Etatbygg Holding II AS Kvartalsrapport juni 2014
INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har det siste kvartalet hatt en negativ utvikling på 0,8 prosent, justert for en utbetaling på 0,40 kroner per aksje. Siste kurs er beregnet til 15,27 kroner per aksje. I forbindelse med byggingen av det nye kontorbygget i Linköping vil det også igangsettes forberedelser til en eventuell utvidelse av eiendommen med ytterligere cirka 5 000 kvadratmeter. I pågår det en utredning i forhold til å etablere et nytt bygg bestående av både kontorlokaler og studentleiligheter. På ordinær generalforsamling i selskapet 21. mai ble det vedtatt en utbetaling til aksjonærene på 0,40 kroner per aksje. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 180,1 prosent, justert for utbetalinger på totalt 6,60 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR ETATBYGG HOLDING II AS Markedsverdi av eiendommer (MSEK) 2 904 GEOGRAFISK FORDELING Sverige SEGMENTFORDELINGER Kontor INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MSEK) 215 Økonomisk ledighet 0,8 % Areal (Kvm) 157 426 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 1 506 Rentebinding 90,0 % Gjennomsnittlig lånerente 4,9 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 7,5 Over- underkurs MSEK** -28,3 MANDAT Etableringsår 2004 Forventet avviklingsperiode 2013-2017 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER 16.06.2014* Utvikling siste kvartal 0,8 % Utvikling siste år 8,7 % Utvikling siste tre år 48,3 % Utvikling siden start 180,1 % HISTORISKE UTBETALINGER 2005 0,20 2006 2,50 2007 1,00 2008 0,50 2009 0,40 2010 0,40 2011 0,40 2012 0,40 2013 0,40 2014 0,40 Totalt 6,60 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 3
AKSJEKURS OG UTBETALINGER Aksjekursen i Etatbygg Holding II AS (EBH) har sunket med 0,8 prosent det siste kvartalet, justert for en utbetaling på 0,40 kroner per aksje. Den viktigste årsaken til kursutviklingen er at den norske kronen har styrket seg mot den svenske kronen. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 31. mars 2014. Det har ikke blitt foretatt noen verdifastsettelse av eiendommene i dette kvartalet. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har svenske kroner svekket seg med 2,7 prosent mot norske kroner. Dette påvirker aksjekursen negativt. innfri alle fastrentelånene per 31. mars 2014. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. UTBETALING TIL AKSJONÆRENE Generalforsamlingen i EBH vedtok i midten av mai en utbetaling på 0,40 kroner per aksje, tilsvarende 4 prosent av investert egenkapital i den første emisjonen i selskapet. Aksjekursen i EBH er justert for denne utbetalingen. NYTT STYREMEDLEM På den ordinære generalforsamlingen ble det valgt inn et nytt styremedlem i EBH II. Advokat Jon Ketil Giørtz, forretningsfører for Stiftelsen Kjell Holm, selskapets største aksjonær, ble enstemmig valgt inn i styret. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. juni gir en kurs per aksje på 15,27 kroner justert for utbetaling. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 180,1 prosent. VEK per aksje NOK 30 NOK 28 NOK 26 NOK 24 NOK 22 NOK 20 NOK 18 NOK 16 NOK 14 NOK 12 NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Garnisonen Linköping Kontor SEK 76,914 103,731 48 % Kontor SEK 49,172 63,752 30 % Lysbomben Stockholm Kontor SEK 31,340 47,492 22 % Sum 157,426 214,975 GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) Stockholm 20 % Stockholm 20 % Lysbomben 22 % Lysbomben 22 % Linköping 49 % Linköping 49 % Garnisonen 48 % Garnisonen 48 % 31 % 31 % 30 % 30 % Sundsvall Karlstad Stockholm Göteborg Linköping Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING GARNISONEN I LINKÖPING I Linköping fortsetter byggeplanene for et nytt kontorbygg på cirka 5 000 kvadratmeter, i tillegg til et garasjeanlegg. Først og fremst vil det nye bygget gjøre det mulig å tilby større lokaler til eksisterende leietakere, men det vil også kunne tilbys arealer til nye, statlige, kommunale og eventuelt private aktører som ønsker å etablere seg på området. Så langt er det signert en 15-års leieavtale med en statlig aktør på drøye 1 000 kvadratmeter. Utover dette pågår det også dialog med flere andre interessenter. I forbindelse med byggingen vil det også igangsettes forberedelser til en eventuell utvidelse av eiendommen med ytterligere cirka 5 000 kvadratmeter. CAMPUS I ÖSTERSUND I Ôstersund fortsetter Mittuniversitetet å utvide sin virksomhet. Det pågår nå en ombygging av et laboratorielokale samt etablering av en ny og moderne vindtunnel som vil være tilknyttet Nationellt Vintersportcentrum. I tillegg fortsetter utredningene av muligheten for å etablere et nytt bygg bestående av både kontorlokaler og studentleilighter. Linköping 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
STRUKTUR Cirka 1 700 aksjonærer i Norge Cirka 950 aksjonærer i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Öffentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) ca 78 % ca 22 % Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB Regementsfastigheter R Holding AB Öffentliga Fastigheter i Sverige C AB Öffentliga Fastigheter i Sverige B AB A4 Campus I4/A1 Garnisonsfastigheter AB Fastighets AB Lysbomben Södertälje Bolig 91 144 kvm Nov. 2004 Årlig leie MNOK 23.2 Eskiltuna Bolig 176 203 kvm Des. 2004 Årlig leie MSEK.0 Haninge Bolig 79 461 kvm Mars 2005 Årlig leie MEUR 5.9 GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Södertälje 91 144 kvm Nov. 2004 MSEK 103.7 Selskapet gjennomførte emisjoner i 2004 og 2005 og eier tre investeringer i næringseiendommer i Sverige, med offentlig aktører som dominerende leietakere. Eiendommene ligger i Stockholm, og Linköping. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka 157 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT Spridd 176 203 kvm Dec. 2004 MSEK 166.3 EBH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i forretningsbygg og infrastrukturprosjekter som hovedsakelig har statlige-, fylkeskommunale eller kommunale etater som leietakere, og som er lokalisert innenfor EU/EØS-området. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2013 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Göteborg 64 889 kvm Mars 2005 MSEK 59.7 Haninge 79 461 kvm Mars 2005 AVKASTNINGSMÅL MSEK 85.7 Uppsala 71 364 kvm Feb. 2005 MSEK 69.6 Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER Spridd 224 542 kvm Juni 2005 MSEK 229.1 I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 7
MARKEDSKOMMENTAR Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i april sine vekstprognoser for den globale økonomien med 0,1 prosentpoeng til 3,6 prosent for inneværende år. USAs økonomi forventes å vokse med 2,7 prosent i år mens Eurosonen forventes å stige med 1,3 prosent. USA En uvanlig hard vinter rammet den amerikanske aktiviteten i begynnelsen av året og den økonomiske veksten var negativ med 1 prosent i årets første kvartal. De makroøkonomiske nøkkeltallene som har kommet i løpet av de siste månedene har derimot vært positive og mye tyder på at den amerikanske økonomien er på rett vei. ISM-indeksen for industrien, som måler industriledernes forventninger til aktiviteten fremover, steg i mai til 55,4 fra 54,9 i april. Indeksen er godt over det kritiske 50-nivået, som indikerer forventninger om økt vekst i økonomien. Boligmarkedet har bedret seg det siste året og Case-Shiller-indeksen, som måler boligprisene i 20 av USAs største byer, har steget med 12,9 prosent siden april 2013. Sysselsettingen økte i april med hele 217 000 personer. Samtidig har arbeidsledigheten falt til 6,3 prosent fra 6,7 prosent i mars. Fallet i arbeidsledigheten skyldes hovedsakelig at arbeidsstyrken har blitt redusert de siste månedene. Til tross for bedring i bolig- og arbeidsmarkedet er det lite som tyder på at den amerikanske sentralbanken vil sette opp styringsrenten før tidligst til neste år. EUROPA Europa er endelig ute av resesjon og den finansielle uroen knytte til de hardest rammede kriselandene har avtatt. Konflikten mellom Russland og Ukraina kan få en viss negativ effekt for den europeiske økonomien siden Russland er den største eksportøren av gass til Europa. De siste PMI-tallene for Eurosonen viser at industrilederne endelig ser ut til å ha tro på fremtiden. Indeksen for mai var på 54,9, noe som indikerer økonomisk vekst fremover. IMF anslår en vekst på 1,3 prosent for Eurosonen inneværende år og 1,5 prosent for 2015. Den europeiske sentralbanken (ECB) har over lang tid vært under press ettersom prisveksten er langt under målsettingen. I mai var inflasjonen på bare 0,5 prosent, noe som er betraktelig lavere en målet på rett under 2 prosent. ECB senket styringsrenten fra 0,25 til 0,15 prosent på rentemøtet i begynnelsen av juni. Samtidig innførte de negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. ECB ønsker at bankene ikke skal parkere innskudd i sentralbanken, men låne ut penger til næringslivet og husholdningene. Hvis inflasjonen fortsetter å være lav forventes det at ECB vil innføre ytterligere tiltak. NORDEN Det forventes en moderat vekst for norsk økonomi fremover og veksten vil være mer avhengig av andre næringer enn petroleumssektoren. OECD anslår en vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,4 prosent for neste år. Det er spesielt petroleumsinvesteringene som ventes å avta. Arbeidsledigheten vil trolig holde seg relativ lav på rundt 3,0 prosent. Norges Banks nåværende prognoser tilsier at styringsrenten vil være uendret på 1,5 prosent fram til sommeren 2015. Signalene som kommer fra den svenske økonomien er blandet. Det er husholdningene og boligbyggingen som driver veksten, mens eksportindustrien henger etter. OECD forventer at den svenske økonomien vil vokse med 2,7 prosent i år og 3,1 prosent til neste år. Prisveksten er fortsatt lav og etter at ECB kuttet styringsrenten i begynnelsen av juni har presset økt på den svenske Riksbanken om å kutte styringsrenten ytterligere i begynnelsen av juli. 8 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet EBH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i EBH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i EBH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no