ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Tippetue Arkitekter AS Fantoftvegen 44 5072 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201125084/5 EBYGG-5210 170112 HARE AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap 20. Eiendom : Gnr 167 Bnr 709 Tiltakets adresse : Jens Rolfsens Gate 5 Tiltakets art : Bruksendring bolig Tiltakshaver : Siv Østervold Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om bruksendring av loft fra tilleggsdel til hoveddel og innredning av boligrom (areal ca 22 m2 BRA) tilhørende underliggende boenhet, med ny trapp, fasadeendringer med innsetting av takvinduer mot øst, nord og vest. VEDTAK: Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 29-2, 29-3 og 29 avslås søknad om tillatelse til bruksendring av loft fra tilleggsdel til hoveddel og innredning av boligrom tilhørende underliggende boenhet, fasadeendringer med innsetting av takvinduer mot øst, nord og vest.. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er regulert til bolig i plan 5380000 Stølen/Ladegården/Rothaugen, stadfestet 10.10.1983. I kommunedelplan Sandviken - Fjellsiden nord, planområde D er eiendommen vist som bolig. I kommuneplanens arealdel inngår eiendommen i område definert som Byggeområde. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken.
Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Saken har vært til vurdering hos Byantikvaren som uttaler følgende i referat fra møte 17.11.11: Jens Rolfsens gate 5 er en karakteristisk murgård oppført på slutten av 1800-tallet, som inngår i et helhetlig kulturminnemiljø med høy antikvarisk verdi. Byantikvaren er negativ til etablering av terrasse/cabrio velux vinduer på fasade mot vest.. Dette er et for omfattende inngrep i takflaten. Vi ber om at det i stedet settes inn to ordinære veluxvinduer med passe avstand til hverandre og sentralt plassert i takflaten. Når det gjelder takvindu på fasade mot nord, ber vi om at det her reduseres til ett vindu, også det med egnet plassering i forhold til takflate og eksisterende takvindu. Når det gjelder vindu i gavl på fasade mot sør, er plasseringen av dette, etter vår vurdering, for høyt oppe. Utforming/visuelle kvaliteter: Etter plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Det er omsøkt innsetting av ett takvindu i takflate mot øst, tre sammensatte vinduer mot nord, fire sammensatte terrassevinduer (Velux Cabrio) mot vest, og ett vindu øverst i fasaden mot sør. I reguleringsplanens 6 heter det: Øvrige bygninger skal ved utbedring eller fornyelse gis en eksteriørmessig utforming (dimensjonering, fasade, takform, vindusdeling, materialbruk m.v.) som harmonerer med eksisterende særpreg. Kommunedelplanen har også bestemmelser som berører dette temaet, der det heter i 05 pkt 8: Bebyggelse mot offentlig gategrunn eller eksponert fra Fjellveien: I eksisterende bebyggelse skal taklandskapet mot offentlige almenninger, gater, smitt og smau bevares og nye takterrasser og andre tekniske installasjoner tillates ikke. Arker skal være i samsvar med bebyggelsens egenart, form og størrelse. I den tradisjonelle trehusbebyggelsen tillates ikke fremspringende altaner mot det offentlige byrom. I gateløp preget av murte fasader tillates fremspring på maksimalt 0,8 meter, såfremt det har god estetisk utforming. Ved ny bebyggelse skal altaner integreres i fasadeutformingen. Framspring på opp til 0,8 meter tillates, såfremt det har god estetisk utforming. Tekniske installasjoner som takhetter, ventilasjonsoppbygg, antenner og heisoppbygg skal integreres i bygningens formutrykk, og om mulig legges under tak. Bebyggelse mot bakgårder og gårdsrom: I bebyggelse med flate tak tillates takterasser der hvor hovedform, materialbruk og detaljering slutter seg til byggets egenart og arkitektur. I bebyggelse med skråtak kan takterasser og altaner vurderes tillatt såfremt utformingen underordner seg husets karakter. Ved nybygg skal takterasser, altaner og tekniske installasjoner innarbeides i nybyggets hovedform. Etter bygningsmyndighetenes vurdering medfører takvinduene en altfor stor oppstykking av takflaten, noe som innvirker negativt på takets karakter som en del av fasadeuttrykket. Dette gjelder spesielt mot nord. Den visuelle oppfatningen av taklandskapet påvirkes av omfanget av takvinduer og hvordan disse er plassert. Intensjonene både i reguleringsplanen og Side 2 av 6
kommunedelplanen er å søke å bevare det visuelle uttrykket til takflatene som en del av et helhetlig taklandskap, særlig mot gater. Mot nord kan det på denne bakgrunn ikke tillates tre sammensatte vinduer som omsøkt. Vinduet mot øst utgjør en mindre del av takflaten og ville kunne godkjennes. Det samme gjelder terrassevinduene mot vest, sett på bakgrunn av at denne takflaten vender mot bakgård. Disse trekkes ikke ut av saken og gis egen tillatelse, da det regnes med at denne delen av tiltaket frafalles på grunn av avslag på bruksendring av loft. Det stilles for øvrig spørsmål til om disse takvinduene lar seg innpasse fysisk i takflaten da det her er et sprang i taket. Det er ikke opplyst eller søkt om endring av takform. Omsøkt vindu øverst i gavlen mot syd er tidligere gitt avslag 05.12.07 i sak 200718623. Begrunnelsen var at vinduet etter bygningsmyndighetens skjønn ikke oppfylte intensjonen i loven med hensyn til estetisk tilpasning. Det ble imidlertid nevnt i vedtaket at bygningsmyndigheten vil stille seg positiv til innsetting av et mindre vindu på loftet. Det fremgår ikke av inneværende søknad om vinduet er mindre. Fasadetegning viser en endret utforming av gesims på gavlen, men det fremgår ikke av søknaden om det søkes om slik endring eller om det er en unøyaktighet i tegningen. Bygningsmyndigheten kan derfor ikke ta endelig stilling til en eventuell godkjenning av vinduet på dette grunnlaget, men legger til grunn at vinduet utgår som følge av avslag på loftsinnredning. Loftsinnredning Det er søkt om bruksendring av tørkeloft ("hanebjelkeloft") over opprinnelig loft (4. etasje) som tidligere er innredet til boenhet. Arealet er oppgitt til ca 22 m2 BRA (målbart areal). Det er videre planlagt ny trapp opp til loftet. På snittet datert 10.10.11 er oppgitt en innvendig høyde på 2,21 m i takspiss. Det er en høyde over 1,9 m i kun ca 0,55 m bredde under mønet. I takstrapport fra Eiendomsvurdering AS datert 07.10.04 er det oppgitt at arealet er 22 m2 etter måleregler benyttet på uinnredet loft, og at kriteriene for målbarhet vil forsvinne ved en forsvarlig etterisolering. Dette gir indikasjon på loftsrommet vil få minimalt med måleverdig areal etter isolering og kledning av innvendig takflate. I henhold til pbl 29-5 skal "bygning med oppholdsrom for mennesker skal prosjekteres og utføres slik at krav til forsvarlig energibruk, planløsning og innemiljø, herunder utsyn, lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring mv., blir oppfylt." TEK10 gir tekniske funksjonskrav eller ytelseskrav. I 12-7 heter det i pkt 1 at "rom og annet oppholdsareal skal ha utforming tilpasset sin funksjon og ha tilstrekkelig størrelse, romhøyde og plass til fast og løs innredning." I veiledningen til TEK10 angis preaksepterte løsninger som vil tilfredsstille ytelseskravene. Om romhøyde sies det: Romhøyde har stor betydning for hvordan innemiljøet oppleves. Romhøyde vurderes med hensyn til kvalitet på innemiljø, lysforhold, romopplevelse, mulighet for møblering o.a. Rom må ha tilstrekkelig areal og romhøyde til at rommet kan møbleres i henhold til forventet bruk. Med fast innredning menes kjøkkenbenk, skap, dusj, toalett, servant, og lignende. Med løs innredning menes møbler og annet løst inventar, eksempelvis vaskemaskin, komfyr ol. Side 3 av 6
Anbefalinger Romhøyden i oppholdsrom i boenhet bør være minimum 2,4 m i de deler av rommet som forutsettes møblert, og ikke lavere enn 2,2 m utenfor møbleringssone. Romhøyde i bod, bad og toalett bør ikke være lavere enn 2,2 m. Bygningsmyndigheten anser romhøyden på omsøkt loft til å være for liten for å tilfredsstille forskriftens krav til forsvarlig romhøyde i boligrom. Høyden gjør også at kravet i TEK10 12-5 pkt 3 til sikkerhet vanskelig kan oppfylles. Brannsikkerhet Omsøkt loft ligger i 5. etasje (plan 6) og skal inngå i underliggende boenhet. En eldre bitrapp er gjenbygget i tidligere byggesak. TEK10 11-13 krever minst en utgang fra hver etasje i brannceller som består av flere etasjer (en boenhet). Det er ikke foretatt brannprosjektering til rammesøknad, og det er ikke påvist at dette kravet kan oppfylles. Øvrig endring av planløsning Det er søkt om endring av planløsning i 4. etasje. Tegninger før og etter stemmer ikke overens når det gjelder form på etasjen. Det er derfor uklart hva som blir den reelle endringen. Som følge av at loftet er gitt avslag, anses at ny loftstrapp bortfaller. Det tas derfor ikke stilling til denne endringen. Bemerkninger til søknadsmateriell Som nevnt over viser nye fasadetegninger en tak- og gavlform som avviker fra eksisterende. Det er ikke søkt om endring av disse forholdene. Plantegning av 4. etasje og loft viser avvik i hovedform på etasjen for eksisterende og ny situasjon. Det er ikke oppgitt om det søkes om tilbygg for å oppnå ny planløsning. På gavl mot sør er utvendig rømningsstige ikke inntegnet på ny fasade. Dette skulle indikere at stigen skal fjernes. Feil og mangelfulle tegninger har ikke hatt betydning for avslaget, idet saken er vurdert å være tilstrekkelig opplyst for et riktig vedtak. Ved eventuelle senere søknader må tegninger vise en eksakt og målriktig eksisterende og ny situasjon. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 4 av 6
Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer 201125084. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Hans Ree - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: Siv Østervold,, 5399 BEKKJARVIK Side 5 av 6
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6