SAKSPROTOKOLL AVSLAG DISPENSASJON DELING 33/11 SANDVE KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg tekniskbehandlet saken den 04.12.2014 - Saknr. 187/14. Behandling: Albertsen (KrF) fremmet følgende forslag på vegne av alle partiene (KrF, H, FrP, Sp, Ap): Saken utsettes. Hovedutvalg teknisk anbefaler i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 fra samme lovs 11-6 vedrørende kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål, for fradeling av bolighus nr. 2 på gbr.nr. 33/11. Det er lagt særlig vekt på at denne dispensasjonen ikke påvirker landbruksinteressene på en negativ måte og landbruksareal blir ikke redusert. En eiendom på ca 25 mål er for liten til at fremtidige generasjoner kan leve av landbruket. Derfor blir det ikke negativt for landbruket at bolighuset skilles fra og resterende jordbruksareal overtas og drives sammen med jordbruksarealet på gbr.nr. 33/10. Forutsetning for dispensasjonen er at fraskilt jordbruksareal av 33/11 selges som tilleggsjord til 33/10 slik at denne jordbruksenheten blir en samlet parsell. Dette er også i tråd med eiernes intensjon. På den måten blir ikke jordressursene svekket ved denne dispensasjonen og landbrukshensyn ivaretas. Hensynet til loven det dispenseres fra blir på denne måten ikke vesentlig tilsidesatt og fordelene er klart større enn ulempene. Hovedutvalg teknisk finner det derfor tilrådelig å dispensere i dette tilfellet Saken oversendes fylkesmannen for uttale. Fellesforslaget fremmet av Albertsen enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes. Hovedutvalg teknisk anbefaler i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 fra samme lovs 11-6 vedrørende kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål, for fradeling av bolighus nr. 2 på gbr.nr. 33/11. Det er lagt særlig vekt på at denne dispensasjonen ikke påvirker landbruksinteressene på en negativ måte og landbruksareal blir ikke redusert. En eiendom på ca 25 mål er for liten til at fremtidige generasjoner kan leve av landbruket. Derfor blir det ikke negativt for landbruket at bolighuset skilles fra og resterende jordbruksareal overtas og drives sammen med jordbruksarealet på gbr.nr. 33/10.
Forutsetning for dispensasjonen er at fraskilt jordbruksareal av 33/11 selges som tilleggsjord til 33/10 slik at denne jordbruksenheten blir en samlet parsell. Dette er også i tråd med eiernes intensjon. På den måten blir ikke jordressursene svekket ved denne dispensasjonen og landbrukshensyn ivaretas. Hensynet til loven det dispenseres fra blir på denne måten ikke vesentlig tilsidesatt og fordelene er klart større enn ulempene. Hovedutvalg teknisk finner det derfor tilrådelig å dispensere i dette tilfellet Saken oversendes fylkesmannen for uttale.
SAKSPROTOKOLL - AVSLAG DISPENSASJON DELING 33/11, SANDVE - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk behandlet saken den 23.10.2014, saksnr. 170/14 Behandling: Albertsen (KrF) foreslo: Saken utsettes for befaring. Albertsens forslag vedtatt med 7 stemmer mot 2 (V1, SP 1) Vedtak: Saken utsettes for befaring.
SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 33/11 Arkivsaksnr.: 11/1541 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk 18.08.2014 Hovedutvalg teknisk 23.10.2014 Hovedutvalg teknisk 04.12.2014 Hovedutvalg teknisk 12.03.2015 33/11 SANDVE, DISPENSASJON PBL FRADELING AV BOLIGHUS NR. 2 Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk dispenserer i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 fra samme lovs 11-6 vedrørende kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål, for fradeling av bolighus nr. 2 på gbr.nr. 33/11. Det er lagt særlig vekt på at denne dispensasjonen ikke påvirker landbruksinteressene på en negativ måte og landbruksareal blir ikke redusert. En eiendom på ca. 25 mål er for liten til at fremtidige generasjoner kan leve av landbruket. Derfor blir det ikke negativt for landbruket at bolighuset skilles fra og resterende jordbruksareal overtas og drives sammen med jordbruksarealet på gbr.nr. 33/10. Forutsetning for dispensasjonen er at fraskilt jordbruksareal av 33/11 selges som tilleggsjord til 33/10 slik at denne jordbruksenheten blir en samlet parsell. Dette er også i tråd med eiernes intensjon. På den måten blir ikke jordressursene svekket ved denne dispensasjonen og landbrukshensyn ivaretas. Hensynet til loven det dispenseres fra blir på denne måten ikke vesentlig tilsidesatt og fordelene er klart større enn ulempene. Hovedutvalg teknisk finner det derfor tilrådelig å dispensere i dette tilfellet. Saken sendes fylkesmannen til orientering.
Oversikt, vedlegg: 1. Uttale fra fylkesmannen til anbefalingen fra HTS om dispensasjon. 2. Saksprotokoll - anbefaling, HTS-vedtak i sak nr. 187/14 den 4. des.-14. 3. Saksprotokoll utsatt behandling, HTS-vedtak i sak nr. 170/14 den 23. okt.-14. 4. Saksfremlegg pr. 23. okt.-14. 5. Klage. 6. Delegert sak nr. 739/14).
SAKSFREMSTILLING BAKGRUNN Med fullmakt fra de øvrige to sameiere har Kjell Magnus Sandve søkt om fradeling av hus nr. 2 på landbrukseiendom med gnr./bnr. 33/11. Det ble i delegert sak nr. 739/14 etter pbl. gitt avslag på dispensasjon (se vedlegg nr. 4). I brev postregistrert 22. sept.-14 klager søker på avslaget. Teknisk sjef fremla for hovedutvalget i sak nr. 33/13 forslag om avslag på dispensasjon etter plan- og bygningsloven (pbl.). HTS vedtok i sak nr. 170/14 med 7 mot 2 stemmer å utsette behandlingen for befaring (se vedlegg nr. 3). HTS vedtok enstemmig i sak nr. 187/14 å anbefale dispensasjon (se vedlegg nr. 2). For nærmere detaljer om forutgående behandling, viser teknisk sjef til de vedlegg som følger denne behandlingen. Når det gjelder kommunens behandlingsrekkefølge for saker angående bolighus nr. 2 på landbrukseiendom, gjør teknisk sjef oppmerksom på anbefalingene i T-1241 1 og T-1416 fra daværende LD 2 og MD. Her blir det fremhevet at dispensasjonsspørsmålet bør avklares først før selve delingen evt. behandles etter pbl. og jl. Denne behandlingen er derfor etter pbl. som dispensasjonssak uten formelt vedtak om deling. Uttale fra Fylkesmannen i Rogaland ble mottatt pr. 22. jan.-15 (se vedlegg nr. 1), og saken legges derfor frem for ny behandling i HTS. VURDERING Frarådingen fra fylkesmannen (FM) sammenfattes i følgende punkt: 1. Er i stor grad enig med administrasjonen i Karmøy kommune sin utredning i saken. 2. Parsellen er omkranset av jordbruksareal (innmarksbeite) noe som kan gi konflikter mellom bolig og landbruk knyttet til støy, støv, lukt og lignende. Dispensering setter derfor konkret landbrukshensynet til side. 3. Jordbruket i Karmøy har krevende fysiske driftsvilkår blant annet somfølge av oppdeling, teigblanding og iblanding av boliger og virksomheter uten tilknytning til landbruket. Delingstillatelse vil derfor også gi uheldig presedens for tilsvarende saker. Teknisk sjef viser til sine forutgående faglige vurderinger i delegert og politisk sak, og mener at forannevnte punkter i uttalen fra FM også støtter disse. Med bakgrunn i dette legges saken frem uten ytterligere vurdering. 1 T-1241 fra juni 1998 og T-1416 fra august 2002. 2 LD: nåværende LMD (Landbruks- og Matdepartementet), MD: nåværende KMD (Klima- og Miljødepartementet).
KONKLUSJON Teknisk sjef mener at dispensering kan gi uheldig presedens for tilsvarende saker i LNFområdene, men vil med bakgrunn i tidligere enstemmig vedtak fra HTS legge frem utvalgets tidligere begrunnelse og forslag om at dispensasjon gis.
Dokid: 15007081 (11/1541-20) 33/11 - UTTALE TIL DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANEN FYLKESMANNEN I ROGALAND Dykkar ref.: 11/1541 Vår dato: 16.01.2015 Vår 2014/12520 Arkivnr.: 421.3 Karmøy kommune Rådhusel 4250 Kopervik KARMØY KOMMUNE TEKNISK 22 JAN,2015 PostadresSe: Postbok 59 Sentrum, 4001 Stavanger Besøksadiesse: Lagardsveien 44, Stavanger T: 51 56 87 00 F: 51 52 03 00 E: fmropostfylkesmannen no frj-lf/_z(.., 3:55c/ www.fylkesmannen no/rogaland Uttale - dispensasjon frå kommuneplanen for frådeling av bustadhus frå gnr./bnr. 33/11 på Karmøy Vi viser til kommunen si oversending av saka, motteke med brev datert 11.12.2014 og e-post datert 08.01.2015. Bakgrunn for saka Saka gjeld frådeling av bustadhuset med ei tomt på om lag 1,9 dekar frå landbrukseigedomen gnr. 33, bnr. 1 på Sandve. Eigedomen er eit sarneige mellom tre personar. Ein av sameigarane er og eigar av landbrukseigedomen gnr. 33, bar. 10. Etter frådelinga av huset er planen at gnr. 33, bnr. 11 skal bli en del av gnr. 33, bnr. 10. Lovgrunnlaget Eigedommen ligg i eit landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i kommuneplanen. Ei frådeling som omsøkt er ikkje i tråd med LNF-formålet. Søknaden må derfor behandlast som ein dispensasjon, jf. plan- og bygningslova 19-2. Med endringane i plan- og bygningslova som tok til å gjelde frå 01.07.09, skjedde det ei innskjerping i reglane om dispensasjon. Det er ikkje nok at omsynet bak føresegna det blir dispensert frå, eller omsyna i formålsføresegna i lova, ikkje blir vesentleg tilsidesett. I tillegg må fordelane ved i gi dispensasjon, etter ei samla vurdering, vere klart større enn ulempene, jf. 19-2 i plan- og bygningslova. Vår vurdering Fylkesmannen er i stor grad samd med administrasjonen i Karmøy kommune si utgreiing i saka. Eigedomen ligg i eit aktivt jordbruksområde, og innafor område vurdert som viktig jordbruksområde Syre, Risdal, Sandve, Sandhåland, Hemnes, Langåker og Ferkingstad) i kommunen si kartlegging av landbruks-, natur- og friluftsområder. Omsøkt parsell ligg ornkransa av jordbruksareal i form av innrnarksheite. Dersom ein fritt omsetteleg bustadeigedom blir etablert her, vil bustadinteressene kunne komme i konflikt med landbruksinteressene på staden. Dette kan vere konfliktar knytt til støy, støv. lukt og anna. Den omsøkte parsellen si plassering gjer det pårekneleg
at slike konfliktar kan oppstå. Etter vårt syn blir derfor omsynet til landbruket konkret tilsidesett dersom det blir gitt dispensasjon i denne saka. Samtykke til frådeling vil og kunne gi presedens, då det er mange liknande eigedommar som dette i kommunen. Jordbruket i Karmøy har krevjande fysiske driftsvilkår, dels frå naturen si side, dels som følgje av oppdeling, teigblanding og iblanding av bustader og verksemder utan tilknyting til landbruket. Oppretting av fritt omsettelege bustadeigedomar ved frådeling av bustadhus inne i jordbruksområder vil ytterlegare vere med å forsterke dette. Vi må på denne bakgrunn rå i frå at det blir gitt dispensasjon til omsøkte frådeling. Vi gjer merksam på at vi som uttaleinstans skal ha kommunen sitt vedtak tilsendt straks det er gjort. Med helsing Trond Olav Fiskå rådgivar Knut Harald Dobbe seniorrådgivar Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ikkje underskrift Saksbehandlar: Knut Harald Dobbe Saksbehandlar telefon: 51568961 E-post: fmrokhd@fylkesmannen.no Kopi til: Kjell Magnus Sandve Svalestien 13 1407 VINTERBRO Rogaland fylkeskommune Postboks 130 4001 Stavanger Side 2 av 2
SAKSPROTOKOLL AVSLAG DISPENSASJON DELING 33/11 SANDVE KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg tekniskbehandlet saken den 04.12.2014 - Saknr. 187/14. Behandling: Albertsen (KrF) fremmet følgende forslag på vegne av alle partiene (KrF, H, FrP, Sp, Ap): Saken utsettes. Hovedutvalg teknisk anbefaler i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 fra samme lovs 11-6 vedrørende kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål, for fradeling av bolighus nr. 2 på gbr.nr. 33/11. Det er lagt særlig vekt på at denne dispensasjonen ikke påvirker landbruksinteressene på en negativ måte og landbruksareal blir ikke redusert. En eiendom på ca 25 mål er for liten til at fremtidige generasjoner kan leve av landbruket. Derfor blir det ikke negativt for landbruket at bolighuset skilles fra og resterende jordbruksareal overtas og drives sammen med jordbruksarealet på gbr.nr. 33/10. Forutsetning for dispensasjonen er at fraskilt jordbruksareal av 33/11 selges som tilleggsjord til 33/10 slik at denne jordbruksenheten blir en samlet parsell. Dette er også i tråd med eiernes intensjon. På den måten blir ikke jordressursene svekket ved denne dispensasjonen og landbrukshensyn ivaretas. Hensynet til loven det dispenseres fra blir på denne måten ikke vesentlig tilsidesatt og fordelene er klart større enn ulempene. Hovedutvalg teknisk finner det derfor tilrådelig å dispensere i dette tilfellet Saken oversendes fylkesmannen for uttale. Fellesforslaget fremmet av Albertsen enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes. Hovedutvalg teknisk anbefaler i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 fra samme lovs 11-6 vedrørende kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål, for fradeling av bolighus nr. 2 på gbr.nr. 33/11. Det er lagt særlig vekt på at denne dispensasjonen ikke påvirker landbruksinteressene på en negativ måte og landbruksareal blir ikke redusert. En eiendom på ca 25 mål er for liten til at fremtidige generasjoner kan leve av landbruket. Derfor blir det ikke negativt for landbruket at bolighuset skilles fra og resterende jordbruksareal overtas og drives sammen med jordbruksarealet på gbr.nr. 33/10.
Forutsetning for dispensasjonen er at fraskilt jordbruksareal av 33/11 selges som tilleggsjord til 33/10 slik at denne jordbruksenheten blir en samlet parsell. Dette er også i tråd med eiernes intensjon. På den måten blir ikke jordressursene svekket ved denne dispensasjonen og landbrukshensyn ivaretas. Hensynet til loven det dispenseres fra blir på denne måten ikke vesentlig tilsidesatt og fordelene er klart større enn ulempene. Hovedutvalg teknisk finner det derfor tilrådelig å dispensere i dette tilfellet Saken oversendes fylkesmannen for uttale.
SAKSPROTOKOLL - AVSLAG DISPENSASJON DELING 33/11, SANDVE - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk behandlet saken den 23.10.2014, saksnr. 170/14 Behandling: Albertsen (KrF) foreslo: Saken utsettes for befaring. Albertsens forslag vedtatt med 7 stemmer mot 2 (V1, SP 1) Vedtak: Saken utsettes for befaring.
SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 33/11 Arkivsaksnr.: 11/1541 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk 18.08.2014 Hovedutvalg teknisk 23.10.2014 AVSLAG DISPENSASJON DELING 33/11, SANDVE - KLAGEBEHANDLING Forslag til vedtak: Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker opprettholder teknisk sjefs vedtak i delegert sak nr. 739/14 som lyder: I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og plan- og bygningslovens 19-2 avslår teknisk sjef dispensasjon fra kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål for fradeling av bolighus nr. 2 på gnr./bnr. 33/11, jfr. samme lovs 11-6 - samt utredning og vurdering av saken. Hovedutvalget kan ikke se at det i klagen fremkommer momenter av en karakter og med en tyngde som tilsier at tidligere vedtak bør endres. Saken sendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling.
SAKSFREMSTILLING BAKGRUNN Med fullmakt fra øvrige to sameiere har Kjell Magnus Sandve søkt om fradeling av hus nr. 2 på landbrukseiendom med gnr./bnr. 33/11. Det ble i delegert sak nr. 739/14 etter pbl. gitt avslag på dispensasjon (se vedl. nr. 2). I brev postregistrert 22. sept.-14 klager søker på avslaget. For nærmere detaljer om forutgående delegerte behandling som dispensasjonssak etter pbl. viser teknisk sjef til vedlegg 2. Etter forvaltningsloven 29 er klagefristen i denne type saker 3 uker. Delegert vedtak ble fattet den 1. sept.-14, og klagen er registrert innkommet den 22. sept.-14. Med bakgrunn i dette anses klagen å være mottatt innenfor den klagefristen som gjelder, og tas derfor opp til behandling som klagesak etter plan- og bygningsloven (pbl.). Klagers konkrete argumenter sammenfattes i følgende punkter: 1. Det er ikke tatt tilstrekkelig hensyn til rundskriv etter jordloven hvor «det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi» fremheves. Mener etablering med en avdeling av Sandve musikkskole i omsøkte bolighus nr. 2 vil ha verdi for allmennheten eller en større gruppe mennesker. 2. Det er over 45 år siden parsellen og huset som søkes fradelt ble benyttet i sammenheng med landbruksvirksomhet. 3. Landbrukseiendommen har ikke behov for kårbolig fordi Svein Gunnar Sandve leier ut jordbruksarealet, og har sitt yrke som fisker på tråleren M/S Vea. Dette vil i uoverskuelig fremtid fortsette. For nærmere detaljer om klagens innhold, viser teknisk sjef vedl. nr. 1. VURDERING Til ønske om befaring sammen med HTS, gjør teknisk sjef klager oppmerksom på at det er utvalget selv som avgjør hvorvidt de ønsker å befare før vedtak fattes. Teknisk sjef ser av pkt. 1 ovenfor at klager refererer til landbruksdepartementets «praktiseringsrundskriv» 1 angående saker som behandles etter jordloven (jl.). Til søkers orientering fremheves det at denne behandlingen er som dispensasjon etter pbl. 2 19-2 - hvor de lovmessige rammene for hvilke momenter som skal vurderes er knyttet til plan- og delingsfaglige hensyn med vekt på landbruksinteressene i LNF-området. De sosiale- og kulturrelaterte virkninger og/eller verdier som teknisk sjef forstår at klager her mener, vil derfor falle utenfor de formelle rammene som pbl. setter for hva som kan være en del av dispensasjonsvurderingen. Følgelig kan ikke argumentene under pkt. 1 vektlegges. 1 Rundskriv M-1/2013 (i kraft 1. juli 2013). 2 pbl.: plan- og bygningsloven.
Under pkt. 2 og 3 fremheves det at huset over lang tid ikke har vært i bruk som landbrukstilknyttet bolighus samt at landbrukseiendommen pga. mangeårig bortleie av jordbruksarealet ikke har behov for kårbolig. Teknisk sjef kan ikke se at klager fremfører nye/endrede momenter som ikke ble vurdert i delegasjonssaken, og viser derfor bare til sine tidligere vurderinger av boligbehovet (jf. vedl. nr. 2; side 5). En kan derfor ikke se at argumentasjon under pkt. 2 og 3 kan vektlegges. KONKLUSJON Teknisk sjef kan ikke se at det i klagers argumentasjon fremkommer nye/endrede momenter med slik tyngde at hensynene bak LNF-formålet i kommuneplanen kan settes til side, og anbefaler derfor at HTS opprettholder teknisk sjefs delegerte vedtak om avslag på dispensasjon fra kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål.
SAKSPROTOKOLL - 33/11 - SANDVE DISPENSASJON PBL FRADELING AV BOLIGHUS NR. 2 Hovedutvalg teknisk behandlet saken den 12.03.2015, saksnr. 32/15 Behandling: Innstillingen enstemmig vedtatt. Vedtak: Hovedutvalg teknisk dispenserer i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 fra samme lovs 11-6 vedrørende kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål, for fradeling av bolighus nr. 2 på gbr.nr. 33/11. Det er lagt særlig vekt på at denne dispensasjonen ikke påvirker landbruksinteressene på en negativ måte og landbruksareal blir ikke redusert. En eiendom på ca. 25 mål er for liten til at fremtidige generasjoner kan leve av landbruket. Derfor blir det ikke negativt for landbruket at bolighuset skilles fra og resterende jordbruksareal overtas og drives sammen med jordbruksarealet på gbr.nr. 33/10. Forutsetning for dispensasjonen er at fraskilt jordbruksareal av 33/11 selges som tilleggsjord til 33/10 slik at denne jordbruksenheten blir en samlet parsell. Dette er også i tråd med eiernes intensjon. På den måten blir ikke jordressursene svekket ved denne dispensasjonen og landbrukshensyn ivaretas. Hensynet til loven det dispenseres fra blir på denne måten ikke vesentlig tilsidesatt og fordelene er klart større enn ulempene. Hovedutvalg teknisk finner det derfor tilrådelig å dispensere i dette tilfellet.