Til: Fra: Andelseiere i Bogerud borettslag Norconsult Dato: 2014-01-13 Informasjon om rehabilitering av vann og avløpsrør Historikk Bogerud borettslag har et vedlikeholdsbehov på felles vann og avløpsledninger. Styret har arbeidet med å vurdere løsninger på problemet og ønsker å fatte et vedtak om rehabilitering ved generalforsamlingen i mars dette år. For to år siden ble et forslag, som var støttet av styret, fremlagt av Obos Prosjekt. Forslaget ble nedstemt. Styret har nå tatt kontakt med Norconsult for å få bistand til å vurdere styrets forslag og eventuelle andre muligheter. Styret har gjennomført et møte med Norconsult hvor temaet har vært nødvendighet av rehabilitering og de vanligste metoder. I tillegg ble det diskutert alternative metoder for å hente inn tilbud. Møtet konkluderte med at styret burde arbeide videre med å innhente konkrete tilbud. Norconsult fikk i oppgave å gi sin betraktning over nødvendigheten av å gjøre en rehabilitering og fremskaffe budsjett for noen alternative løsninger. I tillegg vil Norconsult vurdere innkommende tilbud og bistå ved informasjonsmøter med andelseierne. Hvorfor må noe gjøres? Lekkasjer fra vann og avløpsinstallasjoner står for en stor andel av de vannskader som oppstår i et borettslag. Lekkasjer har normalt sin årsak i enten feilkonstruksjoner eller slitasje. Feilkonstruksjoner er ikke et problem i eldre borettslag med mindre bruken av installasjonen endrer seg. Det er imidlertid et faktum at bruken har endret seg mye på de drøye 50 år det har gått siden byggene ble oppført. /srv/www/vhosts/online-convert.com/save/queued/2/e/8/2e844fc6691862f11b18b9fa533c67dc/i_7ab4167d91a8c534.docx 2014-01-13 Side 1 av 8
Baderom og installasjoner utsettes for høyere påkjenning i dag enn det som var vanlig tidligere. Det dusjes ofte flere ganger daglig og mange tørker ikke av gulv og vegger etter dusjingen. Resultatet er at konstruksjonene kan stå under kontinuerlig fuktbelastning dersom ikke badene er oppgradert med nye membraner. Økt bruk øker også slitasjen på vann og avløp. De fleste vannlekkasjer i fra eldre vann- og avløpsrør skyldes groptæring i vannrør og grafittisering av avløpsrør. Begge disse skadeårsakene øker med økende bruk. Sintef Byggforsk har statistisk materiale som viser gjennomsnittlig brukstid for vann og avløpsinstallasjoner. Ved å gå inn i tabeller kan vi finne brukstiden for kobberrør, støpejern avløpsrør og støpejernssluk. Tabell 1: Anbefalt brukstid for sanitærinstallasjoner. Sintef Byggforsk 770.330 Type Tekni Anbef Kommentarer Typiske årsaker til vannlekkasje sk alt leveti bruksti d år d år Vannrør- 25-50 Kobberrør med rørdeler Groptæring, kobber 100 av messing utmattingskorrosjon, erosjonskorrosjon, frost Sluk- støpejern 25-75 50 Sluk uten klemring bør byttes ved rehabilitering Korrosjon (grafittisering) Avløpsrør- støpejern 25-100 50/ 40* Dominerende rørmateriale mellom *Kjøkkenavløp er mest utsatt for korrosjon (grafittisering) 1950 og 1970 /srv/www/vhosts/online-convert.com/save/queued/2/e/8/2e844fc6691862f11b18b9fa533c67dc/i_7ab4167d91a8c534.docx 2014-01-13 Side 2 av 8
I et borettslag vil følgene av rørbrudd påvirke mange mennesker. Brudd på avløpsrør er av mange betraktet som det minst ønskelige fordi forurenset vann da vil trenge inn i tilstøtende leiligheter. Sett fra et økonomisk perspektiv vil imidlertid brudd på vannledninger normalt ha større konsekvenser enn brudd på avløp. I de alvorligste tilfellene kan leiligheter bli ubeboelige i lang tid. Økende risiko for rørbrudd er dermed noe som må vurderes når man skal gi råd om rehabilitering. Det finnes ikke noe eksakt tidspunkt som kan vise nøyaktig når det er behov for en mer omfattende utbedring enn å fortsette å reparere vannlekkasjer lokalt. Det man vet er at på et gitt tidspunkt vil antall vannlekkasjer ha en kostnad som gjør at det er dyrere å fortsette å reparere vannlekksjer enn å skifte ut rørnett og oppgradere membraner. Forholdet mellom skadeutvikling og brukstid for to spesifikke vvs installasjoner kan beskrives med denne figuren utgitt av Sintef Byggforsk. Figur 1: Grafisk fremstilling av normal skadeutvikling. Sintef Byggforsk 700.330 /srv/www/vhosts/online-convert.com/save/queued/2/e/8/2e844fc6691862f11b18b9fa533c67dc/i_7ab4167d91a8c534.docx 2014-01-13 Side 3 av 8
Figuren viser levetidskurven til oppvaskmaskiner og en type kobberrør. Man kan se at statistisk er det ganske mange lekkasjer knyttet til installasjonstidspunktet og den etterfølgende reklamasjonstiden. Deretter kommer en periode med et relativt lite antall vannlekkasjer. Denne perioden er normalperioden slik folk flest oppfatter sin sannsynlighet for å få en vannlekkasje. Etter hvert som produktet brukes over tid øker sannsynligheten for lekkasje på grunn av slitasje. Anbefalt brukstid er det tidspunkt hvor man har slitt ut så mye av installasjonen ved normal bruk at installasjonen anbefales skiftet. Antall skadetilfeller er økende på dette tidspunktet. Norconsult har mottatt tall fra Bogerud borettslags forsikringsselskap. De viser at Bogerud borettslag hadde en økende grad av vannskader i perioden 2008 til 2011. Borettslaget ble oppført i 1963 og har således et vann- og avløpsnett som er blitt 50 år. Reparasjoner av vann- og avløpsinstallasjoner fjerner bare de lokalt dårligste deler av rørsystemet og forårsaker mye problemer for de andelseierne som rammes. Norconsult mener det er fornuftig av borettslaget å sette i gang arbeidet med en større rehabilitering istedenfor å lappe på en installasjon som må forventes å få en høyere skadefrekvens. Hva må gjøres? Norconsult mener at det er grunn til å planlegge for en rehabilitering eller utskifting av vann- og avløpsinstallasjoner. Inntil et prosjekt kan igangsettes vil det være behov for å fortsette reparasjonsarbeider i forbindelse med vannlekkasjer. Vi vet imidlertid at anbefalt brukstid for vann- og avløpsrør er nådd og at det er bygningsmessige svakheter ved våtrommene. Etter vårt skjønn er det tre muligheter for borettslaget. 1- Beholde installasjonen I fra et snevert synspunkt vil det kunne være økonomisk lønnsomt å spekulere i at antall /srv/www/vhosts/online-convert.com/save/queued/2/e/8/2e844fc6691862f11b18b9fa533c67dc/i_7ab4167d91a8c534.docx 2014-01-13 Side 4 av 8
vannlekkasjer ikke øker og på den måten utsette problemløsningen. For at dette skal være økonomisk lønnsomt forutsettes det at forsikringsselskapet ikke øker sin premie eller egenandeler. Fremtidig kostnad må heller ikke økes ved at flere eiere rehabiliterer sitt bad på egen hånd. Reparasjonsarbeider vil kun ha en utsettende effekt på et ellers nødvendig arbeid med å skifte ut eller rehabilitere felles vann- og avløpsledninger. Reparasjonsarbeidene vil heller ikke gi noen prisreduksjon i det fremtidige arbeidet som må komme. I praksis vil det alltid være noen andelseiere som av forskjellige årsaker trenger å gjøre noe med bad eller kjøkken. Antallet slike andelseiere øker med tiden som går. Deres egeninnsats vil i verste fall være bortkastet og i beste fall ikke ha noen påvirkning på behovet for et større prosjekt. Norconsult fraråder reparasjonsalternativet. 2- Delvis rehabilitering Man kan tenke seg å rehabilitere eller skifte ut de deler av installasjonen som har størst risiko for å forårsake vannskader. Det er bare avløpsledninger som kan tenkes å bli rehabilitert ved at det kan trekkes en strømpe innvendig i de eksisterende rørene. Vannledninger kan ikke rehabiliteres på denne måten uten at det avgis giftige stoffer til drikkevannet eller at kapasiteten blir vesentlig forringet. Mange eiere vil nok av økonomiske forventninger kunne ønske seg et budsjettforslag over en avløpsrehabilitering. En prosjektkostnad for en slik utbedring er under beregning, slik at kostnadene vil kunne fremlegges for andelseierne. Vi ser av forsikringsselskapets statistikk at de skader som har oppstått i borettslaget har kommet fra bruk, dårlige vannrør og dårlige avløp. /srv/www/vhosts/online-convert.com/save/queued/2/e/8/2e844fc6691862f11b18b9fa533c67dc/i_7ab4167d91a8c534.docx 2014-01-13 Side 5 av 8
Man kan tenke seg å utbedre avløpsledninger først, for deretter å vente noen år for å utbedre vannledninger. En slik løsning vil spre kostnaden over en lengre periode, men løsningen vil samtidig være fordyrende. Tilrigging av byggeplass må skje i to omganger. En økt sannsynlighet for vannlekkasjer vil være til stede i tidsrommet mellom utbedring av avløp og vann, og andelseiere med lekkasjer fra bruk vil måtte bekoste en våtromsrehabilitering på egen hånd. Norconsult vil derfor fraråde et mindre omfang enn å utbedre både vann- og avløpsledninger samtidig. 3- Samordnet felles våtromsrehabilitering Norconsult har erfaring med at priser på våtromsrehabiliteringer som igangsettes av hver enkelt andelseier normalt ligger 20 40 % høyere enn der de gjennomføres som et samordnet prosjekt. Dette under forutsetning av at sammenlignbart omfang. I tillegg vet man at den gjennomsnittlige kvaliteten på utført arbeid øker når en dyktig entreprenør får ansvar for hele borettslaget fremfor at hver andelseier går til innkjøp av tjenesten. Bogerud borettslag består av 206 leiligheter. I dag betyr det sannsynligvis at det er et stort sprik i kvalitet i borettslaget. Vi er kjent med at styret i Bogerud borettslag har tatt kontakt med naboborettslag som har fått rehabilitert sine sanitærinstallasjoner. Etter vårt kjennskap har de fleste valgt det som kalles en samordnet felles våtromsrehabilitering. En samordnet felles rehabilitering av våtrom betyr at borettslaget tegner kontrakt med en entreprenør, som moderniserer alle badene og legger nye vann- og avløpsledninger. WC skiftes ut med nytt grunnet nye rørføringer. Alle bygningsmessige skader utbedres og det etableres nye membraner (vanntette lag) i baderom. Overflatene blir flislagt. Borettslaget tar opp nødvendige lån og dekker kostnader forbundet med arbeidene. /srv/www/vhosts/online-convert.com/save/queued/2/e/8/2e844fc6691862f11b18b9fa533c67dc/i_7ab4167d91a8c534.docx 2014-01-13 Side 6 av 8
Valg av entreprenør kan gjøres ved å utarbeide en tilbudsforespørsel og gjennomføre en tilbudskonkurranse, eller ved å ta utgangspunkt i et referansebygg fra en tidligere kontrahering. Vi er kjent med at borettslaget har tatt utgangspunkt i et referansebygg for på den måten å fremskaffe et tilbud. Metoden er ikke så vanlig, men den kan være kostnadsbesparende. Borettslaget vil på den måten spare kostnadene ved å utarbeide beskrivelse og gjennomføre en tilbudsrunde. Et referanseprosjekt vil kunne gi en god bekreftelse på hvilket kvalitetsnivå som er ønsket. Norconsult anbefaler en samordnet rehabilitering med tanke på å få det beste forholdet mellom pris og omfang av arbeider innenfor en kortest mulig periode. Nyoppussete bad? Som tidligere nevnt vil andelen bad som må rehabiliteres øke etter som installasjonen blir eldre og spesielt når andelseiere flytter ut og nye flytter inn. Blant de 206 leilighetene i borettslaget må det antas at det finnes leiligheter som nylig er renovert opp til en standard tilsvarende standarden i et bad som gjennomgår en samordnet rehabilitering. Disse leilighetene bør skjermes, i den grad det er mulig, mot et eventuelt nytt felles prosjekt. Dersom borettslaget velger alternativ 1 eller 2 vil disse leilighetene påvirkes i samme grad som alle andre. Dersom borettslaget velger alternativ 3 vil noen bad omgås av prosjektet. Dette vil kunne føre til en reduksjon i prisen for borettslaget. En slik reduksjon blir vanligvis tilbakeført til andelseier av leilighet etter at prosjektet er avsluttet. Informasjon til andelseiere Av de tre fremlagte handlingsalternativer krever alternativ 2 og 3 at det gjennomføres en komplett budsjettering og en vurdering av husleiekonsekvenser. Styret har ambisjon om å gjennomføre informasjonsmøter i februar slik at alternativene kan belyses skikkelig og at /srv/www/vhosts/online-convert.com/save/queued/2/e/8/2e844fc6691862f11b18b9fa533c67dc/i_7ab4167d91a8c534.docx 2014-01-13 Side 7 av 8
andelseierne kan stille de spørsmål de måtte ønske. Det vil sendes ut en egen innkalling til informasjonsmøtene. Norconsult vil i samarbeid med styret legge opp til at all nødvendig informasjon skal kunne fremlegges på møtet eller som et notat i etterkant av møtet. Pris, gjennomføringstid og omfang av utbedringer vil være tema. Vi anbefaler alle som har spørsmål om å notere seg disse i forkant av møtet og stille dem dersom ikke informasjonen har gitt svar på akkurat ditt spørsmål. For styret i Bogerud borettslag Norconsult AS /srv/www/vhosts/online-convert.com/save/queued/2/e/8/2e844fc6691862f11b18b9fa533c67dc/i_7ab4167d91a8c534.docx 2014-01-13 Side 8 av 8