Verdi- og lånetakst. over. Eldre gårdsbruk Austerlandet GODFJORD. Gårdsnr. Bruksnr. SORTLAND KOMMUNE

Transkript

1 Verdi- og lånetakst over Eldre gårdsbruk Austerlandet GODFJORD Gårdsnr. Bruksnr SORTLAND KOMMUNE Utført av: Thomassen Ingeniør/Takstmann, ,Mob Oppdrag Befaringsdato:

2 Verdi- og lånetakst over Eldre gårdsbruk Austerlandet GODFJORD Gårdsnr. Bruksnr SORTLAND KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Sammenfattet beskrivelse Eiendommen, våningshus, fjøs, garasje, tørkesjå og 2 naust har beliggenhet i landlige omgivelser m/spredt bebyggelse i Mehus. Fri og god utsikt mot sjø og fjell. Solåpen område i idylliske omgivelser, nært flotte friluftsområder. Bra adkomst fra offentlig vei. Ca. 30 km til Sortland, som er by og regionsenter i Vesterålen, som har godt utbygd service- og forretningstilbud, variert skoletilbud, samt gode komunikasjoner med buss, båt og fly. Opparbeidet tomt rundt bolig med plen og beplantning. Bra adkomst med parkeringsmuligheter på tomta. Flaggstang montert. Eiendommen er taksert (vurdert) i den stand den var på besiktigelsesdagen. Byggenes generelle tilstand, elde, slitasje og synlige tekniske feil er registrert og tatt hensyn til ved fastsettelse av verdien. Ingen større påkostninger/standardheving av vesentlig betydning de senere år. Spesielle merknader/oppussinger/fornyinger/vedlikeholdsmangler er gitt under posten " Konstruksjoner og innvendige forhold". Det er ikke avholdt tilstandsrapport på boligen, men generell slittasje, eventuelle feil og lingnende er vurdert og tatt hensyn til i takstsummer. Eiendommen som er en tidligere landbrukseiendom (småbruk) på totalt ca. 493, 0 daa, bestående av ca.34,0 daa fulldyrket/overfl.dyrk jord, ca. 293,1 skog/kratt og ca. 165,9 daa annet areal. Eiendommen grenser til sjø. Småbruket er konsesjonsbelagt, men har ikke vært i drift på mange år, drift ansees som ikke aktuelt. Deler av jordbruksarealet leies ut til nabobruk i drift. Det må påregnes å søke konsesjon på eiendommen. 2 av 10

3 Eiendommens areal er oppgitt av kommunen og er å anse som omtrentlig. Kfr.skylldeling/kartutsnitt og kommunen for event. nærmere informasjon vedr. eiendommens grenser/areal. Taksten er ikke avholdt som landbrukstakst i henhold til Jordloven. Men boverdien er lagt til grunn ved fastsettelse av verdien. Grunnbokutskrift er ikke fremlagt. I henhold til eier foreligger det ingen påbud fra offentlige myndigheter. Eier opplyser at det ikke er registrert spesielle forhold, eller skjulte feil og mangler, ut over det som er nevnt i takstdokumentet. Eiendommen er for tiden ubebodd. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr Sortland, Thomassen Ingeniør/Takstmann, ,Mob (sign) 3 av 10

4 Rekvirent Rekvirert av: Adv. Egil Berg Tlf.: Besiktigelse, tilstede Dato: - Ing. Thomassen,MNTF - Jan Johansen, som også ga alle opplysninger Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Grunnbokutskrift Forsikringsavtale Kvitt. off. avgifter Egne observasjoner Eier Eiendomsdata Ajourført: Vedlegg Nr Dokument/beskrivelse Fotomontasje Utskrift fra Eiendomsdata Kartutsnitt Grunnkart Ant. sider Eiendomsdata Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Offentl. avg. pr. år: Nicolai Johansen v/ arvingene Eiet tomt. Sortland kommune v/teknisk etat bekreftet tomtearealet, samt eierens opplysning om areal. Konsesjonspliktig Privat. Eiendommen grenser mot offentlig vei, som den også har grei adkomst fra. Privat. Egen brynn Privat. Kloakk til sjø. ( uten septikk) Ikke regulert Kr Forsikringsforhold Kommentar: Forsikringsselskap, polise nr. og premiebeløp ikke oppgitt av eier. Forusetter i takst at bygningene er forsikret. Ligningstakst Ligningstakst: Ligningstakst ikke oppgitt. 4 av 10

5 Bygninger på eiendommen Eldre våningshus I henhold til Jan Johansens opplysninger. Garasje I henhold til Jan Johansens opplysninger. Fjøs : Ombygd: I henhold til Jan Johansens opplysninger. Lager Tilbygd i flere etapper. Siste gang i Naust I I henhold til Jan Johansens opplysninger. Naust II I henhold til Jan Johansens opplysninger. Sommerfjøs som står til nedfall. Areal ikke målt I henhold til Jan Johansens opplysninger. Tørkesjå Ca. byggeår iht. Jan Johansens opplysninger Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:7 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:7 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. rom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. 5 av 10

6 Eldre våningshus - arealer Kjeller etasje Hems Kjellerrom Kjøkken, stue, kammers, spiskammers, bad, vindfang og gang( tidliger inngang for leilighet på loft) Trapp/loftsgang, 3 soverom og stue/soverom Lager. Gulv lagt Rom tildels med skråtak, arealer angitt etter NS3940/NTF` s regler hvor areal med lav takhøyde ikke medregnes Eldre våningshus - romfordeling Kjeller 2. etasje rom Kjøkken, stue, kammers, bad, vindfang, gang Trapp/loftsgang, 3 soverom, stue/soverom. rom Kjellerrom Spiskammers Garasje - arealer Biloppstillingsplass Fjøs - arealer Lager Areal oppgitt som grunnflate. Naust I - arealer Naust II - arealer av 10

7 Tørkesjå - arealer 4 4 KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Eldre våningshus Eldre våningshus Boligen har grunnoppbygging i henhold til byggeår. Boligen gir generelt ett dårlig helhetsinntrykk når det gjelder vedlikehold - og bygningsmessig standard, grunnet generelt preg av elde/bruksslitasje/vedlikeholdsmangler. Bygningens elde, slitasje og synlige tekniske feil er registrert og hensyntatt. Påkostninger: Ingen større påkostninger/standardhevinger de siste årene. Det bør påregnes utbedringer inn- og utvendig. Generelt bør bygningen gjennomgåes grundigere enn som normalt gjøres ved befaring ved verditakst, med tanke på utbedringsbehov, feil og mangler.( Tilstandsrapport). Bygning trenger til omfattende restaurering/fornyinger for å få bygningen opp til dagens standard. Grunn og fundamenter Sansynlig betong på fylling i sokkel og gulv. Gråsteinsmur Vinduer og dører i yttervegg Yttervegger i 1. etg og loft oppført i plank, uisolert. Utvendig kledning av eternitt. De fleste av vinduene med koblede glass. Vinduene er preget av elde og slitasje. Utskifting nødvendig. Eldre veggkonstruksjon bør kontrolleres nærmere bl.a. mht. skadedyr. Innervegger Malte plater, tapet, koreapanel, panel og maling på papptrukne plater. Samtlige veggoverflater preges av elde og slitasje. Gulv og overflate Tre, uisolert bjelkelag mot kjeller/loft. Pålagt gulvbord, plater og belegg(stragula). Våtromsbelegg på bad. Samtlige gulvoverflater preget av elde og slitasje. Utskifting nødvendig. 7 av 10

8 Himling og overflate Himlinger med maling på papptrukne plater. Tidvis lekkasje i himling/vegg på soverom. Samtlige takoverflater preges av elde og slitasje. Utskiftinger nødvendig. Yttertak Trekonstruksjoner/sperrer, uisolert saltak, tekket med skifer. Taktekket bærer preg av dårlig vedlikehold. Omtekking/utskiftinger nødvendig. Eldre takkonstruksjoner bør kontrolleres nærmere bl.a. mht. skadedyr. Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning med laminerte/plassbygde fronter, bestående av benkeplater m/stålbeslag, kumme, underskap, overskap og høyskap. Trapper Tretrapp mellom etasjene. Bratt trapp( leider) til hems. Sanitærutstyr Bad 1. etg.:: dusjkabinett toalett og servant. Soverom/kjøkken 2. etg.: utslagsvask, benker og overskap. Opplegg for vaskemaskin. Kjellerrom: lt v.v. tank. Varme Oppvarming med vedovn i kjøkken. Øvrig oppvarming med elektrisitet. Elkraft El. opplegg for strøm med inntak (luftstrekk) og sikringsskap. Elektrisk anlegg er generelt av eldre årgang. Installasjonen bør kontrolleres mht. event. feil, mangler og behov for utbedringer. Piper, ildsteder og fyranlegg Ettløps ventilert pipe. Pussete/flislagte overflate. Garasje Garasje i standard/vanlig utførelse, uisolert bindingsverk, utvendig liggende kledning. Saltak tekket med stålplater. Støpt gulv, vippeport. Fjøs Fjøs Eldre fjøsbyning. Standard fjøskonstruksjon i henhold til vanlig byggeskikk. Støpt fjøsrom, fjøsgang og låve. Støpt dekke i fjøsrom. Tilbygget melkerom. Enkel reisverk, kledd utvendig med stålplater og panel. Saltak tekket med bølgeblikk. 8 av 10

9 Påkostninger: Tilbygget fjøs i flere etapper. Fjøsen og denst forskellige tilbygg bærer preg av elde og slitasje. Naust I Naust i standard/vanlig utførelse, saltak tekket med bølgeblikk, utvendig trekledning. Jordgulv. Naustet bærer preg av elde og slitasje. Naust II Eldre naust i standard/vanlig utførelse, saltak tekket med bølgeblikk, utvendig trekledning. Støpt gulv. Naustet bærer preg av elde og slitasje. Sommerfjøs som står til nedfall. Areal ikke målt Sommerfjøs som står til nedfall. Areal ikke målt Sommerfjøs som er delvis falt sammen. Riving- og deponering nødvendig. Men riving - og deponeringskostnadene ikke tatt med i takst. Tørkesjå Tørkesjå i standard/vanlig utførelse i henhold til byggeår. Spaltepanel. Taktekke av bølgeblikk. 9 av 10

10 VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Administrasjon og div.: Ansatte vedlikeholdskostn.: Sum kostnader Kr: Kapitalisert verdi Kommentar: Kapitalisering fortaes ikke på boliger til eget bruk. Verdibergning areal: areal på 493,0 daa. Fulldyrket/overfl.dyrk. 34,0 daa. a 600,-= kr ,Skog/kratt 293,1 daa. a 100,=" 29310,Annet areal: 165,9 daa. a 10,= kr. 1659,Sum kr.51369,- Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Eldre våningshus Garasje Fjøs Naust I Naust II Tørkesjå Sum normale byggekostnader: Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider): Teknisk verdi: Teknisk verdi uten tomt : Tillegg for normal tomteverdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: av 10