SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200807065 : E: 140 : Marco Zanussi Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Kommuneplankomiteen 27.09.2010 44/10 KOLONIHAGER PÅ VÅRLI GÅRD Hva saken gjelder Utredning av innspill fra Ole S. Trodahl om parsellhager på Vårli gård og innspill fra Bjarte Stangeland om parsellhager/kolonihager til vanskeligstilte barn og generelt for innbyggerne i Sandnes. Rådmannen har bedt landbruksjefen om en landbruksfaglig uttalelse om saken. Uttalelsen følger saken som vedlegg. Tidligere behandling I forbindelse med behandling av innspill til kommuneplanen i møte 07.06.10 sak nr. 20/10, vedtok kommuneplankomitéen under punktet: Innspill som gjelder hele kommunen: Innspill nr. 59 og innspill fra Ole S. Trodahl utredes nærmere og samlet, herunder få klarhet i eventuelle forskjeller på parsellhage og kolonihage jfr. Plan- og bygningsloven. Innspillene settes i kategori 2**. Foranledningen for vedtaket var rådmannens forslag om at ønske om parsellhager på Vårli gård kunne kombineres med forslaget fra Bjarte Stangeland om å finne arealer til parsellhager for vanskeligstilte barn. Definisjoner og erfaringer med kolonihager Følgende definisjon kan leses på nettleksikon Wikipedia: En kolonihage er en samling av parseller på kommunal eller privat grunn i byer eller bynære strøk. I Norge skiller kolonihagene seg fra parsellhagene ved at de førstnevnte har bebyggelse på parsellen. En kolonihage drives i fellesskap av leietakerne, som er ansvarlige for felles områder og felles bygninger, men hver parselleier driver sin egen parsell og dyrker der det de finner for godt. Landbruksjefen siterer i sin uttalelse fra et brev fra Direktoratet for naturforvaltning til Miljøverndepartementet, om innsigelse for Havtun parsellhager, Klepp kommune: Mens kolonihagene i tillegg til dyrkingsareal rommer en hytte på hver enkelt parsell samt felles festplass, lekeplass, forsamlingslokale osv, er parsellhagene langt mindre i størrelse, og uten hyttebebyggelse. I Stavanger er det kolonihager på Eiganes, Rosendal, Ramsvik, Strømvik og Våland. Alle ligger i direkte kontakt med tettstedet og er en del av bybildet. Kommunen eier grunnen, mens hyttene bygges, kjøpes og selges av medlemmene. Kolonihagene er åpne for publikum fra 1. april til og med 30. september fra kl. 10.00 til kl. 18.00. I Sandnes har det vært forsøk på å etablere parsellhager på Hommersåk og i Sandvika, men interessen har vært fraværende, og begge områdene er nedlagt. I Klepp kommune har det nylig vært forsøkt å regulere kolonihager på Sele (Havtun parsellhager). Fylkesmannen la ned innsigelse mot planen under henvisning til nasjonale og regionale landbruks- landskaps- og miljøinteresser, og MD ga FM medhold i saken. Det kan vises til et vellykket parsellhage-eksempel i Bergen, Fløen Parsellag, med små hageparseller, felles hus og felles festplass. Området ligger som en grønn øy midt i tettbebyggelsen på Fløyen (se vedlagte fotos). Side 1 av 3
Forslag om kolonihager på Vårli Ark. Ole S. Trodahl ønsker å etablere kolonihager på gården gnr. 84, bnr. 5 Vårli, i Sandnes kommune. Det dreier seg om et areal på 18 daa. Som omfatter flateste del av eiendommen og tunet bestående av våningshus og løe. Han ønsker å dele mellom 50 og 60 parseller á ca. 250m 2 og med kolonihytter på ca. 35m 2. Nødvendig parkeringsplass skal anlegges på eiendommen i tilknytting til den kommunale parkeringsplassen. Gården er på 480 daa. Totalt, hvorav jordbruksarealet er 50 daa. Kolonihagene skal inngå som en viktig del av driftsgrunnlaget for gården, og ifølge Trodahl er dette i tråd med Landbruks- og Matdepartementets strategi for næringsutvikling og med Jordlovens bestemmelser. Som det fremgår av vedlagte uttalelse fra landbruksjefen, har Trodahl ingen jordbruksinntekt, og tiltaket kan derfor ikke betegnes som tilleggsnæring men ellers som alternativ til aktiv jordbruksdrift. Landbrukssjefen sier også at siden tiltaket vil beslaglegge all fulldyrket jord på gården, vil det mangle grunnlag for vanlig jordbruksdrift. Å bygge hytter på fulldyrket jord følger ikke intensjonene i jordloven. Ut fra jordverninteresser, hensyn til kulturlandskapet og miljøhensyn vil ikke landbrukssjefen anbefale at foreslått kolonihage på Vårli tas inn i kommuneplanen. I Miljøplan for Sandnes er området der Vårli gård ligger betegnet både som verdifullt kulturlandskap/naturlandskap, og i kapittel om kulturminner, kulturlandskap og kulturvern står det bl.a.: Tiltak eller inngrep som kan være til skade for svært viktige eller viktige kulturlandskapsområder skal ikke tillates uten at tungtveiende samfunnsmessige hensyn tilsier det. Trodahl presiserer at Sandnes kommune godkjente parsellhager uten hytter i forrige kommuneplan og opplyser om at alle som har kontaktet ham om tilbudet, har trukket seg da det ikke er mulighet for å etablere hytter på parsellene. Dette tilsier at utleie av dyrkningsparseller til private antagelig ikke ville bli liv laga på Vårli gård. Derimot kan et organisert opplegg for vanskeligstilte barn/ungdom eller andre grupper som foreslått av Bjarte Stangeland, fortsatt være et bærekraftig alternativ, under forutsetning av at Trodahl er interessert i dette. Rådmannens konklusjon I det ovenstående er det avklart at den vesentlige forskjellen mellom kolonihager og parsellhager er at i de sistnevnte ikke tillates bebyggelse på parsellene. De gode eksemplene på kolonihager som er kjent i regionen er en del av tettstedet og ikke en del av landbruksområdet. Som det fremgår av landbrukssjefens vurdering, vil ikke kolonihager på Vårli være et ledd i driften av gården eller som støtte til gårdsdriften. Eieren driver ikke som gårdsbruker og har ikke jordbruksinntekt. Det er stor avstand fra Vårli til Sandnes by (18 km), det er verken kollektivtilbud eller gang- og sykkelvei. Kolonihager her vil fremstå som trafikkskapende mer enn miljøfremmende tiltak. Eiendommen ligger innenfor et viktig kulturlandskap definert i gjeldende miljøplan, og er innfallsporten til en av de fineste turmål i regionen: Vårlivarden. Med bakgrunn i ovenstående og i landbrukssjefens landbruksfaglige vurdering, vil ikke rådmannen anbefale at det tillates etablering av kolonihager på Vårli. Parsellhager bør heller ikke lokaliseres fjernt fra tettstedet, men dersom eieren er interessert i å delta i et opplegg med parsellhager for vanskeligstilte barn og ungdom som landbruksmyndighetene kan akseptere, ber rådmannen om å bli underrettet om det. Side 2 av 3
Forslag til VEDTAK: 1. Kommuneplankomitéen kan ikke anbefale at det legges inn areal til kolonihager på Vårli gård. RÅDMANNEN I SANDNES, 14.09.2010 Hans Kjetil Aas kommunaldirektør Marco Zanussi planrådgiver Vedlegg: Landbruksfaglig vurdering av landbrukssjefen To fotos med eksempler om kolonihager og parsellhager Side 3 av 3
Kommuneplankomiteen 27.09.10 sak 44/10 vedlegg 1 Notat Arkivkode : E: 140 Saksnr. : 200905441-97 Til : Marco Zanussi Fra : Daniela Dobbert Dato : 30.08.2010 Landbruksfaglige uttalelse til innspill til kommuneplan om kolonihage på Vårli, gnr 84, bnr 5 Ifølge gårdskartet fra skog og landskap har landbrukseiendommen gnr 84, bnr 5 et samlet areal på 482 dekar, derav 25 dekar fulldyrket jord, 6 dekar overflatedyrket jord og 20 dekar innmarksbeite. I tillegg er det 380 dekar skog, 8 dekar myr og resten er annet areal. Eiendommen ligger i LNF-område, og området Vårli er i kulturminneplanen registrert som verdifull kulturlandskap. Eiendommen ligger ca 155 m over havet. Ole Serinius Trodahl overtok eiendommen i 1993. Bolighuset på gården var i bruk som sommerbolig siden midten av 1950-tallet, da hans foreldre kjøpte eiendommen. Huset er fra ca 1900-tallet. Foreldrene hans drev ikke eiendommen selv, og jorden ble bortleid. Etter overtakelse søkte Ole Serinius Trodahl om varig fritak for boplikten, da bygningsmassen på gården var dårlig, og kostnadene med å gjenoppbygge etter morderne standart ikke sto i forhold til gårdens ressurser. Søknaden ble innvilget. Han har aldri bodd der, men oppfylte driveplikten ved å ha sau i 5 år, siden har jorden vært bortleid til aktive bønder. I brev av 31.mai 2010 har Trodahl kommet med innspill til kommuneplanen, der han ønsker å etablere mellom 50 til 60 parseller a ca 250 m², bebygd med kolonihytter på ca 35 m². Nødvendig parkeringsplass skal anlegges på hans eiendom i tilknytning til den kommunale parkeringsplassen (50 60 parkeringsplasser?). I tillegg skal det føres opp et større fellesbygg. Først til begrepene parsellhage kolonihage: På Norsk Kolonihageforbundets nettsider vises det til en rapport, utarbeidet av Siri Haavie ved institutt for sosiologi og samfunnsgeografi, der det står følgende: Mens kolonihagene i tillegg til dyrkingsareal rommer en hytte på hver enkelt parsell, samt felles festplass, lekeplass, forsamlingslokale osv., er parsellhagene langt mindre i størrelse, og uten hyttebebyggelse. (fra brevet fra Direktoratet for naturforvaltning av 07.08.2007 til Miljøverndepartementet, om innsigelse for Havtun parsellhager Klepp kommune) Ifølge Norsk kolonihageforbund er meningen med kolonihager at de skal bidra til bedre oppvekstvilkår for barn og økt livskvalitet for voksne i byer og tettbygde strøk. Side 1 av 3
Kolonihager skal fremstå som grønne lunger og tilgjengelige parker. De skal oppleves som en viktig ressurs for lokalmiljøene. Forbundet skal støtte opp under arbeidet for flere kolonihager, og bidra til å bevare eksisterende kolonihager og parsellhager i hele landet. Landbruk pluss Uttrykket Landbruk pluss ble innført i 2005, da Lars Sponheim var landbruksminister. Landbruk pluss er en samlebetegnelse på arbeidet med modernisering og nye strategier i landbrukspolitikken. I veilederen om landbruk pluss og plan- og bygningsloven står det bl.a.: Gode nyskapende tanker og ideer må gis reelle muligheter til utvikling. Ønsket om å gjøre noe nytt og annerledes medfører ofte behov for bygninger eller anlegg. Som for all annen virksomhet, skal slike tiltak ikke være i strid med viktige naturvern-, kulturminne- eller samfunnsinteresser. Det betyr for eksempel at virksomheten heller bør bidra til å ta vare på bygningene på gården, enn å ødelegge dem gjennom dårlig tilpassede ombygginger eller nybygg som ikke er tilpasset miljøet. Presset på landbruksområdene er ofte stort i by - og tettstedsnære områder. Det er behov for andre virkemidler i slike områder enn i grisgrendte fraflyttingsområder. Plan- og bygningsloven gir muligheter for en slik differensiert virkemiddelbruk. Tilleggsnæringer i landbruket retningslinjer til kommuneplanens arealdel I forbindelse med rulleringen av kommuneplanen i Sandnes 2006 2019 ble det vedtatt retningslinjer til kommuneplanens arealdel. I innledningen står det: Hensikten med retningslinjene er å formalisere den utvikling og praksis som er etablert i kommunen med tanke på tilleggsnæringer i landbruket. Det fokuseres også på forholdet til plan- og bygningsloven. Grunnlaget for tilleggsnæring er ofte preget av nåværende eiers interesse, derfor må en være varsom med å omregulere og gi dette et permanent preg, nettopp av hensyn til landbruksinteressene. Ved behandling av byggesaker i LNFområder hvor formålet er i strid med arealdisponeringene i kommuneplanen kan saken behandles, evt. få sin vurdering godkjent ved dispensasjon eller ved omregulering eller ved omregulering ved et annet formål. Valg av fremgangsmåte må skje etter en konkret vurdering hvor følgende retningslinjer med tilhørende vurderingskriterier legges til grunn En retningslinje er at utleiehytter skal kunne oppføres i områder avsatt til ordinær fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Aktuell vurderingskriterium: Tiltakets virkning i forhold til natur- og kulturlandskap, naturvern, friluftsliv og kulturminner, trafikale forhold, naboer, estetikk og gårdstun. Landbrukssjefens vurdering av innspillet: Trodahl driver jorden på gården via utleie til en annen aktiv gårdbruker. Han har ellers ingen jordbruksinntekter. Tiltaket kan derfor ikke betegnes som tilleggsnæring, tiltaket er et alternativ til aktiv jordbruksdrift. Kolonihager var opprinnelig plassert rett utenfor byer og tettsteder, delvis også innenfor byer og tettsteder, for å gi folk som bor trangt i leiligheter anledning til å dyrke sine grønnsaker og blomster, samtidig som hagene skulle bidra til rekreasjon. Kort avstand og mulighet til å nå kolonihagene med sykler eller offentlige transportmidler var derfor en selvfølge. Trodahls planlagte kolonihage ligger 18 km unna Sandnes by, og kun tilgjengelig med bil. I tillegg til hyttene må det føres opp fellesbygg og parkeringsplass til 50 60 biler. Veien må rustes opp. Hans eiendom ligger i verdifull kulturlandskap i LNF-område i kommuneplan. Side 2 av 3
Som landbrukseiendom har eiendommen små ressurser, men jorden er vedlikeholdt og gården, slik den ligger, bidrar med å opprettholde kulturlandskapet på Vårli. En kolonihage som planlagt vil etter landbrukssjefens vurdering være et fremmedelement i dette spesielle kulturlandskapet. Ifølge søknaden skal tiltaket være i tråd med jordlovens bestemmelser, og det er ikke tenkt å legge opp til salg eller fradeling av parsellene. Det er planlagt generasjonsskifte på gården i nær femtid. Gårdens restareal skal drives som vanlig jordbruksdrift. Siden planlagt tiltak vil beslaglegge all fulldyrket jord på gården, mener landbrukssjefen at det da vil mangle grunnlaget for vanlig jordbruksdrift. Å bygge hytter på fulldyrket jord følger ikke intensjonene i jordloven, selv om hyttene er små. Ut fra jordvern interesser, hensyn til kulturlandskapet og miljøhensyn (kolonihagene kan ikke nås med offentlige transportmidler eller sykler) vil landbrukssjefen ikke anbefale at foreslått kolonihage på Vårli tas inn i kommuneplanen. Daniela Dobbert landbrukssjef Side 3 av 3