Boligutleie Holding III AS Kvartalsrapport juni 2014
INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har det siste kvartalet hatt en negativ utvikling på 0,9 prosent justert for en utbetaling på 0,40 kroner per aksje. Siste kurs per aksje er beregnet til 10,27 kroner. Selskapet jobber videre med salg av syv ikke-strategiske eiendommer i de minste byene i Westdeutschland og Zeven-porteføljene. Utviklingsprosjektet i München ble ferdigstilt i april 2014. Prosjektkostnadene var lavere enn budsjettert, mens leieprisene og utleieaktiviteten overgår forventningene. På ordinær generalforsamling i selskapet 20. mai ble det vedtatt en utbetaling til aksjonærene på 0,40 kroner per aksje. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 37,6 prosent, justert for utbetalinger på totalt 2,70 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR BOLIGUTLEIE HOLDING III AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 6 893 GEOGRAFISK FORDELING Tyskland 96 % Sverige 4 % SEGMENTFORDELING Bolig 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 496 Økonomisk ledighet 3,6 % Areal (Kvm) 860 589 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 4 125 Rentebinding 85 % Gjennomsnittlig lånerente 3,2 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 4,6 Over- underkurs MNOK** -124 MANDAT Etableringsår 2005 Forventet avviklingsperiode 2014-2018 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER 16.06.2014* Utvikling siste kvartal -0,9 % Utvikling siste år 24, Utvikling siste tre år 49, Utvikling siden start 37,6 % HISTORISKE UTBETALINGER 2006 0,20 2007 0,40 2008 0,40 2011 0,50 2012 0,40 2013 0,40 2014 0,40 Totalt 2,70 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 3
AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Boligutleie Holding III AS (BUH) har sunket med 0,9 prosent det siste kvartalet justert for en utbetaling på 0,40 kroner per aksje. De viktigste årsakene til den negative kursutviklingen er at euroen og svenske kroner har svekket seg mot norske kroner. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 31. mars 2014. Det har ikke blitt foretatt noen verdifastsettelse av eiendommene i dette kvartalet. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har svenske kroner og euroen svekket seg med henholdsvis 2,7 og 1,5 prosent mot norske kroner. Totalt sett påvirker utviklingen i valutakursene aksjekursen negativt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med cirka 85 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 4,6 år. Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. mars 2014. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. UTBETALING TIL AKSJONÆRENE Generalforsamlingen i BUH vedtok i midten av mai en utbetaling på 0,40 kroner per aksje, tilsvarende 4 prosent av investert egenkapital i den første emisjonen i selskapet. Aksjekursen i BUH er justert for denne utbetalingen. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. juni gir en kurs per aksje på 10,27 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 37,6 prosent. NOK 16 NOK 14 NOK 12 NOK 10 VEK per aksje NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* (tnok) Andel av årlig leie Lohengrin Berlin Bolig EUR 100 % 268 450 135 439 27.3 % Bolig EUR 100 % 208 360 104 833 21.1 % Mozart & Tosca Tyskland Bolig EUR 100 % 124 755 83 590 16. Max Frisch Tyskland Bolig EUR 70 % 124 576 70 406 14.2 % Romanum Tyskland Bolig EUR 100 % 69 667 40 335 8.1 % Bolig SEK 91 % 35 725 37 352 7.5 % Puchheim München Bolig EUR 100 % 29 056 24 301 4.9 % Sum 860 589 496 256 100.0 % *100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) Andre 23 % Andre 23 % Berlin 31 % Berlin 31 % Romanum Puchheim 5 % Romanum Puchheim 5 % Lohengrin 27 % Lohengrin 27 % Puchheim 3 % München 4 % 4 % Oberhausen Puchheim 3 % München 4 % 4 % Oberhausen 26 % 26 % Max Frisch 14 % Max Frisch 14 % Mozart & Tosca 17 % Mozart & Tosca 17 % 21 % 21 % Berlin München Kartet viser hvor selskapets eiendomsinvesteringer ligger. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING TO REFINANSIERINGER I TYSKLAND I 2014 To av selskapets låneavtaler utløper i 2014, og selskapet jobber aktivt med å refinansiere disse lånene. Porteføljene som skal refinansieres er Max Frisch (juni 2014) og (desember 2014). I Max Frisch porteføljen er selskapet i avsluttende forhandlinger med banker. På grunn av høy belåningsgrad forventes det at hovedstolen må reduseres for å kunne refinansiere lånet. I porteføljen er selskapet i forhandlinger med flere banker som har vist interesse for refinansieringen. Selskapet forventer at hele lånebeløpet vil bli refinansiert til attraktive lånebetingelser. ROMANUM Selskapet jobber videre med salg av syv ikke-strategiske eiendommer i de minste byene i Westdeutschland og Zeven-porteføljene. Forventet salgspris for disse eiendommene er 9,5 millioner euro. Salget vil styrke selskapets likviditet ytterliggere. MOZART OG TOSCA Utviklingsprosjektet i München ble ferdigstilt i april 2014. Prosjektkostnadene var lavere enn budsjettert, mens leieprisene og utleieaktiviteten overgår forventningene. Per 31. mai 2014 er 40 av de 48 ferdigstilte loftsleilighetene leid ut til 15,91 euro per kvadratmeter. Alle loftsleilighetene forventes å være utleid i løpet av juli. Total utbygging var 3 415 kvadratmeter med en samlet årlig leie på cirka 646 000 euro. Låneavtalen med Nykredit tillater utvidelse av lånebeløpet med opp til 65 prosent av markedsverdi av utviklingsprosjektet, noe selskapet har bestemt seg for å gjøre. MAX FRISCH Ledigheten i porteføljen har sunket fra 75 enheter i desember 2013 til 52 enheter i mars 2014, som tilsvarer 2,75 prosent. Dette er den laveste ledigheten porteføljen har hatt siden kjøpet i 2006. I Max Frisch-porteføljen har det vært bokettersyn, for perioden da selger Vivacon eide porteføljen, som har medført en avsetning til skatt inklusive rentekostnader på cirka 22 millioner norske kroner. I følge kjøpsavtalen fra 2006 skulle Vivacon tilbakebetalt dette skattebeløpet til skattemyndighetene, men siden det er åpnet et konkursbo i Vivacon er de ikke i stand til å betale. Selskapet er derfor forpliktet til å betale hele skattebeløpet. Det jobbes aktivt med å finne en løsning som vil oppveie deler av skattebetalingen med en betalingsforpliktelse som selskapet har i sammenheng med festetomter. INFORMATION OM AKSJEKJØP Christer Wennersten, styremedlem i Boligutleie Holding III AS og dets søsterselskap Hyresfastigheter Holding III AB, har 14.mai 2014 kjøpt 35 000 aksjer i Boligutleie Holding III AS. Wennersten eier og kontrollerer etter dette 75 000 aksjer i Boligutleie Holding III AS. NYTT STYREMEDLEM På den ordinære generalforsamlingen ble det valgt inn et nytt styremedlem i BUH. Per Ottar Skaaret er selskapets nest største aksjonær og ble enstemmig innvalgt i styret. München 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
STRUKTUR Cirka 4 000 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 4 400 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Boligutleie Holding III AS (Norge) Hyresfastigheter Holding III AB (Sverige) 67 % 33 % Hyresbostäder i Sverige III AB (Sverige) 100 % 100 % 100 % 70 % 100 % 100 % 100 % 91 % Puchheim Tosca Max Frisch Romanum Mozart Lohengrin 3 584 leiligheter 208 360 kvm Nov. 2005 MEUR 12.9 München 448 leiligheter 29 056 kvm Mar. 2006 MEUR 3.0 Spredt 1 023 leiligheter 60 780 kvm Mai. 2006 MEUR 5.9 GENERELT OM SELSKAPET Spredt 1 892 leiligheter 124 576 kvm Sep. 2006 MEUR 8.7 *Viser 100% Spredt 1 121 leiligheter 76 183 kvm Des. 2005 MEUR 5.4 Spredt 909 leiligheter 61 371 kvm Mai. 2006 MEUR 4.4 Berlin 5 192 leiligheter 268 450 kvm Jun. 2006 MEUR 16.7 650 leiligheter 37 230 kvm Des. 2005 MSEK 39.9 *Viser 100% OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2005 og 2006 og eier seks investeringer i Tyskland samt en investering i Sverige. Totalt sett eier eller deleier selskapet en eiendomsportefølje på cirka 861 000 kvadratmeter, som er fordelt på cirka 14 200 leiligheter i ulike byer i Tyskland og i i Sverige. INVESTERINGSMANDAT BUH er et unotert aksjeselskap, registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i utleieboliger sentralt beliggende i EU/EØS. Selskapet kan også eie mindre andeler av forretningsbygg i naturlig tilknytning til boligeiendommene. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2018, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 7
MARKEDSKOMMENTAR Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i april sine vekstprognoser for den globale økonomien med 0,1 prosentpoeng til 3,6 prosent for inneværende år. USAs økonomi forventes å vokse med 2,7 prosent i år mens Eurosonen forventes å vokse med 1,3 prosent. USA En uvanlig hard vinter rammet den amerikanske aktiviteten i begynnelsen av året og den økonomiske veksten var negativ med 1 prosent i årets første kvartal. De makroøkonomiske nøkkeltallene som har kommet i løpet av de siste månedene har derimot vært positive og mye tyder på at den amerikanske økonomien er på rett vei. ISM-indeksen for industrien, som måler industriledernes forventninger til aktiviteten fremover, steg i mai til 55,4 fra 54,9 i april. Indeksen er godt over det kritiske 50-nivået, som indikerer forventninger om økt vekst i økonomien. Boligmarkedet har bedret seg det siste året og Case-Shiller-indeksen, som måler boligprisene i 20 av USAs største byer, har steget med 12,9 prosent siden april 2013. Sysselsettingen økte i april med hele 217 000 personer. Samtidig har arbeidsledigheten falt til 6,3 prosent fra 6,7 prosent i mars. Fallet i arbeidsledigheten skyldes hovedsakelig at arbeidsstyrken har blitt redusert de siste månedene. Til tross for bedring i bolig- og arbeidsmarkedet er det lite som tyder på at den amerikanske sentralbanken vil sette opp styringsrenten før tidligst til neste år. EUROPA Europa er endelig ute av resesjon og den finansielle uroen knyttet til de hardest rammede kriselandene har avtatt. Konflikten mellom Russland og Ukraina kan få en viss negativ effekt for den europeiske økonomien siden Russland er den største eksportøren av gass til Europa. De siste PMI-tallene for Eurosonen viser at industrilederne endelig ser ut til å ha tro på fremtiden. Indeksen for mai var på 54,9, noe som indikerer økonomisk vekst fremover. IMF anslår en vekst på 1,3 prosent for Eurosonen inneværende år og 1,5 prosent for 2015. Den europeiske sentralbanken (ECB) har over lang tid vært under press ettersom prisveksten er langt under målsettingen. I mai var inflasjonen på bare 0,5 prosent, noe som er betraktelig lavere en målet på rett under 2 prosent. ECB senket styringsrenten fra 0,25 til 0,15 prosent på rentemøtet i begynnelsen av juni. Samtidig innførte de negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. ECB ønsker at bankene ikke skal parkere innskudd i sentralbanken, men låne ut penger til næringslivet og husholdningene. Hvis inflasjonen fortsetter å være lav forventes det at ECB vil innføre ytterligere tiltak. NORDEN Det forventes en moderat vekst for norsk økonomi fremover og veksten vil være mer avhengig av andre næringer enn petroleumssektoren. OECD anslår en vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,4 prosent for neste år. Det er spesielt petroleumsinvesteringene som ventes å avta. Arbeidsledigheten vil trolig holde seg relativ lav på rundt 3,0 prosent. Norges Banks nåværende prognoser tilsier at styringsrenten vil være uendret på 1,5 prosent fram til sommeren 2015. Signalene som kommer fra den svenske økonomien er blandet. Det er husholdningene og boligbyggingen som driver veksten, mens eksportindustrien henger etter. OECD forventer at den svenske økonomien vil vokse med 2,7 prosent i år og 3,1 prosent til neste år. Prisveksten er fortsatt lav og etter at ECB kuttet styringsrenten i begynnelsen av juni har presset økt på den svenske Riksbanken om å kutte styringsrenten ytterligere i begynnelsen av juli. 8 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet BUH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i BUH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i BUH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no