jf. adresseliste plansaker Vår ref Deres ref: Saksbehandler Dato 2014/334/9/140 Bernhard Svendsgard 02.01.2015 Hundyrju hyttegrend - søknad om endring i reguleringsplan PNU-styret har behandlet et privat reguleringsendringsforslag fra Laurits Fokstugu og Hundyrju hyttegrend vel om endring av reguleringsbestemmelsene for Hundyrju hyttegrend, jf. vedlagte saksframlegg. Gjeldende planbestemmelser er også vedlagt. Vi ber om at evt. merknader til forslaget er Dovre kommune i hende innen den 16. februar 2015. Med hilsen Bernhard Svendsgard kommuneplanlegger Postadresse: Kongsvegen 4, 2662 Dovre Org.nr: 939 849 831 Bank: 2065.07.00008 Telefon: 61 24 21 00 Telefaks: 61 24 21 01 Epost: postmottak@dovre.kommune.no www.dovre.kommune.no
Saksnr: 2014/334-7 Arkiv: 140 Saksbehandler: Bernhard Svendsgard Dato: 19.11.2014 Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato 56/14 Plan-, nærings- og utviklingsstyret 02.12.2014 Hundyrju hyttegrend - søknad om endring i reguleringsplan Vedlegg: søknad Vedtak til: Ekspederes av saksbehandler Saksutredning: Hundyrju Hyttegrend Vel søker om reguleringsendring for Hundyrju hyttegrend, jf. vedlagte søknad. Det er også tidligere søkt om reguleringsendring for planen, men denne ble senere trukket av søker. Gjeldende plan for området er bebyggelsesplan for Hundyrju hytteområde (2000). Vurdering: Gjeldende plan gir rammer for inntil 89 m 2 grunnflate. Rammen var den gang reguleringsplanen var laget i tråd med bestemmelser ellers i Dovre kommune. Forholdene og kravene til utforming og komfort har endret seg mye. Rådmannen er enig i at 89 m 2 er for lite for et moderne hytteområde. Siden forrige sak ble fremmet for behandling i PNU-styre, har det vært dialog mellom søker og Dovre kommune. Et moderne hytteområde omfatter også sikker håndtering av vann- og avløp. Nå er feltet regulert som lavstandard, uten innlagt vann- og avløpsledning. En heving av tillatt bygd areal vil også gi behov for andre løsninger mht. vann og avløp. I Dombåsmorkje er det tillatt bygd inntil 290 tomter i alt. Forskjellige løsninger for håndtering av vann og avløp vil ikke gi en tilfredsstillende forurensingssituasjon. En heving av arealgrensene betinger derfor at hyttene har en godkjent avløpshåndtering. En løsning som beskrevet, med et felles avløpsanlegg vil sikre dette. Rådmannen foreslår derfor at en forutsetter tilkopling til et godkjent avløpsanlegg før arealgrensen kan nyttes fullt ut, slik som søker skisserer.
Kommunedelplan for Dombås legger opp til inntil 15% utnyttingsgrad for fritidsområdene i Dombåsmorkje. I et nytt planforslag for Dombåsmorkje hyttegrend (Ola Schjelle) er dette også begrenset oppad til 150 m 2 BYA. Planen ligger også innenfor utviklingssone 3A i Regional plan for Rondane. Retningslinjene i denne planen var først og fremst tenkt å styre spredt bygde fritidsboliger over Dovrefjell. Rådmannen vurderer dette feltet til å være en del av bebyggelsen som tilhører Dombås tettsted. De arealgrensene som er omsøkt er etter rådmannens mening fornuftige i et felt med godt utbygd infrastruktur og som ligger inntil Dombås tettsted. Rådmannen anbefaler derfor at reguleringsendringen legges ut til offentlig ettersyn som omsøkt. Rådmannens innstilling: PNU-styret vedtar: 1 2 i bebyggelsesplanen endres til følgende ordlyd: «I byggeområdet kan det oppføres 37 hytter. Det kan kun oppføres hytter i en etasje. Tillatt bebygd areal (BYA) på hver tomt må ikke overstige 150 m 2 BYA dersom eiendommen er tilknyttet felles vann- og avløpsanlegg. Hytter som ikke er tilknyttet felles vann- og avløpsanlegg kan bebygges med inntil 100 m 2 BYA. Parkering er ikke en del av tillatt BYA. Den samlede tillatte bebyggelse kan oppføres enkeltvis (hytte, anneks, uthus) eller i kombinasjoner. Tunform er å foretrekke.» 2 7 i bebyggelsesplanen, første til tredje ledd, erstattes med følgende ordlyd: «Det skal etableres felles vann- og avløpsanlegg med tilknytningsplikt.» Saksprotokoll i Plan-, nærings- og utviklingsstyret - 02.12.2014 Behandling Vedtak Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.
HUNDYRJU HYTTEGREND VEL Hundyrju Hyttegrend Vel 11.11.2014 v/ Petter Jørgen Andersen, Holmeskjærvegen 34, 6016 Ålesund Laurits Fokstugu 2660 Dombås Dovre kommune Kongsvegen 4, 2662 Dovre SØKNAD OM ENDRING I REGULERINGSPLAN (PBL 12-14) Det vises til søknad av 23.5.14, om endringer i bebyggelsesplanen for Hundyrju Hytteområde, med hensyn til bestemmelser om tillatt bebygd areal samt tilknytning til felles vann- og avløpsanlegg for området. Søknaden ble behandlet i Plan-, nærings- og utviklingsstyret i Dovre kommune i sak 36/14 den 17.6.14. Som en følge av at rådmannens innstilling fikk en annen innretning enn det som var omsøkt, skapte dette uklarheter og usikkerhet blant hyttevelet og grunneier, og søknaden ble trukket. Etter at Plan-, nærings- og utviklingsstyret i sak 46/14 den 28.10.14 vedtok å gi utslippstillatelse for et felles vann og avløpsanlegg for hytteområdet, er det ønskelig å få gjenopptatt søknaden om endringer i bebyggelsesplanbestemmelsene 2 og 7. Søknaden om å få endret bebyggelsesplanens bestemmelser om tillatt bebygd areal er grunngitt i at en ser et klart behov for en harmonisering av arealgrensene i forhold til øvrig hyttebygging i Dovre kommune, samt å sikre grunneier sitt økonomiske grunnlag for den planlagte vann- og avløpsutbyggingen. Dette innbefatter også at grunneier sikres hjemmel til å kreve tilknytning til anlegget. Det søkes med dette om å gjenoppta behandlingen av den tidligere initierte planprosessen etter plan- og bygningsloven ( 12-14), med det formål å endre
bebyggelsesplanens bestemmelser om tillatt bebygd areal ( 2) og tilknytningsplikt ( 7). Begrunnelse Reguleringsplanen for Kjørrhovda Hundyrju ble vedtatt i 1989, og var i sin tid å betrakte som en overordnet områderegulering av hele Dombåsmorkje (FB1). Reguleringsplanen forutsatte nye planer i form av bebyggelsesplaner, før selve utbyggingen kunne starte. Bebyggelsesplan for Hundyrju hytteområde Felt A1, ble vedtatt i Plan- og miljøstyret, sak 024/00 den 20.6.2000, samt Dovre formannskap, sak 048/00, den 24.8.2000. I bebyggelsesplanen 2 heter det: «I byggeområdet kan det oppføres 37 hytter. Det kan kun oppføres hytter i en etasje. Største tillatte grunnflate pr hytte er 89 m2. Grunnflaten bør fortrinnsvis fordeles på to eller tre bygninger. Hovedhyttas plassering er angitt med nummererte peler i marka. Pelen skal ligge innenfor hyttas yttervegger. Pelens bredside angir møneretningen som i utgangspunktet følger kotene, altså vinkelrett på terrengfallet. Det kan foretas tomtedeling for hvert enkelt tun, som alternativ til punktfeste». Bebyggelsesplanens bestemmelser med hensyn til tillatt bebygd areal hadde sitt opphav i reguleringsplanen fra 1989, som tillater et bruksareal på 89 m 2 BRA. Sett i lys av den klare utvikling som har vært i kommunen, i forhold til at tillatte arealgrenser for fritidsboliger har økt vesentlig, kan det tale for at bebyggelsesplanen langt på veg var i ferd med å bli utdatert mht. arealbegrensning allerede på det tidspunkt den ble vedtatt. I dag regnes gjerne hytter på 120 kvm BRA å være av «normal» størrelse. I Bergsgrende er tillatt bruksareal (BRA) på hver tomt 125 kvm. Regionalplan for Rondane Sølnkletten gir rom for å godkjenne en arealramme på 120 kvm (BRA) for eksisterende bebyggelse, utenom regulert strøk. Stekningen Dombås Hjerkinn, der Hundyrju hytteområde ligger, er i Regionalplan for Rondane Sølnkletten omfattet av den tillatte arealrammen på 120 kvm (BRA) for eksisterende bebyggelse, utenom regulert strøk. Praksis tilsier at det tillates større utnyttingsgrad i regulerte felt for fritidsbebyggelse, sammenliknet med utenfor regulert strøk. I forbindelse med oppstart av reguleringsplan for Dombåsmorkje hyttegrend, som er en detaljering av en annen del av det samme reguleringsplanområdet (FB1), uttalte Fylkesmannen i Oppland i brev datert 28.11.2012: Side 2
«Når det gjelder utnyttingsgrad i utbyggingen, kan vi ikke se at gjeldende kommunedelplan har bestemmelser for dette for det aktuelle feltet, FB1. Fylkesmannen forutsetter at planlagt utbygging gis en utnyttingsgrad ikke vesentlig over 15 %, i tråd med FB3 og FB4 i kommunedelplanen. Vi forutsetter også at området utbygges med hytter av ordinær størrelse, og med et bruksareal ikke vesentlig over 120 m2». Sitatet tyder på at Fylkesmannen i Oppland sidestiller en utnyttingsgrad på 120 kvm. BRA med 15% utnyttingsgrad, eller 150 BYA. PNU gjorde følgende vedtak i sak 36/14: «Følgende endringer i bebyggelsesplan for Hondyrju hyttegrend legges ut til offentlig ettersyn: 1. 2 i bebyggelsesplanen endres til følgende ordlyd: «I byggeområdet kan det oppføres 37 hytter. Det kan kun oppføres hytter i èn etasje (loft, rammeloft, utstikk er tillatt). Tillatt bebygd areal (BYA) på hver tomt må ikke overstige 120m2, dersom eiendommen er tilknyttet felles vann- og avløpsanlegg. Parkering og terasser/verandaer inntil 25% av byggets størrelse er ikke en del av tillatt BYA. Hytter som ikke er tilknyttet felles vann- og avløpsanlegg kan bebygges med inntil 90 m2 BYA. Parkering og terasser/verandaer inntil 25% av byggets størrelse er ikke en del av tillatt BYA. Den samlede tillatte bebyggelse kan oppføres enkeltvis (hytte, anneks, uthus) eller i kombinasjoner. Tunform er å foretrekke». 2. 7, 1-3. ledd i bebyggelsesplanen endres til følgende ordlyd: «Det skal etableres felles vann- og avløpsanlegg med tilknytningsplikt.» Den fremste innvendingen mot PNU sitt vedtak i ovennevnte sak er at bestemmelsen i pkt. 1 øremerker 25% av tillatt BYA til terasser/verandaer. Det anses som lite ønskelig å ha planføringer på bygging av så store terasser/verandaer. Av hensyn til estetikk og hermoni i området, samt at området ligger opp mot snaufjellet er det ønskelig å ta bort denne øremerkingen, og stille tiltakshavere fritt til å kunne planlegge og bygge innenfor en samlet ramme på 150 BYA. Utnyttingsgraden blir imidlertid den samme som PNU gjorde vedtak om i ovennevnte sak. Foreliggende søknad om endring i bebyggelsesplanens arealbestemmelser bygger følgelig direkte på Plan-, nærings- og utviklingsstyret (PNU) sitt vedtak i sak 36/14, med søknad om mindre justeringer. Endring i planbestemmelsene Side 3
Det søkes om at 2 i bebyggelsesplanen endres til følgende ordlyd: «I byggeområdet kan det oppføres 37 hytter. Det kan kun oppføres hytter i en etasje. Tillatt bebygd areal (BYA) på hver tomt må ikke overstige 150 m2 BYA dersom eiendommen er tilknyttet felles vann- og avløpsanlegg. Hytter som ikke er tilknyttet felles vann- og avløpsanlegg kan bebygges med inntil 100 m2 BYA. Parkering er ikke en del av tillatt BYA. Den samlede tillatte bebyggelse kan oppføres enkeltvis (hytte, anneks, uthus) eller i kombinasjoner. Tunform er å foretrekke». På bakgrunn av at det nå arbeides konkret med realisering av et felles VA-anlegg for hytteområdet, er det naturlig at bebyggelsesplanbestemmelsene endres i tråd med dette. I bebyggelsesplanen 7, første til tredje ledd, heter det: «Hytteområdet er en del av et større regulert hyttefelt hvor det er forutsatt fremføring av vann og avløp. Hytter som bygges før vann/avløpsnett er utbygd må forberedes for fremtidig tilknytning til v/a. Før vann/avløp er fremført til A1, kan det kun benyttes godkjente typer biologiske toaletter som privetløsning. Det er ikke tillatt å legge vann inn i hyttene før det foreligger godkjent avløp». Det søkes om at 7 i bebyggelsesplanen, første til tredje ledd, erstattes med følgende ordlyd: «Det skal etableres felles vann- og avløpsanlegg med tilknytningsplikt». Den foreslåtte endring av 7 i bebyggelsesplanen vil sikre grunneier en hjemmel for å kreve tilknytning for de 21 usolgte tomtene. Det vil bli etablert et sameie/andelslag som skal forestå oppføring og drift av anlegget. For de tomtene som allerede er solgt vil ikke ny 7 gi tilknytningsplikt, men måtte basere seg på inngåelse av individuelle avtaler om å kjøpe seg inn i sameiet/andelslaget. Ut fra interessen for tiltaket som er registrert blant hytte- og tomteeiere i feltet, antas det at de fleste vil inngå en slik avtale. Avtalene vil bli utformet på en slik måte at det synliggjøres at det vil bli vesentlig dyrere å kjøpe seg inn i anlegget på et senere tidspunkt. På bakgrunn av påfølgende prosesser og avklaringer etter tidligere initierte søknad, samt de tilbakemeldinger som ble gitt i møtet mellom hyttevelet, grunneier og Dovre kommune den 1. november 2014, søkes det om endring av reguleringsbestemmelsene 2 og 7 i henhold til ovenstående ordlyd. Det bes om at saken om mulig legges frem for Plan-, nærings- og utviklingsstyret (PNU) den 2.12.14, og at Side 4