BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 01.12.2014 Saksnr.: 201401497/12 Emnekode: ESARK 5122 Saksbeh.: SWSY Ytrebygda, Gnr. 39, Bnr. 75 m.fl. Dortledhaugen. Arealplan-ID 8270006 Forslag til mindre endring av reguleringsplan, fremleggelse til vedtak Kort om planforslaget Ard arealplan AS fremmer på vegne av Dortledhaugen 38 AS planforslag for et område på Dortledhaugen i Steinsvik i Ytrebygda bydel. Nordåsvannet planområde Dortledhaugen fremtidig bybanestopp Steinsvikvegen Figur 1: Oversiktskart. Figur 2: Skråfoto m/ planavgrensning. Formålet med planendringen er å legge til rette for en tomannsbolig på eiendommen gnr. 39 bnr. 75. I planområdet inngår også gnr. 39 bnr. 61, der det er en eksisterende bolig (opprinnelig samme grunneier som 39/75). Eiendommene er i gjeldende plan gnr. 39 bnr 3, 27 m.fl. Steinsvik, fra 1990 (arealplan-id 8270000), regulert til frittliggende småhusbebyggelse med TU 15 %. Den samlede utnyttingsgraden for eiendommene er hevet til %-BRA = 60 % i planforslaget. Maks byggehøyde er satt til kotehøyde 61,5, som innebærer en netto byggehøyde på inntil 7,5 m. Adkomst til planområdet er via Steinsvikvegen og videre via kommunal/felles privat veg Dortledhaugen. Vegen er regulert i tråd med eksisterende situasjon. Vegarealet innenfor planområdet brukes av tre enheter (36, 38 og 40) og er gruset. Det vil etableres en ny avkjørsel til tomannsboligen, samtidig som avkjørsel til garasjen til 39/61 opprettholdes. Parkering er iht. P4 i kommuneplanen (1,4 p-plasser pr. 100 m 2 BRA). Parkeringsløsningen er vist i situasjonsplanen på s. 15 i planbeskrivelsen (vedlegg C). Nordre del av planområdet ligger i gul støysone i kommuneplanen (planlagte utbygging er utenfor støysonen). Side 1 av 6
Figur 3: Utsnitt fra gjeldende reguleringsplan. Figur 4: Foreliggende planforslag. Oppsummering endringer av reguleringsplan 8270000 Under følger en opplisting av de viktigste endringene i forhold til gjeldende plan: - Grad av utnytting foreslås hevet fra TU 15 % til 60 %-BRA. - I gjeldende plan er det satt begrensning til at boligens grunnflate + garasje maksimalt skal oppta 25 % av tomten ( 3c). Begrensningen foreslås fjernet. - I gjeldende plan er maks tillatt byggehøyde 1 etasje, samt underetasje der forholdene ligger til rette for det. Forslagsstiller ønsker å legge til rette for to fullverdige etasjer, uten underetasje. Maks tillatt kotehøyde er satt til k+61,5 m. - I gjeldende bestemmelse 3d er det stilt krav til at bygningene skal ha saltak eller valmtak. I endringsforslaget åpnes det for flatt tak på framtidig bebyggelse på 39/75. - Hensynssone støy er lagt inn i tråd med kommuneplanen på eiendommen 39/61. - Innenfor planavgrensningen er det tatt med adkomstveg og enkelte «restarealer» med uavklart reguleringsstatus (formål grønnstruktur og gangveg). Formålene er sett i sammenheng med tilgrensende planendringer (arealplan-id 8275001 og 8276001). Det understrekes at ovenstående endringer kun gjelder for foreliggende planområde, og ikke vil få reguleringsmessige konsekvenser for øvrige deler av planområdet i gjeldende plan for gnr. 39 bnr 3, 27 m.fl. Steinsvik (8270000). For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Innkomne merknader og uttalelser Mindre reguleringsendring er varslet ved brev av 22.04.14 til berørte grunneiere, naboer og offentlige høringsinstanser. Det kom inn 4 private merknader og 6 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Sameiet Aurtuva v/sweco Norge AS* mener planendringen ikke vil kunne anses som en mindre endring. Dette er begrunnet med: o En endring fra %-TU =15 til %-BRA = 60 %, og endring fra 1 etasje + underetasje til 2 etasjer er for stort avvik fra gjeldende plan. o Beboere som blir direkte berørt har kommet med merknader/innvendinger. Side 2 av 6
o Endringen vil ha betydning for hele planområdet pga. endringer i bestemmelsene for hele planområdet. Dersom det er tilfelle må ytterligere naboer varsles for å oppfylle krav til nabovarsling. - Sameiet anfører videre at det ikke ønskes flate tak i området, ikke takterrasse, at bygget må bli lavere enn c+ 62,5 m m.m. (se vedlegg D for øvrige punkt i uttalelsen). - Nabomerknad fra Dortledhaugen 42 opplyser at de trekker seg fra sameiets merknad, og er positive til tiltaket. - Nabomerknad fra Dortledhaugen 36 (nærmeste nabo i vest) trekker seg i all hovedsak fra sameiets merknad, og mener tiltaket vil være positivt dersom de får en tinglyst rett til å bruke snuplassen. - Byantikvaren legger til grunn at arkitekturen tilpasses terreng, og ikke blir til sjenanse for omkringliggende bygg når det gjelder solforhold, plassering, volum og høyde. *Vedrørende sameiet Aurtuvas merknad: Fagetaten påpeker at det er et svært begrenset antall eiendommer innenfor sameiet som blir berørt slik bestemmelsene nå foreligger (jf. første strekpunkt i endringsoversiken under). Dette vises tydelig på merknadskartet på s. 4 i vedlegg D. De som i første rekke blir berørt er nabo i Dortledhaugen 36 og 40. Dortledhaugen 36 har gitt en egen uttalelse, og har ikke innvendinger mot utbyggingen slik forslaget foreligger. Dortledhaugen 40 har ikke uttalt seg (og er heller ikke en del av sameiets uttalelse). Sameiets innvending mot at planforslaget kan behandles som en mindre endring m.m. er videre redegjort for under «fagetatens vurdering». Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter at saken har vært til uttale I etterkant av høringsrunden/oversendelse til uttalelse er det gjort enkelte tilpasninger i plankartet og bestemmelsene. Kort oppsummert innebærer endringene: - Ved varsel om oppstart var forslaget til reguleringsbestemmelser innarbeidet i gjeldende reguleringsbestemmelser for plan 8270000. Slik forslaget til bestemmelser forelå ville det hatt betydning for hele planområdet. I foreliggende forslag har man valgt å lage et eget bestemmelsessett for planområdet bl.a. for å unngå utilsiktede virkninger for øvrig areal innenfor plan 8270000. - Maks tillatt byggehøyde for BFS#2 er redusert fra c+ 62,5 m til c+ 61,5 m. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad/byggehøyder/estetikk Foreslått grad av utnytting er i tråd med kommuneplan, og %-BRA = 60 % vurderes å være mer i tråd med kommunens fortettingsstrategi enn %-TU = 15 % i gjeldende plan fra 1990. Da gjeldende plan ble vedtatt inngikk ikke parkering i grad av utnytting. I foreliggende forslag er parkeringsarealet en del av utnyttingsgraden, dvs. %-TU = 15 % i gjeldende plan og %-BRA = 60 % i foreliggende forslag, er ikke direkte sammenlignbare størrelser. I gjeldende plan varierer grad av utnytting for de ulike feltene. For felt «B2,» som ligger rett sør for planområdet, er TU satt til 25 40 %. Forettingstankegangen var ikke Side 3 av 6
fremtredende i 1990, slik at området der det allerede var bebyggelse, som «B3» hvor planområdet ligger, ble gitt en forholdsvis lav grad av utnytting i planen. Det kan videre tillegges vekt at området har fått flere funksjoner siden den gang, og ligger 500 m fra framtidig bybanestopp Råstølen. I gjeldende plan reguleres byggehøyden ved å stille krav til maks én etasje i tillegg til underetasje der forholdene ligger til rette. I sameiets merknad er det innvendinger mot at det tillates to etasjer gjennom en mindre endring. I foreliggende forslag styres byggehøyden ut fra kotehøyde. Terrengkotene innenfor byggegrensen varierer fra 53,5 m til 57 m. Byggets grunnflate vil iht. snitt ligge på ca. kote 54. Siden planen åpner for maks byggehøyde k +61,5 innebærer det en netto byggehøyde på inntil 7,5 m (snitt fra forslagsstiller viser en byggehøyde på 6,7 m). Byggets totale høyde vil bli lavere enn eksisterende bolig i planområdet. Som det fremgår av figur 5 (under) er strøkets bygningsskala forholdsvis store eneboliger (med hovedetasje, underetasje og loft), hvorav bebyggelsen i all hovedsak er bygd med utgangspunkt i samme plan. Fagetaten har ikke motforestillinger mot foreslått byggehøyde, og mener endringen er innenfor rammene av hva som kan regnes som en mindre endring. Sameiet ønsker ikke bygg med flate tak i området. Etter fagetatens oppfatning har ikke området en enhetlig karakter eller unik bebyggelse som gjør det urimelig å åpne for et bygg med flatt tak. Takformen vil i dette tilfellet bidra til å holde byggehøyden nede, og dermed gi bedre solforhold for tilstøtende bebyggelse. Foreslått utbygging vil for øvrig gi liten påvirkning på solforholdene på naboers uteoppholdsareal (se s. 18 i vedlegg C, samt sol- /skyggediagram i vedlegg E og F). Ut fra eiendommens topografi og strøkets karakter, vurderes foreslått byggehøyde å være rasjonell. Figur 5: Skråfoto med planområdet sett fra vest (avmerket med rødstiplet strek). Bebyggelsen har i all hovedsak utgangspunkt i plan 8270000. Formål At det vises nye formål i planen (veg, grønnstruktur, gangveg/gangareal) er dels et resultat av det er en høyere detaljeringsgrad i foreliggende plankart sammenlignet med gjeldende plan fra Side 4 av 6
1990. Hadde plankartet hatt en lavere detaljeringsgrad kunne kartet i praksis vært regulert til bebyggelse og anlegg. Vegformålet er regulert i tråd med dagens arealstatus, og vil således ikke være av betydning for vegmyndighet/naboer. De øvrige avvikende forholdende har bakgrunn i kommunens innspill til planavgrensning. Avgrensningen, som inkluderer areal sør for adkomstvegen, er satt for å samsvare bedre med dagens eiendomsgrenser og tilgrensende mindre reguleringsendringer. I lovkommentaren til 12-14 heter det: «For eksempel vil endring av arealformål ikke være en «mindre» endring. En justering av grensene mellom to formål kan likevel i de fleste tilfeller anses som en mindre vesentlig endring.». Etter fagetatens oppfatning vil disse endringene være innenfor rammene av hva som kan betraktes som «justeringer». Plantype Når kommunen fikk foreslåtte tiltak presentert ble det diskutert om forslaget skulle vurderes gjennom en mindre reguleringsendring eller som en dispensasjonssøknad. Siden planforslaget er i tråd med KPA for både grad av utnytting og antall enheter (det kan åpnes for 4 boenheter uten plan), er det ikke et automatisk plankrav. Fagetaten har likevel vurdert at det vil være behov for en mindre reguleringsendring, der foreliggende forslag betraktes mer som en «planteknisk oppdatering» enn en endring av gjeldende plan. Ut fra pbl. 12-14, med tilhørende lovkommentar, vurderer fagetaten at forslaget til mindre endring ikke vil være av nevneverdig betydning for berørte parter eller interesser, og vil dermed kunne behandles som en mindre reguleringsendring. Som det framgår av ovenstående vurdering oppfattes endringene som gjelder grad av utnytting, bebyggelsens fotavtrykk og takform som velbegrunnete, og i liten grad å fravike gjeldende plan og tiltaket legger seg tett opp til KPA og gjeldende fortettingspolitikk. I sameiet Aurtuva sin merknad argumenteres det for at forslaget ikke kan behandles som en mindre endring. Dette er bl.a. begrunnet med at beboere som blir direkte berørt har kommet med merknader/innvendinger. Som det fremgår av merknadskartet på s 4 i forslagsstillers oppsummering av merknader (vedlegg D), er det svært få (om noen) av avsenderne som kan sies å bli direkte berørt av endringen. Nærmeste nabo i vest har i hovedsak trukket seg fra sameiets merknad, og nabo i øst er ikke blant avsenderne. Slik endringsforslaget nå foreligger så vil det heller ikke ha reguleringsmessige konsekvenser for øvrige deler av eksisterende planområde. Fagetaten legger til grunn at det er ønskelig med en effektiv behandling av fortettingsprosjekt med lavt konfliktnivå, som er i tråd med overordna planer og i liten grad fraviker fra gjeldende reguleringsplan. Den gjennomførte høringen ved varsel om oppstart er etter fagetatens oppfatning tilstrekkelig medvirkning, og de innkomne innspillene er vurdert på samme måte som merknader i en ordinær planprosess. Trafikkforhold Den eksisterende atkomstveien har to delstrekninger der under 10 m har en stigning på ca. 1:7. Vegbredden er delvis smal innenfor planområdet, men til det begrensede antall boenheter vurderer fagetaten at atkomstens standard er akseptabel. Trafikksikkerheten på strekningen vil bli bedre når nabo i Dortledhaugen 36 får en snumulighet (i dag har de nærmeste snumulighet ca. 80 m fra eiendommen). Konklusjon Fagetaten slutter seg til de foreslåtte endringer og det planfaglige grepet. Forslaget til mindre endring av gjeldende reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 5 av 6
Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningsloven 12-14 vedtas følgende forslag til endring av reguleringsplan: 1) Ytrebygda, Gnr. 39, Bnr. 75 m.fl. Dortledhaugen, Mindre endring av reguleringsplan, Arealplan-ID 8270006, vist på plankart sist datert 18.11.14. 2) Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 18.11.14. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart, datert 18.11.14, dok 13 fil 5 B. Reguleringsbestemmelser, datert 18.11.14, dok 13 fil 6 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 18.11.14, dok 13 fil 8 D. Merknadskommentarer, datert 01.09.14, dok 9 fil 10 E. Situasjonsplan, datert 22.05.14, dok 9 fil 2 F. Sol-skyggediagram, ny situasjon, datert 26.08.14, dok 9 fil 14 G. Sol-skyggediagram, eksiterende situasjon, datert 26.08.14, dok 9 fil 13 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 201401497 Side 6 av 6