Kvartalsrapport 1. kvartal 2008 Prime Office Germany AS
Selskapet Prime Office Germany AS Prime Office Germany AS foretok ingen investeringer i første kvartal 2008. Dette fordi selgernes prisforventninger ikke har tilpasset seg den senere tids endringer i rammebetingelsene for næringseiendom i Tyskland. Prime Office Germany AS har således vært avventede med å forta ytterligere kjøp av kontoreiendom i påvente av at aktivaklassen reprises, alternativt til rammebetingelsene endres slik at selgernes prisforventninger igjen lar seg forsvare. Eiendomsovertagelser Prime Office Germany AS overtok 2. januar 2008 eiendommen i Friedrichstrasse 149 i Berlin, noe som innebærer at selskapet per 31. mars 2008 har bokførte eiendomsverdier (inklusiv betalte forskudd ifm ikke overtatte eiendommer) på til sammen NOK 1,1 mrd. Eiendommene som er under oppføring i Ungererstrasse 67-69 (München) og Am Kaiserkai 60 (Hamburg) overtas ved ferdigstillelse som p.t forventes i løpet av perioden Q3-08 Q1-09. Inngåelse av låneavtale Prime Office Germany AS inngikk ultimo juni 2008 låneavtale med en ramme på EUR 125 mill med Helaba og HypoVereinsbank. Lånet gir selskapet mulighet for å foreta ytterligere kjøp av kontoreiendommer i Tyskland. Lånet har en løpetid på 3 år fra opptrekk og en opsjon på forlengelse i ytterligere 3 år. I de første årene er lånet uten avdrag, for deretter å ha en årlig amortisering på 1%. Låneutmålingen utgjør 65% av kostprisen for de fem eiendommene, en verdi som ble bekreftet å være lik dagens markedsverdi i en uavhengig ekstern verdivurdering som ble gjennomført i forbindelse med inngåelse av låneavtalen. Låneavtalen har en Loan-to-value (LTV) covenant på 70% i lånets løpetid. Lånet trekkes ved behov. Styretur til Tyskland Selskapets styre og UNION Capital AS har i løpet av våren besøkt Hamburg, Berlin, Frankfurt og München for å få en økt nærhet til det tyske eiendomsmarkedet. Der møtte de sentrale aktører og makroanalytikere som ga en status om den markedsmessige og makroøkonomiske situasjonen i Tyskland i kjøl vannet av subprime-krisen som rammet verdensøkonomien i annet halvår 2007. Presentasjoner ble blant annet avholdt av Deutsche Bank, Helaba, HypoVereinsbank, Jones Lang LaSalle, Johs. Reese Consulting og Engel&Völkers. Presentasjonene ga styret viktig informasjon som er avgjørende i styrets videre arbeid med å foreta investeringsbeslutninger på vegne av Prime Office Germany AS. Resultat per 31. mars 2008 (ikke revidert) Prime Office Germany AS har per utgangen av mars måned et positivt resultat på NOK 26 mill. Leieinntekter beløp seg til NOK 12,6 mill og driftsresultatet til NOK 7,1 mill. Økt valutakurs for euro ift norske kroner i 1. kvartal 2008 ga selskapet en urealisert valutagevinst på NOK 14,6 mill som sammen med renteinntekter på bankinnskudd på NOK 4,3 mill ga en positiv finansnetto på NOK 18,9 mill. Per utgangen av 1. kvartal 2008 var valutakursen for euro omlag som ved vekslingstidspunktet i juni 2007. Selskapet er godt fornøyd med de oppnådde betingelsene, gitt dagens stramme kredittmarked. Kort informasjon om lånegiverne : Valutakursutvikling EURO EUR/NOK 8,6 Helaba er en av Tysklands ledende Landesbanker med en balanse på ca. 220 mrd euro og 5 900 ansatte. Banken eies av sparebankene Hesse og Thuringia (85 %), staten Hessen (10 %) og staten Thuringia (5 %), og tilbyr et fullt spekter av tjenester innenfor corporate og retail banking. 8,4 8,2 Vekslingskurs Q1 www.helaba.de/hlb/generator/sites/helaba/wwwroot/unternehmen/ hpunternehmen.en.html 8 7,8 7,6 7,4 HypoVereinsbank eies av UniCredit Group som er blant europas største tilbydere av finansielle tjenester med over 170 000 ansatte, 9 000 filialer og 40 millioner kunder. HypoVereinsbank har en balanse på ca. 111 mrd euro, mens totalbalansen for UniCredit Group utgjør ca. 1 021 mrd euro. 7,2 01 07 07 01 08 07 01 0 07 01 10 07 01 11 07 01 12 07 01 01 08 01 02 08 01 03 08 01 04 08 01 05 08 01 06 08 01 07 08 www.hvb.de 2
Rapport fra Asset Manager Investeringsaktiveter i Tyskland Det er i første kvartal 2008 ikke gjennomført investeringer på vegne av Prime Office Germany AS. En rekke interessante prosjekter har vært vurdert, men foreløpig har ikke selgerne redusert prisforventningene nevneverdig som følge av et strammere kredittmarked. Transaksjonsvolumet i første kvartal har vært betydelig lavere enn i samme kvartal foregående år. Først når selgerne tar inn over seg det endrede markedsbildet med lavere låneutmåling fra banker, høyere marginer på lån og høyere risikopremie på egenkapitalen, vil transaksjonsvolumet ta seg opp igjen. Prosjekttilgangen er fortsatt høy, og vi er klare til å gjennomføre kjøp straks forutsetninger for transaksjoner er til stede. For tiden er vi mer skeptiske til investeringer med høy grad av risiko knyttet til utleie og ledighet. I stedet har vi større fokus på prosjekter med lange og solide kontantstrømmer som nå kan kjøpes på noe høyere yielder enn hva som var mulig i første halvår 2007 (+20-50bp). Som følge av en mer konservativ investeringsprofil, må det forventes at det vil ta noe lengre tid å fullinvestere Prime Office Germany AS. Finansiering Avtale om finansiering av den eksisterende eiendomsporteføljen ble inngått ultimo juni med Helaba og HypoVereinsbank. Drift De tre eiendommene som Prime Office Germany AS har overtatt så langt driftes fortsatt av eiendommenes tidligere Property Managere. Det er Park Lane i Frankfurt, C&L + WISAG i Berlin og Fontenay i Hamburg. Så langt er vi fornøyd med driftsmessig oppfølging og rapportering fra disse. Det arbeides med å leie ut de ledige lokalene i Frankfurt og Berlin. Så langt oppleves det å være god interesse i markedet for å leie arealene og til leiepriser på nivå med det som ble lagt til grunn ved kjøp av eiendommene. I Bockenheimer Anlage i Frankfurt er det i første kvartal signert leiekontrakter på til sammen 3000 kvm med Mastercard (1750kvm), Archon Group (950kvm) og Toyota (300kvm). Nyansettelser i Bjørnstad Skjerven Agerup Real Estate GmbH ( BSA ) Ettersom Prime Office Germany AS eiendomsportefølje vokser, øker også omfanget av arbeidsoppgavene for oss som selskapets Asset Manager i Tyskland. Som følge av dette ansetter BSA i disse dager ytterligere to personer lokalt i Frankfurt for å bistå med den daglige forvaltningen av eiendommene. BSA Capital AS har f.o.m. 1. Mars 2008 endret navn til UNION Capital AS som følge av at selskapet har blitt en del av Glitnir Property Group. BSAnavnet beholdes i Tyskland gjennom selskapet Bjørnstad Skjerven Agerup Real Estate GmbH. Prime Office Germany Konsern Resultat (NOK) 31.03.08 Driftsinntekter Leieinntekter 12 646 822 Sum driftsinntekter 12 646 822 Driftskostnader Personalkostnader 0 Avskrivninger -4 274 579 Andre driftskostnader -1 254 380 Sum driftskostnader -5 528 960 Driftsresultat 7 117 862 Finansinntekter og finanskostnader Andre renteinntekter 4 321 840 Andre rentekostnader -18 325 Agio / disagio 14 599 457 Netto finans 18 902 972 Resultat før skatt 26 020 834 Balanse (NOK) 31.03.08 Eiendeler Anleggsmidler Eiendom inkl forskudd 1 107 032 000 Sum Anleggsmidler 1 107 032 000 Omløpsmidler Bankinnskudd 354 814 154 Andre kortsiktige fordringer 12 217 706 Sum omløpsmidler 367 031 860 Sum eiendeler 1 474 063 860 Egenkapital og gjeld Egenkapital Aksjekapital 16 000 000 Overkursfond 1 407 713 080 Annen egenkapital 6 872 661 Akk resultat hittil i år 26 020 834 Sum egenkapital 1 456 606 574 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 2 581 687 Annen kortsiktig gjeld 14 875 598 Sum kortsiktig gjeld 17 457 286 Sum egenkapital og gjeld 1 474 063 860 Euro-kurs (vekslingskurs NOK 8,096) 8,051 Prime Office Germany Kvartalsrapport 1. kvartal 2008 3
Hamburg en velstående havneby i utvikling For nordmenn som har levd noen år er Hamburg først og fremst kjent som en stor tysk havneby. Havnen, shippingen og dens historie preger fortsatt hansabyen, men i takt med nye tider er havnens sjel i endring; Hamburg har - som Oslo - atter vendt seg mot havnen, etter i altfor mange år å ha snudd ryggen til den. Store sentrale deler av havneområdet er under utvikling til en helt ny bydel - midt i hjertet av Hamburg. Men Hamburg har også mye annet å tilby. Hamburg er hovedstaden i Tysklands mest velstående delstat, og er med sine 1,7 millioner innbyggere den nest største byen i Tyskland. Byen er ledende innen medisinog bioteknikk og en har en stor andel høyspesialisert industri. Byen går for øvrig for å være Tysklands medie-hovedstad med over 10 000 små og store mediebedrifter. Med sine mange kulturtilbud er byen også kjent som Tysklands musikal-by og Europas nest største musikkby, kun slått av London. Byområdet i Hamburg er med sine 755 kvadratkilometer syv ganger større enn Paris og to og en halv gang større enn London. Dette gir innbyggerne i Hamburg en spesielt stor livs- og bokvalitet. Med 30 kvadratmeter boflate per person har Hamburg den største gjennomsnittlige boflaten av alle byer i verden. Byen har hele 2 302 broer mer enn Venezia og Amsterdam til sammen og med sine 27 parker og fem millioner trær er Hamburg Tysklands klart grønneste by. Historie Fram til midten av det 19. århundre vokste Hamburg ikke utover sine middel alderlige bygrenser. Dagens bydeler som St. Pauli, Altona og St. Georg lå langt utenfor by portene. Rundt 1850 var befolkningen på kun 50 000 mennesker. Først fra 1860, i forbindelse med industrialiseringen, ble flere og flere steder som lå rundt byen tilknyttet. Rundt 1900 var befolkningen i byen på en million. Med den store Hamburg-loven (Gross-Hamburg-Gesetz) fra 1937 fikk Hamburg de grensene som gjelder den dag i dag. Kontormarkedet i Hamburg Høy økonomisk vekst i Tyskland de siste årene har ført til økt sysselsetting. Det gjelder også for Hamburg hvor arbeidsledigheten for tiden ligger omlag på landsgjennomsnittet. Økt sysselsetting fører til økt etterspørsel etter kontorlokaler, noe som i sin tur presser leieprisene oppover for ettertraktede sentrumsnære arealer. I følge analyseselskapet Jones Lang LaSalle har leienivået for høyeste kontorleier i Hamburg i løpet av 2007 økt fra EUR 22,00 til EUR 23,00, noe som innebærer en vekst på 4,5%. Kontormarkedet i Hamburg har lavest ledighet av de fem byene som Prime Office Germany AS investerer i. Ledige arealer falt i 2007 med 0,6%-poeng fra 7,8% til 7,2%. I første kvartal 2008 har ledigheten fortsatt å falle ytter ligere 0,1%-poeng til 7,1%. Ledigheten i sentrum av Hamburg er for tiden vesentlig lavere. Prime Office Germany AS eiendommer i Hamburg: Den nye bydelen som er under utvikling i HafenCity vil de neste 10-15 årene langt på vei dekke etterspørselen etter nye og moderne kontor lokaler nær sentrum. Utbyggingen forventes å skje i takt med etterspørselen. Flere selskaper flytter til HafenCity for å få nye, moderne og effektive kontorlokaler. I flere tilfeller flytter større selskaper hele eller deler av sin virksomhet til den nye bydelen for å sentralisere virksomheten under samme tak. Dette fører til fraflytting fra tidligere arealer i og utenfor sentrum, noe som forventes å gi lokale variasjoner i tilbud og etterspørsel. Hamburg havn Hamburg ligger der hvor elvene Alster og Bille munner ut i Elben, ca 110 km fra Nordsjøen. Med sin sentrale og strategiske beliggenhet i Europa har Hamburg en av de største havnene i verden med over 13 000 skipsanløp årlig som containerhavn er den nummer to i Europa (etter Rotterdam) og nummer syv i verden. Til tross for den lange avstanden til Nordsjøen kan den allikevel motta besøk av de største containerskipene i verden. Den innenlandske beliggenheten kombinert med byens utmerkede skinne-, vann- og motorveiforbindelser gjør byen svært attraktiv. Sentrale deler av havneområdet er under utvikling til en helt ny bydel i hjertet av Hamburg. Steinstrasse 25 Steinstrasse 25 er en typisk Hamburg-eiendom i rød teglstein, sentralt beliggende mellom HafenCity, gamlebyen og Binnenalster. Eiendommen ble overtatt av Prime Office Germany AS 28. november 2008 og forvaltes for tiden av forvaltningsselskapet Fontenay GmbH. Største leietaker i bygget er Hamburger Hochbahn (tilsvarende Oslo Sporveier). Am Kaiserkai 60 Eiendommen Am Kaiserkai 60 som Prime Office Germany AS kjøpte 28. november 2007 er nærmeste nabo til Elbphilharminie som er det nye spektakulære konserthuset i Hamburg. Eiendommen ligger helt i vestre ende av HafenCity i det området hvor utbyggingen er kommet lengst. Bygningen som skal huse det fremtidige hoved kvarteret til det vel renommerte tyske eiendomsutviklingsselskapet Garbe Group, forventes ferdigstilt i tredje kvartal 2008. Byggets første etasje vil bli fremleid til kommersiell virksomhet (bank, butikk e.l). 4
HafenCity Hamburg et byutviklingsprosjekt i europeisk målestokk HafenCity gir Hamburg en sjanse som få europeiske metropoler får. På en flate på 1 550 mål - midt i hjertet av byen og direkte ved vannet - pågår det et storstilt byutviklingsprosjekt som vil gi byen en ny bydel med en spennende blanding av kultur og fritid, tjenesteytelser, enkelthandel og gastronomi, boliger i sentrum, parker, plasser og promenader. http://www.hafencity.com Utbyggingen i HafenCity omfatter i alt nær 2 millioner m2 brutto gulvareal, 5.500 boliger for ca 12.000 beboere, kontorer etc med i alt 40.000 arbeidsplasser, hotell og cruisesenter (Ark. Massimilano Fuksas), parker, plasser og 10 km bryggepromenader, Elbphilharmoni konserthus (Ark. Herzog & de Meuron), nytt internasjonalt maritimt museum ombygging av et gammelt havnelager, akvarium og Science-senter (Ark. Rem Koolhaas), skole for barne- og ungdomstrinnet osv. Byggingen av to underjordisket-banestasjoner(u-bahn)somskalbetjene området er påbegynt. Et stort antall boliger (30-40% utleie) og kontorer er allerede bygget og innflyttet. Planlegging og utbygging skjer i regi av HafenCity Hamburg GmbH. Et stort antall arkitekter og utbyggere deltar i utbyggingen med utgangspunkt i ulike typer konkurranser og kontraheringsprosesser der kvalitet i design og innhold har vært utslagsgivende. I prospektet heter det: HafenCity`s development process certainly combines public interest with investment interests to ensure a better quality in the future. Elbphilharmoni konserthus er et spetakulært bygg tegnet av den sveitsiske stjernearkitekten Herzog & de Meuron Prime Office Germany Kvartalsrapport 1. kvartal 2008 5
Markedsinformasjon Eiendomsmarkedet i Tyskland Veksten i sysselsetningen i Tyskland holdt seg på et høyt nivå også i første kvartal 2008, noe som er gledelig da dette er en viktig driver for kontorleiemarkedet. Samtidig holder fremtidstroen blant tyske bedriftsledere seg på et fortsatt høyt nivå til tross for uroen i kredittmarkedet. På den andre siden har risikoen i eiendomsmarkedet økt som følge av faren for videre resesjon i USA og en svekket dollar som påvirker konkurransekraften og eksporten fra euro-sonen negativt. Flere markedsaktører har nedjustert anslaget for tysk BNP-vekst i 2008 2009, og hovedvekten av estimatene for 2008 per juni 2008 ligger i området 1,5 2,0 %. Samtlige fem byer som omfattes av Prime Office Germany AS investeringsstrategi fikk en god start i 2008. Etterspørselen etter kontorarealer i første kvartal 2008 er stabil, med inngåtte leiekontrakter på omlag 640 000 kvm. Kontorledighetsraten falt med omlag ett prosentpoeng i forhold til første kvartal 2007 og ligger nå på omlag 9,5 %. Andelen arealer med høy standard utgjør under 30% av den totale ledigheten i sentrum av byene er ledigheten av arealer med høy standard nærmest fraværende. Leieindeksen til Jones Lang LaSalle ligger på 87 poeng som er 16 %-poeng under forrige topp i 2001. LaSalle har registrert en økning i leieindeksen på ca 4 % siste år. Nybyggingsaktiviteten er fortsatt på et historisk lavt nivå. I første kvartal 2008 ble det kun ferdigstilt 59 000 kvadratmeter, noe som er mindre enn halvparten enn hva som ble igangsatt i samme kvartal i fjor. I de neste tre kvartalene av 2008 forventes ca. 750 000 kvadratmeter ferdigstilt, hvorav kun omlag 45 % vil være tilgjengelig på markedet resterende arealer er selveierarealer eller arealer som allerede er leid ut. Tabell 1, Inngåtte leiekontrakter, kontorareal (m 2 ) 2006 2007 Q1 2007 Q1 2008 Prosentvis endring Berlin 562.300 502.700 75.200 75.000 0,0 % Trend prognose Düsseldorf 336.000 509.000 107.100 118.900 +11,0 % Frankfurt 541.500 551.800 101.700 103.500 +1,8 % Hamburg 470.300 585.800 145.600 115.200-20,9 % München 669.500 823.900 196.100 226.100 +15,3 % Sum 2.579.600 2.973.200 625.700 638.700 +2,1 % Tabell 2, Ledighet (inkl. areal for fremleie) Q1 2007 Q1 2008 Prosentvis m 2 % m 2 % endring Berlin 1.619.400 9,8 1.579.800 9,5-2,4 % Trend prognose Düsseldorf 1.033.000 12,2 910.600 10,7-11,8 % Frankfurt 1.765.100 15,2 1.504.800 12,9-14,7 % Hamburg 1.069.400 7,8 986.600 7,1-7,7 % München 1.677.000 9,4 *1.610.200 *8,5-2,4 % Sum 7.163.900 10,5 % 6.592.000 9,5 % -9,7% * ny base pga resultatene fra en ny detaljert markedsstudie. Tabell 3, Høyeste kontorleier (EUR/m 2 /mnd) Q1 2007 Q1 2008 Prosentvis endring Trend prognose Berlin 20.50 21.00 +2,4 % Düsseldorf 22.00 22.50 +2,3 % Frankfurt 35.00 37.00 +5,7 % Hamburg 22.00 23.00 +4,5 % München 28.50 30.00 +5,3 % Gjennomsnitt 25.60 26.70 +4,3 % Kilder: Jones Lang LaSalle «Office Market Overview Q1 2008» 6
Porteføljeoversikt Per 31. mars 2008 Adresse Distrikt By Kjøpris inkl omk. (mill) Kjøpsyield før omk. Netto leie p.a [IST] (mill) Netto leie p.a [SOLL] (mill) Byggeår (omb.år) Areal Andel ledige arealer per 31.03.08 Vektet lengde på kontrakter per 31.03.08 Ungererstrasse 67 69 Schwabing-Nord Munchen Overtakelse Q4 08/Q1 09 Steinstrasse 25 Innenstadt Hamburg Overtatt 28.11.2007 Bockenheimer anlage 15 Westend Frankfurt Overtatt 31.12.2007 EUR 33,0 5,0 % EUR 1,6 EUR 1,6 2008/ 2009 EUR 13,0 5,5 % EUR 0,7 EUR 0,7 1930 (2002) EUR 49,8 5,3 % EUR 1,6 EUR 2,6 1954 (1982/ 2003) 7 920 kvm 0 % 10,0 år 4 011 kvm 2 % 2,6 år 6 911 kvm 29 % 2,5 år Am Kaiserkai 60, (Hafen City) Hamburg Overtakelse Q3 08 Friedrichstrasse 149 (Mitte) Berlin Overtatt 02.01.2008 EUR 32,8 5,2 % EUR 1,6 EUR 1,6 2008 5 717 kvm 0 % 10,0 år EUR 63,8 4,65 % EUR 2,1 EUR 2,9 2003 11 532 kvm 22 % 3,8 år Flensburg Puttgarden Sassnit Kiel Stralsund Rostock ilmhelmshaven Emden Bremerhaven Lubeck Hamburg Schwerin Oldenburg Bremen T SKLAND ittenberge Berlin Osnabruck Bielefeld Hannover Braunschweig Magdeburg Potsdam Frankfurt Munster Dessau Cottbus Duisburg Essen Dortmund D sseldorf Cologne Siegen Aachen Bonn Kassel Bad Hersfeld Gottingen Eisenach Erfurt Halle ena Leip ig Gera wickau Chemnit Dresden Gorlit Koblen iesbaden Frankfurt Main ur burg Bamberg Hof Mannheim Saarbrucken Heidelberg Nurnberg Heilbronn Karlsruhe Regensberg Stuttgart Passau Ulm Augsburg M nchen Freiburg Konstan Garmisch Partenkirchen Prime Office Germany Kvartalsrapport 1. kvartal 2008 7
Innoventure Design Center Forretningsfører: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management v/christian Stray, Tordenskioldsgate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS UNION Capital AS Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: Prime Office Germany AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på tilretteleggernes nettsteder: www.orklafinans.no www.union.no