OPAKs prisstigningsrapport Nr. 5/2016 OPAK AS Hovfaret 13 PB 128 Skøyen 0212 Oslo OPAK prisstigningsrapport 1
Ekspertpanelets vurdering er denne gang uendrede leiepriser i Oslo. Spådommer for tiden fremover er stort sett uendrede leiepriser i Oslo, men oljekrisen antas å gi leieprisfall i randsone vest. I flere av kystbyene preger også oljeprisfallet og nedbemanning leieprisene, og det forventes fortsatt videre nedgang. Den lave utlånsrenten sikrer derimot fortsatt stigende og rekordhøye eiendomsverdier. Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Oslo-området og i Norges største byer. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere. Utviklingen i leieprisene i Oslo 2. halvår 2016 er som følger: Prestisjelokaler sentralt: leieprisene er uendret 3 750 kr/m²/år Høy standard sentralt: leieprisene er uendret 2 800 kr/m²/år Nyere bygg sentrum: leieprisene er uendret 2 800 kr/m²/år God standard sentralt: leieprisene er uendret 2 400 kr/m²/år Høy standard randsone vest: leieprisene er uendret 1 800 kr/m²/år Høy standard randsone nord/øst: leieprisene er uendret 1 800 kr/m²/år Eldre, urasjonelle lokaler: leieprisene er uendret 900 kr/m²/år. Dagens Næringslivs ekspertpanel mente denne gangen at de ikke hadde nok grunnlag for å endre leieprisene i Oslo. De trekker likevel frem lavere etterspørsel i segmentet randsone vest Fornebu og Lysaker, begge preget av aktører i oljebransjen. I samme segment utmerker Majorstuen seg med bedre interesse. De to randsonene vest og nord/øst har nå likt leienivå. Avkastningskravet for attraktive eiendommer har ifølge ekspertpanelet det siste halvåret sunket til rekordlave 4 %. Omsetning av næringseiendom i 2016 antas å falle tilbake til 60 70 milliarder etter rekordhøye 120 milliarder i 2015. Årets antatte omsetningsvolum er omtrent på samme nivå som i 2014. I Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø innhenter Dagens Næringsliv opplysninger fra sentrale markedsaktører. Utviklingen i leiepriser i «kystbyene» 2. halvår 2016 er som følger: Kristiansand: leieprisene har sunket 3,6 % fra 1 400 til 1 350 kr/m²/år Stavanger sentralt: leieprisene har sunket 5 % fra 2 000 til 1 900 kr/m²/år Stavanger oljemiljø: leieprisene har sunket 6,7 % fra 1 500 til 1 400 kr/m²/år Bergen: leieprisene er uendret 1 450 kr/m²/år Trondheim: leieprisene har sunket 3 % fra 1 650 til 1 600 kr/m²/år Tromsø: leieprisene er uendret 1 650 kr/m²/år I kystbyene Kristiansand og Stavanger, som begge er preget av oljesektoren, oljekrise og pågående nedbemanning, er det nedgang i leiepriser. Ifølge sentrale markedsaktører antas leienivået å synke ytterligere fremover. Også i Trondheim synker prisene noe. Kontorleieprisene i både Bergen og Tromsø holder stand og er uendret siden forrige vurdering. I Tromsø meldes det på tross av uendrede leiepriser om økende prisnivå for enkelte lokaler med høy kvalitet. Oslo, 15.06.2016 for OPAK AS Øystein Dieseth Avdelingsleder Eiendomsrådgivning OPAK prisstigningsrapport 1
1. Dagens næringslivs ekspertpanel om kontorlokaler Leiepriser for kontorlokaler i Oslo-området Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Oslo-området og i Norges største byer. For utarbeidelsen av eiendomsindeksen for Oslo har Dagens Næringsliv plukket ut følgende ekspertpanel: Anne Bruun-Olsen i DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS, Roar Sandnes i Akershus Eiendom AS, Anne Helene Mortensen i DNB Næringsmegling og Peter T. Malling jr. i Malling & Co. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere, og i vedleggene blir dette presentert. Leieprisenes utvikling de siste månedene er vist i tabellen under: Kontorlokaler i Oslo-området kr/m²/år pr. juni. 2016 % endring 1. halvår 2016 % endring siste 12 måneder tendens 2. halvår 2016 Prestisjelokaler sentralt Uendret 3750 0 1,3 Uendret Høy standard sentralt Uendret 2800 0 0 Uendret Nyere bygg sentrum Uendret 2800 0 1,8 Opp God standard sentralt Uendret 2400 0 0 Opp Høy standard randsone vest Uendret 1800 0 7,7 Uendret Høy standard randsone nord/øst Uendret 1800 0 0 Ned Eldre, urasjonelle lokaler Uendret 900 0 0 Uendret Ekspertpanelet har denne gang vurdert grunnlaget til å være for lite til å endre leieprisene. Tendensen for neste halvår gir likevel en indikasjon. At de to randsonene i dag vurderes ha likt leienivå antas ikke å vedvare. Bygg i øvre segmenter forventes ha en flat utvikling, men for nyere bygg i sentrum forventes prisvekst og leienivået antas dermed passere segmentet høy standard sentralt. Høy standard i randsone vest har på tross av oljekrisen hatt en kraftig leieprisøkning de siste 12 måneder, men leienivået forventes nå å flate ut. Leieprisnivået for segmentet «eldre urasjonelle lokaler» er vurdert av OPAK som uendret siste halvår. Sistnevnte segment er tatt ut av ekspertpanelets vurdering, men er videreført av OPAK. Leiepriser for kontorlokaler i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø I disse byene har Dagens Næringsliv innhentet opplysninger fra lokale markedsaktører. Leieprisenes utvikling de siste månedene er vist i tabellen under: Kontorlokaler i andre byer kr./m²/år pr. juni. 2016 % endring 1. halvår 2016 % endring siste 12 måneder tendens 2. halvår 2016 Kristiansand Ned til 1350 3,6 3,6 Ned Stavanger sentralt Ned til 1900 5 7,3 Ned Stavanger oljemiljø Ned til 1400 6,7 9,7 Ned Høy standard Bergen Uendret 1450 0 1,7 Uendret Trondheim Ned til 1600 3 8,6 Ned Tromsø Uendret til 1650 0 0 Uendret Oljekrisen og med påfølgende oppsigelser preger leienivåene i Kystbyene Stavanger og Kristiansand med kraftig leieprisnedgang siste halvår. Utsiktene fremover lover heller ikke godt. Også i Trondheim forventes videre nedgang i leieprisene neste halvår. I Tromsø som inntil nylig har hatt en jevn oppgang forventes utflating av leienivået også videre men basert på leieprisnedgang i Trondheim har byen nå det høyeste leienivået i de vurderte segmenter av Kystbyene. Bergen har lenge hatt en flat utvikling i leienivået og dette forventes fortsette. OPAK prisstigningsrapport 2
2. Kontorleier i Oslo-området OPAK prisstigningsrapport 3
3. Kontorleier i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø OPAK prisstigningsrapport 4
4. Direkteavkastning attraktive, sentralt beliggende kontorbygg OPAK prisstigningsrapport 5
5. Gjennomsnittsverdi for kontorbygg i Oslo og Bergen OPAK prisstigningsrapport 6
6. Indekser pr. 15.05.2016 MAI 2016 ENDR. ENDR. ENDR. SSB's INDEKSER 15.05.16 15.04.16 1 MND 15.05.15 1 ÅR 15.05.14 2 ÅR KONSUMPRIS 144,3 143,8 0,3% 139,6 3,4% 136,7 5,6% BOLIGBLOKK: TOTAL i alt 175,4 174,9 0,3% 171,8 2,1% 168,1 4,3% MAT. i alt 184,3 184,1 0,1% 178,7 3,1% 174,6 5,6% RØR i alt 201,5 201,3 0,1% 194,7 3,5% 189,2 6,5% EL. i alt 254,3 253,6 0,3% 245,2 3,7% 233,1 9,1% ENEBOLIG: TOTAL i alt 177,5 177,0 0,3% 173,4 2,4% 169,0 5,0% 7. Kilder Dagens næringsliv SSB Statistikkbanken OPAK prisstigningsrapport 7