M A U R S E T, K N A R D A L O G H E G G E N SALSOPPGÅVE Gnr. 88 bnr. 23 Midtun-Syvde, 6140 Syvde Vanylven kommune STRYN - VOLDA Advokat Per Maurset Advokat Jørund Knardal Advokat Thore Heggen I kontorfellesskap Medlemmar av Den Norske Advokatforening Meklar: Advokat Jørund Knardal Postboks 75, 6101 Volda Tlf: 70 07 70 07 Telefaks: 70 05 00 02 www.knardal.no-knardal@online.no Advokat Per Maurset Advokat Thore Heggen Advokat Jørund Knardal Org.nr. 981 858 182 MVA Org.nr. 983 584 284 MVA Org.nr. 987 090 766 MVA Tonningsgata 42, 6783 Stryn Tonningsgata 42, 6783 Stryn Hamnegt. 3, P.b. 75, 6101 Volda Telefon 57 87 18 66 Telefon 57 87 18 66 Telefon 70 07 70 07 Telefaks 57 87 19 94 Telefaks 57 87 19 94 Telefaks 70 05 00 02 per.maurset@sentrumsgaarden.no thore.heggen@sentrumsgaarden.no knardal@online.no Avd.kto. Hamnegata 3, 6100 Volda Avd.kto. Hamnegata 3, 6100 Volda Avd.kto. Tonningsgt 42, 6783 Stryn
Salsoppgåve etter tvfl. 11-24 over gnr. 88 bnr. 23, 6140 Syvde, Vanylven kommune. Salsmåte: Heimelshavar: Eigedomen: Sal gjeld tvangssal av eigedom, og skjer gjennom Søre Sunnmøre tingrett som tvangssal etter tvangsfullføringslova av 1992, jfr. særskilt kap. II. Advokat Jørund Knardal er av tingretten oppnemnd som medhjelpar ved tvangssalet. Thomas Gåre Eldre einebustad i Syvde sentrum med gangavstand til butikkar, skular og andre sentrumsfunksjonar. Det er ca 12 km til kommunesenteret Fiskå, ca 12 km til Koparnes med ferjeforbindelse til Larsnes og mot Herøy, Ålesund etc. og ca 30 km til Lauvstad med ferjeforbindelse til Volda. Eigedomen ligg i svakt skråande terreng, har fri utsikt mot fjord og fjell omkring og er orientert mot nordvest. Hagen er opparbeida med prydbeplantning og noko plen. Det står også oppført eit frittliggande uthus på eigedomen. Både bustadhus og uthus har enkel standard og total renovering er tilrådd. Tomteareal: Takst: Kr. 350.000,-. Gnr. 88 bnr. 23 sitt tomteareal er 538,2 m 2. Tomta er skrånande med asfaltert privat innkøyrsle via nabotomta (kommunal skule), utan framlagt dokumentasjon på vegrett. Bygningar: Huset: Bustaden er antatt oppført på slutten av 1920-talet. Dette tolka ut i frå eigedomsregisteret og byggeskikken. Bustaden går over 3 etasjar, i tillegg til mørkeloft. 1. etasje inneheld trappegang, kjøkken, 2 stover og bad/wc. Denne har ein BRA på 53 m 2 og P-rom 52 m 2. 2. etasje inneheld trappegang, 3 soverom og div kott. Denne har ein BRA på 53 m 2 og P-rom 50 m 2. Kjellaren er uinnreidd og inneheld eit større vaskerom og eit arbeidsrom. Denne har ein BRA på 49 m 2 og P-rom 0 m 2. Det er i grove trekk gjort få oppdateringar på bustaden sidan antatt byggeår på 1920-talet. Bustaden sin standard vurderast som enkel og total renovering er tilrådd. Bustaden står ureparert etter at den i 2011 vart riven innvendig og tørka etter ein vasskade i 1. etg. og kjellar. Huset har sidan stått ubebudd og vert ansett som ikkje bebuelig slik det står no. Straum og vatn er fråkobla. 2
I kjellaren er det registrert vasspeil i vaskerom, noko som tyder på drensproblem med høgt grunnvasspeil. Grunnmur av sparesteinsbetong. Synleg stein/berg med soppvekst i arbeidsrom i kjellar. Riss og noko setningar i støypt «losholt» over kjellardør. Også råte i bordkledning/trevegg over døra. Flassande maling. Uisolert betonggolv utan fuktsperre i kjellaren. Trebjelkelag med tregolv. Registrert noko isolering mot mørkeloft der det er fora opp og lagt på nytt tregolv. Ytterveggar i maskinlafta tømmer over grunnmur. Uisolert utvendig malt bordkledning utan lufting, med vannstokk. Flassande maling, betydeleg slitasje og stadvis råte. Innvendig kledning for det meste riven og ikkje sett i stand etter vassskade i 2011. Tresperretak med taktro. Uiolert. Noko sverte på taktro og skorsteinspipe grunna inndreven nedbør. Skifer rett på taktro utan lekter. Renner og beslag, utan snøfangarar. Metallplater på takframbygg over inngangsparti. Truleg tekking frå byggeår, framstår utgått på dato med noko råte i støtter for takframbygg over inngang. Isolert hovuddør og tredør i svært dårleg stand inn til kjellar. Golvflater består i hovudsak av malte/lakkerte tregolv, samt råbetong i kjellar. Innvendige flater består hovudsakleg av nokre malte flater, samt stadvis synlege bjelkar. Utvendig støypt trapp og overbygd platting, med betongheller fram til gardsplass mot uthus. Innvendige tretrapper. Støypt markterasse på baksida av huset. Murt skorsteinspipe med diverse brandtmurar. Pussa pipetopp. Ovnar og oljekamin fråkobla. Vassrør av kopar, avløpsrør av plast. Avløpsrør i grunnen under kjellar er truleg tegl/betong. Varmtvassbehaldar i kjellar.. Uthus: Uthuset er også antatt oppført på slutten av 1920-talet. Dette tolka ut i frå eigedomsregisteret og byggeskikken. Inneheld eit mindre rom, samt eit større rom med hems. Totalt har uthuset ein BRA på 35 m 2. Gulv og grunn av betong, tregulv i eitt av romma og på hemsen. Ytterveggar i betong/tre. Tresperretak med bølgeblekk, utan undertak. Råte i delar av tregolv mot grunnen. Nokre knuste vinduer, samt råte i dører. Enkel standard, utsett vedlikehald. Ein strekkbjelke (undergurt) på hems er kappa, men ingen tegn til deformasjon/samanbrudd. 3
Oppvarming: Kommunale avg.: Likningsverdi: Vedfyring og elektrisk oppvarming. Det er ukjent om det finnast skjulte (nedgravde) oljetankar på eigedomen. Kommunale avgifter pr år på kr. 5.379,00 + MVA, i tillegg til renovasjon og utgifter til vassverk. For 2014 er primærverdi kr. 361.071,- og sekundærverdi kr 866.569,- Vatn/kloakk: Reguleringsplan: Offentleg avløp. Tilknytt privat vassverk-syvde vassverk SA. Bustadtomt iflg «Syvde sentrum del 2, alt B». Hefte: 619055 02/08/2007 Pantedokument Beløp NOK 604.000,- Sparebanken Narvik 623413 25/07/2014 Utleggsforretning Beløp NOK 6.996,- Stayon AS 45858 19/01/2015 Utleggsforretning Beløp NOK 51.698,- Eigedomsmeklar1 Midt Norge 653804 16/07/2015 Utleggsforretning Beløp NOK 37.734,- Sparebank1 gruppen finans 876352 24/09/2015 Utleggsforretning Beløp NOK 9421,- VK Kredit AS Hefte vert sletta ved sal. Servituttar: Ferdigattest: Tiltreding: Ingen servituttar Finnast ikkje. Kjøpar skal iht. tvfl. 11-24, 2. ledd, betale alle kostnader ved tiltreding og overtaking av eigedomen, som inkluderer evt. rydding og nedvask. 4
Kjøpesum: I tillegg til bodsummen kjem dokumentavgift med 2,5 % av kjøpesummen samt tinglysingsgebyr for skøyte med p.t. kr 525,-, samt evt. tinglysingsgebyr for pantobligasjon kr 525,- og attestasjonsgebyr kr 172,-. Betaling skal finne stad til advokat Jørund Knardal og til den bankkonto han oppgjev. Døme for totalpris for kjøpar: Prisantydning kr. 350.000,- Dokumentavgift, 2,5% av prisant. (varierande) kr. 8.750,- Tinglysingsgebyr for skøyte (fast) kr. 525,- Evt. tinglysing pantedokument, pr stk. (fast) kr. 525,- Grunnboksutskrift (fast) kr. 172,- Totalpris basert på verditakst kr. 359.972,- Ymse: Vedlegg: Eigedomen vert seld på tvangssal, og seljar kjenner ikkje til eigedomen. Eigedomen vert seld i den stand den er ved visning. På grunn av den avgrensa rett til å påberope seg feil og manglar vert interessentane særskilt oppmoda til å undersøkje eigedomen grundig før bodgjeving. Orientering om reglane for tvangssal, takst av Ottar Skare datert 26.10.2015, eigedomsopplysingar frå Vanylven kommune og grunnbok. Salsoppgåva godkjent av medhjelpar advokat Jørund Knardal 18.11.2015. 5
Bilete viser utsikta frå ei av stovene i bustaden. Tilsvarande utsikt frå eit av soveromma. Del av huset sett frå innkøyrsle. Veg opp til huset. 6
Orientering til kjøpsinteresserte om tvangssalg ved medhjelper Den nye loven om tvangsfullbyrdelse trådte i kraft 1. Januar 1993. En av de viktigste endringene i forhold til den tidligere lov er at tvangssalg av fast eiendom i stor utstrekning skjer gjennom medhjelper, istedet for ved tvangsauksjon. Det er lovens hensikt at slike salg skal foregå mest mulig likt frivillige salg gjennom advokat eller eiendomsmegler. På en del viktige punkter er det imidlertid forskjell. Den som er interessert i å gi bud på en leilighet eller eiendom som er under tvangssalg, bør merke seg følgende: Opplysninger om eiendommen Den oppnevntemedhjelper plikter å innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen, på samme måte som ved vanlig eiendomsmegling. Disse opplysninger skal nedtegnes i en salgsoppgave, som skal tilstiles alle kjøpsinteresserte. Det skal dessutenavholdesvisninger på vanlig måte. Feil og mangler Som hovedregelovertas en eiendom kjøpt på tvangssalg i den stand den befinner seg. Lov om avhending av fast eigedom får ikke anvendelse. Kjøperen kan imidlertid kreve prisavslag hvis: - Eiendommen ikke svarer til opplysninger om vesentlige forhold som medhjelperen har gitt, eller - medhjelperen har forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som han måtte kjenne til og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, - eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, og disse forhold kan antas å ha innvirkning på kjøpet. Kjøperen kan ikke heve kjøpet, men kreve prisavslag, eventuelt ved søksmål mot de som har fått den del av kjøpesummen som kreves redusert. Kjøpesummen må betales selv om det kreves prisavslag, men kjøperen kan kreve at den del av summen som rammes av kravet om prisavslag ikke utbetales til de berettigede inntil saken er avgjort, dersom ikkje namsretten finner kravet åpenbart grunnløst. Bud Budinngis i hovedsak som ved ordinær eiendomsmegling. En vesentlig forskjell er at et bud for å komme i betraktning må være bindende for byderen i minst 6 uker. Dette kan imidlertid etter avtale mellom partenenedkortes til minimum 2 uker. I praksis vil dette være for lite. Ved salg av andelsleiligheter er fristen 3 uker. Bud som inneholder forbehold om finansiering vil normalt ikke bli 7
anbefalt godkjent før finansieringen er ordnet. * Anbefaling av bud Medhjelperen kan etter loven ikke akseptere et innkommet bud. Han foreleggerbudet for saksøkeren og andre rettighetshavere, og ber om at saksøkerenbegjærerbudet stadfestet. Saksøkeren kan unnlate å gjøre dette, og også trekke hele saken tilbake inntil budet er stadfestet av namsretten. (Dette kan skje dersom saksøkte ordner sitt gjeldsforhold i siste liten. Medhjelperen vil i det enkelte tilfelle kunne uttale seg om sannsynligheten for dette). Det utstedes ikke kjøpekontrakt. Stadfestelseskjennelsen er bekreftelsen på at kjøpet er kommet i stand. Oppgjør og overtakelse Oppgjørsdagen er tre måneder etter at medhjelperenforeleggerbudet for namsretten og rettighetshaverne. Etter oppgjørsdagen påløper morarenter. Dersom eiendommen er fraveket, kan medhjelperen etter anmodningfrakjøperen tillate at overtakelse skjer tidligere, når kjøpesummen er betalt. Etter at kjøperen er blitt eier, overtar han risikoen for eiendommen, og må selv sørge for forsikring etc. Anke over stadfestelsen Stadfestelseskjennelsen kan angripes ved anke. Ankefristen er en månedfrakjennelsenavsies. En anke kan som hovedregel ikke begrunnes med innvendinger som ikke har vært fremsatt overfor namsretten før kjennelsen avsies. Saksøktesfraflytting Når kjøperen er blitt eier av eiendommen, plikter saksøkte og hans husstand å fraflytte den. Dersom dette ikke skjer, kan kjøperen uten gebyr kreve utkastelse. Skjøte Når kjøperen er blitt eier, vil namsretten utstede tvangssalgsskjøte som tinglyses på eiendommen. Dette medfører at samtligeheftelser som ikke skal overtas av kjøperen, blir slettet. Ovenstående er ment å gi en oversikt over hovedreglene ved tvangssalg av fast eiendom ved medhjelper. Fremstillingen er ikkeuttømmende. De fleste av de aktuelle bestemmelser er inntatt i lov om tvangsfullbyrdelse av 26. Juni 1992, kapittel 11 og 12. 8
BODSKJEMA Bindande bod på eigedomen gnr. 88 bnr. 23 Vanylven kommune. Underteikna gjev herved bod på ovanfornemnde eigedom: Pris kr..+ dokumentavgift (som utgjer 2,5 % av salgssum) og tinglysingsgebyr for skøyte og evt. pantobligasjonar. Finansieringsplan: Eigenkapital Kr Lån i v/ Tlf Kr Lån i v/ Tlf Kr Tilsaman Kr Eg/vi har motteke salsoppgåve m/alle vedlegg. Eg/vi har vidare blitt oppmoda til, fått tilstrekkeleg høve til og faktisk også synfare/undersøkt eigedomen. Eg/vi er kjende med at salet er eit tvangssal, og at kjøpar difor har avgrensa rett til å påberope seg feil og manglar. Bodet står fast til og med den./.. 201.. (minimum 6 veker). Eg/vi er kjent med at bodet er bindande fram til dette tidspunkt og at det ikkje kan trekkast tilbake. Kjøpesummen vert å innbetale til meklar på eigen klientkonto innan 3 mnd frå bodet vert førelagt heimelshavar/tingrett. Bodgjevar 1: Namn: Personnummer: Tlf: E-post: Adresse: Stad og dato: Underskrift: Kopi av legitimasjon ligg ved: Bankkort: Pass: Førarkort: Bodgjevar 2: Namn: Personnummer: Tlf: E-post: Adresse: Stad og dato: Underskrift: Kopi av legitimasjon ligg ved: Bankkort: Pass: Førarkort: Bodskjemaet og kopi av legitimasjon må leverast evt. scannast/faksast: Advokat Jørund Knardal Hamnegata 3, Postboks 75, 6101 Volda Telefon: 70 07 70 07 Telefaks: 70 05 00 02 Mobil: 48 15 61 94 E-post: knardal@online.no 9