HANDEL OG KONKURRANSE I ÅSANE

HANDEL OG KONKURRANSE I ÅSANE Vurdering av Liamyrane næringsområdes konkrransemessige betydning for utviklingen avåsane bydelssentrum samt Nyborg Opus Bergen AS 17.03.2014

Innledning I forbindelse med arbeid med reguleringsplan for gnr 207 bnr 183 m.fl., Liamyrane, Bergen kommune, er det utarbeidet et notat om konkurranseforholdene i Åsane. I notatet er planområdets konkurransemessige betydning for utviklingen av Åsane bydelssentrum samt Nyborg vurdert. Beskrivelse av dagens situasjon Området som er under regulering i plan 62580000 Reguleringsplan Liamyrane næringsområde omfatter størstedelen av området markert som I/K/L 18 i kommuneplanens arealdel (2010-2021), og som er regulert til industri i gjeldende reguleringsplan. Området benyttes i dag til kontorer, forretninger med storvarehandel (biler, bilutstyr, motorsykler, dyreutstyr, byggvarer), industri (i stor grad verksteder), treningssentre og et lekeland. Oversikt over eksisterende virksomheter i planområdet (nummerert i tråd med tabell under). 1. Lager og kontor (190/126) 2. Politi, kontorlokaler (207/10) 3. Treningssenter og bilbutikk (207/182) 4. Butikk (storvarehandel), treningssenter, kontor (207/183) 5. Bilbutikk, treningssenter, lekeland, kontor (207/184, 185) 6. Industri og lager (207/186) 7. Bilbutikk (207/187) 8. Kontor, industri, lager (207/188) 9. Bilbutikk, lager (207/277, 207/191, 207/190) 10. Utsalg av bilutstyr (207/282) 11. Hordaland fylkeskommune kontorlokaler, utsalg bilutstyr (207/283) 12. Kontor, industri, lager (Fiber & tlf) (207/284) 13. Lager og kontor (207/286) 14. Bilverksted, utsalg og industri (207/287) 15. Lager/industri (207/192) 16. Logistikk, lager, kontor (207/215) 17. Motorsykkelsalg/verksted, Byggmax, treningssenter (207/128) 18. Bil/lastebilverksted (207/99) 1

Kontorbygg utgjør minst 40 prosent av bruksarealet i planområdet når parkeringsareal ikke regnes med (numrene 1, 2, 4, 5, 11, 13 og 16 på kartet på forrige side). Formålene industri/verksted utgjør i dag mindre enn 20 % av bruksarealet (numrene 6, 8, 12, 14, 15, 18 og en liten del av 17 på kartet på forrige side). Industrivirksomhetene i planområdet er imidlertid i stor grad på flyttefot eller vurderer å flytte, da det ikke er utvidelsesmuligheter på stedet. Dette gjelder blant annet nr 8 og nr 14, som er eiendommer med relativt stor bygningsmasse. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget for Liamyrane næringsområde legger til rette for næringsbebyggelse i tråd med dagens aktivitet i området og som på grunn av bruksendringer over lang tid bare delvis er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Den gjeldende reguleringsplanen for området legger utelukkende til rette for industriformål. Dette næringsområdet har hatt en gradvis utvikling fra et rent industriområde til et område med stadig mer storvarehandel og kontorer. Denne utviklingen er naturlig i området, da det omkringliggende arealet i all hovedsak er bebygd og det dermed er få utvidelsesmuligheter. I tillegg er det etablerte boligområder både øst og vest for planområdet. Området er med dette ikke et industriområde i dagens situasjon, slik det var tilfellet på 1970-tallet. Det legges opp til et kombinert bebyggelses- og anleggsformål som fanger opp de virksomhetene som finnes i planområdet i dag. Det er lagt opp til en noe høyere utnyttelse, men samlet for hele planområdet overstiger ikke dette 15 000m2 BRA. Definisjoner, detaljhandel og arealkrevende varehandel SSB definerer detaljhandel som følger: «Detaljhandel omfatter videresalg (salg uten omdanning) hovedsakelig til offentligheten av nye og brukte varer til personlig bruk eller til husholdningsbruk, via forretninger, stormagasiner, torghandel, postordreforretninger, dørsalg, gatesalg mv» (SSB 2008). Arealkrevende varehandel inngår i begrepet detaljhandel. I kommuneplanens arealdel (2010-2021) er arealkrevende varer definert som biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, bruneog hvitevarer, møbler, trelast og andre større byggevarer, planteskoler og hagesentre. 2

Konkurranseforhold: Liamyrane, Åsane sentrum og Nyborg Åsane sentrum Områdeplan for Åsane sentrum, planid 19250000 ble vedtatt 31.05.2012. Her legges det opp til en høy tetthet med bymessige strukturer og funksjonsblanding av sentrumsformål som forretning, bolig, kontor, service, bevertning m.m. inngår. Det er også regulert inn tomt til kulturhus. I områdeplanen er det lagt opp til 29 000 m2 ny forretningsareal, 21 000 m2 nye kontorarealer, 200-250 boenheter og hotell med ca 150 senger. I tillegg legges det opp til et kulturhus på 4000 m2. Reguleringsplan for Åsane senterområde S3 legger opp til 44 000 m2 til handelsareal, 21 000 m2 til kontorareal og ca 660 boenheter. I forbindelse med konsekvensutredningen av områdeplanen for Åsane sentrum ble det utarbeidet en handelsanalyse for Åsane (Civitas notat 1). Denne viser at Åsane står for 19 % av omsetningen av varehandel i Bergen kommune i 2011. Arealkrevende handel står spesielt sterkt i Åsane og her er andelen 29 % av omsetningen i Bergen kommune. Fordelt mellom de ulike bransjene har møbelbransjen i Åsane en andel på 60 %, hagesenter har en andel på 45 % og elektrobransjen en andel på 34 % av handelen i Bergen kommune. Dette er bransjer som ofte har større handelsomland enn annen detaljhandel, og dette gjelder spesielt møbelbransjen. Nyborg og Liamyrane Liamyrane næringsområde er i Civitas analyse for arealkrevende detaljhandel, notat 2, regnet med innenfor det som kalles Nyborg. Det er naturlig at man tenker at dette er et helhetlig område. Det er derfor i utgangspunktet ikke et konkurranseforhold mellom planen for Liamyrane næringsområde og Nyborg for øvrig. Civitas analyse sier følgende: I Bergen Nord vil det etter vårt syn være naturlig å utvikle Åsane sentrum (Ulset) og Nyborg til et mest mulig sammenhengende storkjøpsområde. Eventuelt kan Eidsvåg settes av som et reserveområde for arealkrevende handel. Vi kan ikke se at en slik utvikling av både Ulset og Nyborg vil være en hindring for å bygge ut Åsane sentrum med flere servicefunksjoner, slik at det fremstår som bydelens naturlige sentrum. 3

Næringsområdet Nyborg, inkludert Liamyrane. Figur fra Civitas analyse av arealkrevende detaljhandel i Bergen, notat 2. Det er startet opp en områdeplan for Nyborg-området. Planprogrammet er vedtatt og man skal vurdere arbeidsplassintensive virksomheter (kontorer), boliger, allmennyttige formål og området skal få en mer urban kvalitet hvor man legger vekt på de blågrønne strukturene. Dette skal skje uten å gå på bekostning av Åsane sentrum. Åsane sentrum og Nyborg inkludert Liamyrane Handelsanalysen (Civitas Notat 1) viser en fordeling mellom Åsane sentrum og Nyborg, der Åsane sentrum har 32 % handel med møbler mot Nyborg sin 20 %. Handelsanalysen ble utført før IKEA flyttet fra Åsane sentrum til Nyborg og man kan anta at dette har endret seg betydelig. Når det gjelder dagligvarer utgjorde dette 27 % av detaljhandelen i Åsane sentrum, mens det for Nyborg utgjorde 31 %. For annen arealkrevende handel utgjorde dette 38 % av detaljhandel på Nyborg og 28 % i Åsane sentrum. Det er planlagt for mellom 850 og 900 nye boliger i Åsane sentrum og ytterligere boliger på Nyborg. Planområdet for Liamyrane ligger mellom Åsane sentrum og den delen av Nyborg som skal reguleres i områdeplanen, og er allerede omgitt av boligområder i sør, øst og delvis vest. Det er derfor ikke hensiktsmessig med et industriområde på Liamyrane (støy, tungtrafikk), og planforslaget legger heller ikke opp til dette. Åsane har en overdekning for noen arealkrevende varer på grunn av det regionale markedet. Det gjelder spesielt arealkrevende handel som møbelhandel og hvite- og brunevarer. Det bør derfor ikke planlegges for disse varekategoriene på Liamyrane. Her er en videreføring av dagens situasjon relevant, der virksomhetene med arealkrevende varehandel i stor grad er bilog motorvognforretninger med tilhørende verksted. Det er ikke foreslått detaljhandel utover 4

arealkrevende varer i planområdet for Liamyrane, og en kan med dette ikke se at området vil komme til å konkurrere med Åsane sentrum eller Nyborg. Storhandelsområder, trafikk og kollektivtilbud Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel om arealkrevende handel er: Større anlegg for arealkrevende varer kan lokaliseres i sentrumsformål og i industri-, kontor- og lagerområder med god tilknytning til transportsystemet. Nye anlegg for arealkrevende varer må ha god kollektivdekning. Unntak: I følgende I/K/L-områder skal det ikke etableres handel med bruksareal over 1500 m2: I/K/L 6 Laksevåg, I/K/L 10 Liland, I/K/L 11 Kokstad. Bybanen vil få et fremtidig stopp i Nyborg, og dette aktualiserer en omdefinering av næringsarealene i Liamyrane fra industri til mer publikumsrettede formål. Planområdet vil ligge i et tett befolket område av Åsane, hvor tjenesteyting, kontorarbeidsplasser og eksisterende storvarehandel er aktuelle formål. På grunn av antall nye boliger og stor arbeidspendling ut av Åsane, er det viktig med kontorarbeidsplasser sentralt i Åsane. Gjennom områdeplan for Åsane sentrum og oppstart av områdeplan for Nyborg er det planlagt en fordeling av funksjoner hvor Åsane sentrum har en sentrumsfunksjon med boliger, mens Nyborg vil ha kontorer og mer arealkrevende handel. Liamyrane er således ikke i et konkurranseforhold med Nyborg, da det er vurdert som samme område. I tillegg er næringsarealene på Liamyrane veletablert, og utvidelsene gjelder i stor grad mer areal til eksisterende bedrifter. Nye formål i planområdet som privat tjenesteyting vil være gunstig i et samordnet areal- og transportperspektiv da området ligger i gang- og sykkelavstand fra større boligområder. Privat tjenesteyting (trening, velvære etc) er en bransje i vekst, og det er naturlig å planlegge for dette. Konklusjon Planområdet for Liamyrane ligger tett på Åsane sentrum med sine definerte sentrumsfunksjoner, handels- og servicetilbud. I følge overordnede analyser regnes Liamyrane innenfor Nyborgområdet, og utvikling begge steder må ses i sammenheng. Liamyrane vil hovedsakelig være et område som server randsonen av Nyborg, noe som gjør detaljhandel i form av ikke-arealkrevende varer uaktuelt både med tanke på handelsdekning, trafikk og begrensede utvidelsesmuligheter. Planområdets formål er derfor ikke i et konkurranseforhold med Åsane sentrum og de sentrale delene av Nyborg. Målet med planen er å tilpasse næringsarealene til de endrede forutsetningene i nærområdet; det vil si en vridning fra industri/lager til kontor og forretning, samt privat tjenesteyting i gang- og sykkelavstand til større boligområder. På grunn av en fremtidig samlokalisering med bybanen som et effektivt transportmiddel, vil en slik transformering være en naturlig utvikling i området. Planområdets lokalisering mellom etablerte boligområder, og planene om å etablere ytterligere boliger på Nyborg, gjør også at et rent industriformål ikke lenger er ønskelig eller formålstjenlig på Liamyrane. 5

ADRESSE: Strandgaten 59 5004 Bergen EPOST: post@opus.no TELEFON: 55 21 41 50 WEB: www.opus.no PROSJEKTNUMMER P11044 OPPDRAGSANSVARLIG Tore Jensen MEDARBEIDERE Hanne Thuen Kari Olrich Sørebø Ambjørg Reinsnos LIAMYRANE NÆRINGSAREAL ADRESSE: GNR 207 BNR 183 M.FL. ÅSANE BYDEL BERGEN KOMMUNE PLANNR. 62580000 REGULERINGSPLAN OPPDRAGSGIVER SOGNNES EIENDOM AS