BREEAM-NOR Hot or not? 31. august 2016 v/advokat Stig Bech Advokatfirmaet BA-HR DA
"Å breeame, breeamer, breeamet, har breeamet, skal/vil breeame, skulle/ville ha breeamet, BREEAM!" 2
Status rundt innføringen BREEAM-NOR - Hvordan har markedet reagert? - Hva er den kommersielle verdien av sertifisering av bygg? 3
Vi ønsker oss: - Grundige studier - Forskning - Konkrete målinger og tall 4
Det har vi lite av i Norge p.t. Men grønne verdier må likevel bevises 5
Hva har vi? - Preferanser og uttalelser - Inntrykk fra transaksjonspraksis - Internasjonale rapporter og undersøkelser 6
Er internasjonal praksis og rapporter anvendelig i Norge? 7
Annerledeslandet 8
- En annen virkelighet - Oljesmurt hengekøye der alt går på skinner - Stolte av annerledesheten 9
10
Pussig nok - Med BREEAM-NOR har man valgt et anerkjent internasjonalt spor - IKKE laget et eget spesialdesignet produkt - En seier i seg selv 11
MERVERDI AV GRØNNE BYGG - Undersøkelse under forberedelse forventes utført høsten 2016 Systematisk innsamling av hva leiemarkedet tror og mener om grønne bygg Grønn Byggallianse og Høgskolen i Østfold 12
Men i mellomtiden - Preferanser i form av inntrykk - Transaksjonspraksis - Internasjonale rapporter og undersøkelser 13
Hva var status? - "BREEAM-NOR har inspirert til ut av boksen løsninger og lønnsomheten for alle involverte, vi tror på sikt(i løpet av 2-3 år) at også byggekostnadene blir lavere ved bruk BREEAM-NOR." Gunnar Moen, Oslo Areal og Fredrik Herdlevær, BundeBygg - " Erfaringen med bruk av BREEAM-NOR, viser en økt kontroll på miljøkvaliteter generelt i alle faser av prosjektet, og reduserte tilleggskostnader for byggherren i gjennomføringsfasen". Jørn T. Grini, Linstow - "Vi satt igjen med ca 80 mill ekstra i 4 innovative prosjekter med økt miljøfokus«. Klaus- Anders Nysteen, Entra - "Stavanger Business Park har BREEAM-NOR Very Good og sjeldent lav byggekostnad". Rolf Thorsen, NCC PD 14
5 år med BREEAM-NOR - Alle trender består alle tendenser forsterkes 15
5 år med BREEAM-NOR - Dugnads-basert involvering fra start Pilotprosjekter har vært viktig - «Barnesykdommene» er tilbakelagt: Manualen i ny versjon fanger opp 3 års erfaring med drift av ordningen Opplæringsfasen er over for de aktørene som var tidlig ute med BREEAM Sporet er gått opp for de som nå skal starte sin egen skoleringsprosess - Satt fokus på viktige mangler ved mange norske byggeprosjekt 16
Endring i motivasjon for grønne bygg - Hvilke triggere som er avgjørende for å velge grønne bygg endrer seg når man oppdager at grønne bygg er smarte på flere områder - Det er smart å være ressurseffektiv - Klientkrav: Viktigere - Idealisme: Mindre viktig Ref. Kjetil Gulbrandsen «50 Shades of Green» *McGraw Hill Contruction 2016 (mer senere) 17
Markedsmessige utbredelse og preferanser 1. Utviklere 2. Investorer 3. Leietakere 4. Banker 5. Verdivurderere
Markedsmessige utbredelse og preferanser 1. Utviklere 2. Investorer 3. Leietakere 4. Banker 5. Verdivurderere
Hovedpoeng for utviklere Valg mellom - den øvrige skogen av regler, systemer og standarder (passivhus, lavenergi, energimerking, substitusjonsplikten i forhold til farlige stoffer, KLIF, generelt norsk regelverk) eller - BREEAM-NOR (som fanger opp i seg alt) - Fordel med kun ett klassifiseringssystem: Kunder vil forstå hva de skal etterspørre Rådgivere, entreprenører og materialprodusenter vil slippe å forholde seg til flere kravs- og dokumentasjonsregimer Det kan allokeres ressurser til å sørge for at systemer kan oppdateres ofte nok og innovativt nok
Lønner det seg? - Kostnader lavere? høyere? - Inntekter høyere? - Generell verdi tryggere - Nedsidesikring viktigst i praksis
Særlig om kostnader ved BREEAM-NOR BREEAM er over i driftsfasen - uten kostnader relatet til «barnesykdommer» Manualen beskriver nesten 100 ulike kvaliteter ved et bygg. Du velger og betaler for de kvalitetene du mener er viktige og riktige for ditt bygg. BREEAM beskriver hvor listen ligger og gir deg et synlig bevis i form av poeng Du betaler for å dokumentere at kvaliteten du har bestilt faktisk er oppnådd Du betaler for en uavhengig kontroll av at kvaliteten er godt nok dokumentert 22
Særlig om kostnader ved BREEAM-NOR Kostnader til å bygge grønt er en utfordring men når miljøsertifiseringsordningen har blitt «voksen» er dette mindre sentralt Undersøkelser viser at «kostnader» er en (26 %) mindre viktig faktor i dag enn i 2012 * McGraw Hill Contructions 2016 (mer senere) Som eier er dette vel anvendte kroner: Er det smart å være presis på hvilke kvaliteter man vil ha i bygget? Er det smart å sette krav til hvordan man skal dokumentere at kvalitetskravene er oppfylt, eller får man det man har bestilt uansett? Gir det tilstrekkelig trygghet at aktørene har fremskaffet dokumentasjon, eller er det smart at noen kikker dem i kortene via en revisjon? 23
Studier World Green Building Trends 2016 Av McGraw Hill Construction (Dogde Data & Analytics) - «provides essential data, news, insights, and intelligence to better inform construction professionals decisions and strengthen their market position«ref. Kjetil Gulbrandsen «50 Shades of Green» 24
«Deltagere i undersøkelsen «World Green Building Treds» oppgir at grønne bygg har 7 % høyere omsetningsverdi enn tilsvarende ikke-grønne bygg. Hvis vi legger samme forutsetning til grunn for en eiendom i Oslo på 20 000 m2, betyr det en merverdi på 68 millioner.» (Kjetil Gulbrandsen) 25
- Kostnadene ved de tiltak som gir god kvalitet er ikke høyere enn kostnadene for dårlige kvaliteter - Spørsmål om bevisste valg og overordnet koordinering for å oppnå samlet god poengsum - BREEAM-NOR er kostnadseffektivt - Men igjen nedsidesikring er vel så viktig
Også Bolig: «Her bygges Norges første av sitt slag: Høyere fokus på kvalitet i alle ledd Landets første Breeam-sertifiserte boligbygg.» 27
Markedsmessige utbredelse og preferanser 1. Utviklere 2. Investorer 3. Leietakere 4. Banker 5. Verdivurderere
2. Investorene - Investorer med klare krav om miljøvurderinger, hvor noen allerede har utelukket eiendom uten miljøklassifisering eller med klassifisering på lavt nivå - Citycon - Entra Eiendom - DNB Næringseiendom - «Miljømessig jordskjelv» - Utelukker 85 % av norske bygninger
«Satser på sertifisering Citycon Norway har nå sertifisert en rekke av kjedens norske kjøpesentre. Det har kjeden, tidligere Sektor Gruppen, gjort etter miljøklassifiseringssystemet BREEAM In- Use. Totalt sertifiserer Citycon 16 egeneide kjøpesentre i Norden med BREEAM In-Use, hvorav åtte egeneide eiendommer og fire forvaltede eiendommer i Norge. Citycon skriver i en pressemelding at i løpet av året er målet å passere 20 miljøsertifiserte eiendommer i porteføljen.» 30
Fokus i DD 2009: - 113. Environmental classification (BREEAM, LEED etc.) available. If «yes» on which level? 2011: - 113. Which environmental classification is available, and on which level?
2014-117. Which environmental classification is available, and on which level? - If classification on lower levels 1), please provide information on time frame for improved classification, cost estimate and other relevant details.
Merk noten! - «1) If uncertified head of transaction team must be notified by due diligence-team before any further costs etc on the potential transaction occures, further activities to be delayed until decision taken by head of transaction team»
2016 «123. Which environmental classification is available, and on which level? - If classification on lower levels 1), please provide information on time frame for improved classification, cost estimate and other relevant details. - If uncertified, further activity to be terminated (cf. Mandat Specification Article )»
- Flere kontrakter med krav om sertifisering før overtakelse med priseffekter og/eller termineringsrett ved negativt resultat - Dobbelt så mange slike i 2015 som i 2014 - Trenden går i retning av at forholdet sjekkes ut allerede i budrunde, eller - hvis «off-market» - på LOI-stadiet
Markedsmessige utbredelse og preferanser 1. Utviklere 2. Investorer 3. Leietakere 4. Banker 5. Verdivurderere
Absolutt krav Google Microsoft Nokia IBM McDonalds Marriot Siemens Starbucks Coca Cola Company Colgate Nike IKEA Toyota Unibail Rodamco HSBC Redevco
UN Global Compact-Accenture CEO study:
Litt om ulike signaler fra markedet - Norge litt annerledes? - Pris har fortsatt høyest fokus - Alltid med ved større leiesøk - Forhandles av og til vekk i dialogen om pris og kravspesifikasjon 39
2016, Anne Bruun Olsen, DTZ - Vi ser for første gang at leietakere nå konkret ber om det legges inn forutsetning om sertifisering ved leiesøk - Gjelder både offentlige og private - Særlig større brukere i nye bygg - Gir generell trygghet rundt miljøkvalitet - Lys, god arkitektur og godt inneklima er mulig - De som ble litt skremt av Bellona-bygget, har fått rettet opp inntrykket f.eks. ved Gjensidiges hovedkontor i Bjørvika 40
Leietakerundersøkelsen vil gi et enda klarere bilde 41
Markedsmessige utbredelse og preferanser 1. Utviklere 2. Investorer 3. Leietakere 4. Banker 5. Verdivurderere
2014: 2016: Samme tendens 43
2016, Kristin Kongsrud, SEB - "Om det foreligger miljøsertifisering i BREEAM-NOR er et av flere viktige forhold vi ser på og vektlegger i våre kredittvurderinger. Og det blir viktigere, ikke minst i relasjon til restverdien i panteobjektet." 44
2016, Thomas Due, Nordea «Vi synes det har tatt relativt lang tid før leietakerne har begynt å fokusere på miljøsertifiseringen når de skal velge bygg å holde til i. Men vi synes nå at det dreier i riktig retning, og at det også er blitt noe ekstra betalingsvilje. Dette er positivt for våre cashflowanalyser ifm. fremmedkapitalfinansiering. Restverdi og levetid som følge av miljøprofilen for et bygg, begynner å bli stadig mer relevant i våre kredittvurderinger Noen miljøorganisasjoner har foreslått at vi bør sette et minimumskrav på sertifisering for å ville finansiere, for på den måten å fremtvinge en hurtig sanering av dårlige bygg. Vi er ikke der ennå, men det er en interessant tanke for et stort finanskonsern som også selv skal ha en god miljøprofil.» 45
Markedsmessige utbredelse og preferanser 1. Utviklere 2. Investorer 3. Leietakere 4. Banker 5. Verdivurderere
Jørn Høistad, Pangea (tidligere DTZ) 2014: In some years buildings without environmental classification (like BREEAM, LEED or the like) or on the lowest level of classification will be discarded or scrapped from most market activity 2016: - En forsiktig nyansering - Tar litt tid på brukte bygg - Selvfølgelig på nye - I det vesentlige samme konklusjon
Ragnar Eggen, Akershus Eiendom 2014: We will very soon absorb a positive yield effect on properties with higher levels of classification and short remaining lease terms, compared to similar properties without classification (or lower levels of classification). 2016: «Vi opplever et økt fokus på miljøsertifisering, og tror at dette vil få en effekt over tid. Spesielt merkes det med flere internasjonale kjøpere på banen. Private leietakere har så langt ikke sertifisering høyt på agendaen, men dette kan endre seg når standardene blir mer kjent»
HVA VIDERE? Grønt skifte har medført at bærekraft, miljø, energi er blitt en ordinær del av næringens kvalitetsarbeid Myndighetene har igangsatt en sterk revisjon for å forenkle og funksjonsorientere forskriftskravene. Næringen bør, vil og må i større grad overta ansvar for å skape kvalitet når myndighetskravene forenkles Investorer og sluttbruker vil i enda større grad ha visshet for kvalitet. Ikke bare utenlandske investorer 49
Ikke et spørsmål om idealisme mer et kynisk spørsmål om økonomiske verdier ikke minst for å unngå verdireduksjon/verdirisiko og markedsekskludering Men også verdieffektene må dokumenteres forskingsresultater imøteses, også i Norge 50
- BREEAM-NOR er her - BREEAM-NOR brukes - BREEAM-NOR er det viktige klassifiseringsverktøyet for eiendom i Norge
Konklusjon Skala fra 0 til 10 fra «Cold» til «HOT» - 8 - NGBC og markedet har ballen!
Takk for oppmerksomheten Stig L. Bech EIENDOM 21 00 00 50 913 72 668 slb@bahr.no Advokatfirmaet BA-HR DA Tjuvholmen allé 16, NO-0252 Oslo PO Box 1524 Vika, NO-0117 Oslo T: +47 21 00 00 50 E:post@bahr.no www.bahr.no 53