Bevergrendveien 360 3614 KONGSBERG Eksempeltakst: Tlf. 32 72 31 00 Telefax: 32 72 31 01 Mobil (Øverby): 95 72 32 84 Bank: 2291.13.97203 Foretaksregisteret: 982 779 022 MVA firmapost@overby-skog.no www.overby-skog.no Verdivurdering, Hustad, G.nr. 10000, bnr. 10000 i Bortelid kommune. (fiktiv gård) Eiendommen Hustad, gnr. 10 000, bnr. 10 000 i Bortelid kommune er et dødsbo etter Torleiv Hustad. Enken, Anne Hustad, sitter i uskiftet bo. Hjemmelsopplysninger hentet fra grunnboken. Eiendommene er beliggende på Hustad, ca. 32 km. fra Lillehammer. Eiendommen består samlet av 3 teiger. Øverby Skog AS er anmodet av Henrik Hustad om å foreta takst over eiendommen. Henrik er sønn til Anne Hustad og skal overta gården Befaring av eiendommen ble foretatt 10. september 2005. Henrik Hustad var tilstede sammen med Hans Otto Øverby ved befaringen av eiendommen. Takstmannen hadde fri adgang til alle deler av eiendommens arealer og bebyggelse. Ved befaringen forelå følgende dokumenter: Eldre skogbruksplan Diverse kartutskrifter Filnavn: C:\Users\Lars\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\256NXGAS\Eksempeltakst.doc Bistand ved: Verdivurderinger, Omsetning av landbruks- og skogeiendommer, Ekspropriasjon Vernesaker Odelssaker Skog og utmarksforvaltning Skogfaglige spørsmål - Utmarksprodukter Skogsdrifter sluttavvirkning/tynning, tømmer
Det er senere innhentet Grunnboksutskrift Arealopplysninger samt skogdata fra landbrukskontoret Eiendommen Eiendommen vil ved omsetning være konsesjonspliktig, og denne verdivurdering er derfor utført i tråd med gjeldende rundskriv fra Landbruksdepartementet (M-3/2002), (M-7/2002) og (M4-2004) vedr. verdsetting i slik sammenheng. Eiendommen vil dermed ikke fritt kunne omsettes i markedet men er avhengig av godkjennelse fra offentlige myndigheter. Det er odel på eiendommen samt bo- og driveplikt Det er tatt utskrift av den elektroniske grunnboken. Denne viser tinglyste heftelser og servitutter som påhviler eiendommen. Utskrift av Grunnboken er lagt ved som vedlegg (vedlegg 1). Den manuelle grunnboken har dokumenter som antas kun å ha historisk betydning eller som er tinglyst vedr. eiendommens grenser og areal. Oppdraget defineres til fastsettelse av salgsverdi for eiendommen. Bebyggelse Våningshus Huset er en eldre tømmerbygning opprinnelig fra 1700 tallet. Påbygget i 1920. Restaurert flere ganger. 2 etg. med loft og kjeller. Brutto grunnflate: 307 m2. 1. etg. inneholder: Entre/gang med trapp til 2. etg, Stue med peis, stue, soverom, gang med trapp til 2. etg. kjøkken. 2. etg. inneholder Gang, bad med wc, 3 soverom, soverom/kott Bygningen har opprinnelig dekket behovet for kårbolig og våningshus. Den eldre delen fra 1700 tallet består av tømmervegger mens den fra 1920 er bygget i reisverk. Bygningen er oppført på steinmur og betong. Utvendig kledd med stående panel. Det er ikke isolert i Øverby Skog AS eksempeltakst side 2
etasjeskillet mellom 2. etg. og loftet. Hustad opplyser at det vinterstid pga. av varmluft på loftet dannes istapper på taket. Taket er belagt med takplater og utstyrt med stål takrenner og nedløp. Taket ble lagt nytt i 1998. En kan ikke utelukke at det fra gammelt av har vært flere vannlekkasjer all den tid dette er et eldre hus. Kjellerrom under ny del har full takhøyde og fungerer som lagerrom. Under eldre del er det potetkjeller med jordgulv. Bygning har 2 teglsteinspiper. Det er ifølge Hustad vært muntlige merknader om utbedring av disse. Oppvarming av hus skjer med vedovner og elektrisk strøm. I stuen er det i tillegg åpen peis. Det er ifølge Hustad et stort vedforbruk på bygningen. Innvendig er det tømmervegger, trepaneler, plater, tregulv, strie, eikepanel, Agnes takplater og vinylbelegg. Nye vinduer i gammel del. Kjøkkenet er pusset på 90 tallet. Bad i 2. etg: Eldre bad med badekar og wc. Eldre røropplegg. Elektrisk anlegg: Eldre anlegg. Vann/ brønn/avløp: Innlagt vann fra egen brønn med pumpe. Hustad opplyser at det er begrenset vannreservoar ved mye bruk kan brønnen gå tom. Avløp: Eldre septikkum uten sandfilter. Generelt vedlikehold: Bygningen har et bra utvendig vedlikehold med nyrestaurert tak. Det er behov for isolering av loftet samt en del andre nødvendige utbedringer. Våningshuset sin verdi verdsettes nedskrevet pga. alder, slitasje og elde til kr. 700.000,- Stabbur Øverby Skog AS eksempeltakst side 3
Eldre stabbur som ble ombygget i 1920. BTA: 36 m2. Tømmer i nedre del og reisverk i overdel. Stående og liggende kledning (2002). Taket er lagt med takplater. Fundament: Steinblokker. Fungerer som lagerbygning. Bra vedlikehold. Samlet nedskrevet gjenanskaffelsesverdi settes til 50 000 kr Låve Byggeår: 1800 tallet, BTA: 187 m2. Låve, med fjøs, stall og høylåve. Oppført i reisverk med stående kledning. Bølgeblikk i taket, Hustad opplyser at bølgeblikkplater på fremside blir tatt av snøen. Oppført på steinmur og steinblokker. Nabo disponerer fjøsdelen til sauer for øvrig brukes låven til lagerplass. Nymalt 2004. Verdi settes nedskrevet til kr.50 000,- Maskinhus/garasje Øverby Skog AS eksempeltakst side 4
Oppført i tre og betong. Byggeår: 1990. BTA: 150 m2. Oppført på store steiner med betongdekke og betongvegger. Taket er belagt med bølgeblikkplater. Skyvedører. Bygningen benyttes som maskinhus og lager. Atkomsten er bratt og svingete. Det hadde vært fordel med å rette opp innkjøringen. Hustad opplyser at det er mgl. drenering og at dette merkes av og til. Det er ikke innlagt strøm. Nedskrevet gjenanskaffelsesverdi settes her til 100 000 kr. Verdi bygninger Våningshus kr. 700.000,- Stabbur kr. 50.000,- Låve kr. 50.000,- Maskinhus/garasje kr. 100.000,- sum kr. 900.000,- Jorda Utskrift av jordregisteret i Bortelid kommune (Landbruksmyndighetene) oppgir jordbruksarealet til 22 daa. Siden det ikke er leieinntekter på jorda og jorda er tungdreven settes verdien skjønnsmessig til 1500 kr/daa. Verdien på jordarealet, 33 000,- kr. Skogen Det benyttes som utgangspunkt tall fra skogoversikten, Mjøsen skogeierforening 1998. Disse er justert for hogster og tilgjengelighet til terreng. Denne verdivurderingen bygger på skogbruksplanen samt befaring i skogen. Areal fra skogbruksplanen (daa) Produktivt skogareal 2810 Total areal 4595 Skogarealets fordeling på teiger Teig nr: Produktivt areal Totalt areal 1 2101 3008 2 100 517 3 607 1069 Øverby Skog AS eksempeltakst side 5
Volum og tilvekst, alle volumtall er bruttotall uten bark, dvs. de er ikke redusert for topp og avfall. Total kubikkmasse: 32 575 m 3. Total tilvekst: 750 m 3, Bonitetsfordelingen er høy til middels bonitet. Hogstklassefordeling: Hogstklasse % I 0 II 8 III 12 IV 24 V 56 Beliggenhet og vegatkomster Teigene på Hustad er ligger i bratt terreng. Det er bygget skogsbilveger som sikrer atkomsten til alle teigene. Men det er krevende terreng og dette gjenspeiles også i høyere kostnader for utdrift av tømmer. Andre forhold Etter opplysninger gitt av skogbrukssjefen i Bortelid kommune står det pr. 3.8.2005 kr.1000,- i innestående skogavgift.. Volum tilvekst og årlig løpende hogstkvantum Det er taksert et stående volum på 22 575 m 3. Dette reduseres det med 20 % for topp/avfall og miljøhensyn. Nyttbart volum utgjør dermed 16 060 m 3. Det er hogget ut ca. 2200 m 3 i vindfallhogst i den ene teigen. Vi står dermed igjen med ca. 13 860 m 3. Årlig tilvekst er i skogbruksplanen beregnet til 750 m 3. I forhold til den solide tømmerkapitalen vil det her være naturlig å legge inn en startavvirkning. Vi legger her inn en starthogst på 5 000 m 3 deretter et løpende årlig langsiktig hogstkvantum på 600 m 3 (redusert med 20 % som ovenfor) Verdiberegning, påregnelig hogstuttak Forutsetninger: 55/45 fordeling sagtømmer/massevirke, 50/50 prima/sekunda, 10 % skogavgift, måle og avvirkningsavgifter. Prisene er hentet fra Mjøsen skogeierforening, 2005. Det er her lagt inn gjennomsnittelig brutto tømmerpris på kr. 320 kr/m3. Videre er det lagt inn en gjennomsnittelig rotnetto på 160 kr/m 3. Øverby Skog AS eksempeltakst side 6
Verdisetting Verdi tømmer: 5 000 m 3 * 160 kr/m 3 800 000 (600 m 3 * 160 kr/m 3 * 25 (kap. rente 4 %) 2 400 000 Sum (kr) 3 200 000 Her er det trukket inn kostnader ved skogkultur administrasjon med mer. Utmark Elgjakten er leiet ut til lokalt jaktlag. Terrenget er med sin oppdeling i teiger helt avhengig av samarbeid om jaktfelt. Småvilt: Leiet ut til 2 kr/daa. Samme forhold i forhold til teigblanding som over. Årlig jaktverdi: 24 000 kr, denne kapitaliseres med 4 %. Sum jaktverdi, avrundet: 600 000,- kr. Andre rettigheter: Det er ikke festetomter eller andre kjente inntekter på eiendommen Kommuneplanen: Eiendommen ligger i LNF-område i kommuneplanen. Samlet vurdering og takst Eiendommen Hustad, gnr. 10 000, bnr. 10 000 i Bortelid kommune er beliggende på Hustad ca. 32 km. fra Lillehammer. Eiendommen har totalareal på 4 595 daa og består samlet av 3 teiger. Eieren bor på eiendommen. Våningshuset på Hustad er opprinnelig en eldre tømmerbygning som har vært påbygget og restaurert flere ganger. Denne har behov for oppussing av bad samt en del romløsninger. Skogen ligger i 3 forskjellige teiger. Skogen ligger i bratte lier men det er et godt utbygd skogsbilvegnett på eiendommen. Dette sikrer tilgjengeligheten til arealene. Det er en overvekt av gammel skog og dette representerer en merverdi på eiendommen. Utmarksverdier: Teigene ligger spredt og forutsetter samarbeid med naboer. Det er leiekontrakter på elg og småvilt. Det er odel på eiendommen og eiendommen skal overtas av sønn til eier. Det er lagt til kr. 500 000,- i boverdi i forhold til eiendommens beliggenhet. Basert på ovenstående beregninger har vi kommet frem følgende verdier: Øverby Skog AS eksempeltakst side 7
Hustad gård (kr) Bygningsmasse 900 000 Jorda 33 000 Skogen 3 200 000 Utmark 600 000 Boverdi 500 000 sum 5 233 000 Avrundet kr 5 250 000,- Vi understreker at vi i vurderingen ovenfor har tatt inn en del forbehold og forutsetninger som ligger til grunn for vurderingen. Øverby Skog AS er ikke ansvarlig for evt. feil opplysninger vedr. areal med mer. Kongsberg 31.10.2005 Vedlegg: Utskrift av Grunnboken Forutsetninger: Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport som beskriver byggverket tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil /mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis taksten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Øverby Skog AS eksempeltakst side 8