Kommunesamling Husbanken Region Øst 20. mars 2014 Kim Astrup, NIBR Kristin Aarland, NOVA
Disposisjon Kort repetisjon av case 1 og 2 Finnes det gode leieboliger for dem? Gjennomgang av case 1 og 2 Valg av livsoppholdssatser Valg av kalkulasjonsrente Valg av løpetid Risikoeksponering blant lavinntektsgrupper Sikkerhetsnett for boligeiere
Case 1 Enslig ung ufør uførepensjon Bijobb i arbeidsmarkedsbedrift Bor hjemme Funksjonshemmet; tilsynsbehov Ingen gode leiealternativer Smalt & dyrt utvalg av eierboliger (Nybygg med døgnbemannet tjenestebase) Inntekt: kr 210 056 (trygd) + kr 37 452 (jobb)
Eiebudsjett m/sifo og kalkulasjonsrente NB rentefradrag er regnet etter rentesats 2,5 prosent SIFO-sats kvinne 20-50 u/bil: 7340 kr/mnd 1,2 mill boliglån trygd jobb Inntekt 210 056 37 452 Minstefradrag 56 715 16 104 Fradrag for uførhet 32 004 Rentefradrag (2,5 prosent) 29 690 Alminnelig inntekt 112 995 Skatt: Trygdeavgift 10 713 3 071 Toppskatt 0 Skatt på alminnelig inntekt 17 333 Skattebegrensningsregel 69 689 Skatt 31 117 Disponibel inntekt 216 391 SIFO 7 340 Boutgift (kalkulasjonsrente) 10 389 Resultat per måned: 304
SIFO-sats kvinne 20-50 u/bil: 2 mill boliglån (30 år) 2,5 mill boliglån (50 år) 7340 kr/mnd + fastrente 4 prosent trygd jobb trygd jobb Inntekt 210 056 37 452 210 056 37 452 Minstefradrag 56 715 16 104 56 715 16 104 Fradrag for uførhet 32 004 32 004 Rentefradrag 79 359 99 709 Alminnelig inntekt 63 326 42 976 Skatt: Trygdeavgift 10 713 3 071 10 713 3 071 Toppskatt 0 0 Skatt på alminnelig inntekt 3 922 0 Skattebegrensningsregel 0 0 Skatt 0 0 Disponibel inntekt 247 508 247 508 SIFO 7 340 7 340 Boutgift 12 548 12 643 Resultat per måned: 738 643
Stresstesting Kvinnen mister jobben «Råttent-bad»-sjokk: uforutsette ting oppstår Fellesutgifter øker Tiden jobber generelt for boligeiere Boligprisene faller
Sikkerhetsnett: Bostøtte Sparing? Foreldre? Tiltak: Refinansiering (inkl. annen gjeld; strekke nedbetalingstid) Tilskudd
Ikke jobb 2 mill boliglån (30 år) 2,5 mill boliglån (50 år) trygd jobb trygd jobb Inntekt 210 056 0 210 056 0 Minstefradrag 56 715 0 56 715 0 Fradrag for uførhet 32 004 32 004 Rentefradrag 79 359 99 709 Alminnelig inntekt 41 978 21 628 Skatt: Trygdeavgift 10 713 0 10 713 0 Toppskatt 0 0 Skatt på alminnelig inntekt 0 0 Skattebegrensningsregel 0 0 Skatt 0 0 Disponibel inntekt 210 056 210 056 SIFO 7 340 7 340 Boutgift 12 548 12 643 Resultat per måned: -2 383-2 478 Bostøtte - k1 2 191 2 191 Bostøtte - k2 1 783 1 783 Bostøtte - k3 1 491 1 491 Bostøtte - k4 908 908
Refinansiering 2 mill boliglån 2,5 mill boliglån (50) etter ti år (30 år) Tilskudd (tusen) 0 100 200 300 Restlån 1 575 679 2 308 000 2 208 000 2 108 000 2 008 000 Fastrente 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04 Løpetid 30 50 50 50 50 Terminbeløp 7 523 8 902 8 516 8 131 7 745 SIFO 7 340 7 340 7 340 7 340 7 340 Boutgift 10 523 11 902 11 516 11 131 10 745 Resultat per måned: -358-1 737-1 351-966 -580 Bostøtte - k1 2 191 2 191 Bostøtte - k2 1 783 1 783 Bostøtte - k3 1 491 1 491 Bostøtte - k4 908 908
Case 2 Familie med to voksne og fire barn Far ung ufør; mor jobber 50 prosent Leier kommunal 3-roms bolig Leie 14 000 per mnd Tilrettelagt bolig? SIFO-satser svært høye 28 756 kr per mnd Samlet årsinntekt kr 389 303 + barnetrygd
Eiebudsjett m/sifo og kalkulasjonsrente NB rentefradrag regnet etter 2,5 % 0,5 mill boliglån Fullt tilskudd: Mann Kvinne Mann Kvinne Inntekt 211 476 177 680 211 476 177 680 Minstefradrag 57 099 76 402 57 099 76 402 Fradrag for uførhet 32 004 32 004 Rentefradrag 6 186 6 186 0 0 Alminnelig inntekt 116 188 95 092 122 373 101 278 Skatt: Trygdeavgift 10 785 14 570 10 785 14 570 Toppskatt 0 0 0 0 Skatt på alminnelig inntekt 18 195 12 499 19 865 14 169 Skattebegrensningsregel 49 872 49 872 Skatt 28 980 27 069 30 650 28 739 Disponibel inntekt 182 496 150 611 180 826 148 941 Barnetrygd 46 560 46 560 Total disponibel inntekt 379 667 376 327 SIFO per mnd 28 756 28 756 Boutgift (kalkulasjonsrente) 6 079 3 000 I minus per måned: -3 196-395 Til konsum eksl bostøtte 25 560 28 361
Leiebudsjett Mann Kvinne Inntekt 211 476 177 680 Minstefradrag 57 099 76 402 Fradrag for uførhet 32 004 Rentefradrag 0 0 Alminnelig inntekt 122 373 101 278 Skatt: Trygdeavgift 10 785 14 570 Toppskatt 0 0 Skatt på alminnelig inntekt 19 865 14 169 Skattebegrensningsregel 49 872 Skatt 30 650 28 739 Disponibel inntekt 180 826 148 941 Barnetrygd 46 560 Total disponibel inntekt 376 327 Bostøtte - k1 758 Bostøtte - k2 350 Bostøtte - k3 0 Bostøtte - k4 0 SIFO per mnd 28 756 Boutgift: 14 000 Til konsum eksl bostøtte 17 361
Eiebudsjett Eiebudsjett 2 mill Eiebudsjett 2,5 mill Fastrente 4 prosent Mann Kvinne Mann Kvinne Inntekt 211 476 177 680 211 476 177 680 Minstefradrag 57 099 76 402 57 099 76 402 Fradrag for uførhet 32 004 32 004 Rentefradrag 39 680 39 680 49 600 49 600 Alminnelig inntekt 82 694 61 598 72 774 51 678 Skatt: Trygdeavgift 10 785 14 570 10 785 14 570 Toppskatt 0 0 0 0 Skatt på alminnelig inntekt 9 151 3 455 6 473 777 Skattebegrensningsregel 0 0 Skatt 0 18 025 0 15 347 Disponibel inntekt 211 476 159 655 211 476 162 333 Barnetrygd 46 560 46 560 Total disponibel inntekt 417 691 420 369 Bostøtte - k1 758 758 Bostøtte - k2 350 350 Bostøtte - k3 0 0 Bostøtte - k4 0 0 Boutgift: 12 548 14 935 Til konsum eksl bostøtte 22 259 20 095
Stresstesting Kvinnes stillingsbrøk reduseres Arbeidsledighet «Råttent-bad»-sjokk: uforutsette ting oppstår Fellesutgifter øker Tiden jobber generelt for boligeiere Boligprisene faller
Sikkerhetsnett: Dagpenger ved arbeidsledighet Annen inntektssikring Sparing? Bostøtte Tiltak: Avdragsfri periode Refinansiering (inkl. annen gjeld; strekke nedbetalingstid) Tilskudd Sosialhjelp
Fastrente 4 prosent Eiebudsjett 2 mill Eiebudsjett 2,5 mill Mor arbeidsledig Mann Kvinne Mann Kvinne Inntekt 211 476 110 872 211 476 110 872 Minstefradrag 57 099 47 675 57 099 47 675 Fradrag for uførhet 32 004 32 004 Rentefradrag 39 680 39 680 49 600 49 600 Alminnelig inntekt 82 694 23 518 72 774 13 598 Skatt: Trygdeavgift 10 785 9 092 10 785 9 092 Toppskatt 0 0 0 0 Skatt på alminnelig inntekt 9 151 0 6 473 0 Skattebegrensningsregel 0 0 Skatt 0 9 092 0 9 092 Disponibel inntekt 211 476 101 781 211 476 101 781 Barnetrygd 46 560 46 560 Total disponibel inntekt 359 817 359 817 Boutgift: 12 548 14 935 Til konsum eksl bostøtte 17 436 15 049 Konsum før inntektsnedgang 22 259 20 095 Reduksjon i konsum per mnd -4 823-5 046 Bostøtte - k1 1 667 1 667 Bostøtte - k2 1 259 1 259 Bostøtte - k3 967 967 Bostøtte - k4 384 384 Avdragsfrihet 3 000 4 000
Oppsummering Nye muligheter ved kreativ bruk av virkemidlene Fast/flytende rente Løpetid Mindre avhengig av tilskudd Mindre marginer identifisere risiko og planlegge Sikkerhetsnett og tiltak avhenger av Varighet av endring (midlertidig eller varig) Type endring (utgiftsøkning eller inntektsbortfall)
Er det forsvarlig å utvide den norske eierlinja med en satsing på økt boligeie blant vanskeligstilte? Hva med retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis? Er lovverk og finansavtalelov i strid med en offensiv startlånspolitikk rettet mot vanskeligstilte? Er det «dramatisk» å innvilge lån som er 4, 5 eller 6 ganger inntekt i gjeldsgrad? Forsvarlig eller uforsvarlig? Skal saksbehandler i kommunen unnlate fokus på «bankfaget»? Kan det være slik at boligeie kan bli en skjebne for en svak startlånssøker som ikke forstår sitt eget beste?
Husstander med lavinntekt er mer utsatte og økonomisk sårbare - bør ikke FT s retningslinjer også gjelde for dem? Lavinntekt og risikoutsatthet Er risiko et problem hvis den kan håndteres? Tiden jobber for boligeiere Er leie av bolig mindre risikabelt? Hva er forsvarlig utlånspraksis for startlånet?
Sikkerhetsnettet for dem som faller i gjennom sikkerhetsnettet Kommunens økonomiske rådgivningstjeneste Startlån som et risikovirkemiddel Gjeldsordningsloven Empiriske funn fra rapporten vår Økonomisk risiko og boligeie
Internasjonal forskning hva kan vi lære? Strategier for å minske risiko (Quercia, 1999) Tiltak Ingen Kursing i boligkjøp Kursing i boligkjøp + individuell rådgiving før kjøp Kursing i boligkjøp + individuell rådgivning før kjøp + individuell oppfølging etter kjøp + tidlig intervensjon ved manglende betaling + økonomisk rådgivning, frivillig forvaltning Betjeningsrisiko Høyest Nest høyest Nest lavest Lavest
Oppsummering og konklusjon Retningslinjene fra FT er ufullstendige og gir ikke alle svar på hvordan håndtere risiko for alle typer boligeiere. Det trenger ikke å være «dramatisk» å innvilge lån som er 4, 5 eller 6 ganger inntekt i gjeldsgrad. I enkelte tilfeller kan enda høyere gjeldsgrader være forsvarlig. Lovverk og finansavtalelov er ikke i strid med en offensiv startlånspolitikk rettet mot vanskeligstilte God saksbehandling av startlån trenger å kombinere god bankfaglig og sosialfaglig kompetanse. Kan det være slik at boligeie kan bli en skjebne for en svak startlånssøker som ikke forstår sitt eget beste? Ikke hvis kommunen har god startlånspraksis og følger opp låntakere ved problemer Gjeldsordningsloven er uansett siste sikkerhetsnett som hindrer at boligeie får katastrofale konsekvenser. Per i dag får de fleste boligeiere som får gjeldsordning, med seg boligen inn i en gjeldsordning.