Allmøte DNKCB 21.02.2011 Informasjon, spørsmål og svar
Innhold 1. Spørsmål fra medlemmene 2. Svar fra styret 3. Betingelser 4. Sikkerhet for lån 5. Forslag til finansiering 6. Tre Alternativer/løsninger 7. Premisser 8. Oppsummering
1. Spørsmål fra medlemmene Liv Storeide spør: Angående tomt i Alfas: Hvor mange år er bygslingstiden på? Hvordan er sikkerheten for klubben ivaretatt ved opptak av lån på en bygslet tomt? Hva skjer hvis klubben ikke klarer utgiftene?
Spørsmål fra medlemmene forts. Fra Finn Haug: 1. Hvem er juridisk ansvarlig for det aktuelle lån, hvis avdrag ikke overholdes i h.t. lånekontrakt av ulike årsaker og bygningsmasse må tvangs selges og når salgssum ikke dekker lånet : Styret? Medlemsmassen ved låneopptak? Medlemsmassen ved det aktuelle tidspunkt?
Spørsmål fra medlemmene forts. 2. Kostnad for prosjektet stipuleres til maks. Euro 800.000.-. Hvor kommer den manglende finansieringen på Euro 250.000.fra? 3. Når egenkapitalen pr. i dag ( Euro 256.000.- ) er tenkt brukt og driftsresultatet i flg. Regnskapet viser et underskudd ( inkludert ubetalt kontingent med Euro 4000.- ),hvordan er uforutsette omkostninger tenkt finansiert.
Spørsmål fra medlemmene, forts Fra Aud Yngva Aasen og Arne Westi-Olsen. 1) Man går ut fra at det på møtet vil bli gitt detaljert total-informasjon om byggeprosjektet, hva det skal inneholde, hva omfattes av byggesummen. Er det tatt høyde for overskridelser som erfaringsmessig alltid kommer?
Spørsmål fra medlemmene, forts. Er det f.eks. ferdig innredet kjøkken i henhold til de strenge krav myndighetene setter? Videre lovbestemte krav om tiltak for funksjonshemmede o.s.v.. 2) Innholdet i festeavtalen med Alfaz kommune. Går ut fra at denne kan presenteres i oversettelse. Dette er viktig for graden av råderett over eiendommen.
Spørsmål fra medlemmene, forts 3) Finansiering. a) Iflg. styrets forslag til vedtak på GF, pkt. 3, mangler det finansiering av EURO 250.000,-. Det er i samme punkt satt opp en vidløftig skisse over hvordan dette kan finansieres, men ytterligere konkretisering er helt nødvendig! b) ) Det er ikke fremkommet noen oppstilling over driftskostnader, herunder hvilken lånerente man har tatt høyde for etc.etc. Har man fått noe lånetilsagn fra bank eller annen kredittinstitusjon?
Spørsmål fra medlemmene, forts. 4)Hva er gjort og hva er skjedd i forhold til Nordic Residencial og Selvaag. ) Regnskap - Sak 4 i innkallingen til GF. To så viktige poster som kafedrift og Que Pasa? er nevnt under ekstraordinære bidrag. "Bidrag" er det vel ikke - det er jo en del av klubbens faste drift på lik linje med arrangementsinntekter, lotteriinntekter etc. I regnskap for både 2009 og 2010 vises det til eget regnskap for kafedrift og Que Pasa?
Spørsmål fra medlemmene, forts. Dette er det vel nesten ingen av medlemmene som har sett. Dette kommer heller ikke tydelig fram i revisjonsberetningen. Man kan vel nesten ikke forvente at dette blir rettet opp omgående, men ny praksis bør innføres i samsvar med god regnskapsskikk. Det foreslåes at disse to særregnskaper på en eller annen måte vil bli tilgjengelige for de medlemmene som ønsker det.
Spørsmål fra medlemmene, forts. Fra Anne Marie Fagerlie. Jeg viser til innkallingen til generalforsamlingen og har følgende merknader/spørsmål: Sak 8: Forslag til revidering/endring av klubbens vedtekter v/ Hans Svedbergh. Ved siste generalforsamling forelå det også forslag til endringer av vedtektene. I den forbindelse tok jeg personlig kontakt med klubbledelsen og etterlyste vedtektene som ikke var vedlagt innkallingen.
Spørsmål fra medlemmene, forts. Videre etterlyste jeg gjeldende tekst i vedtektene i forbindelse med foreslått ny tekst. Det ble ikke tatt til etterretning i fjor, og hvis jeg ikke husker feil ble samme etterlysing formidlet av annet medlem under behandlingen av saken på generalforsamlingen.
Spørsmål fra medlemmene, forts. Det samme skjer i år, forslag til endring uten at gjeldende tekst framgår. Dette er ikke tilfredsstillende, og heller ikke vanlig saksbehandling hva gjelder slike saker. Er det mulig for styret å få lagt fram tilfredsstillende dokument før generalforsamlingen? Eller kan man få gjeldende vedtekter lagt til innkallingen?
Spørsmål fra medlemmene, forts. Styrets forslag til utvidet vedtak i forbindelse med lokaliseringen. Jeg savner en grundigere og mer omfattende utredning fra styret i en så stor sak. Hvordan et det tenkt finansiert? Klubben har Euro 250 000 + Euro 150 000 som det er gitt fullmakt til å låne, totalt Euro 400 000. Planlagt lokale er kalkulert til Euro 800 000..
Spørsmål fra medlemmene, forts. Hvilken plan har man for tilgang på det beløpet? For å låne mer må det foreligge en plan for kostnaden ved slikt lån, og klubbens muligheter til å betjene det. Det synes umulig å ta stilling til styrets forslag før grundigere og mer omfattende skriftlig utredning foreligger.
2. Svar på spørsmål fra medlemmene De fleste spørsmålene dreier seg om lokalisering og er besvart i presentasjonen fra Styret. Andre spørsmål besvares på påfølgende sider. Vi vil gi medlemmene informasjon fortløpende om videre utvikling i prosjektet. Prosjektet Eget hus vil om kort tid bli lagt ut i klubben.
Svar på diverse spørsmål Prosjektet Eget hus inneholder godkjent kafékjøkken, og bygget er tilpasset funksjonshemmede. Festeavtalen med Alfaz kommune vil bli oversatt og framlagt så snart den er ferdig. Det som foreligger av tegninger og kostnadsoverslag er estimater fra arkitekten. Innhenting av anbud vil skje om Generalforsamlingen stemmer for at vi skal gå videre med dette prosjektet.
Svar på diverse spørsmål, forts. Vår advokat Benito Saez undersøker om det er vesentlige fordeler med å registrere klubben som en stiftelse, og hva dette vil innebære. Han vil også undersøke muligheten for at prosjektet kan registreres som Interes Publico (fellesskapets interesse), som kan gi muligheter for å søke om tilskudd.
Svar på spørsmål om regnskapet Uforutsette kostnader vil bli dekket gjennom mulighetene for flere aktiviteter, økning i medlemsmassen og ved at klubben får en mer sentral beliggenhet, økende inntekter på kafédriften. Regnskapet for klubben føres etter retningslinjer gitt av spansk regnskapsfører. Alle medlemmer kan på forespørsel få innsyn i regnskapet.
Svar på spørsmål angående vedtektsendringer i årsmeldingen Gjeldene tekst i vedtektene burde ha stått sammen med forslag til ny tekst, slik at det er enkelt å se hva som skal endres. Styret vil ha dette i orden på presentasjonen på Generalforsamlingen. Klubbens vedtekter er lagt ut på hjemmesiden vår www.dnkcb.com og kan lastes ned derfra. De som ikke har internettilgang, kan komme innom klubben og få en kopi.
3.Betingelser L Alfas del Pi kommune: Festekontrakt på 25 år med rett til fornyelse opp til 75 år. Bankbetingelser (Generelle): Lån inntil 300.000. Nedbetalingstid: 15 år eller 25 år. Det første året 3,60%, fra andre året, Euribor nå 1,5% + 1,3% PS: Klubbens nåværende økonomi tilsier at vi kan betjene et lån på inntil 300.000.
4. Sikkerhet for lån Banken tar pant i bygget og leiekontrakten med Alfaz kommune. Klubbens medlemmer eller styret holdes ikke juridisk ansvarlig for lånet.
5. Forslag til finansiering Noen forslag til finansiering utover egenkapitalen: Eurorulling : Gavekort fra medlemmene pålydende 200. Andelsbrev pålydende 500. Betales tilbake ved årlig loddtrekning i henhold til klubbens økonomi.
Forslag til finansiering, forts. Donering fra medlemmene på minimum 1.000. Alle som donerer minimum 1000 vil for eksempel få livslangt medlemskap, og sitt navn gravert inn på en historisk minnetavle i klubbens inngangsparti. Søke offentlig tilskudd fra for eksempel Valencia (Interes Publico). Lån på 200.000 til 300.000 fra bank, avhengig av lånebetingelser og andre finansieringskilder.
6. Tre tilbud / løsninger. Plaza del Sol Alfaz del Sol Coliseo Albir, San Rafael Group Calle Constitución Alfaz del Pi - Eget hus nytt bygg
Alfaz del Sol
Alfaz del Sol Dette tilbudet fra Nordic Sol Commercial SL av 1.februar 2011 er gyldig til 31. Mars 2011. Leie av nåværende lokaler : Areal: 286,40 m2. (nåværende avtale er basert på 261 m2). Fra 31. Mars 2011 2. April 2013
Alfaz del Sol 6,00 pr m2 pr mnd. + felleskostnader + IBI + 18%mva. Total årlig leie inkl. Felleskostnader og IBI : 32.515,54 Forslag til kontraktens varighet: 10 år med en opsjon på 5 nye år (skal fornyes hvert år). Årlig prisøkning med Spansk KPI (inflasjon) 2 måneders depositum.
Alfaz del Sol Fra 2. April 2013: Markedspris (dagens markedspris er 12 pr m2 pr mnd. + 18% mva.). Total årlig leie inkl. felleskostnader og IBI : 56.845,08 Forslag til kontraktens varighet: 10 år med en opsjon på 5 nye år (skal fornyes hvert år). Årlig prisstigning med den Spanske KPI (inflasjon). 2 måneders depositum.
Alfas del Sol Leie av nabolokalene: Areal: 115,31 m2. Tidligere salgskontor og minimarked 12, 00 pr. m2 pr mnd. + felleskostnader + IBI + 18% mva. Årlig prisøkning med spansk KPI (inflasjon). Forslag til kontraktens varighet: 10 år med en opsjon på 5 nye år (skal fornyes hvert år). 2 måneders depositum.
Alfas del Sol Kjøp av nåværende lokaler : Areal: 286,40 m2, inkl. fellesarealer. NORDIC SOL COMMERCIAL beholder prisen på 300.000 + mva. (eller lignende avgifter) + spansk KPI ( inflasjon ). KPI er kalkulert fra April 2003 : Prisen som den er i dag vil være 366.700,76 + 18% mva. Rekalkulert pris inkl. fellesarealer 286,4 m2 (tidligere kalkulering var 261 m2) = 439.007,94 + 18% mva = 518.029,36. Varighet: 2 år.
Alfaz del Sol Kjøp av nabolokalene : Areal: 115,31 m2. Tidligere salgskontor og minimarked. Dagens pris er 210. 000,- + 18% mva = 247.800. Denne prisen må oppjusteres med spansk KPI inntil kjøpsdato. 100% av kjøpsprisen skal betales hos Notarius Publicus. Kjøpskostnader : Etter loven. Varighet: 2 år.
Alfaz del Sol Skyldig beløp (ifølge utleier) : Totalt skyldig beløp er 33.412,65 i Januar 2011. 35 % skyldig beløp må DNKCB betale til Nordic når leiekontrakt er signert. 50 % av skyldig beløp må DNKCB betale ned med et månedlig beløp over en periode på 6 måneder. 15 % vil Nordic skrive av. The final contract is to be approved by NSC Board A. Iratxe Rodríguez García Adjunta a Dirección Teléfono: (+34) 96 389 65 65 [Paseo de la Alameda 7-46010 Valencia]
Alfaz del Sol Kjøp av nåværende lokaler 518.029,36 Kjøp av nabolokaler 247.800,00 Til sammen for 401 m2 765.829,36 + 85 % av påstått skyldig beløp 28.400,75 Totalt 794.230,11 I tillegg kommer kjøpskostnader, og ombyggingskostnader i forbindelse med bl.a. Kjøkkenet.
Kostnadssammenligning Leie Alfaz del Sol vs. Nybygg AdS = Alfaz del Sol Beskrivelse 2011 AdS 2012 AdS 2013/14 AdS 2013 2020 Nybygg AdS Antall medlemmer pr år Medl. kontingent 40,- 850 34.000 850 34.000 850 34.000 850 34.000 850 34.000 1100 44.000 Eiendomsrel. kostnader 31.180 31.847 58441 29.196 63.296 29.386 2.153 (24.441) 4.804 (29.296) 14.614 Til drift av klubben 2.820 2020 Nybygg
San Rafael Group Coliseo Albir
San Rafael Group Coliseo Albir
San Rafael Group Coliseo - Albir Local 8-133,50m2 + Local 9 116,50 m2 = 250 m2 Pris local 8: 336.567 + Local 9: 336.567 = total 673 134,00 + 18% mva = 794.298. Ferdig innredet som kontorlokaler normal standard. Terrassen utenfor lokalene kan brukes av eier, og eventuelt glasses inn. Kjenner ikke størrelsen på felleskostnadene og IBI.
Eget hus nybygg -Av de la Constitución L alfàs del Pi
Eget hus - nybygg
Arealer Tomtens størrelse: 548 m2 Bruksareal totalt: 441,80 m2 Totalt konstruert areal: 509,70 m2
Arealer Areal i underetasje: Trapp, heis og gang, Installasjoner, Lager, Toaletter, Sal (multifunksjon) Total areal underetasje: 181,10 m2 / Netto 157,95 m2 Areal 1. etasje: Trapp, heis og gang, Resepsjon, Toaletter, Lager, Kjøkken, Bar/Kafeteria Total areal 1. etasje 138,90 m2 / Netto 119,50 m2
Arealer Areal 2. etasje: Trapp, heis og gang, Toaletter, Kontorer, Møte/kursrom Total areal 2. etasje 173,82 m2 / Netto 154,70 m2 Areal takterrasse: Trapp, heis og terrasse Bebygget areal takterrasse 15,88 m2 / Netto 15,88 m2
Arkitektens kostnadsoverslag 1 Maks utnyttelse av tomten, fullt utbygget, Nøkkelen i døra bruksareal 441,80 m2 bruttoareal 509,70 m2. * Kvalitet: Normal. Total 713.356,20 inkl. 8% mva.
Arkitektens kostnadsoverslag 2 Maks utnyttelse av tomten, fullt utbygget. Uinnredet underetasje. Uten innredning på taket. Kvalitet normal. Total 492.985,60 inkl. 8% mva.
Arkitektens kostnadsoverslag 3 Maks utnyttelse av tomten, fullt utbygget. Underetasjen som drenert råbygg. Uten innredning på taket. Kvalitet: Normal. Totalt 439.115,20 inkl. 8% mva.
Arkitektens kostnadsoverslag 4 Maks utnyttelse av tomten, fullt utbygget. Underetasjen som drenert råbygg. Uten innredning på taket. Kvalitet: Enkel. Total 371.464,00 inkl. 8% mva.
7. Premisser Det foreligger en rekke positive premisser for å gjennomføre prosjekt nybygg nå. Disse antas i hovedsak å være: Lokaliseringen av de nye lokalene er perfekt med grunnlag i god kommunikasjon med medlemmenes bosettingsmønster. Bedre tilgjengelighet tilsier økt medlemsmasse og dermed bedre driftsgrunnlag for klubben og evne til å amortisere opptatte lån. Uten å kvantifisere legger en til grunn en betydelig økning i medlemsmassen.
Premisser - forts. Markedet for entrepriser og manglende arbeid for konstruktører tilsier at en vil kunne innhente fordelaktige tilbud på utførelsen i nærmeste fremtid. Markedet tilsier også at offentlige spanske promosjoner kan være tilgjengelig gjennom Interes Publico. Leieavtalen for nåværende lokaler går ut i 2014.
Premisser forts. Uansett utfall av prosjekt nybygg antar en at klubben uansett vedtak nå må flytte til nye lokaler i 2014, både på grunn av usentral beliggenhet, og utleiers vedvarende brudd på betingelsene i leieavtalen (manglende leveranse av off. kommunikasjon, parkeringsplasser, 6 petancabaner og brudd på løfte om tilskudd med Euro 12 000,- pr. år). Styret kan uansett ikke på vegne av medlemmene med grunnlag i slike grove brudd på avtalen akseptere fornyelse av leieavtalen utover 2014.
8. Oppsummering. Dersom Generalforsamlingen gir sin tilslutning til styrets forslag om nybygg på tomten i Avenida de la Constitución, forsikrer styret om at byggearbeidene ikke vil bli igangsatt før finansieringen er på plass. Eventuelle donasjoner, andelsbrev og gaver vil bli satt på egen konto i Bancaja, og vil bli tilbakebetalt dersom finansieringen ikke går i orden.