ArkivsakID 19/332 Sakspapir Vår saksbehandler: Henri Auer Arealplan Detaljregulering for Ydalir B4-1.gangs behandling Utvalg Saksnummer Møtedato Formannskapet 082/19 12.06.2019 Dokumenter vedlagt saken: Bestemmelser - Ydalir B4 Planbeskrivelse - Ydalir B4 Plankart Ydalir B4 Illustrasjonsplan 1128_støyrapport for B4 Ydalir_versjon 2 Ydalir B4 Mulighetsstudie -Plan Underetasje Ydalir B4 Mulighetsstudie - 3D MOT NORD-ØST FSK-082/19 Vedtak: Formannskapet vedtar å legge forslag til detaljregulering for Ydalir B4, arealplan-id: 2019001, med tilhørende plankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert 22.05.2019, ut til offentlig ettersyn. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11. 12.06.2019 Behandling i Formannskapet FSK - møtebehandling: Avstemming: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Rådmannens innstilling Formannskapet vedtar å legge forslag til detaljregulering for Ydalir B4, arealplan-id: 2019001, med tilhørende plankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert 22.05.2019, ut til offentlig ettersyn.
Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11.
Utredning Bakgrunn Plan1 AS har på vegne av Elverum Tomteselskap AS og Tomtebanken AS utarbeidet privat forslag til reguleringsplan. Hensikten med planen er å legge til rette for teknisk infrastruktur, lekeplass, blokkbebyggelse på maks. 4 etasjer og noen fellesfunksjoner som lese-/arbeidsplasser for studenter/ «hjemmekontor» for arbeidstakere som normalt pendler, fellesvaskeri, sykkelverksted, trimrom og bakeri/café/kiosk. Planforslaget er en detaljering av gjeldende reguleringsplan for planområdet, reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra, planid 200801, vedtatt 03.03.2010. Planen er en av flere detaljplaner som skal bygge opp under utviklingen av Ydalir som et foregangsprosjekt for bærekraftig bolig- og byutvikling. En intensjon om en energi- og klimavennlig bydel i tråd med «det grønne skiftet» innebærer at prosjektet skal legge til rette for valg av bærekraftige materialer, transportløsninger, energiløsninger etc. Ambisjonene om å virkeliggjøre Ydalir som en nullutslippsbydel har ført til at man også har valgt å la utbyggingen inngå som pilot-/demonstrasjonsprosjekt i «The Research Centre on Zero Emission Neighbourhoods in Smart Cities» (FME ZEN). ZEN fikk innvilget støtte fra Norges forskningsråd i slutten av mai 2016. Den første reguleringsplanen som ble utarbeidet innenfor Ydalir var «Detaljregulering for Ydalir skole og barnehage» som ble vedtatt 25.10.17. Ifm. dette planarbeidet ble det avholdt flere workshops samt laget en masterplan som skal legge premisser for utvikling innenfor Ydalir-området. Masterplanen (del I og del II) vil være førende også for Ydalir B4. Gjeldende reguleringsplaner Planområdet er avsatt til framtidig boligbebyggelse (B15) i kommuneplanens arealdel 2011-2022, Delplan for Elverum byområde, vedtatt 22.06.11. Arealene inngår i gjeldende Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra (Plan-ID: 200801) vedtatt 03.03.10 og omfatter områdene B4, en liten del av B3 og del av gang- og sykkelvegen GS 2 innenfor denne reguleringsplanen. Detaljreguleringen er i en videreføring og detaljering av gjeldende reguleringsplan, men trasé for GS 2 er lagt noe om, så dette er bakgrunnen for at planforslaget omfatter del av GS 2 og B3. Planområdet Planområdet ligger rett sør for Olav Sæters veg, vest for Halvor Svenkeruds veg, nord for Granittgata og ny Ydalir skole og barnehage og øst for området B3 innenfor Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra, sørøst for Trysilvegen (Rv25), ca. 1,5 km nordøst for Elverum sentrum. Området er på ca 16,2 dekar, og består av del av gnr. 31 bnr. 1313, mindre del av gnr. 30 bnr. 1189 (Olav Sæters veg) samt berører så vidt gnr. 31 bnr. 670. Det vises til kapittel 3 i planbeskrivelsen. Tilvisningsavtale Elverum kommune kunngjorde i slutten av 2018 ønske om samarbeid med private utbyggere/ boligforvaltere for framskaffelse av utleieboliger av god kvalitet sentralt i Elverum. Dette var i hovedsak med tanke på små boenheter for enslige og par, men det kan i tillegg være et innslag av større boenheter for barnefamilier. I hovedtrekk går en tilvisningsavtale ut på at boligene stilles til rådighet for Elverum kommune som kan tilvise ledig bolig til søker som har meldt seg til kommunen med sitt boligbehov. Det inngås så en vanlig leiekontrakt mellom boligens eier (utleier) og den som har fått tilvist bolig, og Husleieloven gjelder med hensyn til utforming av kontrakter og fastsetting av husleie. Frist for å melde interesse/søke om tilvisningsrett ble satt til 02.02.19. Smart Eiendom AS
(Entergruppen AS og ViInvest AS) søkte om tilvisningsavtale for 54 boenheter for utleie innenfor Ydalir B4, og var en av de som fikk godkjent sin søknad. Deres plan var å bygge tre blokker på tre etasjer, hvor hver blokk inneholder 18 leiligheter og et fellesrom, og i illustrasjonen som fulgte deres søknad var byggene plassert nord og øst innenfor Ydalir B4 (mot Olav Sæters veg og Halvor Svenkeruds veg). Planforslaget Planområdet utgjør totalt ca 16,2 dekar. Ca. 14,5 dekar er foreslått regulert til blokkbebyggelse, og er fordelt på de to områdene BB1 og BB2. Innenfor BB1 er maks. utnyttingsgrad %-BYA = 40 %, og innenfor BB2 er maks. utnyttingsgrad satt til %-BYA = 45 %. Det er i bestemmelsene krav om at det innenfor areal regulert til blokkbebyggelse (BB1 og BB2) totalt skal være minimum 6 boenheter pr. dekar. Det tillates oppført blokker med inntil 4 etasjer pluss sokken-/kjelleretasje og med maks. gesims- og mønehøyde skal være + kote 214. Tekniske installasjoner som trappehus, heishus, teknisk rom o.l. tillates etablert inntil 3 meter over angitt kotehøyde. Solcelleanlegg på tak tillates også over maks. tillatte høyder. Det har blitt utarbeidet et mulighetsstudium som viser hvordan terrenget kan bearbeides, og at det tenkes oppført blokkbebyggelse med 3 etasjer, samt kjeller/sokkeletasje for bebyggelsen innenfor BB2. Bestemmelsene sier at det innenfor BB2 skal etableres felles parkeringskjeller for hele Ydalir B4. Bestemmelsene sikrer videre at minste uteoppholdsareal (MUA) skal være 20 m2 for leiligheter større enn BRA = 55 m2. Uteoppholdsarealet kan fordeles mellom private og felles uteplasser, men privat uteplass skal være minimum 8 m2 og felles uteoppholdsareal (lekeplasser, parkområder og lignende) skal være minimum 8 m2. Uteoppholdsareal kan være balkonger, terrasser, takterrasser, hager og/eller felles uteoppholdsareal på bakken. Med løsningen som er vist i mulighetsstudiet er det rikelig med uteoppholdsareal. Plan1 AS har laget et mulighetsstudium (datert 19.03.19 og 22.05.19) for å vise hvordan området kan tenkes utviklet med en arealeffektiv utnyttelse. Det presiseres at mulighetsstudiet kun illustrerer én av mange mulige løsninger av området, og endelige plassering, antall, størrelse, utforming av bygg og anlegg i området vil avklares ifm. detaljprosjektering. Det er likevel tatt inn i bestemmelsene at prinsippene i mulighetsstudiet skal være retningsgivende for plassering av bebyggelse og anlegg innenfor Ydalir B4. Mulighetsstudiet bygger videre på skissene som Smart Eiendom AS utarbeidet ift. søknad om tilvisningsavtale, der det var vist tre blokker på tre etasjer, hvor hver blokk inneholder 18 leiligheter. Byggene er lagt i nord og øst, slik Smart Eiendom AS også hadde vist i sin skisse. Disse byggene er i mulighetsstudiet betegnet som «UTLEIE A», UTLEIE B» og «UTLEIE C». I de andre byggene som er vist i mulighetsstudiet er det tenkt leiligheter for salg, og disse byggene er betegnet som «SALG A», «SALG B», «SALG C», «SALG D» og «SALG E». Mulighetsstudiet viser at utleieboligene er plassert med langveggen parallelt langs tomtens eiendomsgrense i nord og øst. Ved å plassere byggene langs vegen på denne måten vil de fungere som støydempende elementer for de store utearealene som dannes mellom alle bygningene. For å gi et helhetlig inntrykk samt få gode sol- og lysforhold, er bygningsmassen plassert parallelt i forhold til hverandre. Det er ønskelig å utvikle området på de myke trafikanters premisser ved at all parkering skal skje i parkeringskjeller med adkomst fra Granittgata. Det vil derfor ikke bli bilkjøring internt i området. Parkeringsdekning for bil er satt lavere, mens krav til sykkelparkering er satt høyere enn i lignende planer. Parkering skal følge Masterplan for Ydalir revidert 29.04.19, og dimensjoneres etter følgende norm:
Planforslaget åpner for at det kan etableres noen fellesfunksjoner/servicefunksjoner som lese- /arbeidsplasser (dette kan være både for studenter, men også «hjemmekontor» for arbeidstakere som normalt pendler), fellesvaskeri, sykkelverksted, trimrom og bakeri/café/kiosk innenfor Ydalir B4. Disse funksjonene kan være et tilbud for alle som bosetter seg innenfor Ydalir og vil dermed styrke tilbudet lokalt. Det anses ikke at de funksjonene som bestemmelsene åpner for, vil være konkurrerende ift. tilbudet innenfor Elverum handelspark (nord for planområdet). Det vil heller ikke være i strid med forslag til kommunedelplan for Elverum byområde. Videre er det foreslått at bakeri/café/kiosk skal hver ha en maksimumsstørrelse på 150 m2 salgsareal, plasseres i sørvestre del av planområdet (tilsvarende SALG A i Mulighetsstudiet) og skal henvende seg ut mot Granittgata og regulert gang- og sykkelveg vest for planområdet. Her kan det også enkelt legges opp til noen bord og stoler hvor det kan være uteservering. Dette kan bli et sentralt samlingspunkt og et positivt tilbud alle de som bosetter seg i Ydalir-området. Innkomne merknader Det er kommet inn 5 merknader til oppstart av planarbeidet; Statens vegvesen region øst, datert 06.03.2019 Hedmark Fylkeskommune, datert 08.03.2019 Fylkesmannen i Hedmark, datert 02.04.2019 Norges vassdrags- og energidirektorat, datert 05.03.2019 Direktoratet for mineralforvaltning (DMF), datert 06.02.2019 Alle merknadene er oppsummert og kommentert under punkt 4.4 i planbeskrivelsen. Rådmannen stiller seg bak de kommentarene som er gitt der. Vurdering Planforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel 2011-2022, Delplan for Elverum byområde, hvor området er avsatt til framtidig boligbebyggelse (B15). Detaljreguleringen er også i hovedsak en videreføring og detaljering av gjeldende Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra, der arealene er regulert til boligformål. Aktuelle rekkefølgebestemmelser fra reguleringsplanen er videreført i detaljreguleringen. Bokvalitet Tiltak innenfor planområdet skal følge føringene i Masterplan Ydalir, hvor det er en overordnet målsetting at Ydalirområdet skal ha en miljøprofil. Planen legger til rette for etablering av ny
boligbebyggelse innenfor den nye bydelen Ydalir i Elverum sentrum. Selv om områdene foreslås regulert til blokkbebyggelse maksimalt 4 etasjer pluss evt. kjeller/underetasje, med et minimumskrav om 6 boenheter per dekar, legges det til rette for gode uteoppholdsarealer og lekeplasser. Det er ønskelig å utvikle området på de myke trafikanters premisser. Innenfor Ydalir B4 foreslås det derfor en restriktiv parkeringsnorm for biler, men krav om god dekning ift. sykkelparkering. Videre skal all bilparkering ifm. området skje i felles parkeringskjeller under deler av bebyggelsen. Adkomst til parkeringskjelleren vil være fra Granittgata, noe som gjør at det ikke legges opp til biltrafikk inne på feltet. I mulighetsstudiet er det vist at den ene gang- og sykkelvegen går helt ned til gang- og sykkelvegen langs Granittgata. Her åpnes det for at utrykningskjøretøy, flyttebiler o.l. skal kunne komme inn. Deler av det interne gang- og sykkelvegnettet skal ha en bredde og dimensjoneres for at utrykningskjøretøy og flyttebiler skal kunne komme fram til byggene. Bestemmelsene sikrer dette. Barn og unge Planforslaget legger til rette for en relativt høy utnyttelse, men det er sikret i bestemmelsene at det skal avsettes uteoppholdsareal for boligene. Det er også regulert en felles lekeplass sentralt i området. Lekeplassen skal være opparbeidet med lekeapparater og sitteplasser. Boligene vil ligge med kort avstand til planlagt ny Ydalir skole og barnehage som åpnes høsten 2019. Det er også satt krav om at det mellom de to regulerte gang- og sykkelvegene som grenser til planområdet i øst og vest, skal tilrettelegges for to gjennomgående gangforbindelser, hvorav minimum en av disse skal være universelt utformet. Dette er en videreføring av «loopen» som er omtalt i Masterplan for Ydalir. Støy Det er gjort beregning av trafikkstøy for fremtidig boligområde B4 i Ydalir. Eiendommen skal bebygges med blokker med 3 og 4 etasjer. I støyrapport for B4 er det videreført støyskjerm med 2 meters høyde over prosjektert terreng langs Olav Sæters veg. Det er forutsatt at det anlegges støyskjerm forbi B3 i henhold til utarbeidet støyrapport. Beregningene viser at støyskjerm langs Olav Sæters veg og planlagt bebyggelsen vil skjerme og gi tilfredsstillende støyforhold på uteoppholdsarealene (<55dB). Gjennomførte beregninger av støy i form av støykoter og støyberegning i fasadepunkt viser varierende støyforhold for de ulike boligblokkene. Enkelte blokker blir liggende skjermet og det vil ikke være behov for å gjennomføre avbøtende tiltak. Her må eventuelt behov for avbøtende tiltak vurderes konkret ved detaljplanlegging av byggene og plassering av leilighetene; fasadeisolering og balansert ventilasjon eller gjennomgående leiligheter. Økonomiske konsekvenser knyttet til infrastruktur O_GS er regulert til offentlig gang- og sykkelveg. Når disse er utbygget skal de overtas av kommunen, med ansvar for drift og vedlikehold. Det dreier seg om ca. 40m ny gang- og sykkelveg. Med dagens vedlikehold og driftssatser vil dette på sikt innebære ca. 2 800 kr- pr.år. i økte drifts- og vedlikeholdskostnader. Dette er ikke nytt nå, men følger av tidligere vedtatt reguleringsplan for området. Samlet vurdering Rådmannen anser forslag til privat reguleringsplan som grunnlag for et område med høy bokvalitet, som har tilgjengelig felles og private uteoppholdsarealer med gode solforhold. Området har en trafikksikker utforming med en felles adkomst til parkeringskjelleren, og barn og unge har gode arealer for uteopphold. Området ligger nært friluftsområder som er positivt for beboernes folkehelse.
Rådmannen anbefaler at forslag til detaljregulering for Ydalir B4, arealplan-id: 2019001 legges ut til offentlig ettersyn.