Brannsikringstiltak, Oppussing og Generelt Vedlikehold av gården Styret har siden høsten 2010 hatt på dagsorden oppussing av gården. Dette arbeidet ble lagt på is da Brann- og redningsetaten (BRE) våren 2011 gjennomførte en inspeksjon av brannsikkerheten i gården. Basert på rapport etter inspeksjonen har borettslaget har blitt pålagt å utføre en rekke brannsikringstiltak for å få gården opp på dagens sikkerhetsstandard. I forbindelse med den planlagte oppussingen av trappeoppgangene så innhentet styret i 2010 tilbud fra flere leverandører; valget falt på Thorendahl AS. På grunnlag av rapporten fra BRE samt den planlagte oppussingen av trappeoppgangene, har styret vært i kontakt med 3 firmaer som kunne påta seg totalentreprise og brannsikringsvurderinger; disse var opprinnelig OBF Teknisk AS, OPAK og Thorendahl AS. Brannconsulting AS ble valgt til å utarbeide en plan over nødvendige tiltak som skal imøtekomme rapporten fra BRE. Planen fra Brannconsulting AS inkluderte tidsrammer og prisestimater innen de enkelte tiltakene. Etter en ganske tidkrevende evaluering valgt så styret Thorendahl AS til å gjennomføre disse tiltakene. Valget falt på Thorendahl AS da de er en fullentreprenør og har gjennomført et mellomstort og et stort prosjekt i gården tidligere; hhv. oppussing av trappeoppgangene i 1995 og totalrenovering av fasade og vegg mot bakgård, pluss drenering, i 1999. Vi fikk også avtale med Thorendahl AS om at deres pristilbudet til oss vedr. oppussing av trappeoppgangene gitt i 2010, fortsatt gjelder. Borettslaget står nå foran et ganske omfattende oppussingsprogram, noe vi også delvis kan kalle et oppgraderingsprosjekt. I prosessen vi har vært igjennom så langt har det også blitt klart at vi må foreta en rekke valg og prioriteringer. Side 1
Brannsikringstiltakene Hovedformålet med brannsikringstiltakene er selvfølgelig å sikre gården, mennesker og verdier mot brann. For å oppnå dette er vi pålagt å installere brannvarslingsanlegg og å sikre rømningsveier. For å sikre rømningsveier må det gjennomføres en rekke tiltak i hoved- og baktrappene, avhengig av hvilke alternativ vi velger. De tiltakene vi må utføre uavhengig av hvilket alternativ vi velger er installasjon av brannalarmanlegg nye dører fra baktrapp til kjeller og loft gipsbekle dørene til bodene i baktrappene Utover dette har styret sammen med Brannconsulting AS sett på 2 alternativer. Alt. 1: beholde dagens hovedinngangsdører til leilighetene I dette alternativet er baktrappene klassifisert som rømningsvei. Dette alternativet krever at det gjøres en rekke tiltak i baktrappen, men alternativet krever ikke bytte av hovedinngangsdørene. Nødvendige tiltak bytte til brannklassifiserte dører mot baktrappene maling med brannhemmende maling av tretrappene, underside trappetrinn, sidevanger og underside av repoene utbedring av hovedinngangsdørene til leilighetene, dvs. justering, montering av røyktett tettelist og montering av dørlukker Alt. 2: skifte hovedinngangsdørene til leilighetene til brann- og støyklassifiserte dører Dette alternativet gjør hovedtrappene klassifisert som rømningsvei og punktene i alt. 1 over vil det ikke være nødvendig å utføre. Nødvendig tiltak gipsbekle inngangsdørene mot baktrappene Vi vil få en faktisk estetisk oppgradering av gården i tillegg til at vi får mer innbruddssikre dører som også vil være støy-, lukt-, trekk og temperatur-isolerende. Styret har innhentet tilbud og hatt møte med Jømna Brug AS som har spesialisert seg på leveranse av den type dører vi har idag. Tilbudet gjelder dører som er tilnærmet like dagens: de har beholdt det tidstypiske preget og det eldre uttrykket. Eneste unntaket er at dørene må være 1-fløyete, sammenlignet med dagens 2-fløyete, fordi en 2-fløyet dør vil være noe smalere (6 cm) enn dagens. En smalere dør vil dessuten sannsynligvis komme i konflikt med fremtidige krav fra BRE. En 1-fløyet dør får et dørblad med en bredde på 965 mm, noe som er bredere enn det vi har, og dette krever at det er plass i entreen i og med at dørene slår innover. Side 2
Oppussingen av oppgangene Det er skader på vegger, undersidene av trappene og vindusrammene og -karmene. Vi har mottatt tilbud på vask av vegger løs maling blir skrapt vekk og og sår blir flekksparklet 2 ganger med akrylsparkel maling av veggene 2 ganger med 20-glans sparkling og maling av gamle inngangsdører Generell oppussing og vedlikehold Pusskader vegg Reparasjon av pusskader på vegg og vinduskarmer Maling trapperomsvinduer mot fasade balkongdører vinduer leiligheter fasaden og bakgården kjellervinduer veggene i baktrappene Pipene Kontroll og videofilming. Dette er noe borettslaget vil bli pålagt å utføre i løpet av kort tid. Vask av vegger fasade og bakside Takrenner Rens og vedlikehold av takrenner De fleste ovennevnte tiltak krever bruk av stillas eller lift. Side 3
På den ekstraordinære generalforsamlingen tirsdag den 19. mars 2013 skal vi ta stilling til følgende alternativer. Tiltak Komm. Kostnad Alt. 1 Kostnad Alt. 2 Valg 1 - Innst. av nye hovedinngangsdører 1 JA 1 892 100 NEI - Brannsikringstiltak 2 1 413 625 833 875 Valg 2 - Oppussing av trappeoppgangene 3 JA (Alt. Ja i Valg 1) 147 250 JA (Alt. Nei i Valg 1) 154 750 NEI - - Valg 3 - Vedlikehold 4 Div. malerarbeider: vinduer for- og bakside, balkongdører, baktrapper og trapperomsvinduer. Pusskader på fasade, asfaltering av småflekker, kontroll av pipene, reparasjon av takrenner. 645 187 555 187 Total (inkl. mva) 2 213 562 3 428 412 Kommentarer 1/ Dette beløpet er bruttoprisen på kjøp, leveranse og montering av nye hovedinngangsdører. Hvis generalforsamlingen velger JA til nye inngangsdører så blir det betydelig reduserte kostnader i fm. brannsikringstiltakene og oppussingen av trappeoppgangene. 2/ Velger man å bytte hovedinngangsdørene blir prisen på brannsikringstiltakene kr. 833.875,-; velger man ikke å bytte hovedinngangsdørene blir prisen på branntiltakene kr. 1.412.625,-. 3/ Hvis vi velger oppussing av trappeoppgangene er det en liten prisforskjell hvis man velger å bytte inngangsdørene vs. ikke å bytte (justering, montering av røyktett tettelist og montering av dørlukker). 4/ Generelt vedlikehold: Det er nødvendig å utføres reparasjon av pusskader mot bakgården samt maling av vindusrammene både mot for- og bakside. Det er også nødvendig å utføre rens og noe reparasjon av takrennene. Styret er også informert om at vi vil bli pålagt ettersyn og videofilming av pipene i løpet av kort tid. Og det er behov for vask av veggene. Alt dette er arbeider som krever bruk av lift eller stillas og det vil derfor være besparende å utføre dette vedlikeholdet samlet. Side 4
Styrets innstilling Styret går enstemmig inn for at samtlige tiltak gjennomføres. Inngangsdørene til leilighetene Bytte av inngangsdørene vil gi oss innbruddssikre dører som også vil være støy-, lukt-, temperatur og lydisolerende samt godkjent brannklassifisert. Det har vært viktig for styret at nye dører skal være mer eller mindre identiske med dagens gamle dører, de vil beholde det tidstypiske preget og det eldre uttrykket dagens dører har. Et viktig argument for å bytte dører er også at det vil være en rekke brannsikringstiltak vi ikke trenger å foreta og som ikke vil gi gården noe løft. Oppussing av trappeoppgangene Det er skader på vegger, tak og undersider trapper og vinduer. Det er uttrykt et klart ønske om å velge andre farger. Prisen vi har fått på dette arbeidet er meget favorabel. Generellt vedlikehold Styrets og entreprenørens innstilling er at dette er arbeider som må utføres innen kort tid. Prisene vi har fått må sees i sammenheng med prisingen av øvrige tiltak og at mest mulig arbeid bør gjøres når vi har lift på plass. Se forøvrig pkt. 4 forrige side. Finansiering og konsekvenser for felleskostnadene Borettslaget har en egenkapital på ca. kr. 500.000 og ingen gjeld. Lånebeløpet vil avhengige av hvilke tiltak vi vedtar skal gjennomføres. Forretningsføreren, OBF, vil søke diverse finansinstitusjoner om lån hos f.eks. DnB, eller via agenter, f.eks. Profinans. Følgende gir en oversikt over prosentvis økning av husleiekostnadene basert på et annuitetslån med en rente på 5%. Styret ber i innkallelsen om godkjennelse av et maksimalt låneopptak på kr. 3,75 mill. i tilfelle det oppstår uforutsette forhold og utgifter. Lånebeløp 2,0 mill 2,5 mill. 3,0 mill. 3,5 mill. 20 år 21,90 % 27,38 % 32,86 % 38,33 % 25 år 19,40 % 24,25 % 29,10 % 33,95 % Oslo, 8. mars 2013 Med hilsen for Styret i Borettslaget Jacob Aalls gate 29 Helge Steensen Styreleder Side 5