Saksframlegg ORIENTERING OM MULIGHETEN FOR Å BYGGE UT LEÜTHENHAVEN TIL OFFENTLIG VIRKSOMHET Arkivsaksnr.: 10/44800 ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til vedtak: Formannskapet gir sin tilslutning til at rådmannen kan forhandle om kjøp eller makeskifte av parkeringskjelleren på Leüthenhaven og eiendommen Prinsens gt. 22B, samt innløse resten av aksjene i Leüthenhaven AS. Formannskapet tar rådmannens orientering om muligheten for nytt bygg for offentlig virksomhet på Leüthenhaven til etterretning. ::: Sett inn innstillingen over denne linja Saksfremlegg - arkivsak 10/44800 1
... Sett inn saksutredningen under denne linja Saksutredning: Bakgrunn Trondheim kommune har samlokalisert ca. 900 ansatte i kontorlokaler ved torget i Trondheim. Det er mulig å avslutte disse leieforholdene 31.12.2014. Samtidig har Trondheim kino meldt behov for en totalrehabilitering eller nybygging på sin eiendom i Prinsens gt. 2B. Alternativ plassering på Leüthenhaven sammen med et administrasjonsbygg kan gi fordeler med sambruk for Trondheim kommune samt at kinoen kommer midt i kulturaksen. Sett i sammenheng med den uavklarte utbyggingssituasjonen på Leüthenhaven ser rådmannen mulighetene til å bygge og utvikle et kommunalt administrasjonsbygg med vekt på synlighet, fleksibel bruk, sambruk, organisasjonsutvikling og enda bedre tjenester for byens befolkning. Rådmannen ønsker derfor å utrede muligheten for å gjennomføre en bygging på Leüthenhaven innenfor forsvarlige økonomiske rammer. Fakta Planmessige føringer for Leüthenhaven: Bystyrets vedtak 24.04.08, arkivsak 03/2811: Bystyret vedtar reguleringsplan for Kalvskinnet som vist på kart i målestokk 1:1000, merket byplankontoret, datert 25.01.05, senest endret 17.09.07 med bestemmelser senest datert 15.01.2008. Det vises til pågående prosesser, både det store løftet med opprustningen av Torget og Hjertepromenaden. For byen er Torget det viktigste prosjektet, og må ikke forsinkes. Utviklingen av hjerte- promenaden må finne mindre kontroversielle og rimelige løsninger, og hvor man i denne omgang nøyer seg med de minst kontroversielle områder/strekninger. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 27-2 nr. 1. Bystyret vedtar at en fremtidig park på Leüthenhaven skal dekke minimum arealet som i dag er parkeringsplass. Eksisterende bygg foreslås revet for å få en større bymessig park med åpning mot Repslagerveita med den lave trehusbebyggelsen. Repslagerveita har lite trafikk og gode solforhold. I tillegg vil en slik løsning åpne tilgjengeligheten mot Arbeiderforeningen. Det planlagte bygget mot Smedbakken vil dempe støy fra biltrafikken og gjøre parken mer attraktiv. Bystyret er videre åpne for at parken kan bygges opp fra bakkeplan. Det forutsettes utlyst egen arkitektkonkurranse for området. Nytt bygg mot Smedbakken må være arealeffektivt. Bygningsmassen Saksfremlegg - arkivsak 10/44800 2
bør også utformes slik at parken og bygningsmassen får et helhetlig og spennende uttrykk. Miljøløsninger skal vektlegges ved arkitektkonkurransen. Denne løsningen vil også gi Trøndelag Teater det inngangsparti og de omgivelser det fortjener. Bystyret forutsetter at bebyggelsesplan sendes tilbake til endelig politisk behandling. FLERTALLSMERKNAD Ap, SV, MDG, Sp, PP: Vi kan ikke se at planforslaget tar nok høyde for Leüthenhavens fremtidige potensial. Det er to forhold vi mener det særlig bør legges vekt på fremover: Vi vil ha en utdyping og forbedring av kultur- og kunnskapsaksen som går igjennom Leütenhavenområdet. Vitenskapsmuseet med et framtidig Vitensenter må knyttes bedre sammen med Arbeiderforeningens mulige framtid som Trondheims nye storstue fra byens frivillige musikk- og scenekunstnermiljø. Sammen med HiST og Trøndelag teater vil dette utgjøre den største ansamlingen av kultur- og kunnskapsinstitusjoner i byen rundt et framtidig park- og torvområde. Trondheim har ambisjoner om å være ledende på miljøsiden i Norge. Skal det først realiseres et større kontor- og servicebygg på Leüthenhaven bør dette bli det fremste lavenergihuset av sitt slag når det gjelder teknologi. Byen trenger et signalbygg på dette feltet og har de faglige miljøene som skal til for å kunne realisere dette. Et slikt bygg vil dessuten være et viktig signal til regionens bygge- og anleggsbransje og et insitament for den til å tenke nytt. Innleide lokaler ved torget: Arealene innleid til samlokaliseringsprosjektet rommer ca. 900 ansatte og er fordelt over fire sammenhengende bygg. Inngåtte leiekontrakter utløper 31.12.2014, men med rett til fornyelse i 2 perioder á 5 år. En eventuell flytting til et nytt bygg bør tilpasses muligheten for utløp av leiekontraktene. Gjennom nybygging kan vi planlegge enda mer arealeffektive løsninger enn i dagens innleieforhold. I dag ligger arealforbruket pr. ansatt på ca. 22 kvm bruttoareal. Dersom dette reduseres til 20 kvm pr. ansatt så kan et nytt bygg dimensjoneres for opp mot ca. 1.000 arbeidsplasser eller ca. 20.000 kvm. I tillegg har Trondheim kino et behov for ca. 4.000 kvm under bakken og ca. 1.000 kvm over bakken. Trondheim kino: Trondheim kino har behov for en totalrehabilitering eller nybygging av kinosenteret i Prinsens gt. 2B. Det vil være utfordringer knyttet til å drive kinovirksomhet på en byggeplass i en byggeperiode som er beregnet å vare i ca. 1,5 til 2 år. Trondheim kino er avhengige av å finne en samarbeidspartner som kan bygge ut resten av eiendommen, noe som kan bidra i finansieringen av kinoutbyggingen. Kinosalene kan sambrukes med for eksempel HiST til forelesninger, kurs og møter. Ved en utbygging av kino sammen med et administrasjonsbygg på Leüthenhaven vil det også bli muligheter for sambruk av kinosaler på dagtid med for eksempel Trondheim kommuner eller HiST for forelesninger, kurs, møter el. Dette vil i tilfelle bidra til finansieringen av utbyggingen sammen med et salg av det gamle kinosenteret i Prinsens gt. 2B. Dersom Trondheim kino skal flytte fra Prinsens gt. 2B til Leüthenhaven vil det være avgjørende at dette alternativet er økonomisk gunstig og at den nye plasseringen kan generere merinntekter for kinoen. Saksfremlegg - arkivsak 10/44800 3
Utfordringer: KLP er i dag eier av parkeringsanlegget under Leüthenhaven og Trondheim kommune er avhengig av enten et kjøp eller makeskifte av anlegget, alternativt å inngå en avtale om å fundamentere nytt bygg på eksisterende parkeringskjeller. I skisser som presenteres under er det også sett på muligheten for å erverve og bruke eiendommen Prinsens gt. 22 B ved utbyggingen. Dette er selvsagt avhengig av at vi får kjøpt eller makeskiftet eiendommen som i dag eies av Trondhjems indremisjon. Trondheim kommune eier i dag 90 % av aksjene i Leüthenhaven AS og en utbygging forutsetter at vi erverver de siste 10 %. Et viktig premiss ved plassering og utforming av ny bebyggelse på Leüthenhaven vil være hensynet til tilstøtende antikvarisk bebyggelse. Vurderinger Planmessig: Dagens regulering gir rom for ca. 15.000 kvm over bakken fordelt på fire etasjer og to bygge-områder. Ved å øke arealet til ca. 20.000 kvm over bakken er det behov for en ny reguleringsplan for området som blant annet endrer fotavtrykket på tomten samt tillater en økning i byggehøyden. Kinosaler for Trondheim kino kan løses i terminalbyggets kjellerarealer, arealer under gategrunn og deler av parkeringskjeller. Eiendommen Prinsens gt. 22 B ligger i adkomsten fra torget til Leüthenhaven og kan danne en flott adkomstportal samt gi et verdifullt utbyggingspotensiale for Trondheim kino. Arealet over bakken kan økes med ytterligere 1.000 kvm ved kjøp eller makeskifte av denne eiendommen. Skisse til mulig løsning: I stedet for to bygningskropper er det sett på muligheten for et nytt vinkelbygg med totalt 20.000 kvm og som er plassert mot Repslagerveita og Smedbakken og kan gi opp til 1.000 arbeidsplasser. Det er holdt en lav etasjehøyde mot Repslagerveita, mens høyden mot Smedbakken er foreslått til 5 etasjer med inntrukket 6. etasje, tilsvarende boligbebyggelsen i Museumsplass-kvartalet. Bymessig park mellom nybygget, teatret og Trondheim kino samt arealet mot Repslagerveita vil samlet utgjøre størrelsen på dagens parkeringsareal. Samtidig sikres en åpen løsning mellom Vitenskapsmuseet med et framtidig Vitensenter og Arbeiderforeningen. I mellom ligger Trøndelag teater og Trondheim kino, noe som underbygger kunnskaps- og kulturaksen. Saksfremlegg - arkivsak 10/44800 4
Denne løsningen vil ikke ta noe av dagens parkeringsareal i kjeller, men nybygget gjør at adkomst og utkjøring til/fra parkeringskjeller sannsynligvis må omlegges. I den forbindelse er det mulig å utvide parkeringsarealet under gaten i Smedbakken. Dette kan gi opptil 160 ekstra parkeringsplasser. Saksfremlegg - arkivsak 10/44800 5
Dersom Prinsens gt. 22 B ikke erverves så fører dette til at det skisserte bygningsarealet i hovedbygget må økes med ca. 1.000 kvm, sannsynligvis gjennom å øke byggehøyden på ett av de laveste bygningsvolumene. I tillegg må deler av parkeringskjelleren tas i bruk til kinosaler, noe som gjør at parkeringen under Smedbakken må utbygges for å opprettholde antall plasser. Ovennevnte skisser er kun ment som en illustrasjon for å vise at Leüthenhaven har et betydelig potensial. I den vedtatte reguleringsplanen forutsettes det: utlyst egen arkitektkonkurranse for området. Rådmannen foreslår at konkurransen utlyses tidlig i prosessen slik at bidragene kan benyttes både når det gjelder en omregulering av området samt et konkret byggeprosjekt. Organisatorisk: Rådmannen mener at et kommunalt administrasjonsbygg på en av de siste bebyggbare tomtene i sentrum vil synliggjøre kommunens tjenester på en god måte. I tillegg kan møterom, kinosaler, kantine/restaurant el. sambrukes med andre offentlige instanser, lag og foreninger el. gjennom at disse arealene har åpningstid også på kveldstid. Dessuten kan Trondheim kommune gjennom å bygget et nytt bygg understøtte de prosessene som ble igangsatt ved flyttingen til midtbyen, herunder synlighet, tilgjengelighet, fleksibel bruk, organisasjonsutvikling, kunnskaps- og kompetanseutveksling og ennå bedre tjenester for byens befolkning. Økonomi: Ved en utnyttelse som beskrevet over vil kostnadene til de tre virksomheten kunne fordeles. Trondheim parkering KF får kostnadene med parkeringskjeller og ev. utvidelse og Trondheim Kino KF får kostnadene med eiendommen Prinsens gt. 22 B med nybygg og kinosaler i kjeller. Trondheim kommune bærer kostnadene med nytt kontorbygg, herunder dagens verdi på terminalbygget, rive-, tomte- og byggekostnader. Saksfremlegg - arkivsak 10/44800 6
Kostnadene knyttet til erverv av parkeringskjelleren og Prinsens gt. 22 B for Trondheim parkering KF og Trondheim kino AS er vanskelig å vurdere før forhandlingene med eierne er gjennomført. Rådmannen ønsker å forhandle og kjøpe disse eiendommene så snart som mulig for å sikre framdrift i prosjektet. Når det gjelder et kontorbygg kan en sammenligne kostnadene med å eie opp mot leiekostnadene i samme periode: o Naturlige eierkostnader knyttet til eget bygg er et annuitetslån på byggekostnadene sett opp mot avskrivningstiden, rentebelastning på tomteverdien samt kostnader til forvaltning og vedlikehold av bygningskroppen samt evt. utskiftinger av tekniske anlegg (rød farge). o Samme kostnader som over, men Trondheim kommune må nedbetale sine lån som serielån, noe som gir høyere utbetalinger i starten av perioden (blå farge). o I de fleste innleieforholdene reguleres husleien iht. 80 % av konsumprisindeksen (KPI), noe som fører til en husleieøkning gjennom hele leieperioden (grønn farge). Forutsatt KPI på 3 % så vil husleien øke med 250 % i leietiden. Sammenligning av kostnadsutviklingen er vist i nedenstående graf: Så tidlig i planleggingen er det vanskelig å framlegge kostnadsoverslag over en utbygging. Det er det videre arbeidet som kan klarlegge kostnadselementene og derigjennom skaffe beslutningsgrunnlag for å gjennomføre en bygging. Det rådmannen ser er at kostnadene vil være høyere enn i ett innleieforhold i starten av eiertiden. Dersom en sammenligner eie og leie i ett 40-årsperspektiv vil det sannsynligvis være gunstigst å eie et bygg. Rådmannen vil påpeke at vi som eier fortsatt vil sitte med en betydelig restverdi på bygningen etter utløpet av avskrivingstiden. I tillegg til de økonomiske vurderingene som vil gjennomføres når alle kostnadselementene er kartlagt, bør vi se på konsekvensene ved fortsatt å leie kontorarealer i sentrum for våre administrative funksjoner. Ved en reforhandling av dagens leiekontrakter kan vi få en betydelig prisøkning. Samtidig kan det være vanskelig å finne kontorlokaler på ca. 20.000 kvm i Trondheim sentrum. Alternativet på lengre sikt vil da kunne bli at vi må splitte våre virksomheter på flere adresser eller flytte ut fra sentrum. Saksfremlegg - arkivsak 10/44800 7
Konklusjon Rådmannen mener det er rom for en høyere utnyttelsesgrad på Leüthenhaven, noe som kan gi rom for opp mot 1.000 arbeidsplasser samt en samlokalisering med Trondheim kino. Dette kan igjen gi rom for kurs, konferanser og møter i kinolokalene på dagtid. For å få en optimal løsning for Leüthenhaven, anbefaler rådmannen at Trondheim kommune går i forhandlinger med KLP om kjøp eller makeskifte av parkeringskjelleren, forhandler med eier av Prinsens gt. 22B om det samme, samt innløser resten av aksjene i Leüthenhaven AS. Så snart ovennevnte er avklart vil rådmannen utlyse en arkitektkonkurranse som kan danne grunnlaget for en regulering og byggesak. Formannskapet vil bli fortløpende orientert. Rådmannen i Trondheim, 15.11.2010 Einar Aassved Hansen Kommunaldirektør byutvikling Thorbjørn Bratt Rådgiver Åge Singsaas Eiendomsutvikler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift... Sett inn saksutredningen over denne linja Saksfremlegg - arkivsak 10/44800 8