(Planskildringa gjeld skravert område) Planskildring - Detaljregulering av Knapphus 2 bustadområde, Vindafjord kommune Berge Sag Boligtomter AS 25.05.2015
INNHALDSOVERSIKT Diverse informasjon 2 1. Orientering 3 2. Planområde 3 3. Mål for planarbeidet 4 4. Skildring av planområde 9 5. Planomtale 11 6. Konsekvensar 13 7. Vedlegg Diverse kart og teikningar (NB! Ikkje i målestokk) 15 Bilete frå området 20 1
Diverse informasjon: Oppdragsgivar: Berge Sag Boligtomter AS V/ Per Berge 5582 Ølensvåg Tlf: 98 22 93 10 E-post: PerB@bergesag.no Utførande for planarbeidet: Rådgivende Ingeniørfirma John Alvseike Breidablikgata 143 5527 Haugesund Tlf: 52 72 71 66 E-post: i-johalv@online.no 2
1. ORIENTERING. Berge Sag Boligtomter AS har sett i gang reguleringsarbeid på Knapphus, då det ikkje er fleire tomter igjen innanfor eksisterande bustadfeltet. Det viser seg at det er behov for fleire tomter i Øvre Vats. Veldefeltet blei bygd ut på kort tid. Knapphus 2-feltet ligg sentralt til slik at bebuarane her kan ha sitt arbeid både innanfor og utanfor kommunen. 2. PLANOMRÅDE. Planområdet ligg på Knapphus i tilknyting til eksisterande etablert bustadfelt. Planen legg til rette for 20 tomter for frittliggande bustader og eit område for konsentrert bustadbygging. For sjølve bustadfeltet er størstedelen av arealet avsett til bustadformål i kommuneplanen. Det mest verdifulle jordbruksområde i nord (fulldyrka mark), som er avsett til bustad i kommuneplanen, inngår ikkje i reguleringa. Området nærmast vatnet og lengst sør er LNFområde i kommuneplanen. Dette er i hovudsak skogkledd mark og beite. 3
Reguleringsplan for Knapphusgrenda Tomt 19 og 20 går ca. 5,5 meter inn i eit areal for friområde i kommuneplanen. Denne delen av friområdet er sterkt skrånande og lite tilgjengelig. Bygningar på tomt 19 og 20 vil ikkje hindre utsikt frå platået på toppnivået av friområdet. Nede ved FV 46 er gangvegen lagt i område som i kommuneplanen er avsett til næring. Tilkomstvegen frå FV 46 til eksisterande og nytt bustadfelt er regulert i reguleringsplanen for Kapphusgrenda. 3. MÅL FOR PLANARBEIDET. Planarbeidet blir sett i gang for å legge til rette for bustadbygging i denne delen av kommunen. Dei siste tomtene på Veldefeltet blei fort selde og viser at det er behov for tomter her. 3.1 Planprogram med konsekvensutreiing. Kommunen har ikkje sett krav om konsekvensutgreiing, ref. varslet om oppstart av planarbeidet. 4
3.2 Varsel om oppstart av planarbeidet. 1. Varsel blei sendt ut i to omgangar, då tiltak rundt kryssingspunktet på FV 46 (gang- /sykkelveg) ikkje var med første gang. Varsel den 13.07.2012 blei sendt til: Fylkesmannen i Rogaland Rogaland fylkeskommune Vindafjord kommune Statens vegvesen Region vest Haugaland Kraft AS Berørte naboar Velforeining Det blei sett inn annonse i Haugesunds Avis og Grannar. 2. Varsel ang. avkjørsel mot FV 46 blei den 05.03.13 sendt til: Statens vegvesen, region vest Vindafjord kommune Rogaland fylkeskommune Fylkesmannen i Rogaland Berørte naboar Velforeining Planarbeidet blei annonsert i Haugesunds Avis. 3.3 Innspel etter varsel sendt ut i 2012: Brev frå Statens vegvesen datert 07.08.12. Planen må ivareta trafikktryggleiken for alle trafikantgrupper. Dei føreset at planområdet vert knytt til eksisterande kryss med FV 46. I den grad planarbeidet medfører endringar i veg- og trafikkforhold til FV 46 må dette ivaretakast i planarbeidet. Det må m.a. vurderast om krysset har tilstrekkeleg kapasitet. Ev. behov for oppgradering av krysset må inngå som vilkår for gjennomføring av planen. Det må gjerast greie for tema som gang- og sykkeltrafikk og kollektivtrafikk. Kommentar: Er blitt einige med vegvesenet, sjå punkt 3.3 A. Brev frå Haugaland Kraft AS datert 18.07.12. Gjer merksam på høgspent og lågspente jordkablar i området. Kommentar: Det vert teke omsyn til kabelen ved bygging. 5
Brev frå Rogaland fylkeskommune datert 19.07.12. Finn det naudsynt med synfaring før endeleg uttale. Brev frå Rogaland fylkeskommune datert 05.09.12. Ut frå deira arkiv kan dei ikkje sjå at tiltaket vil koma i konflikt med automatisk freda kulturminne. Dei har derfor ingen merknadar til tiltaket i noverande fase. Kommentar: Synfaring er gjennomført. Det er ikkje krav om utgraving. Det vert vist til telefonsamtale med Krister Scheie Eilertsen hos fylkeskommunen den 16.05.14. Brev frå Fylkesmannen i Rogaland datert 04.09.12. - Det er ikkje samsvar mellom planavgrensinga på oversiktskartet, detaljkartet og kommuneplanutsnittet. Plassering av bygningar på terrenghøgder og i areal ut over det som er sett av i kommuneplanen kan føre til at utbygginga ikkje blir godt landskapstilpassa. Fylkesmannen kan derfor ha motsegn til utbygginga. - Området som ikkje alt er konsekvensvurdert, må få KU i samband med planlegginga for at saka skal bli godt opplyst. - Leikeplassane må ha gode soltilhøve. - Minner om at vurdering etter naturmangfaldlova og at ROS-analyse alltid er naudsynt. Kommentar: Avventar. Brev datert 12.08.12. frå Knapphusgrenda Velforeining m/ 35 underskriftet - Viser til at opphavleg reguleringsplan for Knapphusgrenda frå 1986 synte 25 tomter med sykkel- og gangsti og undergang. Planen har seinare vorte endra utan at bebuarane er orienterte. Trafikkforholda knytt til krysset med FV 46 er ikkje godkjend. Biltrafikken og talet på fortgjengarar, særleg skuleborn, er aukande. Utviding av feltet vil auka dette tilsvarande. Velforeininga har følgjande merknadar: - Det skal vera krav om utarbeiding av planprogram med konsekvensutgreiing, grunna trafikksikring av vegkryss. - Det vert ikkje godteke noko form for oppstart av nytt felt før sykkel- og gangsti, undergang til busshaldeplasse og utkjørsel til FV 46 er ferdig utbygd. - Denne trafikksikringa skal haldast isolert frå trafikkplanlegginga for heile Knapphusområdet, og ikkje som ein del av det som skal koma ein gang i framtida. - Alle aktuelle naboar har ikkje blitt varsla. - I flg. Statens vegvesen er undergang einaste sikre alternativet for sikker fotgjengarkryssing av FV 46. 6
Kommentar: Vert ikkje teke til følgje. Statens vegvesen har vurdert tiltaka for mjuke trafikantar, rundt avkjørsla frå FV 46 som er foreslått som gode. Brev frå Gerd Elisabet Sørhus, Monica og Lars Johann Velde, Bjørg og Terje Olav Bakke datert 22.08.12. - Håpar på at det vert teke omsyn til eksisterande utsiktstomter, og ikkje berre lagt til rette for nye utsiktstomter som vil ta utsikt og ha innsyn til eksisteande tomter. Dette gjeld spesielt gnr. 119, bnr. 70, 65 og 64, der høgdeskilnaden er ned mot 0,5 m. Verdien av tomtene vil bli betydeleg redusert dersom det kjem hus framfor i staden for fri utsikt til vatnet og hagen utan innsyn. - Foreslår at nordre del av planen vert flytta sør for det området som er foreslått regulert. Dette vil spara meir dyrkajord og treng ikkje gå ut over talet på tomter. - Er det i stor nok grad teke omsyn til at naturreservatet i Storavatnet (Vatsvatnet)? Kommentar: Det er lagt friområde og leikeplass framfor bnr. 64 og 65. 3.3 A Innspel etter varsel sendt ut i 2013. Brev frå Statens vegvesen datert 18.04.2013. - Gjeldande plan viser gang- og sykkelveg langs austsida av FV 46 og planfri kryssing like ved krysset med E134. Forslaget er no å legge til rette for kryssing nærare der den reelle gang- og sykkelstraumen går. Slik den planfrie kryssinga er reguler i gjeldande plan, vil kryssinga etter deira oppfatning få minimal bruk. - Vegvesenet anbefalar at det i planarbeidet vert lagt til rette for kryssingspunkt i plan. Med utgangspunkt i talet på bueiningar i området og gjeldande ÅDT (2250) trur dei ikkje planfri kryssing er den rette løysinga. Grunnen for dette er at for dei aller fleste vil ulempa med å gå gjennom ein undergang eller over ei gangbru vurderast som ei større ulempe enn å kryssa i plan. Dei vurderer at den relativt låge ÅDten og fartsnivået gjer det for attraktivt å kryssa i plan til at det er føremålstenleg å etablera planfri kryssing. - Vegvesenet har bidrege i arbeidet med å finna ei god plassering for kryssingspunktet og er einig i at ei plassering som i oppstartsvarselet vil vera god. Plasseringa må ytterlegare grunngjevast i planarbeidet. Det er også ynskjeleg at man i planarbeidet kjem med ei anbefaling på fartsgrense i kryssingspunktet. 7
Kommentar: Innspel vert etterkome. Det er ein fordel å sette ei fartsgrense så lavt som mulig i kryssingspunktet, 30 50 km/h. Brev frå Rogaland fylkeskommune datert 20.03.13. - Oppstartsvarselet inneheld skisse til ferdig løysing. Dei føreset at planarbeidet vert utført i samsvar med plan- og bygningslova og tek ikkje stilling til skissa på det noverande tidspunktet. - Ved offentleg høyring vil dei leggje vekt på at det vert planlagt ei heilskapleg løysing som legg til rette for intuitiv og trafikksikker løysing for mjuke trafikkantar. - Dei minnar om kravet om planskildring. Kommentar: Krav vert etterkome. Mail frå Tor Sørhus av 29.04.2013. Føreslår at gangstien vert forlenga på austsida av FV 46. Fotgjengarane vil då berre kryssa ein veg i staden for 2 som i forslaget. Dersom den vert lagt slik som føreslått vil den bli lagt på hans eigedom på vestsida av FV 46. Kommentar: Opprettheld vegvesenet si løysning. Mail frå Vindafjord kommune datert 22.03.13. - Peikar på at tomt 19 og 20 er lagt i område som i kommuneplanen er friområde og som også er regulert til dette i gjeldande reguleringsplan. Har forståing for at tilkomstvegen må inn i dette området for å få tilfredsstillande stigning og kurvatur. - Viser til bekymring om konsekvensar for utsikt frå naboar i eksisterande felt. Kommentar: Opprettheld tomtene 19 og 20 som delvis går inn på friområde. Har lagt inn friområde og leikeplass framfor tomta til Velde. Brev frå Knapphusgrenda Velforeining datert 20.03.13. 1. Viser til tidlegare sende merknadar. 2. Skissert teikning blir ikkje aktuell, då dette berre er ei forskyving av situasjonen. Eit fotgjengar felt er ikkje anbefalt i flg. Bjarte Børtveit i vegvesenet. 3. Einaste alternativ som vegvesenet ser er sykkel- og gangsti og undergang. Pluss ei oppgradering av sjølve nedkøyringa til FV 46. 4. Vindafjord kommune skal ta tak i dette no, og ta ansvar for det dei sjølv har regulert. Denne saka er for gamal til å trenerast lenger. 5. Dette skal prioriterast og lagast ein plan snarast, og heilt uavhengig av utvidinga av feltet. 8
6. Minner om at kommunen ikkje har høve til å gjera inngrep som omfattar fylkesveg utan å informera fylkeskommunen. I denne situasjonen er dette ikkje gjort. 7. Det einaste som vert godteke i framtida er ein arbeidsplan for sykkel- og gangsti, undergang og oppgradering av nedkøyringa til FV 46. Kommentar: Vert ikkje teke til følgje. Statens vegvesen har vurdert tiltaka for mjuke trafikkantar, rundt avkjørsla frå FV 46 som gode. 4. SKILDRING AV PLANOMRÅDET. 4.1 Planområdet ligg nordaust for eksisterande bustadfelt på Knapphus og er tidlegare brukt til slåtteng og beite for husdyr. Terrenget skrånar nedover mot Vatsvatnet med krattskog innimellom. Sjå vedlagte bilete. 4.2 Dyre- og fugleliv. Planområdet er vurdert i forhold til naturmangfaldlova. Naturbase eller andre aktuelle basar syner ikkje prioriterte naturtypar eller artar, trua eller nær trua artar, utvalde naturtypar eller nær trua naturtypar i området. Arealet ligg ikkje innanfor INON-område. Det kom i samband med planarbeidet heller ikkje fram opplysningar frå lokalt hald om spesielle førekomstar av biologisk mangfald. Det er derfor ikkje grunn til å tru at tiltaket vil påverke trua eller verdfulle artar eller naturtypar. Utbygginga vil ikkje ha konsekvensar for Landvatnet naturreservat som ligg nordaust for feltet. 4.3 Kulturminne. Det vert vist til uttalar frå kulturseksjonen i fylkeskommunen. Ut frå deira arkiv kan dei ikkje sjå at tiltaket vil koma i konflikt med automatisk freda kulturminne. Synfaring er gjennomført og det er ikkje kravd utgraving. Det vert vist til telefonsamtale med Krister Scheie Eilertsen hos fylkeskommunen den 16.05.14. 4.4 Hydrologiske forhold. Planområdet har avrenning mot Vatsvatnet. Det blir ikkje ført overvann frå bustadområdet ovanfor inn på det nye feltet. 9
4.5 Tilkomst. Tilkomsten til området går frå FV 46 og på eksisterande 5,0 meter brei veg til eksisterande bustadfelt. I avkjørsla frå FV 46 blir det gjort tiltak slik at de mjuke trafikantane kryssar fylkesvegen vekk frå avkjørsla. Det er planlagt ledegjerde, slik at kryssing av fylkesvegen skal skje på eitt punkt. Sjå teikning på nedanfor. Tilkomsten blir utbedra i samsvar med til innspel frå fagmyndigheita som er Statens vegvesen. Arealet innanfor frisiktsona blir rydda for skog og kratt. 10
5. PLANOMTALE. 5.1 Reguleringsformål. Planområdet er regulert til frittliggande bustadar, konsentrert bustadar, vegareal, leikeplass, friområde og kommunaltekniske anlegg. Området ligg ope til og har gode solforhold. 5.2 Bustadområdet. Tomtene ligg i eit terreng som skrår frå eksisterande bustadfelt mot Vatsvatnet. Einebustadtomtene er frå 600 900 m 2 store og området for konsentrert bustad er 3.100 m 2 stort. Fram til tomtene blir det laga ein 5,0 meter brei kjøreveg med snuplassar. HIM vil kunne hente hushaldningsavfall ved kvar enkelt tomt. På område for konsentrert bustad er det aktuelt å ha ein felles oppsamlingsplass for hushaldningsavfall. 5.3 Leikeområde. Det er avsett to område, kvar på 850 m 2 for leikeplasser. Leikeplassane har fin utsikt mot Vatsvatnet og bygda, og har gode solforhold. 5.4 Friområde. 5.5 Vegareal. Det er avsett 2000 m 2 til friområde utanom leikeplassane. Det er regulert 5,0 meter breie vegar (veg A og B) fram til tomtene. Unnataket er den korte vegen sørover frå krysset veg A /veg B, som er regulert 4 m brei. På begge sider av vegane er det regulert 0,5 m annan veggrunn. Asfaltbreidde og andre spørsmål om teknisk utforming av vegane skal avklarast i teknisk plan. Veg B skal gje tilkomst til tomt 14 og området for konsentrerte bustadar. Det sistnemnde området vil pga. terreng og utforming (smalt) måtte ha fleire innkøyringar. Vegen vil også ha ein funksjon i drifta på tilgrensande landbrukseigedom. Det går ein landbruksveg her i dag. Maks stigning på veg A er 1:10 på nokre strekningar. Vegen må vere så bratt på grunn av terrenget. Sjå vedlagte profil. Gangveg 4 og 5, i forbindelse med kryssingspunkt på FV 46, skal opparbeidast i samsvar med avtale med Statens vegvesen. Det er sett 11
rekkjefølgjekrav om at desse skal vera opparbeidde før det vert gitt bruksløyve for nye bustadar. Det er regulert inn gangveg mellom veg A og enden av veg B, samt ut til friområde og omkringliggjande terreng. 5.6 Vassforsyning. Bustadfeltet skal kople seg til kommunal vassforsyning. Ø 160 mm kommunal vassleidning ligg i eksisterande bustadfelt. Det nye feltet kan knytast til denne. 5.7 Avlaupstilknyting. Det skal etablerast ein pumpestasjon for spillvatn for området for overføring til kommunalt avlaupssystem som ligg i feltet ovanfor. 5.8 Overvasstilknyting. Overvatnet skal førast i grøft til Vatsvatnet som ligg rett nedfor feltet. Ev. behov for filtrering / reinsing av overvatnet må vurderast i teknisk plan av omsyn til Vatsvatnet, som er ein sårbare resipienten Det blir ikkje ført overvatn frå eksisterande felt gjennom det nye feltet. 5.9 Infrastruktur. Feltet ligg i gangavstand til daglegvarebutikkar. Skule, kyrke og idrettsanlegg ligg i Nedre Vats (Kårhus) og i Skjold. Det er busshaldeplass på Knapphus. 5.10 Trafikkstøy. Planområdet ligg i god avstand frå E134 og FV 46 og er godt skjerma for trafikkstøy. Erfaringsmessig vil støynivået vere mykje lågare enn 55 db på tomtene. 5.11 Straumforsyning og telekommunikasjon. Straum til bustader, pumpestasjon og belysningsanlegg skal førast i jordkabel frå eksisterande bustadfelt til det nye feltet. Eksisterande jordkabel skal leggast om dersom det er nødvendig. Haugaland Kraft AS legg fiberkabel eller trekkerør for fiberkabel fram til tomtene. Det skal monterast belysningsanlegg i samsvar med gjeldande norm. 12
6. KONSEKVENSAR. Med omsyn til verdi og omfang vil ikkje tiltaket ha spesielle konsekvensar for: - Naturmiljø. God avstand til freda område. - Kulturminne og -miljø. - Landbruk: Tar i bruk areal med dårlegare bonitet. - Friluftsliv. - Nærmiljø: Bebuarane i eksisterande bustadfelt vil få nye naboar. 6.1 Visuell konsekvensar. Bustaden vil bestå av einebustadar og konsentrert lavbustadbebyggelse. Alle bustadene vil få terreng bak seg. Sjå illustrasjon nedanfor. 13
14
7. VEDLEGG. 15
16
17
18
19
Bilde 1 Bilde 2 20
Bilde 3 Bilde 4 21
Bilde 5 Tomt 19 og 20 Bilde 6 Bilde tatt frå tomt 12 22
Bilde 7 Bilde tatt frå haug på leikeplass 1 Bilde 8 Bilde tatt frå haug på leikeplass 1 23
Bilde 9 Bilde frå vasskanten Bilde 10 Mot leikeplass 2, sett frå vest 24
Bilde 11 Bilde 12 Mot leikeplass 2 lengst mot aust 25
Bilde 13 Bilde 14 Mot område for pumpestasjon 26