NOTAT DRAMMEN PARKERING KF/DRAMMEN EIENDOM KF 11.02.09 P-HUS STRØMSØ BESLUTNINGSGRUNNLAG FOR BYGGING OG DRIFT 1. Sammendrag og anbefalinger Det legges opp til raskest mulig framdrift slik at igangsettingsbeslutning for P-hus på Strømsø fattes juni 2009 på grunnlag av avklart løsning og bindende investeringskostnader. Følgende forutsetninger anbefales lagt til grunn for realisering av P-hus i Bjørnstjerne Bjørnsons gate 17 på Strømsø: - Drammen Eiendom KF gis ansvar for å bygge, eie og leie ut P-huset og har det overordnede ansvaret for prosjektgjennomføringen. - Drammen parkering KF blir leietaker av de deler av P-huset som benyttes til parkeringsrelaterte formål og deltar aktivt i utforming av løsninger. - Byggingen av P-huset finansieres gjennom bykassa. - Det legges til grunn at de reguleringmessige rammer (areal/byggehøyder) utnyttes og at det bygges et P-hus over bakken. - Parkeringshuset utformes med høy estetisk kvalitet. - I utforming av løsninger og funksjoner legges stor vekt på at både bygg og parkeringsdrift utformes og tilrettelegges for i størst mulig grad å bidra til realisering av Drammens miljø- og klimamål. - Spørsmålet om endret organisering av eller eierskap til eiendommen og/eller parkeringsdriften tas opp på et senere tidspunkt. 2. Bakgrunn Parkeringshus Strømsø (Bjørnstjerne Bjørnsons gate 17) skal dekke behov for parkering/adkomst til sentrale deler av Strømsø, Drammen stasjon og Marienlyst. Styret i Drammen Parkering fattet 22.08.08 følgende vedtak: Styret i Drammen Parkering KF vedtar at det startes en prosess rettet mot realisering av parkeringshus i Bjørnstjerne Bjørnsonsgate 17 på Strømsø. Følgende legges til grunn for arbeidet: Prosjektet søkes finansiert gjennom bykassa med en samlet investeringsplan på 110 mill kr for perioden 2009-2011. Drammen Parkering KF på vegne av Drammen kommune tar ansvar for organisering av videre prosess. Det legges opp til endelig igangsettingsbeslutning av byggeprosjektet i løpet av våren 2009 på bakgrunn av et mer konkret beslutningsgrunnlag. I prosessen legges det vekt på hvordan parkeringshuset positivt kan bidra i forhold til Drammen kommunes miljøsatsing og utvikling på Strømsø.
De reguleringsmessige rammer for prosjektet ble vedtatt 25.11.08 i bystyret. Det ble imidlertid i dette møtet fremmet protokolltilførsel knytte til spørsmålet om parkeringshuset skulle bygges over eller under bakkenivå. Dette var igjen knyttet til innspill om P- huskonseptet Il Rotondo som er basert på en løsning med et spiralformet P-hus under bakken. Bystyret la i møtet 16.12.08 til grunn at foretakene forutsettes så snart som praktisk mulig å utarbeide et komplett beslutningsgrunnlag der det inngår vurdering og anbefaling av alternative fysiske løsninger som kan redusere kostnadene, alternative organisatoriske modeller, herunder en A/S-modell, samt alternative finansielle løsninger. Det er administrativt lagt til grunn at realisering av prosjektet skjer gjennom et samarbeid mellom Drammen Eiendom KF som bygger og eier P-huset på vegne av Drammen kommune og Drammen Parkering KF som leietaker og drifter av P-huset. Det har i januar 2009 blitt drøftet med Flytoget hvilke behov de har ifm. P-huset på Strømsø. Som en midlertidig løsning (inntil P-hus er etablert på Drammen stasjon) vil P-huset på Strømsø kunne dekke de krav som Flytoget stiller for å realisere forlengelsen av Flytogets endestasjon til Drammen. Flytoget ønsker imidlertid en mer bindende beslutning fra Drammen kommunes side om byggingen av P-huset på Strømsø. Både for å få Flytoget til Drammen og for utviklingen av Strømsø sentrum anses det som meget viktig at P-husprosjektet gjennomføres så raskt som mulig. Samtidig er det, innenfor de forventninger som er knyttet til framdriften, drøftet hvordan P-huset kan bygges og driftes på en måte som er i samsvar med de målsettinger Drammen har for miljø/klima, estetikk samt for utviklingen av Strømsø og byaksen. 3. Hensikten med notatet Hensikten med denne saken er å belyse sentrale spørsmål knyttet til bygging og drift av P-hus på Strømsø slik at det kan utgjøre et underlag for beslutning om gjennomføring. Følgende forhold anses viktig å ta stilling til: - Fysisk hovedkonsept - Økonomi og finansiering - Organisering - Framdrift og gjennomføring 4. Fysisk hovedkonsept Når det gjelder fysisk konsept er følgende spørsmål relevante: - Etablering av tradisjonelt P-hus over bakken eller underjordisk anlegg - Funksjonalitet og brukervennlighet - Miljø og estetikk Etablering av tradisjonelt P-hus eller underjordisk anlegg Reguleringsplanen innebærer at hele den tilgjengelige tomten kan utnyttes. Dette anses også nødvendig for å kunne gi en tilfredsstillende økonomi. Utgangspunktet er det bygges et P-hus hus med 5 ½ etasje, hvor det integreres næringsareal på gateplan. På bakgrunn av spørsmålet om en mulig underjordisk løsning (Il Rotondo) har Rambøll Norge AS har på oppdrag fra Drammen Parkering KF utredet muligheten for å bygge et sirkulært parkeringshus på tomta. Utredningen kan sees som en utvidelse av skisseprosjektet for P-
huset (mai 2007) og har brakt det underjordiske alternativet utredningsmessig opp på sammen presisjonsnivå som øvrige alternativer i skisseprosjektet. Teknisk sett anses et slikt underjordisk konsept å bygge på gjennomprøvde byggemetoder og vurderes som gjennomførbart. Et underjordisk parkeringsanlegg med 480 plasser (trolig optimal å bygge noe større anlegg enn for løsningen over bakken) er kostnadsberegnet til kr 164 millioner eks mva. noe som utgjør kr 345.000 pr. plass. Dette er vesentlig høyere enn for løsningen med et ordinært p-hus hvor et hus med 350 plasser gir kostnader på 230-260.000 kr/plass. Selv tomten over kan unyttes til andre formål vil fortsatt det underjordiske konseptet være vesentlig mer kostbart. En underjordisk løsning på den aktuelle tomten vil således gjøre det vesentligere vanskeligere å få til et positivt driftsresultat for P-huset. Løsningen under bakken vil også kreve bruk av deler av nabotomt (vaskehall Shell) under byggingen noe som kan utløse forsinkelser. Løsningen med underjordisk parkering synes samlet å være et konsept som egner seg best for større byer med større knapphet på arealer og høyere tomtepris enn i Drammen. Videre prosjektering tar utgangspunkt i et konsept med et P-hus 5 ½ etasjer som utnytter hele det regulerte areal. Det gås ikke videre med det underjordiske konseptet. Funksjonalitet og brukervennlighet Den primære funksjonen til P-huset er naturligvis å dekke definerte parkeringsbehov som er: - Parkering for brukere av Flytoget - Tilbud om kontraktsparkering for næringslivet - Korttidsparkering for handlende, andre ærend på Strømsø og besøkende til anlegg på Marienlyst. Med tanke på fleksibilitet og rasjonell drift anbefaler Drammen Parkering KF en løsning som tar utgangspunkt løsningen med ordinært P-hus utredet i skisseprosjektet fra 2007. Dette er en løsning med et rektangulært eller trapesformet bygg bestående av en kjelleretasje og 5 ½ parkeringsetasjer over bakken. Drammen Parkering KF anbefaler samtidig at takhøyden i kjelleretasjen og det ene halvplanet i femte etasje økes, slik at det tilrettelegges for en installasjon av halvautomatiske parkeringsløsninger på disse plan som gir mulighet for å parkere to biler i høyden. Antall plasser vil da kunne økes fra ca. 350 til ca 400. En slik plassutnyttelse og parkeringsløsning vil redusere investeringskostnadene pr. plass og kunne slå positivt ut for driftsøkonomien i P- huset. Løsningen vil samtidig bidra til et mer miljøvennlig P-hus (bedre utnyttelse av ressursene). En slik løsning kan enkelt installeres i sammenheng med oppføring av bygget, eller den kan installeres ved behov på et senere tidspunkt. Det søkes å sikre en funksjonalitet og utforming som i størst mulig grad dekker brukeres behov. Det vektlegges at P-huset skal oppleves som funksjonelt og attraktivt av brukerne. Estetikk og miljø Parkeringshuset vil få en beliggenhet som vil bli meget synlig og sentralt i byaksen. Reguleringsbestemmelse for området fastsetter derfor at det skal stilles høye krav til estetikk,
utforming og materialkvalitet. Det har også vært drøftet i hvilke grad det kunstneriske perspektivet bør vektlegges og at P-huset kan gis en positiv profilering. Miljø og klima er sentrale mål for videre byutvikling i Drammen. For P-huset huset vil god utnyttelse av bygget samt bruk av mest mulig klimavennlige materialer være relevant. I den videre planlegging av p-huset søkes løsninger med høy estetisk kvalitet og med en best mulig miljø- og klimaprofil. 5. Økonomi Investeringer Når det gjelder investeringskostnader bygger vedtaket om gjennomføring i styret i Drammen Parkering KF på gjennomført et skisseprosjekt (Rambøll, 2007). Her er det vurdert både mulig utforming (hovedgrep), økonomi og kvalitetsmessig forhold. Det er også gjennomført supplerende vurderinger av økonomiske forutsetninger (Bygganalyse, 2007). Det er i skisseprosjektet tatt utgangspunkt i at et p-hus med ca. 350 parkeringsplasser som gir investeringskostnader på 80-90 mill (eks. mva.) noe som tilsvarer 230-260.000 kr pr. parkeringsplass eks. mva. Tallene forutsetter at kostnader til næringsdelen samt av tomtekostnader prosjektet holdes utenfor. Totale prosjektkostnader inkl mva. men eks. tomt ble beregnet å ligge på ca. 110 mill kr. Tallene er noe høye sammenlignet med erfaringstall fra andre P-hus. Årsaken til dette er blant annet at tomten på Strømsø er noe liten til å gi en optimal løsning samt at kravet til næringsareal reduserer antall plasser. I forhold til skisseprosjektet vil antatt prisnivå i 2009 med utgangspunktet i SSB prisindekser kunne ligge ca 10 % høyere enn i 2007. Samtidig vil forventete lavere byggeaktivitet kunne gi noe prisnedgang. Samlet sett anes det derfor som realistisk å opprettholde tidligere kostnadsanslag. Driftsøkonomi Det samlede resultatet for P-huset er tidligere beregnet til å være negativt de første 10 årene, men at underskuddet gradvis ble redusert fra ca. 5 mill kr/år til balanse etter ca. 10 år. Gjennom bystyrets vedtak om nye avgiftssatser for parkering (16.12.08) samt vedtak om innføring av boligsoneparkering (16.12.08) synes de økonomiske forutsetningene for P-huset å være mer gunstigere enn tidligere lagt til grunn. Selv om Flytogets bruk av P-huset (175 plasser) vil øke andelen langtidsparkerende og isolert sett gjør økonomien svakere, antas det likevel at økonomien for P-huset totalt vil være gunstigere enn tidligere lagt til grunn og at man raskere kan få en positiv driftsøkonomi. Samtidig må Drammen Kommune være svært bevisst de føringer som gis mht. andelen av plassene som skal brukes til langtidsparkering og andre krav som øker kostnadene eller reduserer inntjeningsmulighetene, da dette i stor grad vil påvirke økonomien i P-huset. Finansiering Ut fra vurderingene ovenfor om totaløkonomien for P-huset og bruken av P-huset som et strategisk virkemiddel for byutvikling anses det som hensiktmessig at P-huset finansieres gjennom bykassa. Dersom Drammen kommune skulle søke eksterne samarbeidspartnere på
eier/finansieringssiden må det antas at deres deltakelse vil være motivert av en best mulig avkastning på investeringer. Dette kan raskt komme i konflikt med kommunens ønske om å benytte et P-huset som et parkeringspolitisk verktøy, blant annet gjennom tilrettelegging for at Flytoget satser på Drammen. For Drammen kommune vil det kunne være god økonomi å eie et P-hus på Strømsø. Det vurderes derfor som hensiktmessig at finansiering av P-huset skjer gjennom bykassa. 6. Organisering av eierskap og drift av P-huset P-hus som virkemiddel i byutvikling Kommunens begrunnelse for engasjement i P-hus ligger primært i at dette er et virkemiddel for ønsket utvikling. Det er således lagt til grunn for bystyrets vedtak (16.12.08) om etablering at man arbeider for å realisere prosjektet selv om det kan ta noen år før P-huset vil kunne gi en positiv kontantstrøm. Eierskap bygg Drammen Eiendom KF vil stå som byggherre og eier av et nytt P-hus med Drammen Parkering KF som langsiktig leietaker. Dette betyr at kommunen kan trekke på Drammen Eiendom sin kompetanse både mht. utbygging og framtidig bygningsmessig vedlikehold og drift av eiendommen. Drammen Eiendom KF ser derfor pr. i dag det ikke som hensiktmessig at det søkes andre (del)eiere av P-huset. Drammen Eiendom KF vil også ha ansvar for å avklare hvordan næringsarealer best mulig kan utnyttes, herunder om man allerede i prosjekteringsfasen bør arbeide for å få inn aktuelle (langsiktige) leietakere. Her kan det også ligge en mulighet til å vurdere om det finnes leietakere/funksjoner som kan tilføre huset og Strømsø merverdi ut over det å fylle opp regulert næringsareal i 1. etg. Parkeringsdrift Når det gjelder parkeringsdriften har Drammen Parkering KF erfaring fra forvaltning av kommunens eierskap i Thamsgaten og Grev Wedel P-hus. Foreløpige anslag viser at det bør være lønnsomt for kommunen å eie og drifte et P-hus på Strømsø der ulike parkeringsbehov skal ivaretas. Drammen Parkering KF forutsettes å delta aktivt i arbeidet med realisering. Drammen Parkering vil fokusere på de krav de som bruker av bygget vil stille ift. å sikre kundetilfredshet, effektivitet, kapasitet og økonomi/lønnsomhet. Dette betyr også å sikre at krav fra sentrale brukere, spesielt Flytoget blir tatt hensyn til i videre planlegging. Framtidig organisering For å sikre framdrift i P-hus prosjektet er det hensiktsmessig at spørsmålet om endret organisering, herunder etablering av AS, av eller eierskap til eiendommen og/eller parkeringsdriften tas opp senere. Organisering av arbeidet med nytt P-hus skjer med Drammen Eiendom som hovedansvarlig for bygg og eierskap og med Drammen Parkering KF i rollen som framtidig leietaker og drifter av parkeringsvirksomheten.
Spørsmålet om endret organisering, evt. etableringer av AS, av eierskap til eiendommen og/eller parkeringsdriften tas opp på et senere tidspunkt. 7. Beslutnings- og gjennomføringsprosess Framdrift Utgangspunktet for videre arbeid bør være behovet for å sikre raskeste mulig framdrift i gjennomføring av P-hus prosjektet. Dette betyr at det så langt som mulig legges opp til parallelle prosesser. Det foreslås derfor lagt opp til følgende beslutningsprosess. Det er her forutsatt at det ikke oppstår uforutsette forsinkelser. - Beslutning om gjennomføring styrebehandles i Drammen Parkering KF (11.02.2009) og Drammen Eiendom KF (18.02.2009) - Konkurranse for kontrahering av prosjekteringsteam utlyses (med forutsetning om nødvendige politiske beslutninger): februar 2009 - Valg av prosjekteringsteam: april 2009 - Utarbeidelse av kostnadsberegnet forprosjekt: 2. kvartal 2009 - Igangsettingsbeslutning i bystyret ifm.1. tertialrapport inkl. revidert årsbudsjett: juni 2009 - Valg av entreprenør og entreprisekostnad avklart: 3. kvartal 2009. - Byggestart: 1. kvartal 2010 - Ferdigstillelse: 1. halvår 2011 Prosjektorganisering Videre arbeid med gjennomføring av P-huset vil bli organisert som et prosjektsamarbeid hvor Drammen Eiendom KF og Drammen Parkering KF har ansvaret for at det utvikles et koordinert og helhetlig grunnlag for endelig gjennomføringsbeslutning. Drammen Eiendom KF vil ha ansvaret for ledelsen av prosjektet, herunder sørge for nødvendig koordinering med øvrige relevante aktører både internt i Drammen kommune og eksternt. Det legges avgjørende vekt på framdrift i den videre arbeid og at igangsettingsbeslutning fattes juni 2009.