Vår dato: 17.11.2014 Vår referanse: 2014/5117 Arkivnr.: 423.1 Deres referanse: Saksbehandler: Kirsten Gjermstad Øvre Eiker kommune Rådhuset 3300 Hokksund Innvalgstelefon: 32266647 Øvre Eiker kommune - gnr 77/173 - Tangengata 6 Hokksund - parkeringskjeller klage VEDTAK Klagen tas til følge. Fylkesmannen opphever Øvre Eiker kommunes vedtak av 11. april 2014. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 25. juli 2014. Sakens bakgrunn Saken gjelder søknad om bygging av parkeringskjeller på eiendommen gbnr 77/173, Tangengata 6. Det ble søkt om dispensasjon for oppføring av bolig, men denne søknaden er satt i bero i påvente av klagebehandlingen her. Fylkesmannen har hatt til behandling flere klager på tiltak i dette området. I vedtak den 23. august 2013, klagesak 13/3579, omgjorde Fylkesmannen kommunens vedtak om innvilgelse av dispensasjon for bygging av boligblokk på denne eiendommen. Begjæring om omgjøring av dette vedtaket ble ikke tatt til følge den 11. oktober 2013. I sak 13/6208 avsa Fylkesmannen uttalelse til endring av reguleringsplan for området. Fylkesmannen har også hatt klage på reguleringsendring for dette området til behandling, sak 14/1977. Kommunens vedtak ble stadfestet av Fylkesmannen i vedtak av 17. oktober 2014. I foreliggende klagesak har Øvre Eiker kommune innvilget søknad om parkeringskjeller i vedtak av 11. april 2014. Vedtaket er påklaget i brev av 20. mai 2014 fra Roy Drange Hansen på vegne av Per Drange Hansen og Chong Kim, som er nabo til tiltaket. Roy Drange Hansen har fullmakt fra Per Drange Hansen, og har også i tidligere klagesak for Fylkesmannen opptrådt på vegne av klager. Telefon sentralbord: 32 26 66 00 Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: www.fmbu.no fax: 32 89 32 36 Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: 946 473 111 E-post: fmbupost@fylkesmannen.no
Side 2 av 5 Klager har anført - at de ikke har mottatt nabovarsel, - at det er søkt om dispensasjon, ikke parkeringskjeller, - at det er faktiske feil i saksutredningen, - at klagene på endringene i reguleringsplanen må ferdigbehandles hos Fylkesmannen først - at det strider mot god forvaltningsskikk å behandle saken i byggesaksavdelingen, og ikke politisk når Fylkesmannen har gått mot samtlige byggesaksvedtak. Klager anfører at det ikke er sendt nabovarsel om bygging av parkeringskjelleren, slik at de ikke har fått fremmet sine protester til søknaden. Det er ikke søkt om dispensasjon fra høydebestemmelsen, og ikke for parkeringskjelleren. Klager mener at formålet med den omsøkte parkeringskjelleren er et helt annet enn parkeringskjeller som en del av dispensasjonssøknaden. Det er ikke sendt nabovarsel for bygging av en parkeringskjeller til utleie. Klager mener at oppstarten av byggingen av parkeringskjeller til utleie er et ledd i byggeprosjektet som det er søkt om dispensasjon for. Videre anføres det at det ikke er søkt om rammetillatelse for et leilighetsbygg med parkeringskjeller, kun om leilighetsbygget. Klager mener derfor at de ikke har fått gitt sine innspill til bl.a. plassering av garasje, innkjøringen eller grøntarealer. Klager mener at parkeringskjelleren ikke er en selvstendig del av dispensasjonssøknaden, særlig når dette ikke ble nevnt i søknaden av 5. mars 2014. Det anføres at parkeringskjeller er påkrevd i et slikt prosjekt. Videre anføres at klagene på endringen av reguleringsplanen må ferdigbehandles hos Fylkesmannen før prosjektet kan påbegynnes. Det strider også mot god forvaltningsskikk å ikke behandle saken politisk etter at Fylkesmannen har gått imot samtlige vedtak i kommunen. Øvre Eiker kommune har fattet 4 vedtak der alle er imøtegått av Fylkesmannen med svært tydelig kritikk av kommunens saksbehandling. Saksutredningen inneholder dessuten upresise og feilaktige beskrivelser, og byggesaken er overflatisk behandlet. Avslutningsvis viser klager til at kommunen ikke har tatt hensyn til beboerne i området på noen som helst måte. Det anføres at det tiltaket det er søkt om nå er en fordekt måte å tillate tiltakshaver å sette i gang første fase i et prosjekt det er søkt dispensasjon for, før saken er behandlet politisk. Det bes også om at klagen gis oppsettende virkning. Klagen ble behandlet av Øvre Eiker kommune, som ikke fant grunnlag for å endre sitt tidligere vedtak. Kommunen fattet beslutning om ikke å gi utsatt iverksetting den 5. juni 2014. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9, jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av 28. september 2009 der behandlingen av klagesaker under departementets ansvarsområde er delegert til Fylkesmennene. Fylkesmannens merknader Bygging av parkeringskjeller er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav a).
Side 3 av 5 Klagerett og klagefrist Klager har rettslig klageinteresse i saken fordi de er nabo til tiltaket. Klager har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven 28. Klagen er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven 29. Planstatus Eiendommen ligger innenfor et område som i reguleringsplan for Nøsteområdet, vedtatt av Øvre Eiker kommunestyre den 2. april 2003, er avsatt til bolig/forretning. Reguleringsplanens bestemmelser er endret, siste gang i vedtak av 19. februar 2014. På plankartet er eiendommen omfattet av området «Bolig/Forretning 3». Reguleringsplanens bestemmelse 4 Byggeområde III lyder etter endring fastsatt av Fylkesmannen i klagesak her: Området kan bebygges med bolig/forretning/kontor inntil 4 etasjer med utnyttelsesgrad inntil % BYA=100 %. Utnyttelsesgrad inntil % BYA =100 % innebærer at byggegrense sammenfaller med eiendoms-/formålsgrense. Tillatt gesims- /mønehøyde er 13 meter. Langs den del av Vestre Nøstegate som er regulert til felles avkjørsel, er tillatt gesims-/mønehøyde 7,5 meter innen en sone på 15 meter fra formålsgrense. En biloppstillingsplass per boenhet som ved nye prosjekter skal løses i kjeller. 20 biloppstillingsplasser per 1000 kvm kontorforretningslokale. For den del av byggeområde III som ligger nord for Tangengata, kreves detaljplan ved utbygging av en større del av arealet. Manglende nabovarsel Klager har anført at de ikke har fått tilstrekkelig nabovarsel om tiltaket som er omsøkt, og at det derfor foreligger en saksbehandlingsfeil. Kommunen har vist til at dispensasjonssøknaden inneholdt opplysninger om parkeringskjelleren, og at søknaden derfor måtte anses tilstrekkelig varslet for naboer. Det er ikke bestridt at søknaden om parkeringskjelleren ikke ble nabovarslet som egen sak. Manglende varsling av berørte parter er en saksbehandlingsfeil, jfr. forvaltningsloven 16 og plan- og bygningsloven 21-3. En saksbehandlingsfeil kan medføre at vedtaket anses ugyldig dersom feilen har virket inn på vedtakets innhold, jfr. forvaltningsloven 41. Fylkesmannen ser at klager ikke har fått mulighet til å fremføre sine protester til søknaden etter at denne ble sendt inn til kommunen. I ettertid har imidlertid klager fått fremmet sine anførsler i klageomgangen, og disse synspunkter er behandlet av kommunen før oversendelse til Fylkesmannen. Det er av betydning at klager får sine argumenter behandlet, slik at rettsikkerheten blir tilstrekkelig ivaretatt. Hensynet til kontradiksjon tilsier at klager skal få fremføre sine anførsler før kommunen tar endelig standpunkt i saken. Fylkesmannen mener at det er uheldig at klager ikke har blitt varslet om søknaden på et tidligere tidspunkt, tatt i betraktning at klager har fremsatt klage på bygging på denne
Side 4 av 5 eiendommen tidligere, samt at kommunen har vedtatt en reguleringsendring av gjeldende plan. Denne endringen ble også påklaget hit. Manglende varsling vil i dette tilfellet likevel måtte anses som reparert ved at klager har fått fremføre sine argumenter i klageomgangen, og at kommunen har behandlet anførslene grundig. Fylkesmannen anser det også for å være godt varslet ved de tegninger som er levert i forbindelse med søknad om dispensasjon. Søknaden fraviker ikke vesentlig fra de opplysninger som gis der om parkeringskjelleren. Fylkesmannen finner derfor at manglende nabovarsel om søknad om parkeringskjelleren ikke er en saksbehandlingsfeil som har virket inn på vedtakets innhold, jfr. forvaltningsloven 41. Dette får imidlertid ikke avgjørende betydning, resultatet tatt i betraktning. Vurdering av rammetillatelse til parkeringskjeller Tiltakshaver har søkt om parkeringskjeller, og skriver i søknaden: «Videre vises til vårt møte på Rådhuset i går, 3, april, hvor IG for parkeringskjelleren og etablering av volumeiendom ble diskutert. Som avtalt i møtet oversendes vedlagt plantegning, snitt og situasjonsplan for p-kjelleren alene. Ingen deler av p-kjelleren vil stikke mer enn ½ m over ferdig planert terreng, og det er derfor ikke behov for fasadetegninger for denne. I reguleringsplanen er formålet for eiendommen bolig/forretning. Bruken av p- kjelleren vil være innenfor formålet, da Hobbelstad & Rønning AS innenfor sitt vedtektsfestede forretningsformål driver avgiftspliktig parkeringsvirksomhet, og derfor vil drive utleie av p-plasser (til sammen 24 plasser inkl 3 HC-plasser). Det vil bli tinglyst rettigheter til p-plasser i kjeller for samme antall leiligheter som senere skal bygges over kjelleren. Vi bekrefter at boligbygget som er omsøkt avventes inntil dispensasjonssøknaden fra høyden i reguleringsbestemmelsene er avklart.» Kommunen har lagt til grunn at søknaden om parkeringskjeller ikke nødvendiggjør søknad om dispensasjon fra bestemmelsen i reguleringsplanen. Fylkesmannen er ikke enig i den tolkningen av planbestemmelsen som tiltakshaver har lagt til grunn i søknaden. Når det gjelder tolkningen av reguleringsbestemmelsen, finner Fylkesmannen at ordlyden kun åpner for bebyggelse i form av boliger eller forretning. Det er ikke rom for andre typer formål, selv om dette er innenfor utbyggers vedtektsfestede formål. Hvorvidt utleie av p- plasser kan gjøres av tiltakshaver eller av andre, vil derfor ikke være et relevant moment for om tiltaket faller inn under arealformålet. Fylkesmannen finner det vanskelig å kunne ta stilling til hvor mange parkeringsplasser det skal være i parkeringskjelleren, når det ikke er fattet vedtak om hvor mange boenheter som skal bygges på eiendommen. Fylkesmannen kan ikke se at bestemmelsene i reguleringsplanen eller i plan- og bygningsloven stenger for bygging av parkeringskjelleren, dersom denne kommer i tilknytning til en bolig. Slik tiltaket nå er omsøkt, er dette imidlertid ikke tilfelle.
Side 5 av 5 Det omsøkte tiltaket omfatter, slik Fylkesmannen leser søknaden, kun parkeringskjelleren, og ikke parkeringskjeller i tilknytning til en bolig. Dette innebærer at parkeringen kan bli det eneste tiltaket på denne eiendommen dersom utbygger ikke ønsker å realisere andre prosjekter her. Parkeringskjeller alene er ikke innenfor arealformålet bolig/forretning. Slik tiltaket nå er omsøkt, er det derfor avhengig av dispensasjon fra arealformålet. Det er verken søkt om eller vurdert dispensasjon for tiltaket, og Fylkesmannen finner at dette er en mangel ved saksbehandlingen som har virker inn på vedtakets innhold, jfr. forvaltningsloven 41. Vedtaket er derfor ugyldig, og må oppheves. Fylkesmannen vil også bemerke at det synes noe konstruert å dele byggesøknaden slik kommunen har foreslått for tiltakshaver i dette tilfellet. En boligbebyggelse/forretning på denne eiendommen må også innfri kravene til parkering som følger av reguleringsplanen, men parkering er ikke en bruk av eiendommen som kan stå uten at det også kommer bolig/forretning her. Ut over dette vil Fylkesmannen vise til tidligere vedtak om tiltak på denne eiendommen og tilknyttede saker i dette reguleringsområdet. Konklusjon Fylkesmannen finner etter dette at kommunens vedtak er ugyldig og må oppheves, og at saken returneres kommunen for ny behandling. Etter fullmakt Bente Nyegaard Fjell Avdelingsdirektør Rune Fredriksen Fagansvarlig/seniorrådgiver Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Hobbelstad & Rønning AS Tangengata 5 3300 HOKKSUND Roy Drange Hansen Hafrsfjordgata 10 0273 OSLO Per Drange Hansen og Chong Kim Tangengata 8 3300 HOKKSUND