VERDITAKST FOR NÆRINGSEIENDOM

Transkript

1 RAPPORTANSVARLIG: Vossatakst Hanto AS Stein Oddvar Hanto Skulestadvegen 126, 5710 SKULESTADMO Tlf: E-post: VERDITAKST FOR Adresse, 5736 GRANVIN Matrikkelnr Gnr 122 Bnr 6 og 22 Kommune GRANVIN Hjemmelshaver(e) Jaunsen Gjestgjevarstad AS Dato for befaring Markedsverdi: kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Postnr Poststed 5736 GRANVIN Rekvirent Jaunsen Gjestgjevarstad AS Hjemmelshaver(e) Jaunsen Gjestgjevarstad AS Tilstede / opplysninger gitt av Kåre Lie og Stein Oddvar Hato VERDI-OGLÅNETAKST Gnr 122 Kommune GRANVIN Bnr 6 og 22 Snr Område/bydel Eide, Granvin Besiktigelsesdato Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Verditakst 2009 Matrikkeloppl wwwfonnakartno Planforslag hovedplan dat Fasadeskisse Plantegn pub Utskrifter grunnbok bnr 6 og 22 ajour tom Eiendomsoppl fra kommunen Regføresegner sist datert Vedtekter for Jaunsen Gjestgjevarastad AS Årsoppgjør 2014 med Reverklæring Stadfesting om mottatt regnskap 2014 Brreg Sammendrag Gjestgiveri med over 300 års historie I dag med 7 gjesterom med separate bad og i alt 17 utleiesenger Spisesal med 35 sitteplasser, 2 stuer, peisestue, publokaler over 2 etasjer Egen leilighet for personale Godt vedlikehold ute og inne Premisser - Generelle opplysninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig Takstingeniør uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen Rapporten er utarbeidet i samsvar med NITO Takst sine instrukser og skjematur Det presiseres at denne type takstrapport ikke er en tilstandsrapport med detaljert bygningsmessig gjennomgang Det utføres i utgangspunktet kun visuelle observasjoner på lett tilgjengelige flater og uten fysiske inngrep i konstruksjoner eller bruk av instrument for fuktmåling Videre blir det ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler som isolasjon, røykpiper, ventilasjon, el-anlegg, vann og avløp mv Opplysninger om byggteknisk standard og utførelse er basert på visuell befaring av overflater og konstruksjoner, rekvirent sine opplysninger, antatt normal utførelsesstandard og byggeskikk fra byggeår eller spesielt fremlagte bygningsbeskrivelser Utvendig befaring blir normalt utført fra bakkenivå Eiendommen er vurdert i den stand den var på befaringsdagen Eiendommen var på denne dagen møblert og bebodd og befaring er gjort uten å flytte på møbler, løsøre og innredninger Dersom en takstrapport er eldre enn 6 måneder, bør takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering Dersom oppdragsgiver vil påklage takstrapporten eller finner den uklar, må dette skriftlig meddeles innen 7 dager etter at rapporten er mottatt av oppdragsgiver Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Beliggenhet i Granvin sentrum Inntil hovedvei i Hardanger Område med næring og boliger Fnr Gnr:122Bnr:22og6 Side1av

3 Reguleringsmessige forhold Område regulert til næring Det er for denne rapporten ikke spesielt undersøkt byggesak i kommunale arkiv Tilstedeværende er ikke kjent med planer eller reguleringsendringer som skal påvirke takstverdiene Eiendommens tomt Tomteareal (m²) 8513 Type tomt Festet Eiet Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet Tomteareal er sum av begge bruksnummer 6 og 22 Offentlig vei, vann og avløp 3 parkeringsplasser langs bygning på egen tomt, 7 parkeringsplasser ved offentlig vei og avtale med Coop om bruk av parkeringsplass Eiendommens bygninger Type bygg A Næringseiendom Likningstakst Ikke opplyst Forsikringsselskap Eika forsikring VERDI-OGLÅNETAKST Byggeår 1760 Kjøpsår --- Polisenummer Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Næringseiendom Rehab - ombygd år 2009 Kjøpesum / kostpris --- Type forsikring Førsterisiko Gnr:122Bnr:22og6 Side2av

4 VERDI-OGLÅNETAKST Beskrivelse Bygningene har ulike byggeår og standard Det velges her å beskrive bygningsmassen samlet Grunnforhold Antatt faste masser, sand og morene Fundamentering, grunnmur, kjellergolv Natursteinsmurer Tilbygg pub har lettklinker grunnmur og dekke av betongelement Betong golv i kjeller Konstruksjonsmåte over grunnmur og utvendige fasader Trebjelkelag mellom etasjene og fra respektive byggeår Skjevheter i eldste bygninger Tømra yttervegger og med liggende kledning Innblåst isolasjon Resepsjon og pub har isolert bindingsverk Dører og vinduer Dører fra ulike byggeår Vinduer i trekarm fra enkle glass til 2-lags isolerglass Takkonstruksjon med yttertak Saltak i treverk og tekket med skifer Opplyst at tak på eldste bygg skal være omtekket i nyere tid Kaldt møneloft Metall takrenner og nedløp Snøfangere i front Piper, ildsteder og oppvarming Teglsteinspiper og eldre vedovner samt åpen grue Feiing fra møneloft Oppvarming med elektrisitet Bad og vaskerom Banebelegg på golv, golv- og veggmonterte toalett, dusj og servanter HC-toalett på hovedplanet Vaskerom Kjøkken Storkjøkken sist oppgradert i 2005 Kjølerom i 2009 Hybelkjøkken i leilighet Bardisk med tappeanlegg for øl, fat lagres i kjeller under baren Innvendige overflater Golv har tregolv, banebelegg og fliser Vegger er tapet, malte plater, panel og tømra Himlinger er malte plater og panel Tretrapper mellom etasjene Elektrisk anlegg Fornyet installasjon Automatsikringer Siste elkontroll i 2013 VVS-installasjoner Trykkvann i kobber og avløp i støpejern og PVC 2 stk 300 liters varmtvannsbereder og 1 stk 100 liter Seriekoblet og plassert i kjeller Vann og sanitæranlegg fornyet i Annet Bygningen er helsprinklet (1993) og med regelmessig kontroll, sist i april 2015 Seriekoblede røykvarslere Utfellbare brannstiger Årlig branntilsyn, sist i november 2015 Andre bygninger Loft/uthus av eldre dato og med behov for vedlikehold Gnr:122Bnr:22og6 Side3av

5 Generelle kommentarer VERDI-OGLÅNETAKST Bygningens standard pr dato Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol Godt vedlikehold Eiendommens potensial Lokalene er tilpasset dagens bruk Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger Bygg Et plan BTA (m²) BRA (m²) Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) Jaunsenhuset Kjeller 12 9 Kjeller med lav takhøgde Jaunsenhuset 1 etasje Peisestue, 2 salonger, bibliotek, trappegang, glassveranda (14 m²) Jaunsenhuset 2 etasje soverom med bad og soveakove, 1 soverom med bad og lintøyrom, trappegang Delsum bygg Jaunsenhuset Resepsjon 1 etasje Hovedinngang/resepsjon Delsum bygg Resepsjon Tingstova Kjeller Teknisk rom Tingstova 1 etasje Matsal, gang, HC-toalett, WC, bøttekott Tingstova 2 etasje Trapperom, gang, 2 soverom med bad/toalett, lintøyrom Delsum bygg Tingstova Tingstova 3 etasje Leilighet med gang, bad, sovealkove, stue/kjøkken Delsum bygg Tingstova Bondestova/Nyheim 1 etasje Kjøkken, kjølerom, toalettrom, gang, servering/bar Delsum bygg Bondestova/Nyheim Nyheim 2 etasje Gang, 2 soverom Delsum bygg Nyheim Pub Kjeller 0 0 Lager for tappeanlegg mv Takhøgde under 1,9 m og ikke måleverdig areal Pub 1 etasje Serveringslokale Pub Serveringslokale etasje/messanin Delsum bygg Pub Uthus Uthus 0 0 Ikke arealmåit Delsum bygg Uthus 0 0 SUM Kommentarer til planløsningen Trapper til hovedinngang og mellom etasjene i alle byggetrinn Pubfløyen har trinnfri tilkomst i egen inngang Gnr:122Bnr:22og6 Side4av

6 VERDI-OGLÅNETAKST Areal og leier Bygg Et plan Utleid (m²) Leieinntekt / år Ledig (m²) BTA Eget bruk (m²) BTA BTA (m²) Markedsleie kr/m² Sum markedsleie SUM Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 A Sum leieinntekter 0 B Sum normal markedsleie 0 Spesifiser evt andre leieinntekter Det er ikke leieinntekter annet enn utleie av overnatting og selskapslokaler Kommentar til ledige utleiearealer Det regnes ikke ledige arealer Spesielle forhold Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Evt kommentarer Det gjøres oppmerksom på at møbler og inventar ikke er særskilt verdivurdert Kommentarer til Grunnboksbladet Ja Nei Normale pengehefte til bank, jfr Utskrifter Grunnbok som vedlegges Ingen andre heftelser eller servitutter er opplyst Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A Verdireduksjon - Hovedbygg A Beregnede byggekostnader etter fradrag = Samlet sum beregnede byggekostnader = Tomteverdi, justert for verdifaktor Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = Kommentar til teknisk verdiberegning Statistikkverdier og erfaringstall Gnr:122Bnr:22og6 Side5av

7 VERDI-OGLÅNETAKST Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie B Markedsleie Offentlige avgifter 0 0 Eiendomsskatt 0 0 Forsikringer 0 0 Vedlikehold / adm Inntektsfradrag 0 0 Normal leieinntekt A Normal leieinntekt B Tap ved ledighet 0 -Tap ved ledighet 0 NETTO LEIE NETTO LEIE Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Jaunsen Gjestgjevarstad er eneste virksomhet av sitt slag i Granvin I sommerhalvåret er det turisttrafikk og resten av året utleie og servering til arbeidsfolk i området Faste pubkvelder i helgene for lokalbefolkningen Potensiale med økt tilbud i serveringsdel (matsal) og pub Vurdert slik at virksomheten har variert kundegrunnlag og slik at dette vil fortsette Turisttrafikken i Hardanger er økende Kapitalisert verdi A ut fra 9 % avkastn B ut fra 9 % avkastn Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Regnskapstall; Offentlige avgifter kr Eiendomsskatt kr 3522 Forsikring kr Det synes ikke formålstjenlig å ansette leievurdering for arealene For inntekter faktisk leie har vi derfor valgt på bruke forventet årsresultat etter skatt for året 2015, sum kr Resultat i 2014 var kr Daglig leder mener at regnskap for året 2015 gir et riktig bilde av normal drift med dagens aktivitet Revidert regnskap 2015 vil foreligge i slutten av januar 2016 Andre verdifaktorer Dagens drift blir i hovedsak utført av daglig leder alene og med noe innleie av arbeidshjelp ved behov Ved videre drift av eiendommen ligger det et potensiale for økt omsetning/aktivitet Eier opplyser den at det ligger an til et netto årsresultat for 2015 på kr Lagt til grunn et årsresultat på kr , vil kapitalisert verdi utgjøre kr og dette legges til grunn for markedsverdien Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Gjestgiveri i full drift og uten umiddelbare behov for større påkostninger/vedlikehold Langsiktig bankgjeld pr er oppført med kr og pr kr Verdikonklusjonen oppgir Markedsverdi før gjeld/formue Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr Gnr:122Bnr:22og6 Side6av

8 VERDI-OGLÅNETAKST Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Voss Dokumentkontroll Verditakst 2009 Matrikkeloppl wwwfonnakartno Planforslag hovedplan dat Fasadeskisse Plantegn pub Utskrifter grunnbok bnr 6 og 22 ajour tom Eiendomsoppl fra kommunen Regføresegner sist datert Vedtekter for Jaunsen Gjestgjevarastad AS Årsoppgjør 2014 med Reverklæring Stadfesting om mottatt regnskap 2014 Brreg Gnr:122Bnr:22og6 Side7av