Delegasjonssak nr: FBR RAM 1477/16 ROJO arkitekter AS Kongensg 89 N-7012 TRONDHEIM RAMMETILLATELSE - delvis godkjenning Saksbehandler Marianne Laanke Losen Saksnummer oppgis ved alle henvendelser Kontaktperson Ole Kristian Kråkmo Dato Cecilie Løvøs veg 2, delvis rammetillatelse for oppføring av en enebolig og to rekkehus Gnr./Bnr.: 53/20 Ansvarlig søker: ROJO arkitekter AS Tiltakshaver/byggherre: Cecilie Løvøs veg 2 AS Søknaden gjelder ny enebolig med garasje og to rekkehus med egne carporter. Vedtak godkjenner rammesøknaden delvis. Dere kan ikke sette i gang byggearbeidene før dere har fått igangsettingstillatelse. Vi viser til plan- og bygningsloven 20-2 og 21-4. Vi gir ikke dispensasjon fra avstandskravet i plan- og bygningsloven 29-4 for tilbygg garasje etter plan- og bygningsloven 19-2. Alle parter kan klage på vedtaket innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Steinulf Hoel bygningssjef Marianne Laanke Losen byggesaksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: 1. Saksbehandling med begrunnelse for vedtak 2. Gebyrer og videre oppfølging 3. Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi: Cecilie Løvøs veg 2 AS, Cecilie Løvøs veg 2, 7050 TRONDHEIM Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: +47 72542500 Organisasjonsnummer: NO 989 091 565 E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse: http://www.trondheim.kommune.no/bygging
Side 2 Studentsamskipnaden i Trondheim, SIT, Postboks 2460, Sluppen, 7005 Trondheim Marius Bremseth, Cecilie Løvøs veg 6, 7050 TRONDHEIM Ingjerd Larsen, Cecilie Løvøs veg 8, 7050 TRONDHEIM Karin Bals Lie, Cecilie Løvøs veg 14, 7050 TRONDHEIM Moholt borettslag v / TOBB, Krambugata 1, 7011 TRONDHEIM 1. SAKSBEHANDLING MED BEGRUNNELSE FOR VEDTAK Generell informasjon Vi mottok søknaden 16.03.2016. Tegninger og dokumentasjon mottatt samme dato ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Det er sendt inn en parallell søknad om deling av eiendommen i totalt fem parseller, hvorav en av parsellene vil være kjøreadkomst til boligene. Søknaden om deling behandles separat. Forhåndskonferanse er holdt 31.08.2015. Eiendommen er omfattet av kommuneplanens arealdel, vedtatt 21.03.2013. Eiendommen er vist som eksisterende boligbebyggelse. Eiendommen ligger også innen hensynssone kulturmiljø Moholt studentby. Eiendommen er ikke omfattet av reguleringsplan. Eiendommen er uregulert. Privatrettslige forhold behandler byggetiltakene i henhold til plan- og bygningslovgivningen. tar ikke stilling til privatrettslige forhold, og gir ikke privatrettslige rettigheter. Nødvendige privatrettslige rettigheter må partene ordne med seg selv i mellom. Dersom man ikke har de nødvendige privatrettslige avtaler som byggetiltaket krever, kan man heller ikke gjennomføre byggetiltaket. Naboer Naboer og gjenboere er varslet. Det er kommet merknader fra følgende naboer: - Studentsamskipnaden i Trondheim (gnr/bnr 54/80 og 54/81) - Eiere av Cecilie Løvøs veg 6 (gnr/bnr 53/147) - Eiere av Cecilie Løvøs veg 8 (gnr/bnr 53/146) - Eiere av Cecilie Løvøs veg 14 (gnr/bnr 53/2) - Moholt borettslag (gnr/bnr 53/82, 53/101 og 53/102). Nabomerknadene:
Side 3
Side 4
Side 5 Ansvarlig søkers kommentarer / vurdering av nabomerknadene:
Side 6 vurderer at nabomerknadene er tilstrekkelig besvart av ansvarlig søker, og at naboer har fått den dokumentasjonen de ønsker. Når det gjelder naboers innvendinger til plasseringen av garasje nærmere enn 4 meter til eiendomsgrensen, viser vi til avsnittet Dispensasjon. Forhold omkring naboulemper går vi nærmere inn på i avsnittet Byggeprosjektet.
Side 7 Dispensasjon Byggeprosjektet det er søkt om krever dispensasjon fra avstandskravet i plan- og bygningsloven 29-4. Plan- og bygningsloven 19-2 krever at hensynene i bestemmelsen, (eller hensynene i formålsbestemmelsen) ikke blir vesentlig satt til side. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ansvarlig søkers begrunnelse for dispensasjonen:.. s vurdering av dispensasjonen: Plan- og bygningsloven 29-4 åpner for at kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere eiendomsgrensen enn 4 meter ved plassering av mindre frittliggende bygg på inntil 50 m 2. Garasjen det her søkes om er en garasje med takterrasse sammenbygd med boligen. Vilkårene for unntaket er dermed ikke til stede. Når det gjelder dispensasjon fra avstandskravet i plan- og bygningsloven, må dispensasjonskriteriene i plan- og bygningsloven være oppfylt for at skal kunne gi dispensasjonen. I denne saken ønsker tiltakshaver å fortette en eiendom med tre nye boliger.
Side 8 Dette bør kunne gjøres innenfor lovens rammer, og legges innenfor de ordinære avstandskrav som loven angir. kan ikke se at fordelene ved å dispensere fra avstandskravet for plassering av tilbygg (garasje med takterrasse) vil overgå ulempene dette medfører, spesielt for naboer. På bakgrunn av denne vurderingen kan ikke gi dispensasjon fra avstandskravet for plassering av tilbygg garasje 2,0 og 1,8 meter fra eiendomsgrensene til henholdsvis Cecilie Løvøs veg 6 og Cecilie Løvøs veg 14. Byggeprosjektet Søker redegjør for at etableringen av nye boliger ikke medfører endrede adkomstforhold, da det opprettes nye avkjørsler fra privat intern veg på eiendommen til de fremtidig fradelte parseller. Søker redegjør videre for at hver boenhet har uterom med gode solforhold, skjermet for motorisert trafikk. Det finnes offentlige lekeplasser med tilstrekkelig standard og kapasitet innenfor 200 meter trygg gangveg. Området er markert som hensynssone kulturmiljø. Byantikvaren har gitt en uttalelse i forbindelse med søknaden, og har ingen innvendinger mot fradeling og eventuell fortetting på den aktuelle eiendommen. Vurdering av naboulemper og sol/skygge Plan- og bygningsloven (pbl) er en rettighetslov. Dette betyr at et byggeprosjekt bare kan nektes dersom det er hjemmel i lov, forskrift eller rettslig bindende planverk. Trondheim kommune har i dag en fortettingspolitikk, og selv i et etablert boligområde må man regne med, og akseptere en del ulemper som følge av byggetiltak på naboeiendommer. En forutsetning for fortetting er likevel at bokvaliteter tilstrebes opprettholdt både for nye boliger og for berørte naboeiendommer. Snittegninger viser ny bebyggelse i Cecilie Løvøs veg 2 opp mot eksisterende bebyggelse både i Vestre Moholt-tun og for bebyggelsen på ulike eiendommer i Cecilie Løvøs veg. Selv om det nye rekkehuset (bolig 2 og 3) oppføres med høyder som legger seg helt opptil de alminnelige høydebegrensingene i plan- og bygningsloven, ligger høydene på riktig side av loven. I tillegg er avstanden fra fasadelivet bebyggelsen i Vestre Moholt-tun i overkant av 10 meter og vil dermed gi tilstrekkelig med luft og lys mellom bebyggelsen. Blokkbebyggelsen i Vestre Moholt-tun henvender seg mot nord, og leilighetene har verandaene sine relativt tett opp mot eiendomsgrensen i nord. Plasseringen av verandaer nært eiendomsgrensen mot nord kan imidlertid ikke legge begrensinger for utviklingen av Cecilie Løvøs veg 2, dersom denne utviklingen gjøres på en hensynsfull måte. Ansvarlig søker redegjør for at naboulemper i form av utsyn og innsyn er hensynstatt ved at rekkehusene henvender seg mot den eksisterende eneboligen på egen eiendom, og har en nærmest lukket fasade mot sør. Terrassene på de nye boligene er også lagt mot nordvest for å redusere innsynsproblematikken. Solstudier viser at skyggevirkningene fra morgen til 15.00 vil vinkles mot nordvest og nordøst, og vil derfor ikke gi skyggeulemper for bebyggelsen i Vestre Moholt-tun. Enkelte av leilighetene i Vestre Moholt-tun mister imidlertid noe ettermiddags- og kveldssol som følge av skyggevirkninger fra de to sammenbygde boligene (bolig 2 og 3). vurderer likevel at de tekniske kravene som skal hensynta lys- og solforhold er ivaretatt, da skyggevirkningene gjennom dagen er
Side 9 minimale. I tillegg vil ikke den nye bebyggelsen gjenbygge eiendommen og skape innestengtfølelse for Vestre Moholt-tun, da det legges opp til to ulike nye bygningsvolumer med ubebygd areal mellom byggene. har vurdert at forholdene ligger til rette for å kunne fortette eiendommen, da eiendommen Cecilie Løvøs veg 2 ligger mellom blokkbebyggelsen i Vestre Moholt-tun og høyblokkene i Moholt Allé (Moholt studentby). Prosjektet vil gi store fordeler ved at det gir flere nye boenheter i et attraktivt boområde. Volumet på ny bebyggelse vil ikke skille seg negativt ut i forhold til den omkringliggende bebyggelsen. En utvidelse med 3 nye boenheter som innordner seg volum og form på omkringliggende bebyggelse, kan ikke defineres som et større bygge- og anleggstiltak som gir vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Byggeprosjektet vil derfor ikke kreve reguleringsplan i henhold til kommuneplanens arealdel 3.1. vurderer at de nye boligene (uten eneboligens garasje med takterrasse), kun gir naboer begrensede ulemper. Byggenes høyder og avstander til eiendomsgrensene vurderes derfor å være akseptable. På bakgrunn av vurderingene over godkjenner søknaden om rammetillatelse delvis. Selve byggeprosjektet godkjennes, men dispensasjonen fra avstandskravet i plan- og bygningsloven 29-4 avslås. Dette betyr at tilbygg garasje med takterrasse på eneboligen (bolig 1) ikke godkjennes. Dere kan ikke sette i gang byggearbeidene før dere har fått igangsettingstillatelse. Plassering og høydefastsettelse Ved endringer i terrengforhold som kan påvirke byggverkets høyde, må dere gi beskjed til så snart som mulig. I dette vedtaket er det benyttet NN2000 som høydesystem. 2. GEBYRER OG VIDERE OPPFØLGING Gebyrer og avgifter Vi ber om at dere betaler gebyrer og avgifter (jf. fakturaer) innen fristen. Ved en eventuell klage må også gebyrer og avgifter betales. Vann- og avløpsledninger (VA-ledninger) anbefaler at dere avklarer med ledningseier om VA-ledning må legges om før du setter i gang. Ledningskart viser at byggeprosjektet kommer i konflikt med eksisterende ledninger i bakken. Hensikten er å unngå skade på eiendom eller ledning. Bygg- og anleggsavfall Dere må sende inn sluttrapport og kvitteringer som dokumenterer at avfallet er riktig disponert før vi kan gi ferdigattest, jf. SAK10 8-1 og TEK10 9-9. Ildsted
Side 10 Dersom det skal installeres nytt ildsted, må dere melde fra til Trøndelag brann- og redningstjeneste. Kontroll Vi forutsetter at dere gjennomfører kontroll etter gjeldende krav og egne styringssystem. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og være lett tilgjengelig ved et eventuelt tilsyn. Tilsyn har utarbeidet en strategi for tilsyn etter plan- og bygningsloven 25-1, jf. SAK10 15-1. Dette innebærer at vi prioriterer tilsyn med brannsikkerhet i særskilte brannobjekt og tett trehusbebyggelse i Midtbyen (sårbarhetsområde). I tillegg prioriterer vi universell utforming i publikums- og arbeidsbygninger, ansvarsrett der foretaket ikke har sentral godkjenning, avfallsplaner og miljøsaneringsbeskrivelser og sluttdokumentasjon for tiltaket. vurderer at det kan være aktuelt med tilsyn i byggeprosjektet, og vi ber om at dere tilrettelegger for det både i forbindelse med søknad om igangsettelse og ved søknad om ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse. Vilkår for tillatelsen Dersom arbeidene ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis byggeprosjektet innstilles i mer enn 2 år. Dette gjelder også for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges, jf. plan- og bygningsloven 21-9.
Side 11 3. MELDING OM RETT TIL Å KLAGE PÅ FORVALTNINGSVEDTAK Klagerett Dere har rett til å klage på vedtaket. Hvem kan du klage til? Dere kan sende klagen til. Hvis ikke tar klagen til følge, blir den sendt til bygningsrådet og behandlet der. Dersom bygningsrådet ikke tar klagen til følge, går den til Fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Klagefrist Klagefristen er 3 uker fra dagen dere mottar vedtaket. Dersom det er uklart for oss om dere har klaget i rett tid, må datoen for når dere mottok brevet oppgis. Dersom dere klager for sent, kan vi se bort fra klagen. Det går an å søke om å få forlenget fristen. I så fall må dere oppgi årsaken til at dere ønsker det. Rett til å kreve begrunnelse Dersom dere mener ikke har begrunnet vedtaket tilstrekkelig, kan dere kreve en slik begrunnelse før fristen går ut. Ny klagefrist blir da regnet fra den dagen dere mottar begrunnelsen. Innholdet i klagen Du/dere må presisere: - hvilket vedtak dere klager på - årsaken til at dere klager - eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagen må undertegnes. Utsettelse Selv om dere har klagerett, kan byggeprosjektet vanligvis settes i gang straks. Dere kan imidlertid søke om å få utsatt igangsetting til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort, jf. forvaltningsloven 42. Rett til å se saksdokumentene og til å kreve veiledning Med visse begrensninger har dere rett til å se dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. Dere må i tilfelle ta kontakt med. kan gi nærmere veiledning om adgangen til å klage, om framgangsmåten og om reglene for saksbehandling. Kostnader ved klagesaken Dere har mulighet til å få dekt vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken. Forutsetningen er da vanligvis at klagen blir tatt til følge. Reglene om erstatning for sakskostnader finnes i forvaltningsloven 36. kan orientere dere om retten til å kreve slik dekning.