Planbeskrivelse til detaljreguleringsplan for bolig og næring på del av gnr. 57, bnr. 122 og bolig på gnr. 57, bnr. 60 og 78, Malmheim, Sandnes kommune. Plan nr.: 2012 141 SAKEN GJELDER Prosjektil Areal AS fremmer forslag til detaljregulering for del av gnr. 57, Bnr. 122 og gnr. 57, bnr. 60 og 78, Malmheim. Hensikten med planen er å legge til rette for bolig- og næringsbebyggelse i form av blokkbebyggelse på eiendom gnr. 57, bnr 122. Samt legge til rette for boligbebyggelse på eiendom gnr. 57, bnr. 60 og 78. Den 11.09.12 inngikk grunneier og Sandnes kommune en avtale om makebytte av eiendommer på Malmheim i forbindelse med erverv av areal til gang- og sykkelvei langs Heigreveien på gnr. 57, bnr. 60 og 78. I henhold til avtalen overtar kommunen eiendom 57/ 60 og 78 samt noe areal til fortau langs fv. 320, og grunneier overtar 2,5 daa av eiendom 57/ 122. Følgende ble vedtatt av bystyret 29.05.12 i forbindelse med avtale om makebytte: «Bystyret ber administrasjonen legge følgende til grunn i en avtale med grunneier: 1. Grunneier frigjør umiddelbart areal til fortau slik som forutsatt i sak om forberedelse til ekspropriasjon. 2. Virksomheten i eksisterende bygning kan drives i inntil tre år. Grunneier pålegges da å rive og fjerne bygningen og overlevere hele tomten til Sandnes kommune. 3. Som motytelse får grunneier 2,5 dekar av barnehagetomten. 4. Sandnes kommune forplikter seg til umiddelbart å starte omregulering av hele eller min. 2,5 dekar av tomten til kombinert bolig- og næringsformål.» I påvente av omregulering av barnehagetomten, del av eiendom 57/122, er det søkt om midlertidig bruksendring for arealet på 57/122 til parkering. GJELDENDE PLANER I gjeldende kommuneplan er eiendom 57/122 disponert til tjenesteyting, og eiendommen er i reguleringsplan 92103 avsatt til offentlig/allmennyttig bebyggelse i form av en barnehage. Eiendom 57/60 og 78 er i kommuneplanen disponert til næringsbebyggelse, og er reguleringsplan 98105 avsatt til bolig/forretning. I tråd med nevnte avtale om makebytte er det i planforslaget lagt opp til formålsendring på 57/122 fra offentlig/allmennyttig bebyggelse til bolig, forretning og kontor. På eiendom 57/60 og 78 er det i planforslaget lagt opp til en formålsendring fra bolig/forretning til kun bolig. I forbindelse med reguleringsplan for Heigreveien skal det etableres fortau langs den sørlige delen ev eiendom 57/60 og 78. 1
Ny «Regionalplan for Jæren» er nå ute på høring, denne gir blant annet retningslinjer når det gjelder bomiljø og kvalitet. Kommunen antar denne vil være vedtatt og bli lagt til grunn i behandlingen av foreliggende plan. Det utløses ikke krav om konsekvensutredning i forbindelse med reguleringsendring. Nedenfor er det illustrasjoner som viser planområdet i forhold til kommuneplan og gjeldende reguleringsplaner. Planområdet er markert med henholdsvis rød og blå strek. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Nedenfor er det kart og flyfoto over planområdet. Planområdet er todelt, og utgjøres av del av eiendom gnr. 57, bnr. 122 samt noe vegareal, og eiendom gnr. 57, bnr. 60 og 78. Mellom 1. og 2. gangsbehandling har planområdets størrelse blitt redusert, slik at det det nå utgjør en noe mindre del av eiendom gnr. 57, bnr. 122. Det arealet som er tatt ut av planområdet vil da disponeres til offentlig/allmennyttig bebyggelse slik som i dag. Områdets deler er henholdsvis ca. 4,5 daa og ca. 1 daa. Nord for eiendom 57/122 ligger Malmheim barneskole. Denne delen av planområdet grenser i sør til ett felt med eneboliger, i vest mot en fotballbane og i øst mot fv. 320. Den andre delen av planområdet, 2
eiendom 57/60 og 78, grenser mot fv. 241 i sør og fv. 320 i vest. Nord og øst for eiendommen er det boliger. Hovedbergartene i begge delene av planområdet er diorittisk til granittisk gneis og migmatitt. Berggrunnen er dekket av tykk morene, som kan inneholde alt fra leire til stein og blokk. Planområdet befinner seg i et risikoområde for radon, men TEK 10 sikrer at utbyggingen vil ivareta dette forholdet. Det er i dag ingen bygninger på den delen av eiendom 57/122 som er en del av planområdet. På eiendom 57/ 60 og 78 befinner det seg ett bygg som blir benyttet til bolig og forretning. Dette bygget forutsettes revet slik at krysset kan utformes på en måte som vil bedre siktforholdene i krysset. I forhold til lokalklima ligger normal middeltemperatur for året på 6-8 C. Normal nedbørsum for året ligger i intervallet 1500-2000 mm, og normal årsmaksimum av snømengde (i mm vannekvivalent) er under 50 mm. Tallene som omhandler lokalklima er fra perioden 1971-2000. Eiendom 57/122 skråner svakt i fra nord mot sør, og har gode solforhold. Det er også gode solforhold på eiendom 57/60 og 78. Det er ikke funnet registeringer av kultur- eller fornminner på planområdene. De to delene av planområdet ligger ca. 130 meter i gangavstand fra hverandre. Mellom de to delene ligger det en dagligvarebutikk. Skolen befinner seg som nevnt nær eiendom 57/122, og ca. 170 meter vest for eiendommen ligger Julebygda barnehage. På eiendom 57/122, innenfor planområdet, ligger det i dag en bussholdeplass som blir brukt i forbindelse med skoleskyss, noe som ikke er endret i planforslaget. Parkering for skole ligger i tilknytning til busssnuplass. Rett ved eiendom 57/60 og 78 ligger det også en bussholdeplass. Det er foretatt barnetråkkregistreringer for Malmheim bydel. Det er ikke registreringer innenfor selve planområdet, men flere områder rundt er registrerte lekeområder. Vest for eiendom 57/122 ligger, som tidligere nevnt, en fotballbane. Fotballbanen blir brukt både av barnehage og skole. Barnehagen bruker den blant annet til å sparke fotball, leke og klatre i trær, og skolen bruker den som «stevneplass», klatring, naturstudium og lek for småskolen. Banen blir også brukt av barn på fritiden til å sparke fotball. Lekeplassen til skolen ligger nord for eiendom 57/122, og denne blir også brukt av barnehagen. En asfaltert plass utenfor skolebygningen blir også brukt til lek utenom skoletid. Sør for eiendom 57/ 60 og 78 ligger parkeringsplassen til Julebygda kapell som bl.a. blir brukt til å stå på rollerblades. Det er i dag opparbeidet gang-/sykkelveg langs deler av Killinglandveien og Heigrestadveien. Det skal anlegges fortau ved eiendom 57/60 og 78. ÅDT på Heigreveien forbi 57/60 og 78 er 1700, og ÅDT på Killinglandveien ved 57/122 er 1100, i følge tall fra 2007. Ved eiendom 57/122 ligger det i dag vann- og spillvannsledninger vest og sør for området med henholdsvis dimensjoner på opptil 150 og 160, samt overvannsledninger med dimensjoner på 200 og 250 øst og sør for området. Eiendom 57/ 60 og 78 er i dag bebygd, og i følge ledningskart er det oppført stikkledninger for overvann og spillvann til eiendommen. 3
Det er også vannledninger i området sør og vest for området med dimensjoner på opptil 150 mm. Det forutsettes at disse ledningene har kapasitet for planlagt ny bebyggelse. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslaget gir muligheter for 14 nye boenheter på eiendom 57/122, i form av 14 leiligheter, samt 504 m² med areal til forretning/kontor. Leilighetene og areal til forretning/kontor er samlet i en lavblokk i tre etasjer, hvor første etasje er tenkt brukt til forretning og kontor. På eiendom 57/60 og 78 er det planlagt oppført en lavblokk i tre etasjer hvor det tillates opptil åtte leiligheter. Arealfordeling for planforslaget for del av eiendom 57/122: Områder Formål Areal i daa Bebyggelse og anlegg Bolig/Forretning/Kontor Renovasjon Energianlegg Undervisning Lek Samferdselsanlegg og Veg teknisk infrastruktur Fortau Gang-/sykkelveg Parkering Annen veggrunn 1,14 0,02 0,03 0,48 0,32 1,33 0,23 0,27 0,33 0,27 0,01 Leskur Grønnstruktur Turveg 0,10 Sum 4,54 Arealfordeling for planforslaget for eiendom 57/60 og 78 nivå 2, 1. etasje: Områder Formål Areal i daa Bebyggelse og anlegg Bolig Renovasjon Lek Uteoppholdsareal Samferdselsanlegg og Veg teknisk infrastruktur Fortau Gangveg Parkering Annen veggrunn 0,25 0,01 0,19 0,01 0,14 0,12 0,04 0,21 0,03 Sum 1,00 4
Arealfordeling for planforslaget for eiendom 57/60 og 78, annen etasje (plannivå 3): Områder Formål Areal i daa Bebyggelse og anlegg Bolig Renovasjon Lek Uteoppholdsareal Samferdselsanlegg og Veg teknisk infrastruktur Fortau Gangveg Parkering Annen veggrunn 0,37 0,01 0,19 0,01 0,14 0,12 0,04 0,09 0,03 Sum 1,00 Begge blokkene på de to delene av planområdet er planlagt med heis, slik at alle leilighetene vil ha tilgjengelig tilkomst i henhold til teknisk forskrift. Minimum 50 % av boligene skal være universelt utformet. Uteområder og tilkomst skal være universelt utformet. Lavblokken på eiendom 57/122 skal oppføres med 3 etasjer, og bygget kan ha pulttak eller flatt tak. Maksimal kotehøyde for bygget er satt til 75,0, men heis- og trappehus kan overstige denne kotehøyden med maksimalt 1,5 meter. Det tillates etablert balkong med inntil 2 meters dybde og maks 50 % av boenhetens bredde. Det skal etableres parkeringskjeller under bygget hvor det også skal etableres boder for leilighetene. Maksimalt bebygget areal, BYA, innenfor formålet bolig/forretning/kontor er satt til 750 m 2. Lavblokken på eiendom 57/60 og 78 skal oppføres med 3 etasjer, og bygget kan oppføres med pulttak eller flatt tak. Maksimal kotehøyde for bygget er satt til 71,0, men overbygg for heis kan overstige denne høyden med inntil 1,5 meter. Det tillates etablert balkong med inntil 2 meters dybde og maks 60 % av boenhetens bredde. Bygget er tenkt utkraget i 2. etasje slik at det kan etableres parkering under deler av bygget i 1. etasje. Det skal etableres boder for leilighetene på minimum 5 m 2. Maksimalt bebygget areal er satt til 400 m 2. Innenfor hvert delområde av planen skal det etableres lekeplass. Innenfor eiendom 57/122 er det regulert inn område for avfallscontainere. Forretninger/kontorer skal ha egen container for restavfall, og ved behov egen container for papir. På eiendom 57/60 og 78 skal det etableres permanent oppstillingsplass for avfallsdunker som er felles for alle leilighetene her. Planforslaget befinner seg i parkeringssone C. Dette innebærer at det i henhold til kommuneplanen kreves minimum en parkeringsplass per boenhet, samt at det avsettes plass til minst en garasje per boenhet over 50 m 2. For øvrige formål kreves det minimum en biloppstillingsplass per 100 m 2 BRA. Dette innebærer at det på eiendom 57/122 etter disse bestemmelsene skal være 28 garasje/parkeringsplasser forbeholdt bolig, og 5 parkeringsplasser forbeholdt kontor og forretning. I forhold til eiendom 57/60 og 78 skulle det, dersom alle leilighetene er over 50 m 2, bli lagt opp til 16 parkeringsplasser. For lavblokken på eiendom 57/122 er det planlagt parkeringskjeller med 26 plasser som er felles for leilighetene og ansatte i forretning/kontor-delen. Innenfor samme eiendom er det 5
også planlagt 14 parkeringsplasser på bakkeplan som er felles for besøkende til forretninger og kontorer, leilighetene og kan fungere som gjesteparkering. Det er lagt opp til to parkeringsplasser tilrettelagt for bevegelseshemmede. For lavblokken på eiendom 57/60 og 78 er det i planforslaget lagt opp til 10 parkeringsplasser på bakkeplan, hvor de to parkeringsplassene lengst mot vest er låst til en boenhet. Det er lagt opp til en parkeringsplass tilrettelagt for bevegelseshemmede. I følge tall fra vegvesenets håndbok 146 vil 100 m 2 gulvareal detaljhandel eller kontor generere 3-4 arbeidsplasser. Dersom en går ut i fra at 100 m 2 forretning/kontor vil gi 3 arbeidsplasser, vil dette tilsi 15 arbeidsplasser innenfor planområdet. I tillegg vil det være kunder til virksomheten og varetransport. Antallet ansatte og kunder samt hvor mye varetransport det vil være i området er vanskelig å forutsi, ettersom en ikke enda vet hvilke bedrifter som vil etablere seg i området. En mener at antallet parkeringsplasser som det er lagt opp til i planforslaget vil sikre en fleksibilitet i forhold til hvilken type bedrifter som velger å etablere seg i bygget. Samtidig er det åpnet for sambruk av parkeringsplassene på bakkeplan slik at en også på denne måten for sikret fleksibilitet for parkeringsarealene. Innenfor denne eiendommen er det lagt opp til leiligheter med grunnflate på ca. 70 m 2. Det er lagt opp til egen sykkelparkering for forretning/kontor-delen på vestsiden av lavblokken, og sykkelparkering for leilighetene på østsiden av blokken. På eiendom 57/60 og 78 er det lagt opp til færre parkeringsplasser enn parkeringsnormen tilsier. I motsetning til boenhetene på eiendom 57/122 er det på denne eiendommen lagt opp til at det skal være flere mindre boenheter. Fire av boenhetene vil sannsynligvis ligge på pluss/minus 50 m 2, og boenheter under 50 m 2 trenger kun én parkeringsplass. To av boenhetene vil ligge på ca. 60 m 2 og to på ca. 85 m 2. En ser dermed for seg at de fleste av disse leilighetene ikke vil være så aktuelle for småbarnsfamilier som gjerne har to biler, men heller f. eks. eldre eller enslige. Det er lagt opp til en parkeringsdekning på 1,25 parkeringsplasser per boenhet. En mener dermed at det vil være tilstrekkelig med parkeringsplasser for denne eiendommen. Det vil også bli tilrettelagt for sykkelparkering i bod på eiendommen. Overvann skal håndteres gjennom infiltrasjon innenfor planområdet. Det skal etableres regnbed i lekeplassene på begge eiendommene. Det skal sikres at nåværende og fremtidige eiere ikke kan fjerne regnbed og har et vedlikeholdsansvar for regnbedene. Det ligger i dag en eksisterende 110 mm vannledning langs sørvestre plangrense på eiendom 57/122. Ved utbygging må ledningen helt eller delvis omlegges på grunn av lavbrekk ved innkjørsel til parkeringskjeller. KUNNGJØRING AV PLANOPPSTART Oppstartsvarsel per brev ble sendt ut 01.02.13 med frist for eventuelle kommentarer innen 07.03.13. Det ble sendt ut varsel om igangsatt planarbeid til 28 instanser og 34 grunneiere/naboer. Oppstart ble kunngjort på kommunens hjemmeside 05.02.13, i Sandnesposten 05.02.13 og i Aftenbladet 09.02.13. 6
Innkomne forhåndsmerknader 1. Brev datert 16.02.13 fra Statens vegvesen Vegvesenet påpeker at det generelt er noe uklart om og i tilfelle hvordan/i hvor stor grad planarbeidet avviker fra gjeldende kommuneplan. Dette gjelder ikke minst i forhold til eiendom 57/122. Det forutsettes at det sies noe mer om dette i forbindelse med offentlig ettersyn. Foreløpige krav til detaljregulering av 57/122: Byggegrense til fv. 320 settes til 15 meter fra senter fylkesveg. Det antas at det ikke er aktuelt med bebyggelse så nær fylkesvegen ut fra eksisterende opparbeidelse av området (hente/bringe anordning tilknyttet skolen). Avkjørsler fra fv. 320 skal tilfredsstille vegnormalen hva angår frisikt, svingradier m.m. Foreløpige krav til detaljregulering av 57/60 og 78: Byggegrense til tilstøtende fylkesveger settes 15 meter fra senter veg. I kryss mellom fv. 241 og fv. 320 må det reguleres inn tilbaketrukne byggegrenser på 25 meter x 25 meter. Det fremkommer ikke hvordan en ser for seg adkomst til planområdet. Vegvesenet vil ikke akseptere avkjørsler tett opp i kryssområdet. Det må inngås en dialog med vegvesenet om dette. Generelt gjelder at avkjørsler fra fylkesveg skal tilfredsstille vegnormalen hva angår frisikt, svingradier m.m. Planarbeidet må sikre en opprydding i området, som i dag er utflytende. Planarbeidet må ses i sammenheng med opparbeidelse av fortau på sørsiden av eiendommen, frem til krysset fv. 241/fv. 320. For begge eiendommer må støyretningslinjen T-1442 følges i den videre planleggingen. Det må tas inn i bestemmelsene at tekniske planer som berører fylkesvegnettet skal godkjennes av vegvesenet. Trafikksikkerhet må vektlegges særskilt i den videre planprosessen. Dersom merknadene fra vegvesenet ikke imøtekommes, må det påregnes at de vil fremme innsigelse til planen ved 1. gangs behandling. I forhold til krav stilt til eiendom 57/122 er byggegrense satt 15 meter fra senter fylkesveg, og avkjørsel tilfredsstiller vegnormalen. På eiendom 57/60 og 78 er byggegrense satt til 15 meter fra fv. 241, og etter skriftlig godkjennelse fra vegvesenet er byggegrense satt 12,5 meter fra fv. 320. Avkjørsel til denne delen av planområdet er plassert på samme sted som dagens adkomstveg, helt nord på eiendommen. Avkjørsel er da ca. 30 meter fra krysset fv. 241/fv. 320. Planforslaget tar hensyn til opparbeidelse av fortau på sørsiden av området. Det er også regulert fortau langs fv. 320 frem til adkomstvegen inn til området. Det er regulert inn 7
frisiktsoner innenfor eiendom 57/60 og 78 som ikke er i overenstemmelse med gjeldende reguleringsplan, men som er akseptert av vegvesenet. Støyretningslinjen T-1442 følges i planforslaget, og ønsket bestemmelse om tekniske planer er tatt med i reguleringsbestemmelsene. I forhold til trafikksikkerhet er det i bestemmelsene sikret at det vil bli etablert trygge krysningspunkt over inn- og avkjørselsvegen til bussholdeplassen med skolen. En vil etablere opphøyet gangfelt ved inn- og avkjørselsveg til bussholdeplassen. Adkomstveg inn til eiendom 57/122 er lagt sør for bussholdeplass slik at elever ved skolen ikke vil behøve å krysse vegen fra holdeplassen til skolen. 2. E-post datert 18.02.13 fra K. Andreassen Andreassen ønsker å vite hva som skal bygges i varslet planområde. I forhold til eiendom gnr. 57, bnr. 122 vil en vite hvorfor en kan bygge boligblokker på eiendommen når den i kommuneplanen er disponert til tjenesteyting, og er regulert til offentlig/allmennyttig formål. I forhold til eiendom gnr. 57, bnr. 60 og 78 vil en vite om eksisterende bygg på eiendom skal rives på grunn av farlig kryss, og hva som er tenkt i forbindelse med å forbedre sikkerheten i krysset. Andreassen ønsker en mer konkret redegjørelse om hva reguleringsarbeidet vil innebære. Den 18.02.13 ble følgende svar oversendt til K. Andreassen: «Det ønskes oppført boligblokker på tomten, men det er reguleringsprosessen som vil gi svar på omfanget av boligbyggingen. Den foretatte varsling om oppstart av reguleringsarbeid er en forhåndsvarsling om at reguleringsarbeid er igangsatt. Det er nå mulig for naboer og andre å melde inn sine ønsker/krav til dette reguleringsarbeidet før tegnearbeidet påbegynnes. Omdisponering av formålet slik at det kan bygges boliger, er også en del av reguleringsprosessen. Bygget i krysset skal rives pga. dårlige siktforhold og slik at krysset kan utformes i samsvar med gjeldende reguleringsplan for krysset. Her ønskes det også oppført boligbebyggelse. Dersom du har ønsker/krav til varslet reguleringsarbeid, er du velkommen til å gi innspill.» Videre i planprosessen har en justert frisiktene i krysset, som nevnt ovenfor, men det er sikret tilfredsstillende siktforhold i reguleringsplanen. 3. E-post datert 26.02.13 fra barne- og ungdomsrepresentant i Sandnes kommune Gnr. 57, bnr. 122: Hovedfokus er trafikksikkerhet for skolebarn. Utfordringen er adkomstveg (inn og utkjørsel) til planområdet. Etter samtale med rektor på Malmheim skole anbefales det at følgende blir vurdert: Adkomst via Heigreveien mellom Julebygdtunet og fotballbane. Rektor og representant fra SU ved Malmheim skole ønsker befaring. Barn og unges bevegelsesmønster etter skoletid må også vurderes. 8
Dersom adkomst skal skje via Killinglandveien er det viktig at en legger adkomstvegen til planområdet sør for bussholdeplass, nærmere Julebygdtunet. Gnr. 57, bnr. 60 og 78 Ber om at trafikksikkerhet for barn og unge ivaretas med tanke på elever ved barneskole, ungdomsskole og bevegelser i fritid. En må også vurdere støy forholdene, og lekeplassnormen for Sandnes kommune må følges. Den 22. mars ble det foretatt en befaring av området hvor rektor ved Malmheim skole, Atle Sømme, deltok. I denne befaringen kom en frem til at løsningen med å legge adkomstveg inn til området sør for bussholdeplass vil kunne aksepteres. En vil dermed unngå at elever som kommer med buss til skolen vil behøve å krysse ny adkomstveg. Det er, som tidligere nevnt, sikret i reguleringsbestemmelsene at det vil bli etablert trygge krysningspunkt ved inn- og utkjørsel til bussholdeplass. I forhold til eiendom 57/60 og 78 vil planforslaget sikre mye bedre sikt i krysset, og det vil bli anlagt fortau ved krysset. Med tanke på disse forhold anser man at trafikksikkerheten i området vil bli ivaretatt. I reguleringsarbeidet ble det utarbeidet støyrapport for området som viste at eiendom 57/60 og 78 må støyskjermes med tanke på trafikkstøy. Støyskjerming for eiendommen er sikret i plankart og bestemmelser. I støyrapporten ble det opptegnet støyskjerm med «knekker» i de nordvestre og sørøstre hjørnene, se første illustrasjon nedenfor. Disse er ikke beholdt i planforslaget ettersom den i det nordøstre hjørnet vil gå utover adkomstvegen inn til planområdet, og det er regulert inn boder ned til frisiktsone i det sørøstre hjørnet. Støyen ble da beregnet på ny uten «knekkene», se andre illustrasjon nedenfor. Situasjonen som er vist på den andre illustrasjonen har ikke tatt hensyn til bodene som vil gå langs østre plangrense. Bodene vil fungere som støyskjerm, og støyforholdene vil dermed bli bedre i dette området enn støykartet viser. I forhold til det nordvestre hjørnet er det planlagt parkering slik at noe høyere støynivå her vil ikke være noe problem. Trafikkstøy vil i følge utarbeidet støyrapport ikke være noe problem for boliger og uteoppholdsareal på eiendom 57/122. Det befinner seg en ballbinge som tilhører skolen nord 9
for planområdet. Den vil medføre en del støy som kan være sjenerende for planområdet. Det er utarbeidet en egen støyrapport for ballbingen. I bestemmelsene til planen er det sikret at avbøtende tiltak skal etableres i henhold til støyrapport, og det er stilt krav til at ballbinge ikke kan brukes mellom kl. 22:00 og 07:00. Lekeplassnormen i kommunen er overholdt i planforslaget. 4. Brev datert 27.02.13 fra Sandnes eldreråd Eldrerådet i Sandnes krever at det ved regulering og utbygging planlegges og bygges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Dette gjelder både ute- og inneområder. Det er bestemmelsene stilt krav til at uteområder og tilkomst skal utformes i henhold til prinsippene for universell utforming, og at tilgjengelighetskravene i teknisk forskrift skal ivaretas. 50 % av boligene innenfor planområdet skal være universelt utformet, og 5 % av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. 5. E-post datert 04.03.13 fra grunneier T. A. Andreassen, Heigreveien 369 (gnr. 57, bnr. 80) Grunneier regner med at ett eventuelt nytt boligbygg på gnr. 57, bnr. 60 og 78 vil bli oppført i henhold til reguleringsplaner, PBL samt byggeforskrifter. Da spesielt med tanke på at nabogrenser, byggehøyder og utnyttelsesgrad ikke overskrides. Det påpekes også i merknaden at trafikk- og parkeringsforholdene i krysset mellom fv. 241 og fv. 320 bør forbedres. Kommentar: I bestemmelsene til ny reguleringsplan er maks kotehøyde bebyggelse satt til 71,0 meter. Overbygg for heis kan overstige denne høyden med maksimalt 1,5 meter. Maksimalt bebygget areal på eiendommen er satt til 400 m². I gjeldende reguleringsplan er maksimal mønehøyde 9 meter, og maksimal BYA er 50 % av tomtens nettoareal. Eiendommen ligger på ca. kotehøyde 61,0 slik at maksimal kotehøgde på bebyggelse i gjeldende plan vil være ca. 70,0. Dersom man ser på dagens situasjon vil nytt bygg ha en betydelig mindre grunnflate enn eksisterende bygg. Utbyggingen av eiendommen vil være i henhold til PBL og byggeforskrifter. Som tidligere nevnt skal eksisterende bygg i krysset rives for å forbedre dårlige siktforhold i aktuelt kryss, og krysset vil da utformes slik at siktforholdene bedres. 6. Brev datert 28.02.13 fra Lyse Det må settes av ett areal på 5 x 5 meter innen området, for oppføring av ny nettstasjon. Årsaken til dette er at det trolig ikke er nok effekt i eksisterende nettstasjon. Nettstasjonen skal etableres i bakkenivå, ha direkte adkomst hele døgnet og ha tilfredsstillende ventilasjonsforhold. Tilhørende kabelnett må være satt i drift før innflytting i ny bebyggelse kan godkjennes. Lyse ber om at dette tas inn i plankart og bestemmelser. 10
Lyse gjør i tillegg oppmerksom på eksisterende nettstasjon og kabler innen planområdet gjennom vedlagt kartutsnitt av eksisterende infrastruktur. Flytting/endring samt nye tilknytninger, skal skje til enhver tids gjeldende retningslinjer. Kommentar: Det er regulert inn areal til ny nettstasjon på eiendom 57/122, og foreslåtte reguleringsbestemmelse er tatt med i planforslaget. 7. Brev datert 04.03.13 fra Rogaland fylkeskommune Det er på forespørsel fra fylkesrådmannen gitt ytterligere opplysninger om plassering av barnehagen i grendahuset i Malmheim. Dersom det kan vises til tilstrekkelig barnehage- og skoledekning, for nåværende og framtidig bebyggelse i dette og andre planlagte boligområder som sokner til Malmheim, vil fylkesrådmannen kunne akseptere foreslått omdisponering. Ved planlegging av nye boligområder skal det legges til rette for gode uteoppholdsareal, også på bakkeplan, for barn, unge og voksne. Private og felles uterom skal ha gode sol- og støyforhold. Fylkeskommunen minner om kravet i PBL om planbeskrivelse, som skal være en del av planforslaget når dette sendes på høring. Oppdragsgiver for dette reguleringsarbeidet er Sandnes kommune, og en vil dermed anta at kommunen har kontroll på at det vil være tilstrekkelig barnehage- og skoledekning i området. Planavgrensningen for del av planområdet på 57/122 er innskrenket i løpet av planprosessen, slik at arealet på ca. 1,67 daa som er tatt ut av planforslaget fortsatt vil være regulert til barnehage. Det er rekkefølgekrav til at skole- og barnehagekapasitet skal dokumenteres før utbygging tar til. Det er i planforslaget lagt opp til gode uteoppholdsareal, også på bakkeplan, for begge områdene. Det er regulert inn store lekeområder med gode solforhold, se vedlagt sol- /skyggediagram. Leilighetene i blokken på eiendom 57/122 vil ha balkonger vendt mot vest. På eiendom 57/68 og 70 vil leilighetene på bakkeplan ha hageareal vendt mot vest med minimum 6 meters hagedybde. Leilighetene i 2. og 3. etasje vil ha balkonger vendt mot vest. Utarbeidet sol-/skyggediagram viser at utearealene på bakkeplan vil gode solforhold 21. mars. kl. 15:00. Det vil være en del skygge 22. juni kl. 18:00, men det vil fremdeles være sol på uteplassen. En kan ha glassfelt i støyskjermen for å bedre lysforholdene. 8. Brev datert 04.03.13 fra Sandnes kommune, Bymiljø Det er opparbeidet p-plass/bussholdeplass innenfor planområdet. Det må utarbeides renovasjonsteknisk plan iht. Sandnes kommunes kommunalteknisk avfallsnorm. 11
Vannledning, 110 mm, i sør bør innlemmes av offentlig areal, gjerne som veg eller gangveg. Det må avsettes arealer til lokal overvannsdisponering (LOD). Det bør vurderes plass til lokal overvannsdisponering spredt over hele området, f.eks. i hager og veggrøfter, ved parkeringsarealer, gårdsrom og lekeplasser. Det er ikke ønskelig at det fokuseres på LOD i form av fordrøyning kun på et område nedstrøms i feltet. Arealer til LOD bør ses i sammenheng med planlegging av flomveger innenfor utbyggingsområdet. Området har avrenning til Folkvordkanalen/Stangelandsåna hvor det er svært viktig å unngå forurensningstilførsler både i løpet av anleggsperioden og etterpå. I reguleringsbestemmelsenes rekkefølgekrav må det derfor tas inn krav om at det før gravearbeider igangsettes skal etableres tiltak for sedimentering av overvann fra anleggsområdet. Parkeringsplasser og bussholdeplass innenfor planområdet er ikke endret i nytt planforslag. Renovasjonsteknisk plan blir utarbeidet for hvert av de to områdene i planen. Med tanke på vannledning i sør er dette arealet regulert til felles turveg, felles veg og annet vegareal. Det er sikret i bestemmelsene at vannledningens trasé må helt eller delvis omlegges. Ny trasé fastsettes i forbindelse med utarbeidelse av tekniske planer. Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav til at overvann skal håndteres ved infiltrasjon, nærmere bestemt regnbed. Lokal overvannsdisponering må detaljplanlegges i forbindelse med kommunaltekniske planer. Foreslått rekkefølgekrav er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. 9. E-post datert 07.03.13 fra Malmheim skole v/ rektor A. Sømme Malmheim skole er bekymret for trafikksikkerheten for skolens elever, da spesielt med tanke på eiendom 57/122. I 2012 søkte grunneier om midlertidig dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for å bruke den til parkering i forbindelse med eksisterende forretning. Da meldte både skolen og FAU om sin bekymring. Etter skolens kjennskap planlegges adkomstveg mellom bussholdeplass og innkjørsel til skolegården. Dersom dette blir tilfelle må så godt som alle elever ved skolen krysse denne adkomstvegen for å komme til skolen. Det blir foreslått å plasseres adkomstveg nedenfor bussholdeplass, slik at de mange elevene som får busstransport til skolen får en sikrere skoleveg. Skoleelever tar ellers buss i forbindelse med svømming og andre utflukter. Ved planlegging av bolig/næring blir det økt trafikk stadig nærmere skolen. Det bes om at man tenker på trafikksikkerhet i planleggingen, og vurderer aktuelle tiltak som opphøyet gangfelt og fartsdumper. Skolen ønsker en befaring på tomten for å se på ulike utfordringer knyttet til trafikk, hvor både skolens ledelse og foreldrerepresentanter ønsker å delta. 12
Forhold tilknyttet trafikksikkerhet er ivaretatt og er nærmere beskrevet i kommentarer til merknader ovenfor. 10. E-post datert 07.03.13 fra Julabygdtunet Velforening v/ T. Rossemyr Velforeningen er bekymret for trafikksikkerheten ved omregulering av tomt til parkeringsplass. Hovedhensikten med å fjerne det aktuelle bygget i krysset Killinglandveien/Heigreveien var å bedre trafikksikkerheten for alle trafikanter. Det er i dag elever som går og sykler langs sykkelstien i Killinglandveien. Det nye bygget vil føre til økt trafikk på tvers av sykkelstien. Julabygdtunet velforening er også uforstående til at ett område som er regulert til idrettsområde i umiddelbar nærhet til skole og idrettslag kan endres til bolig og forretningsbebyggelse. Innkjørsel til området vil krysse parkeringsplassen og en bussholdeplass hvor barn går til og fra buss og skole. Velforeningen ønsker å ha uttalelsesrett etter årsmøtet i april hvor aktuell sak blir behandlet. Utarbeidet planforslag innebærer ikke at en skal omregulere noen av tomtene til parkeringsplass. Det er imidlertid søkt om midlertidig bruksendring for del av eiendom 57/122 slik at arealet kan brukes til parkering, i påvente av reguleringsendring. Når det gjelder eiendom 57/60 og 78 innebærer planforslaget at eksisterende bygg blir revet, og nytt bygg blir oppført innenfor satte byggegrenser som vil sikre siktforholdene i krysset. I dag er det butikk og bolig på eiendommen, mens det i planforslaget er lagt opp til kun bolig. Ved at det nå kun planlegges bolig på aktuell eiendom vil man anta at trafikk til og fra eiendommen vil minke. Eiendom 57/122 er i dag regulert til offentlig/allmennyttig bebyggelse, og ikke til idrettsområde. Endring av formål fra gjeldende formål til bolig/næring er en del av planforslaget. Adkomstvegen inn til området er nå, som tidligere nevnt, lagt sør for bussholdeplass. 11. E-post datert 07.03.13 fra Julebygda idrettslag Idrettslaget stiller seg uforstående til at eiendom 57/122 blir omregulert fra ballplass til boligog forretningsbebyggelse. De ønsker å ha uttalelsesrett etter årsmøtet som blir avholdt 20. mars. 13
Som nevnt i kommentar ovenfor, er eiendom 57/122 i dag regulert til offentlig/allmennyttig bebyggelse. Det er i dag en fotballbane vest for planområdet og en ballbinge nord for planområdet, slik at det vil fremdeles være gode forhold for ballek i området. 12. Brev datert 11.03.13 fra Brannvesenet I byggesak stilles det krav om tilfredsstillende slokke- og adkomstmuligheter for brannvesenets personell og utstyr, jf. Byggeteknisk forskrift 11-17. Det er derfor spesielt viktig at kravene blir tatt hensyn til allerede i planfasen. Brannvesenet ber derfor om at prosjekterende ivaretar brannvesenets adkomstbehov mht. vegbredde, svingradius (indre og ytre), oppstillingsplasser, belastning, høyde og vareleveranse mv. i tidlig planleggingsfase. Det vil være tilfredsstillende adkomst for brannbil inn på området. Behov og plassering av brannkum og behov for brannvann vil bli avklart i tekniske planer. Det legges til grunn at kravene fra brannvesenet skal ivaretas ved brannprosjektering. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planforslaget innebærer maksimalt 22 nye boenheter i form av leiligheter med varierende størrelser, samt ca. 500 m 2 areal til kontor/forretning. En utbygging vil føre til befolkningsøkning og tilhørende økt belastning på vegnettet i området. ÅDT på Heigreveien er 1700, og ÅDT på Killinglandveien er 1100, i følge tall fra 2007. I og med at ÅDT på vegene er såpass lav kan en ikke se at utbyggingen vil føre til noe form for overbelastning av det eksisterende vegnettet. Samtidig er trafikksikkerheten ivaretatt i området i form av opphøyede gangfelt, plassering av adkomstveger inn til hvert område og frisiktsoner. Planforslaget ivaretar barn og unges interesser. Det er planlagt lekeareal med gode solforhold på hvert område. I umiddelbar nærhet til eiendom 57/122 hvor det er planlagt flest boenheter ligger det fotballbane, volleyballbane og ballbinge, samtidig som skolen har gode lekeområder. Det er også regulert inn turveg fra området og til stien som ligger langs vestre plangrense. Denne turveg kan benyttes når barna i området skal gå til skolen eller bruke fotballbane. Planforslaget befinner seg i et område omgitt av kulturlandskap. Det er mye ubebygd områder i umiddelbarnærheten til planområdet, slik at beboere i området vil ha gode muligheter for friluftsliv. Minimum 50 % av boligene skal være utformet etter universell utforming prinsippene. De ulike boligstørrelsene som det er lagt opp til i planforslaget, gjør området attraktivt for folk i ulike aldre og med ulike behov. Planområdet vil tilby boliger i ulike prisklasser slik at området blir aktuelt for folk i ulike livsfaser og med ulik økonomisk handlekraft. Utbyggingen vil også gi gode arealer for forretning/kontor lokalisert i kjernen av Malmheim. 14
Det er ingen spesielle problemer knyttet til hverken økonomi eller gjennomførbarhet. Planens konsekvenser for risiko/sårbarhet er vurdert i vedlagte sjekkliste. Prosjektil Areal AS. Stavanger, 05.07.13, sist revidert 27.03.14. 15