflatepuss innvendig på grunnmur Bærende konstruksjoner Hovedsaklig støpte betongvegger og dragere I vestibylen er det etablert et søylepunkt hvor søylefot er støpt inn i dekket med forsterket armering Noe sprekkdannelse i gulvoverflaten kan tyde på interne setninger eller belastning av søylepunktet opp mot belastningsgrensen Etasjeskillere Dekke over kjelleretasjer er lagt på bærevegger Konstruksjonene er av plasstøpt betong Kinosal og samfunnssal har betongdekker på støpte dragere som er oppspent på yttervegger Yttervegger Plasstøpt betongvegger med utenpåliggende mineralullisolasjon og murpuss Mot syd i festsal er det etablert søyler mellom vindusfeltene Dette bygget er utvendig kledd med profilerte metallplater Innervegger I hovedsak plasstøpt betong dels utlektet og platekledd dels pusset og malt Lettvegger er utført med platekledd bindingsverk I trapperom er det dels benyttet lettklinkerblokk produsert i lokal fabrikk(nopsasten) Tekniske installasjoner El-kolbe og vannbåren varme til veggmonterte radiatorer I tillegg er det to intakte luftaggregat med gjenvinning tilknyttet tidligere bibliotekareal og kinosal samt et luftaggregat som er defekt og frakoblet Dette anlegget var tilknyttet festsalen og som erstatning er det montert elektriske varmelister i himlinger I kjelleren i teknisk rom for det gamle svømmebassenget er det etablert et teknisk system for vannbehandling av bassengets badevann Anlegget har ikke vært i bruk på flere år og antas ikke å tilfredsstille dagens krav til slike anlegg Elektriske tavler er usikret mot berøring av kablingspunkter og kan utgjøre stor risiko Det antas at tavlene ikke er godkjent og vil bli pålagt utskiftet I kjeller under festsal er det et avlåst rom med installsjoner for kraftforsyningen til bygget Tilfluktsrommene er kontrollert av Sivilforsvarsmyndighetene og nedklassifisert til dekningsrom i følge eier Innvendig standard Generelt lav standard i alle soner bortsett fra kinosal med teaterscene som har vært vedlikeholdt i noe større grad enn øvrig del av bygningsmassen Store lekkasjer fra tak over østre fløy har medført sterk mugg- og soppdannelse For å holde kinosalen i brukstilstand er det utført en midlertidig grovrensing av tredje etasje for å unngå muggproblemer inne i salen Øvrige rom hvor det er påvist slik skade er ikke renset I kjellerrom er det stedvis meget sterk mugglukt og synlige spor etter fuktinntrengning i mur Generelt sett har bygningsmassen uttjent sin forventede levetid og må påregnes totalrenovert Takkonstruksjon / yttertak I følge opprinnelige bygningstegninger er de støpte dekkene belagt med 150 mm mineralull og oppbygget yttertak med fall til innvendige nedløpsrør Taket har kupler for lysinnslipp Eier opplyser at taklekkasjene over festsalen ikke er utbedret På tilbygg/kjøkkenareal er det lagt nytt pulttak med fall fra hovedbygningen til utvendig taknedløp Over kinosal og tidligere bibliotek er det etablert en midlertidig tekking med duk Gnr: 10 Bnr: 525,386 og 602 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: 0 23112009 Side 3 av 7
Er det tegn til Kan sopp / Er det tegn til lekkasje Anbefales en ytterligere setningsskader råtedannelser sees / fuktskader teknisk gjennomgang / tilstandsrapport Ja Nei Ja Nei Ja Nei Ja Nei Beskrivelse hvis det er krysset av for "Ja" i feltene ovenfor Sprekkdannelse i gulv i vestibyle det anbefales en statisk beregning av punktet for å klargjøre om bæreevnen er tilstrekkelig i forhold til dagens laststandard Vedr sopp og råte vises det til to rapporter vedrørende dette utført i 1999 og 2000 8 Generelle kommentarer (vedlikehold, funksjonalitet, fleksibilitet) Bygningens standard pr dato 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Bygningen preges av lav vedlikeholdsgrad, utdaterte installasjoner og bygningsdeler Bygget er et formålsbygg hvor utformingen er tilpasset samfunnets behov for forsamlingslokaler Dette gir lav fleksibilitet i forhold til annen bruk uten store ombyggingskostnader 9 Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv Større åpninger en disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger Bygg Et plan BTA BRA Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = (m²) (m²) Bruksareal) Østfløy Kjeller 645 612 Svømmebasseng med tilhørende garderobet etc, kjellerrom og teknikse rom Østfløy 1 etasje 287 270 Kino med scene og bi-rom Østfløy 2 etasje 367 348 Kontor og biblioteksal Østfløy 3 etasje 217 202 Maskinrom for kino og biblioteksal Delsum bygg Østfløy 1516 1432 Vestfløy Kjeller 636 605 Dekningsrom, tekniske rom, lagerrom og garderober Vestfløy 1 etasje 643 623 Vestibyler for kino og festsal, festsal, kjøkken, diverse rom Vestfløy 2 etasje 178 167 Kontor Delsum bygg Vestfløy 1457 1395 SUM 2973 2827 Kommentarer til planløsningen Gnr: 10 Bnr: 525,386 og 602 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: 0 23112009 Side 4 av 7
10 Areal og leier Bygg Et plan Utleid Leieinntekt / Ledig Eget BTA Markedsleie Sum (m²) år (m²) bruk (m²) kr/m² markedsleie BTA (m²) BTA Øst- og vestfløy Kjeller 0 0 0 0 645 200 129000 Østfløy 1 etasje 0 0 0 287 287 1500 430500 Østfløy 2 etasje 0 0 0 0 367 900 330300 Østfløy 3 etasje 0 0 0 0 217 800 173600 Vestfløy Kjeller 189 0 0 0 636 200 127200 Vestfløy 1 etasje 20 0 0 0 643 1500 964500 Vestfløy 2 etasje 0 0 0 0 178 900 160200 SUM 209 0 287 2973 Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 A Sum leieinntekter 0 B Sum normal markedsleie 2 315 300 Spesifiser evt andre leieinntekter 11 Spesielle forhold Konsesjonsplikt Forkjøpsrett Ledig (m²) Ja Nei Ja Nei Evt kommentarer Bestemmelser til arealplanen for området regulerer området til offentlig bruk Dette innebærer enten at bygget fortsetter å benyttes til dette eller at det må omreguleres evt dispenseres fra bestemmelsene for annen næring/bruk Kommentarer til leiekontrakt(er) Dagens bruk er begrenset til kinosalen med tilhørende arealer, klubbrom for idrettslag samt et rom for Musikk i Finnmark Kontrakter og evt inntekter i denne forbindelse er ikke fremlagt Eier opplyser at det kan være interesse for å leie kinosalen ved et evt salg av eiendommen 12 Kommentarer til Grunnboksbladet Gnr: 10 Bnr: 525,386 og 602 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: 0 23112009 Side 5 av 7
13 Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A 65 194 000 - Verdireduksjon - Hovedbygg A 9073 59 150 516 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 6 043 484 Beregnede byggekostnader, Bygg B 0 - Verdireduksjon - Bygg B 0 0 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 0 Beregnede byggekostnader, Bygg C 0 - Verdireduksjon - Bygg C 0 0 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 0 Samlet sum beregnede byggekostnader = 6 043 484 + Tomteverdi, justert for verdifaktor + 651 000 Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = 6 694 484 14 Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie 0 B Markedsleie 2 315 300 Offentlige avgifter 950 950 Eiendomsskatt 12 276 12 276 Forsikringer 14 240 30 000 Vedlikehold / adm 50 000 300 000 0 0 0 0 Inntektsfradrag 77 466 343 226 Normal leieinntekt A -77 466 Normal leieinntekt B 1 972 074 -Tap ved ledighet 0 -Tap ved ledighet 0 NETTO LEIE -77 466 NETTO LEIE 1 972 074 Kapitalisert verdi A ut fra 11 % avkastn -704 000 B ut fra 11 % avkastn 17 928 000 Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Det er ikke oppgitt leieinntekter for idrettslagets bruk av dekningsrom i kjelleren til klubblokale eller Musikk i Finnmark til øvingslokale i første etasje i tilknytning til festsalen Videre antas det at det ikke faktureres internleie for kommunens bruk av kinosal med tilhørende arealer Gnr: 10 Bnr: 525,386 og 602 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: 0 23112009 Side 6 av 7
15 Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Angitt markedsleie baserer seg på at bygningsmassen renoveres og oppgraderes til dagens krav Slik bygningen er i dag representerer den kun negativ verdi Basert på reguleringsbestemmelsene kan eiendommen i dag bare benyttes til offentlig virksomhet Dette innebærer at en evt ny eier må være sikret avtale(r) med det offentlige om leie til markedspris (feks "Sale, lease-back") Det antas at kostnadene med å bringe bygningsmassen (untatt basseng) opp til dagens standard og krav vil beløpe seg til mellom 15 og 20 millioner kroner( Middelverdi 17,5 Mkr) Trekker en disse kostnadene fra den kapitaliserte verdien av netto leie vil antatt markedsverdi ligge mellom kr 1 900 000,- og kr 428 000,- ut fra et avkastningskrav på hhv 9 % og 11 % Med en langsiktig avtale med det offentlige kan avkastningskravet reduseres ned mot 7,5 % og dermed øke markedsverdien Alternativt kan kommunen som eier/selger søke plan- og bygningsmyndighetene om reguleringsendring slik at eiendommen kan benyttes til annen næring Dette kan medvirke til en høyere markedsverdi men taksten behandler ikke denne situasjonen 16 Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr 1 000 000 Anbefalt låneverdi: kr 900 000 17 Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Vadsø den 30/11-2009 18 Dokumentkontroll Matrikkelrapporter Tegninger Situasjonsplan Inneklimarapporter 1999 og 2000 Forprosjekt takutbedring 2000 Gnr: 10 Bnr: 525,386 og 602 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: 0 23112009 Side 7 av 7