Kvartalsrapport 3. kvartal 2009 Prime Office Germany AS
Selskapet Prime Office Germany AS Rammebetingelsene for ny utleie er fremdeles meget krevende, og ledigheten i markedet forventes å øke til over 10 % ved årsskiftet. Dette er likevel langt bedre enn prognosene ved årets begynnelse skulle tilsi, samtidig som ledende indikatorer for tysk økonomi viser en styrket optimisme. På tross av det vanskelige markedet ble ledigheten i selskapets lokaler redusert i løpet av 3. kvartal. Prime Office Germany AS er nå i en ordinær driftsfase hvor hovedfokus er å løse den eksisterende ledigheten. På tross av det vanskelige markedet har selskapet tegnet nye eller forlenget eksisterende kontrakter på totalt 8940 kvm så langt i år, tilsvarende 18 % av totalt utleibart areal i porteføljen, og selskapet forventer at flere nye leiekontrakter vil bli inngått innen utgangen av året. Opptrekk av låneramme og verdiutvikling Selskapet har ikke gjennomført eksterne verdivurderinger siden siste årsskifte. Selskapets styre vil i desember, på grunnlag av en verdivurdering pr 1. desember, vurdere om trekket på lånerammen på 150 millioner euro skal økes utover dagens trekk på 120,8 mill euro. Selv om dette vil øke selskapets finansielle fleksibilitet, vil det av gjørende for beslutningen være om risikoen for brudd på selskapets lånebetingelser fortsatt vil være på et akseptabelt nivå. Resultat pr. 30. september 2009 For bedre å synliggjøre den underliggende driften i datterselskapene eksklusive agio og disagio, viser regnskapsoppstillingen per tredje kvartal også tall i euro. Endelig oppgjør med selger i forbindelse med det siste oppkjøpet i Ungererstrasse i Munchen er ikke avsluttet. Det er derfor knyttet noe usikkerhet til tallene per tredje kvartal, men dette vurderes til ikke å utgjøre vesentlige beløp. Prime Office Germany AS har hittil i år hatt inntekter tilsvarende NOK 61,5 mill. Selskapet har i samme periode hatt samlede driftskostnader på NOK 47,9 mill, noe som gir et positivt driftsresultat på NOK 13,6 mill per 30. september 2009. Det er for tiden høy aktivitet knyttet til for lengelse av eksisterende leieforhold samt inngåelse av nye. Den høye aktiviteten påvirker naturlig nok kostnadene i perioden. Per 30. september utgjorde eierkostnadene 28,4% av de samlede driftsinntektene i konsernet. Selskapet hadde i perioden et negativt finansresultat på NOK 108,1 mill. Finansnettoen består i hovedsak av et urealisert valutatap på NOK 73,5 mill og rentekostnader på NOK 26,7 mill. For øvrig er NOK 9,9 mill tapsført ifm. terminering av rentebytteavtaler i Nordea. Valutatapet består i det alt vesentlige av urealisert tap på selskapets eurofordringer på datterselskap i Tyskland, idet vekslingsforholdet mellom euro og norske kroner har falt fra 9,865 ved årsskifte til 8,460 ved utløp av perioden. Hele belåningen er sikret via rentebytteavtaler til 4,79 % inklusive en margin på 114 bp. Selskapets resultat før skatt per tredje kvartal viser et underskudd på NOK 94,5 mill. Egenkapitalen per tredje kvartal var NOK 912,8 mill, som utgjør 46,2 % av konsernets totalkapital. I juni ble til sammen NOK 360 mill av egenkapitalen tilbakebetalt selskapets aksjonærer. Annenhåndsomsetning Det er i perioden fra sist årsskifte til utløpet av tredje kvartal registrert overdratt i alt 803 aksjer i selskapet, noe som utgjør 5,0 % av aksjene i selskapet. De fleste handlene er gjort med Pareto Securities AS som mellommann. Selskapet vurderer Paretos etablering av et annenhåndsmarked som positivt, da dette bidrar til økt likviditet i selskapets aksjer. Nøkkeltall i EUR per 30. september 2009 Antall eiendommer 7 Kjøpesum eiendommer EUR 258,0 mill Kjøpsyield * 5,10 % Totalt areal 50 290 kvm Andel ledige arealer 14,1 % Netto leie p.a. Vektet gjenværende leietid (eks ledighet) EUR 10,5 mill ca 4,7 år Langsiktig gjeld inkl. margin (100 % rentesikret) EUR 120,8 mill / 4,79 % * Leieinntektspotensial ved 100 % utleie / kjøpspris eks trans.omk
Prime Office Germany Konsern Resultat Driftsinntekter TNOK 30.09.09 TEUR 30.09.09 Leieinntekter 60 158 6 804 Rapport fra Asset Manager Forvaltning Andre driftsinntekter 1 343 152 Sum driftsinntekter 61 501 6 956 Driftskostnader Personalkostnader 350 39 Av- og nedskrivninger 30 471 3 447 Andre driftskostnader 17 105 1 938 Sum driftskostnader 47 926 5 424 Driftsresultat 13 575 1 532 Renteinntekter 1 965 222 Valutatap (urealisert) 73 525 0 Rentekostnader 26 672 3 017 Andre finanskostnader 9 854 1 115 Sum finans -108 086-3 910 Resultat før skatt -94 511-2 378 Prime Office Germany Konsern Balanse Eiendeler Anleggsmidler TNOK 30.09.09 TEUR 30.09.09 Eiendom inkl. forskudd 1 868 801 220 898 Sum anleggsmidler 1 868 801 220 898 Omløpsmidler Kundefordringer 21 078 2 491 Andre kortsiktige fordringer 11 044 1 306 Bankinnskudd 74 042 8 752 Sum omløpsmidler 106 164 12 549 Sum eiendeler 1 974 965 233 447 Egenkapital og gjeld Aksjekapital, 16 000 stk à NOK 775 12 400 1 558 Overkursfond 551 313 69 252 Annen egenkapital 349 096 35 450 Sum egenkapital 912 809 106 260 Avsetning for forpliktelser Asset managers primære oppgave er å jobbe med å redusere ledighet og forlenge kontraktsløpetiden i eiendomsporteføljen. Dette har vi lykkes med i tredje kvartal, bl.a. som følge av en større kontrakt som ble inngått i Berlin i juli måned på totalt 1 988 kvm med et farmasiselskap. I tredje kvartal har det blitt tegnet eller forlenget kontrakter for totalt 2 758 kvm. I de tre første kvar talene inneværende år har det blitt løst totalt 8 940 kvm tilsvarende 18 % av totalt utleibart areal i porteføljen. BSA er i konkrete forhandlinger med eksisterende og potensielle leietakere for til sammen 8 000 kvm, og vi har grunn til å forvente at noen av disse forhandlingene vil føre frem til kontrakt innen utgangen av året. I tillegg til utleiearbeidet har det lykkes asset manager å fremforhandle en utvidelse av fristen for å trekke på lånerammen opp til 150 millioner euro fra 30.09.09 frem til 15.12.09. (Pt. er det trukket 120,8mill). Selskapet oppfylte betingelsene for å trekke opp lånet 30. september, men selskapet har ønsket noe lengre tid for å vurdere premissene for disponering av låneprovenyet. Asset manager har også fremforhandlet en fremskyndelse av den årlige verdivurdering til banken fra 31.12.09 til 1.12.09, noe som vil gi styret og administrasjonen i selskapet et bedre grunnlag for å vurdere et eventuelt opptrekk medio desember. Dette særlig med hensyn til loan-to-value klausulen i låneavtalen, som sier at lånet skal være innenfor 75 % av eiendomsverdiene. Fra tredje kvartal er også eiendomsdrift (property management) og regnskapsføring overført til BNP Paribas Real Estate Property Management GmbH, foruten eiendomsforvaltningen av Hamburg eiendommene som fortsatt ivaretas av Fontenay et datter selskap av Garbe group. Utleiesituasjonen Ledigheten ble redusert fra 8.761 kvm til 7.103 kvm fra utgangen av andre til utgangen av tredje kvartal. Kontraktsprofilen i porteføljen er utfordrende, og utleiearbeidet er derfor høyt prioritert. Dersom det ikke lykkes å forlenge eksisterende kontrakter som løper ut i 2009 eller få på plass nye leietakere, vil ledigheten kunne øke til om lag 9.300 kvm ved utgangen av året. En kort status per eiendom følger i tabellen på neste side. Utsatt skatt 1 729 204 Andre avsetninger Sum avsetninger for forpliktelser 1 729 204 Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 1 022 291 120 838 Sum langsiktig gjeld 1 022 291 120 838 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 21 153 2 500 Annen kortsiktig gjeld 16 983 3 645 Sum kortsiktig gjeld 38 136 6 145 Sum egenkapital og gjeld 1 974 965 233 447 Vekslingskurs EUR/NOK 8,460 1,000 Mindreleie i 2009 skyldes at Ungererstrasse ble overtatt først 15.5 (som innebærer en reduksjon på 0,6mnEUR ift helt år). Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 3. kvartal 2009 3
Arealendring (kvm) 2008 1. kv. 2. kv. 2009 3. kv. 2009 Year to date (+) IB Ledighet 223 5.347 8.761 5.347 (+) Ny ledighet (eiendommer overtatt i perioden) 3.835 0 0 0 (+) Utløp i perioden 3.885 9.606 1.090 10.696 (-) Forlengelser i perioden 1.606 5.460 760 6.220 (-) Ny utleie i perioden 990 732 1.988 2.720 (=) UB Ledighet 5.347 8.761 7.103 7.103 Eiendom Ungererstrasse 67 69 (Schwabing-Nord) Munchen Steinstrasse 25 (Innenstadt) Hamburg Bockenheimer Anlage 15 (Westend) Frankfurt Am Kaiserkai 62 (Hafen City) Hamburg Friedrichstrasse 149 (Mitte) Berlin Zollhof 3 (Medienhafen) Düsseldorf Wisenau 36-40 (Westend) Frankfurt Utleiestatus, og aktivitet i tredje kvartal Overtakelse 15.5. Fullt utleid til MAN 10års kontrakt. Fortsatt noe oppfølgingsaktivitet mot selger og utvikler grunnet utestående arbeider. 18 kvm ledig. Hamburger Hochbahn leier ca. 2/3 av bygget. I dialog om forlengelse etter utløp juni 2010. Dersom dette ikke fører frem innen utgangen av 2009, vil vi aktivt gå ut i markedet for å tiltrekke nye leietakere. 3712 kvm ledig. BSA er i dialog med to aktuelle leietakere som kan ta hele eller deler av ledig areal. Det kan forventes en avklaring inneværende år. Hovedkvarter til Garbe group. Fullt utleid frem til Nov 2018. Ved utgangen av sept 2 044 kvm ledig, inkl areal som dekkes av leiekontrakt signert i juli på ca. 1 988 kvm med farmasiselskapet Shire, som flytter inn i 2010. 730 kvm ledig. BSA er i dialog med eksisterende og potensielle nye leietakere. Düsseldorf markedet oppleves som mer krevende enn tidligere, men fortsatt god interesse fra eksisterende og potensielle leietakere grunnet eiendommens særegenhet. 598 kvm ledig siden overtakelse i september 2008. Engel & Völkers har fått utleiemandat, og forhåpentligvis kan dette løses innen 3-6 mnd. Pågående forhandlinger med eksisterende leietakere vedr. forlengelser, samt mulige interessenter på ledig areal. Zollhof 3, Medienhafen, Düsseldorf Bockenheimer Anlage 15, Westend, Frankfurt Am Kaiserkai 62, Hafen City, Hamburg 4
Rapport fra Asset Manager Markedsinformasjon Ledende indikatorer for tysk økonomi som IFO-indeksen og ZEWindeksen viser fortsatt styrket optimisme i markedet. I motsetning til andre kvartal så viser nå også IFO-tallene en bedring i vurdering av nåsituasjonen (jf. graf). Det kan se ut som bunnen i den verste resesjonen siden andre verdenskrig ble passert før sommeren, og tysk økonomi vil vokse forsiktig ut året. Tysklands fire ledende økonomiske institutter har revidert sine prognoser, og uttaler nå at de tror på en negativ vekst i BNP på 5 % inneværende år og en økning på 1,2 % i 2010. I april var prognosen minus 6 % i 2009 og minus 0,5 % i 2010. Det ventes at arbeidsledigheten vil fortsette å stige fra ca. 3,5 millioner i dag til 4,1 millioner arbeidsledige i 2010. Det ventes videre at svakt forbruk vil medføre lav inflasjon i de neste par årene. Men, det advares også mot høy inflasjonsfare når markedene normaliseres dersom ECB ikke drar inn likviditet fra markedet i tide. Investeringsmarkedet for eiendom Transaksjonsmarkedet har iflg Jones Lang LaSalle (Jll) bunnet ut i Tyskland, noe som bekreftes av at transaksjonsvolumet i tredje kvartal økte med om lag 70 % til 3,3Mrd euro ift andre kvartal. En ytterligere økning i omsetning ventes i fjerde kvartal. Jll begrunner dette med primært tre forhold; 1.) Gap mellom prisforventing til kjøper og selger minker, da appetitten hos kjøpere er økende, 2.) Utsiktene for tysk og global økonomi bedres, og investorer er derfor mindre risikoaverse og 3.) Fortsatt lave renter betyr at tilgangen på alternative high-yield investeringer er lav. Dette har forårsaket at investorer, og særlig privatinvestorer, ser på eiendom som et attraktivt investeringsalternativ. Økning i antall transaksjoner og stabile yielder kan og forklares med at finansieringsmarkedet i Tyskland er langt bedre enn for kun 6-12 mnd tilbake. Bankene melder nå positiv interesse for å finansiere næringseiendom noe også BSA fikk bekreftet under deltakelsen på Expo Real messen i München. Kilder: www.cesifo-group.de www.bloomberg.com ZWE Indicator of Economic Sentiment (Germany) Kilde: www.zew.de Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 3. kvartal 2009 5
Kontor Prime Yield Endring siden Q2 2007 Implisitt verdiendring i perioden* Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 basis punkter % Berlin 4,75 4,85 4,90 5,00 5,0 5,25 5,50 5,50 5,50 5,50 +75-16 % Düsseldorf 4,50 4,60 4,65 4,85 5,0 5,25 5,40 5,40 5,50 5,50 +100-22 % Frankfurt 4,20 4,30 4,40 4,50 4,8 5,10 5,40 5,40 5,50 5,50 +130-31 % Hamburg 4,50 4,60 4,65 4,75 4,85 5,00 5,30 5,30 5,35 5,35 +85-19 % Munich 4,10 4,20 4,30 4,50 4,75 4,85 5,25 5,25 5,25 5,25 +115-28 % Gj.snitt 4,41 4,51 4,58 4,72 4,88 5,09 5,37 5,37 5,42 5,42 1,01-23 % * gitt uendret leienivå Kilde: Jones Lang LaSalle, «Capital Markets Newsletter Q3 2009» Utleiemarkedet fortsatt svekket Arealabsorpsjonen i Tyskland er redusert med over 30 % ift samme periode 2008, og ledigheten øker og kan forventes å passere 10 % ved årsskiftet. Nominelle leier har falt om lag 5 % siden 2008, mens effektive leier har falt noe mer, opp mot 15 %, grunnet økning i bruk av leietakersubsidier. Generelt kan det bemerkes at utleiemarkedet holder seg langt sterkere enn hva som kunne fryktes gitt den siste tids økonomiske utvikling og langt bedre enn prognosene ved årets begynnelse skulle tilsi. Tabell 1, Inngåtte leiekontrakter kontorareal (m 2 ) 2006 2007 2008 Q1 Q3 2008 Q1 Q3 2009 Prosentvis endring Berlin 562 300 502 700 468 300 367 100 290 200-20,9 % Düsseldorf 336 000 509 000 427 400 337 600 186 700-44,7 % Frankfurt 541 500 551 800 502 100 418 000 296 000-29,2 % Hamburg 470 300 585 800 546 300 419 000 292 800-30,1 % München 669 500 823 900 778 900 602 000 400 000-33,6 % SUM 2 581 606 2 975 207 2 723 000 2 143 700 1 465 700-31,6 % Trend - prognose Tabell 2, Ledighet (Inkl. areal for fremleie) 2008 Q3 2008 Q3 2009 Trendprognose m 2 % m 2 % m 2 % Berlin 1 466 900 8,8 1 473 400 8,8 1 562 400 9,3 Düsseldorf 892 600 10,4 893 300 10,5 1.041 400 12,0 Frankfurt 1 463 100 12,5 1 450 200 12,4 1 566 700 13,3 Hamburg 1 001 300 7,1 968 800 6,9 1 093 100 7,7 München 1 664 400 8,6 1 617 700 8,4 1 768 500 9,1 SUM 6 488 300 9,5 6 403 400 9,1 7 032 100 9,9 Tabell 3, Høyeste kontorleier (EUR/m 2 /mnd) 2007 2008 Q3 2008 Q3 2009 Trend - prognose Berlin 21,00 22,00 22,00 20,50 Düsseldorf 22,50 22,50 22,50 22,50 Frankfurt 37,00 37,00 37,00 35,00 Hamburg 23,00 23,50 23,50 23,00 München 30,00 30,50 30,50 29,00 Gj.snitt 26,70 27,10 27,10 26,00 Kilder: Jones Lang LaSalle Office Market Overview Q3 2009 6
Porteføljeoversikt Per 30. september 2009 Adresse Distrikt By Kjøpris inkl omk. (mill) Kjøpsyield før omk. Netto Leie p.a [IST] 1) (mill) Netto Leie p.a [SOLL] 2) (mill) Byggeår (omb. år) Areal Andel ledige arealer per 30.09.09 Vektet lengde (eks. ledighet) per 30.09.09 Ungererstrasse 67 69 Schwabing-Nord Munchen Overtatt 15.05.2009 Steinstrasse 25 Innenstadt Hamburg Overtatt 28.11.2007 Bockenheimer Anlage 15 Westend Frankfurt Overtatt 31.12.2007 EUR 33,0 5,0 % EUR 1,6 EUR 1,6 2008/ 2009 EUR 13,0 5,5 % EUR 0,7 EUR 0,7 1930 (2002) EUR 49,8 5,3 % EUR 1,1 EUR 2,4 1954 (1982/ 2003) 7 920 kvm 0 % 9,6 år 3 983 kvm 0 % 1,7 år 6 820 kvm 54 % 2,8 år Am Kaiserkai 62 Hafen City Hamburg Overtatt 01.11.2008 Friedrichstrasse 149 Mitte Berlin Overtatt 02.01.2008 Zollhof 3 Medienhafen Düsseldorf Overtatt 01.09.2008 EUR 32,8 5,2 % EUR 1,6 EUR 1,6 2008 5 718 kvm 0 % 9,1 år EUR 63,8 4,65 % EUR 2,4* EUR 2,8 2003 11 501 kvm 18 % 3,5 år EUR 50,6 5,0 % EUR 2,5 EUR 2,5 1999 10 615 kvm 4 % 2,3 år Wisenau 36 40 Westend Frankfurt Overtatt 19.09.2008 EUR 15,0 5,7 % EUR 0,6 EUR 0,7 1970/ 2005 3 732 kvm 16 % 1,6 år SUM EUR 258,0 5,1 % EUR 10,5 EUR 12,3 50 290 kvm 14,1 % 4,7 år *) inkluderer leie for Shire i Berlin på ~ 0,4MEUR f.o.m. august 2010. 1) Leie p.a. per 30. september 2009. 2) Leieinntektspotensial ved 100% utleie per 30. september 2009. Informasjonen i denne kvartalsrapporten er utarbeidet av Prime Office Germany AS etter beste skjønn. Selskapet påtar seg ikke ansvaret dersom opplysningene er uriktige eller ufullstendige.
Miksmaster Forretningsfører: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management Tordenskioldsgate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS BSA Capital AS Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: Prime Office Germany AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på tilretteleggernes nettsteder: www.orklafinans.no www.bsacapital.no