Saksframlegg Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Reidun Solli Skjørestad PLANID - 201406, GBNR - 55/50 14/1315 Saksnr Utvalg Type Dato 053/15 Plan- og økonomiutvalget PS 27.08.2015 053/15 Kommunestyret PS 07.09.2015 Detaljregulering for Øyren båthavn og hytteområde, Frafjord, plan 201406 - ny avsluttende behandling Rådmannens forslag til vedtak: Plan- og økonomiutvalget har vurdert forslaget til reguleringsplan for Øyren båthavn og hytteområde på nytt etter offentlig ettersyn og mottatte tilleggsopplysninger. Utvalget mener at det er viktig å opprettholde gode tilbud til turister i alle deler av kommunen inkl. alternative overnattingsmuligheter. Det er få alternative muligheter for å leie hytte i Frafjord, og utvalget mener at utleiehyttene derfor bør opprettholdes. For øvrig forventes det at privat bruk/salg av bygningene som fritidsboliger, kan bidra til å privatisere bruken av arealene/stranden langs fjorden. Utvalget finner ikke å ville fremme planen til videre behandling, jf. pbl. 12-12. Utvalget er positivt til en reguleringsplan som legger til rette for at alle utleiehyttene langs sjøen kan fradeles og selges samlet til utleie med egen drift uavhengig av resten av campingplassen og båthavna. Vedtaket kan ikke påklages. Plan- og økonomiutvalget - 053/15 PLØ - behandling: Glenn B. W. Dirdal, Frp fremmet følgende forslag fra møte i plan- og økonomiutvalget 28.05.15: Forslaget ble vedtatt med 7 mot 4 (Ap og 1 Krf - Mona Lisa Hovland) stemmer. Mindretallet stemte for rådmannens forslag til vedtak.
PLØ - vedtak: Kommunestyret - 053/15 K - behandling: Innstilling fra møte i plan- og økonomiutvalget 27.08.15: Forslaget ble vedtatt med 18 mot 9 (Ap og 3 Krf, Mona-Lisa Hovland, Per Dirdal og Magnar Mæland) stemmer. Mindretallet stemte for rådmannens forslag til vedtak fremmet av Tom Kalsås, Ap. K - vedtak:
Detaljregulering for Øyren båthavn og hytteområde, Frafjord, plan 201406 - ny avsluttende behandling Bakgrunn for saken: Reguleringsplanen for Øyren båthavn og hytteområde har vært utlagt til offentlig ettersyn. Planen ble framlagt for plan- og økonomiutvalget til 2. gangs behandling i møte den 28.05.15 i sak 042/15. Utvalget vedtok å utsette saken med ønske om ytterligere opplysninger knyttet til driftssituasjonen og muligheten for å drive anlegget videre. Det er mottatt tilleggsopplysninger og planen legges fram for ny behandling. Saksopplysninger m/kommentarer: Området omfattes i dag av reguleringsplanen for Frafjord turistanlegg, plan 19910004, vedtatt i 1991. Reguleringsplanen for Øyren båthavn og hytteområde legger til rette for at 10 utleiehytter blir endret fra turistanlegg/utleie til fritt omsettelige fritidsboliger. Plan- og økonomiutvalget behandlet reguleringsplanen første gang i sak 021/15 i møte den 05.03.15. Utvalget vedtok at reguleringsplanen skulle legges ut til offentlig ettersyn slik den forelå. Planen ble annonsert i Gjesdalbuen 26.03.15 og sendt naboer og offentlige instanser med brev/e-post av 25.03.15. Høringsfristen var satt til 07.05.15. Til planen er det innen høringsfristens utløp mottatt følgende uttalelser: Nr. Dato Fra hvem A1 22.04.15 Jæren Friluftsråd Merknad/informasjon A2 27.04.15 Lyse Elnett AS Ingen merknader A4 28.04.15 Statens vegvesen Ingen merknader A4 20.04.15 Senior- og brukerrådet, Gjesdal kommune Ingen merknader Uttalelsene gjengis og kommenteres slik: A1, Jæren friluftsråd: Friluftsrådet viser til at det i framtiden forventes å komme 200 000 300 000 mennesker hvert år som vil se Månafossen, og at det derfor bør være grunnlag for overnattingsplasser i Frafjord. Gjesdal kommune oppfordres til å legge til rette for turister slik at de kan overnatte i Frafjord. Friluftsrådet mener at det ikke er framtidsrettet å selge Frafjord hytteutleie, men at en heller bør stimulere bygda til økt utleie til turister. Kommunen oppfordres videre til å stimulere Frafjord hytteutleie til utleie og ikke salg. Kommentar: Rådmannen er enig med Jæren friluftsråd i at Månafossen har et utviklingspotensial som tilsier en økning i antallet besøkende i framtiden. I den forbindelse er det viktig å legge til rette for utleie og turisme. Samtidig har eierne uttrykt at det er vanskelig å drive utleie av
denne typen hytter uten dugnad og at dugnadslysten har blitt redusert med årene. De mener at det er behov for en oppgradering av utleiehyttene, uten at markedssituasjonen tilsier at dette kan forsvares økonomisk. Rådmannen er usikker på hva eierne vil gjøre dersom planen ikke vedtas. Kan området/ hyttene selges til andre som ønsker å drive utleievirksomheten videre? Det er ikke veldig langt til Byrkjedalstunet der det drives hotell/overnatting. Rådmannen finner det i utgangspunktet vanskelig å nekte bruksendring/planendring fra utleiehytter til salgbare enkelthytter i Frafjord når eier ønsker denne løsningen etter mange års drift. Plan- og økonomiutvalget behandlet planforslaget i møte den 28.05.15 og fattet følgende vedtak: Plan- og økonomiutvalget utsetter saken, og ber om ytterligere informasjon knyttet til driftssituasjonen ved anlegget, og muligheter for å drive anlegget videre samlet som turistanlegg enten på nåværende eieres hånd eller av andre. Frafjord Vekst AS v/asbjørn Frafjord har kommet med tilleggsinformasjon i brev av 31.07.15. I brevet vises det til at belegget på hyttene er tilfredsstillende i høysesongen, men at det i resten av året kun er helgebelegg og ikke i alle hyttene. Videre at belegget ikke gir inntekter nok til å lønne arbeid og service og heller ikke til kommende vedlikehold av hyttene. Frafjord skriver at det tidligere har vært kontakt med potensielle leietakere/kjøper av anlegget, men at det ikke var interessant da det ikke var inntekter til drift. Det opplyses at arbeidet i dag drives på dugnad. Frafjord Vekst AS v/asbjørn Frafjord skriver at de ønsker å selge hyttene da det er der det meste av både arbeid og ikke minst utgifter ligger. Campingplass og båtplass ønskes beholdt. Samlet vurdering av planen: Ved 1. gangs behandling av reguleringsplanen var rådmannen noe usikker på behandlingen og hvilket vedtak som skulle anbefales overfor plan- og økonomiutvalget. Dette fordi vurderingene som lå til grunn da utleiehyttene ble godkjent, var helt andre enn de som vektlegges ved godkjenning av nye separate fritidsboliger. Hyttene ligger i sjøkanten der det er et klart forbud mot ny bebyggelse og der allmennhetens tilgang skal opprettholdes i størst mulig grad. Rådmannen valgte etter en helhetsvurdering å anbefale utleggelse til offentlig ettersyn, noe plan- og økonomiutvalget fulgte opp i sitt vedtak. Det kom ikke sterke motforestillinger til planen ved offentlig ettersyn med unntak av Jæren friluftsråd som mente at det er viktig å legge til rette for utleie og turisme. Ut fra dette valgte rådmannen å anbefale at planen godkjennes. Rådmannen lyttet til plan- og økonomiutvalgets drøfting ved behandlingene av planen og har vurdert konsekvensene av å vedta planen på nytt nå når planen nå legges fram for ny behandling. Fordeler med en godkjenning til egne salgbare hytter er først og fremst økonomisk vinning for Frafjord Vekst AS. Samtidig kan en ikke forvente at eierne skal drive utleiehytter på dugnad. Det er få muligheter for turistene til å leie hytter i Frafjord. Dersom disse 10 utleiehyttene selges som enkelthytter, vil dagens tilbud forsvinne. Samtidig vil presset på/og privatiseringen av stranda kunne øke (selv om området er foreslått regulert til grønnstruktur, park). Etter en helhetsvurdering vil rådmannen anbefale plan- og økonomiutvalget å stoppe planen
og ikke sende den videre til kommunestyret for vedtak. Dersom plan- og økonomiutvalget vil vedta planen slik den foreligger vises det til forslag til vedtak/innstilling i sak dat. 28.05.15 som ligger vedlagt denne saken. Dersom plan og økonomiutvalget ønsker en mellomløsning dersom noen av hyttene kan fradeles og selges, må planen returneres og endres før den legges fram for ny behandling. Navnet på planen foreslås endret ved at camping fjernes. Dette fordi campingdelen ikke omfattes av planen slik den nå foreligger. Rådmannen i Gjesdal, 17.08.2015 Knut Underbakke rådmann Trine Eide Fossmark kommunalsjef Samfunnsutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ikke signatur. Vedlegg: Oversiktskart Plankart 12.01.15 Reguleringsbestemmelser 12.01.15 Planbeskrivelse 12.01.15 Plan- og økonomiutvalgsak dat. 05.03.15 Uttalelse fra Jæren Friluftsråd Plan- og økonomiutvlagsak dat. 28.05.15 Brev av 31.07.15 fra Frafjord Vekst AS