Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 16.05.2013 31344/2013 2012/4970 L13 Saksnummer Utvalg Møtedato 13/38 Komite for plan, næring og miljø 06.06.2013 Bystyret 20.06.2013 Sluttbehandling - detaljregulering for Kvalvikodden - næringsområde N4, N5 og deler av N1 og N3 Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljregulering for Kvalvikodden næringsområde N4, N5 og deler av N1 og N3, slik det er vist på kart med plan ID 1299, datert 16.05.2013, og med tilhørende planbestemmelser datert 16.05.2013 og planbeskrivelse datert 16.05.2013. Sammendrag Hensikten med planen er å legge til rette for byggemodning av det kommunalt eide arealet på Kvalvikodden, avsatt til næringsvirksomhet, og oppfylle krav i overordnet plan om detaljregulering før det kan gis rammetillatelse for tiltak i området. Bystyret har høsten 2012 vedtatt at området skal avhendes. Arbeidet med detaljreguleringsplan og plan for kommunalteknisk infrastruktur ble startet høsten 2011. Planarbeidet har vært i regi av kommunalteknisk kontor (nå Byteknikk), og Norconsult AS ble engasjert som rådgiver etter en åpen anbudskonkurranse. Overordnet plan er områderegulering for Kvalvikodden, vedtatt 21.03.2013. Opprinnelig områdereguleringsplan ble vedtatt i oktober 2010. Planforslaget avviker fra områdereguleringsplanen ved at det foreslås utfylling i sjø i et område mot nordvest for å vinne areal og få mulighet til å deponere overskuddsmasser. Planforslaget har vært ute til høring og offentlig ettersyn i tiden i tiden 21.03. 08.05.2013, etter vedtak av Byplansjefen. Det er kommet fire eksterne uttalelser til planforslaget. Direktoratet for mineralforvaltning har merknad angående sikring av det gamle steinbruddet. Førøvrig er det ingen merknader eller innvendinger. Merknaden fra Direktoratet for mineralforvaltning tas til følge, og planforslaget er endret i forhold til dette. Vurderingen er at planforslaget viderefører intensjonene og rammene i overordnet plan, og at det er godt gjennomarbeidet og gir en fleksibel og god ramme for videreutvikling av næringsområdet som planen omfatter. Selv om området ikke skal byggemodnes av Bodø kommune, men avhendes, har detaljreguleringen slik fleksibilitet at den kan tilpasses ulike utbyggingsbehov. Vedtatt
detaljregulering gir større forutsigbarhet for potensielle kjøpere, og fritar dem for utgiftene med å utarbeide og få behandlet en detaljreguleringsplan.
Saksopplysninger Bakgrunn Planarbeidet ble påbegynt som følge av vedtatt områdereguleringsplan for Kvalvikodden, og etter at klagesaken var avgjort av fylkesmannen høsten 2011. Arbeidet ble påbegynt i november 2011, og er skjedd i regi av kommunalteknisk kontor, nå Byteknikk. Planlegger er Norconsult AS, som ble engasjert som rådgiver etter åpen anbudskonkurranse. Hensikten med planarbeidet var å tilrettelegge for byggemodning av det kommunalt eide arealet på Kvalvikodden som i områderegulering for Kvalvikodden er avsatt til Næringsbebyggelse. Planområdet omfatter den nordvestlige delen av Kvalvikodden, og avgrenses mot naturområde og den private eiendommen sørøst på odden (eid av Økonomistyring AS). Bystyret har høsten 2012 vedtatt at arealet skal avhendes. Planstatus Planområdet omfattes av områderegulering for Kvalvikodden, vedtatt i oktober 2010, senere revidert ved vedtak i bystyret 21. mars 2013. I revidert plan er vegatkomst til industriområdet lagt til ytre trase over Kvalvika. I områdereguleringsplanen, 3.1, stilles det krav om detaljregulering for alle vesentlige tiltak i næringsområdene og for småbåthavn. Følgende forhold skal dekkes av planen: Plassering av vegnett, byggegrenser, byggehøyder, utnyttingsgrad, avslutning av evt. fjellskrent mot byggetomt, arrondering av uteareal inkludert grøntområder. Andre forhold tas inn etter behov. Det stilles videre som rekkefølgekrav at tiltak innenfor næringsområdene N1 N5 eller masseuttak ikke kan skje før det er etablert ny atkomst til Kvalvikodden ( 9.1). Det er i saken om revisjon av områdereguleringsplanen, både ved utlegging til offentlig ettersyn og sluttbehandling, orientert om det pågående arbeidet med detaljreguleringen. Planforslaget Planforslaget legger til rette for etablering av lagerbebyggelse og industri med tilhørende anlegg innenfor regulert næringsformål. Planforslaget viser veger og kommunaltekniske anlegg internt i området. I planforslaget er det foreslått utfylling i sjø i et område mot nordvest, som er en endring i forhold til områdeplanen. Hensikten er både å vinne areal og få mulighet til å deponere overskuddsmasser. Dette forutsetter at kommunal utslippsledning fra kloakkrenseanlegg sikres. Planforslaget anviser også sikringssone og sikringstiltak i forhold til skjæringen etter tidligere massetak, og tiltak for å bedre det visuelle uttrykket. Rammer for utnyttingsgrad og byggehøyder er i tråd med områdereguleringsplanen. Behandling Oppstartmøte ble avholdt 26.06.2012. Oppstart av planarbeidet ble annonsert 04.07.2012, og varsel sendt ut 02.07.2012. Det er kom i oppstartfasen innspill fra Nordlandsnett, Nordland fylkeskommune, Kystverket, Statens vegvesen og Universitetet i Tromsø. Innspillene er referert og kommentert i planbeskrivelsen, og ivaretatt i planforslaget. Byplansjefen vedtok 19. mars 2013, etter delegert myndighet, å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn og sende det til høring.
Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn/høring i tiden 21.03. 08.05.2013. Det er ved fristens utløp kommet inn fire uttalelser, samt en intern uttalelse fra Geodata. Uttalelsene er fra Direktoratet for mineralforvaltning, Kystverket, Statens vegvesen og Nordland fylkeskommune. Direktoratet for mineralforvaltning mener at bakveggen i det gamle steinbruddet må sikres med gjerde og at sikringssonen på 4,5 m ikke er bred nok og må gjøres bredere. De øvrige har ikke merknader eller innvendinger til planforslaget. Kystverket minner om at alle inngrep i sjøområder, så som bygging av molo, utlegging av flytebrygger eller lignende, vil måtte gjennomgå særskilt behandling i forhold til havne- og farvannsloven. Vurderinger Vurdering Byplan vurderer at planforslaget viderefører intensjonene og rammene i overordnet plan, og at det er godt gjennomarbeidet og gir en fleksibel og god ramme for videreutvikling av næringsområdet som planen omfatter. Byplan er positiv til den foreslåtte utfylling i sjø, område N4. Når det gjelder merknaden fra Direktoratet for mineralforvaltning, så har administrasjonen funnet grunn til å ta den til følge. Planforslaget er endret i henhold til dette. Selv om området ikke skal byggemodnes av Bodø kommune, men avhendes, har detaljreguleringen slik fleksibilitet at den kan tilpasses ulike utbyggingsbehov. Kommunen har brukt betydelige ressurser på planarbeidet. Vedtatt detaljregulering gir større forutsigbarhet for potensielle kjøpere, og fritar dem for utgiftene med å utarbeide og få behandlet en detaljreguleringsplan. Konklusjon og anbefaling Detaljregulering for Kvalvikodden næringsområde N4, N5 og deler av N1 og N3 anbefales vedtatt slik det foreligger med endring etter offentlig ettersyn. Planforslaget er vist på kart med plan ID 1299, datert 16.05.2013, og med tilhørende planbestemmelser datert 16.05.2013 og planbeskrivelse datert 16.05.2013. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Saksbehandler: Knut Kaspersen Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Forslag til plankart, datert 16.05.2013 2 Forslag til planbestemmelser, datert 16.05.2013 3 Forslag til planbeskrivelse, datert 16.05.2013
Kartref: Euref 89 Sone 33 Ajour: 21.5.2012 Høyderef: NN1954 Ekvidistanse: 1 m Kartmålestokk: A1: 1:2000 A3: 1:4000 Detaljregulering for Kvalvikodden, næringsområde N4, N5 og deler av N1 og N3 PLAN NR. DATO 25.02.2013 SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN SAKSNR. DATO SIGN. 26.06.12 --- 02.07.12 --- --.--.-- --.--.-- --.--.-- --.--.-- Kommunestyrets vedtak: BODØ KOMMUNE UTARBEIDET AV:
PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING FOR KVALVIKODDEN, NÆRINGSOMRÅDE N4, N5 OG DELER AV N1 OG N3 PLAN ID 1299 Dato for siste behandling i komiteen den.. Vedtatt av bystyret i møte den.... Under K. Sak nr. Formannskapssekretær ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1 GENERELT 1.1 Det regulerte området er vist på plankart for reguleringsplan for Kvalvikoddennæringsområde N4, N5 og deler av N1 og N3, plan ID 1299, i skala 1:2000 (A1 format). 1.2 Området reguleres til følgende formål: Faresoner Ras og skredfare (H310_) Bebyggelse og anlegg Næringsvirksomhet (N1,N3, N4 og N5) Vann- og avløpsanlegg (VA1-VA2) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg (KV1-KV3) Annen veggrunn tekniske anlegg (AVT1-AVT6) Annen veggrunn grøntareal (AVG1-AVG2) Grønnstruktur Naturområde (GN) Bruk og vern av sjø og vassdrag Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (BVS) 16.05.13 Side: 1 av 5
2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Dersom en i forbindelse med arbeid i planområdet skulle komme over materiale av kulturhistorisk betydning, må arbeidet stanses og kulturavdelingen i Nordland Fylkeskommune og Sametinget varsles i henhold til Kulturminneloven 8, 2. ledd. 2.2 I anleggsfasen må eksisterende tekniske anlegg i grunn holdes i drift eller det må etableres midlertidige løsninger som ivaretar dette behovet. 2.3 Utforming av bygninger innenfor planområdet skal sees i sammenheng og tilpasses hverandre med hensyn til form og uttrykk. 2.4 Anlegg og bygninger skal i størst mulig grad gis universell utforming, dvs. at de er tilgjengelige og kan nyttes av brukere med ulike funksjonshemninger uten spesielle innretninger for disse. 2.5 Det skal gjøres detaljerte støyberegninger for alle tiltak der det er påregnelige konflikter mot tilgrensende bebyggelse. Beregningene legges til grunn for dimensjonering og plassering av nødvendige skjermingstiltak i henhold til gjeldene myndighetskrav på tidspunktet for godkjenning av tiltaket. 2.6 Vedlagt søknad om ramme- eller ett-trinns tillatelse skal det følge situasjonsplan i målestokk 1:200. Det skal vises opparbeiding av hele tomta med atkomst, interne veger, parkering, areal for på- og avlasting, utelager, terrengbehandling med eksisterende og planlagt terreng, belegg, murer og gjerder over 0,7 m, belysning, utstyr for avfallshåndtering, forstøtningsmurer, beplantning, støyskjermer/-voller o.a. 2.7 Før ramme- eller ett-trinns tillatelse kan gis for ny bebyggelse, må det foreligge vann- og avløpsplan for området godkjent av Bodø kommune, Byteknikk. 2.8 Før det kan gis igangsettingstillatelse for utfyllinger i sjø, må det foretas grunnundersøkelser med tilhørende geoteknisk vurdering, og konklusjon om at risiko for grunnbrudd ligger innenfor det som er normalt akseptert. 2.9 Der byggegrense ikke er vist på plankart er den sammenfallende med formålsgrensen. 3. FARESONER 16.05.13 Ras og skredfare (H310_) 3.1 Før område langs sikringssone ved fjellskjæringer tas i bruk, skal sikring av fjellskjæringen gjennomføres samsvarende med sikringsplan utarbeidet av ingeniørgeolog med god kompetanse innenfor fagfeltet. Som vist på plankartet, skal det etableres en sikkerhetssone på minimum 6,0 meter mellom bunn fjellskjæring og fremtidig utnyttelse av området, jfr. Statens vegvesens Håndbok 018 Vegbygging. Ovenfor / bak fjellskjæringer skal det sikres med gjerde før området tas i bruk. 3.2 For å dempe terrassene fra det tidligere steinbruddet i nord skal det tilføres løsmasser og beplantes. Det skal brukes robuste lokale plantearter i form av pluggplanter. Der hvor det Side: 2 av 5
skal plantes tær, legges ut et vekstlag med vekstjord på minimum 30 cm tykkelse. Terrengbehandling og beplantning skal utføres i samsvar med planer godkjent av Bodø kommune, Byteknikk. Tiltakene skal være utført før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest gis for ny bebyggelse. 4. BEBYGGELSE OG ANLEGG Næringsvirksomhet (N1, N3, N4 og N5) 4.1 I område N1, N3, N4 og N5 tillates lagerbebyggelse og industri med tilhørende anlegg. 4.2 Det tillates en maksimal utnyttelsesgrad %- BYA = 100 %. Parkering på bakkeplan inngår i arealet. 4.3 Hver bedrift skal på egen grunn opparbeide tilstrekkelig parkerings- og manøvreringsarealer etter gjeldene parkeringsnorm for Bodø kommune. 4.4 Maksimal gesimshøyde settes til 15 m målt ut fra gjennomsnittlig planert terreng i N1, N3 og N4. I N5 settes denne til 20 m. Takoppbygg for ventilasjon og heissjakter på tak kommer i tillegg til maksimal byggehøyde og tillates å dekke inntil 25 % av takflaten, i maksimalt én normal etasjehøyde. Andre tekniske anlegg, tekniske rom og lignende skal bygges inn i bygninger eller skjermes med murer, vegger eller annen innhegning så langt det er mulig. 4.5 Foruten grøntarealer skal områdene ha fast dekke; asfalt el. 4.6 I N4 tillates utfylling i sjø. Formålslinjen i N4 mot sjø defineres som skråningsutslaget ved kote 0 (NGO NN 1954). Ved utfyllingen må det tas hensyn til utslippsledningene fra avløpsrenseanlegget i VA1. Følgende må sjekkes ut: Ledningene vil få en betydelig økt belastning, avhengig av fyllingshøyde på deponi og sjete. Det må sjekkes ut om ledningene tåler en slik merbelastning og evt. om avlastende tiltak kan/bør gjennomføres. Mulighet for fremtidig tilgang til ledningene. Det må sikres mulighet for evt. fremtidig oppgraving for utskifting/reparasjon av ledningene dersom dette blir nødvendig. Bølgebelastning/utvasking av deponi. Området er værhardt. Det må utredes omfang av nødvendig plastring av utfyllingen samt hvordan det skal sikres mot utvasking av mudringsmasser i fyllingen. Løsning for utfylling skal avklares og godkjennes av Bodø kommune, Byteknikk. I det ferdig utfylte området tillates det ikke bygd over ledningene. Horisontal avstand mellom bygg og nærmeste del av ledningsanlegg må være minimum 4,0 m. 4.7 Innen planområdet skal bygg tilrettelegges for forsyning av vannbåren varme. 16.05.13 Side: 3 av 5
I hht. bystyrets vedtak i sak 11/31 den 14.04.2011, pålegges tilknytningsplikt til fjernvarmenettet. Det kan gjøres unntak fra tilknytningsplikten der det kan dokumenteres at alternativ til tilknytning til fjernvarmeanlegg vil være miljømessig bedre. Vann- og avløpsanlegg (VA1) 4.8 Innenfor området VA1 kan det føres opp bygg og installasjoner med kommunalteknisk formål. 4.9 I VA1 tillates en maksimal utnyttingsgrad % BYA = 50 % og der bygninger kan ha en maksimal mønehøyde på 15 m over gjennomsnittlig planert terreng, og skal legges inn i terrenget på en harmonisk måte. Farge og materialvalg på bygg skal tilpasses naturfarger i omgivelsene. Foruten grøntarealer skal områdene ha fast dekke; asfalt el. Vann- og avløpsanlegg (VA2) 4.10 I VA2 tillates etablert kommunaltekniske anlegg. Terrenget og vegetasjon skal settes i stand etter inngrep, slik at området får tilbake den naturlige vegetasjon og strandmiljø. 5. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Kjøreveg (KV1-KV3) 5.1 KV1-KV3 reguleres til kjøreveger og skal ha fast dekke; asfalt e.l. 5.2 Kjørevegene dimensjoneres etter Statens Vegvesens håndbok 017 «Atkomstvei i industriområde, fartsgrense 50 km/t» som gir en kjørebanebredde på 2 x 3,0 m og en skulderbredde på 2 x 0,5- totalt 7 m. 5.3 Traseer for KV2 og KV3 tillates justert/endret dersom det gir en vesentlig bedre tomteinndeling av næringsområde N5. Annet vegformål tekniske anlegg (AVT1-AVT7) 5.4 AVT1-AVT7 reguleres til annet vegformål- tekniske anlegg med en bredde som fremgår av plankart. Dette er områder for skråninger, grøfter, snøopplag, rekkverk, etc. 5.5 AVT4 og AVT6 tillates justert med KV2 og KV3 dersom det gir en vesentlig bedre tomteinndeling av næringsområde N5. Annet vegformål grøntareal (AVG1-AVG2) 5.6 AVG1 og AVG2 reguleres til annet vegformål- grøntareal. Dette er områder for skråninger mot sjø. Terrenget og vegetasjon skal settes i stand etter eventuelle inngrep, slik at området får tilbake den naturlige vegetasjon og strandmiljø. 16.05.13 Side: 4 av 5
6. GRØNNSTRUKTUR (GN) Naturområde 6.1 GN reguleres til naturområde der inngrep ikke er tillatt foruten det som åpnes for i fareområde H310_, samt at det åpnes for at det kan bygges underjordisk kommunaltekniske anlegg for vann- og kloakkanlegg. 7. BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone (BVS) 7.1 Ved inngrep i sjø skal det sørges for at Sjøkartverket, Kystverket, Havnevesenet og fiskerimyndighetene varsles om installasjonene, slik at de legges inn på sjøkart, og restriksjoner på forankring mv blir offentliggjort gjennom rette kanaler. 8. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 8.1 Tiltak i hht. til denne plan eller masseuttak (uavhengig av plan) kan ikke finne sted før det er etablert ny atkomstveg til Kvalvikodden. 8.2 Det er knyttet rekkefølgekrav i følgende bestemmelser: 2.7, 2.8, 3.1, 3.2, og 4.6. 16.05.13 Side: 5 av 5